« Plus c’est merdique, mieux c’est » : plongée dans le marché des taudis marseillais

Reportage
Adrien Simorre
3 Déc 2018 16

La vente aux enchères immobilières permet à de nombreux particuliers et professionnels initiés d'acquérir des logements en dessous des prix du marché. Souvent saisis à des propriétaires endettés, beaucoup sont dans un état d'indignité avancé. Marsactu a suivi le déroulé de telles procédures pour deux logements du centre-ville de Marseille.

Le premier étage du 41 rue de La Palud a fait l'objet d'une visite avant vente aux enchères le 26 novembre. À Marseille, une telle procédure concerne plusieurs biens chaque mois. Photo : AS.

Le premier étage du 41 rue de La Palud a fait l'objet d'une visite avant vente aux enchères le 26 novembre. À Marseille, une telle procédure concerne plusieurs biens chaque mois. Photo : AS.

À la lisière de Noailles, rue de La Palud, un petit groupe patiente devant l’entrée d’un immeuble à la façade lézardée. Un homme, dossier sous le bras, joue au vigile : « pas plus de cinq personnes à la fois dans l’appartement« . Et d’expliquer, devant l’insistance des plus pressés : « le plancher n’est pas en bon état, j’ai peur que ça s’effondre« . L’argument est imparable : nous sommes à cent mètres de la rue d’Aubagne, trois semaines après l’effondrement de trois immeubles ayant causé la mort de huit personnes.

Cette scène atypique correspond à un des maillons de la chaîne du marché des taudis à Marseille. Bon nombre d’entre eux atterrissent dans le circuit des ventes aux enchères immobilières. Marsactu s’est glissé parmi les personnes intéressées par l’achat de ce type de logements, en participant à une visite et à une audience de mise aux enchères (voir encadré). De telles visites ont lieu plusieurs fois par semaine à Marseille, attirant nombre de marchands de biens et d’investisseurs à la recherche de bonnes affaires. Ouvertes au public, elles se concluent par une audience dite « des criées » au Tribunal de Grande Instance de Marseille.

Un prix de départ quinze fois inférieur au marché

La visite concerne l’appartement du premier étage, qui fait l’objet d’une mise en vente suite à saisie immobilière. Dans la file d’attente pour accéder au logement, beaucoup se saluent. Les plus à l’aise sont venus par groupe de deux ou trois. Souliers pointus et cheveux gominés pour les uns, crayon de menuisier derrière l’oreille pour les autres. La plupart redoute que le logement soit en trop mauvais état. « En même temps, la mise à prix est à 150 euros le m² » fait remarquer une dame, soit quinze fois moins que le prix moyen à Noailles.

« Allumez le flash de vos téléphones, prévient l’huissier, gardien des lieux pour l’occasion. Le logement a été squatté et il est entièrement muré ». Dans la pénombre, les visiteurs progressent d’une pièce à l’autre, au milieu des matelas éventrés et des meubles en miettes. Un trou béant apparaît au sol de la cuisine, et une partie du plancher du salon est affaissée. « Je suis architecte, et là, ça touche aux fondations » indique une jeune femme, désignant l’endroit où s’enfoncent les tomettes. Dans la chambre, qui sent le moisi, le mur est bombé comme s’il était gonflé d’eau. La voix d’un autre visiteur résonne : « les pompiers, ils viennent, c’est arrêté de péril direct« .

Mur bombé, plancher affaissé et trou dans le sol, l’appartement est en situation manifeste d’indignité. Il sera vendu aux enchères le 6 décembre prochain au Tribunal de Grande Instance de Marseille. Photo: AS.

« T’achètes ça, tu vas en prison ! »

À la sortie du bâtiment, les demandes de conseils et les avis fusent. « Il y en a au moins pour 100 000€ de travaux« , pense savoir l’un des potentiels acquéreurs. La plupart prétend ne pas être intéressé, devant l’ampleur du délabrement. Mais tous ont soigneusement inspecté les pièces et pris plusieurs photographies.

« Il y a de la surface, mais faudrait passer par le commerce d’en dessous pour renforcer la structure, analyse un autre visiteur, circonspect. C’est trop compliqué et trop cher ». Devant une rentabilité plus qu’hypothétique, il estime que l’appartement intéresserait uniquement « quelqu’un qui voudrait habiter l’appartement« . Ce qui n’est pas son cas.

L’huissier se veut pourtant rassurant : « le bien a été saisi par le syndic, qui est professionnel. C’est mieux, car l’argent va être réinjecté dans la copropriété et pourra permettre de financer d’éventuels travaux. Quand c’est une requête de la banque, elle récupère juste ses billes et laisse pourrir le logement« . Peu rassérénés, deux quarantenaires commentent, hilares : « t’achètes ça, tu vas en prison ! ». L’autre balaie d’un revers de la main : « oh non, j’en ai assez des emmerdes« .

« Le problème, c’est que tu risques l’arrêté de péril »

Quelques jours auparavant, un petit studio situé près de La Plaine a fait l’objet d’une vente par adjudication au Tribunal de Grande Instance de Marseille. C’est l’étape qui suit la visite. Les intéressés, représentés par un avocat, enchérissent jusqu’au prix final. Certains des visages présents à Noailles sont déjà là. Bien que le lieu soit squatté, il est finalement adjugé à 40 000€ pour 19 m². Dix jours plus tard, le plus offrant deviendra officiellement propriétaire.

En marge de la séance, un des participants nous explique sa stratégie : « En général, les petites copros c’est le mieux, t’as moins de problèmes. Plus c’est merdique, mieux c’est, raconte-t-il avant de se reprendre : bon, le problème c’est que tu peux risquer l’arrêté de péril« . Avec une dizaine de logements dans le centre et les quartiers Nord, son pari est déjà gagnant : il estime qu’il pourrait les revendre le double, en plus des loyers perçus.

« Personne n’est là pour se trouver un logement »

Le profil de cet investisseur n’a rien d’inédit. Il s’estime d’ailleurs être un petit acheteur face à ceux « qui se connaissent tous et sont là à chaque vente« . Dans ce système difficilement accessible au néophyte, « personne n’est là pour se trouver un logement, ce n’est que pour de la location » affirme l’entrepreneur. Un constat que confirme l’huissier de justice présent rue de la Palud, qui pressent que « s’il y a 5, 6 personnes qui sont venus en vue de l’habiter, c’est déjà bien« , après avoir comptabilisé soixante-dix personnes ayant visité l’appartement délabré.

En 2018, 239 ventes aux enchères ont été publiées sur le site Licitor pour le Tribunal de Grande Instance de Marseille. Un chiffre qui reste dérisoire au regard de la taille du parc locatif marseillais.

La collectivité systématiquement informée

« Un bien mis aux enchères, c’est souvent qu’il y a eu une défaillance du propriétaire » indique un avocat spécialisé en droit de l’immobilier, qui précise que d’autres cas de figures existent, comme dans le cadre de successions. Ces logements nécessitent souvent des rénovations lourdes, à l’image du 41 rue de La Palud que Marsactu a visité. « Dans certains cas, on découvre [pendant la procédure] qu’il y a un arrêté de péril », indique une avocate au barreau de Marseille, qui rappelle que « rien n’empêche alors de vendre« . En 2014 avaient été mis aux enchères trois appartements situés au sein de la résidence Corot, une des copropriétés des plus dégradées de la ville. L’un des bâtiments de cette copropriété vient d’être placé en arrêté de péril et son évacuation est actuellement en cours.

Dans certains périmètres, la collectivité peut pourtant acquérir le logement à l’issue de l’audience. Cette possibilité, nommée « droit de préemption urbaine » (DPU), vise justement à accompagner les politiques d’amélioration de l’habitat ou les projets d’aménagement. À Marseille, c’est la métropole qui possède cette compétence, qu’elle peut confier à d’autres acteurs, comme la Soleam, la ville de Marseille ou encore l’Etablissement Public Foncier PACA (EPF).

« La collectivité est nécessairement tenue informée dans le cadre d’une vente aux enchères, mais c’est très rare qu’elle préempte » nous indique encore un avocat spécialisé. Un constat connu et déjà établi par le rapport Nicol, qui conseillait que l’EPF acquière de manière ciblée les « copropriétés fragiles ou en difficulté« . Et confirmé en creux la semaine dernière par la présidente de la métropole, Martine Vassal, qui reconnaît la nécessité d’acquérir directement les habitations indignes, face à l’échec des actions incitatives. En renonçant à exercer son droit de préemption, la collectivité confie de fait le logement aux marchands de biens et autres investisseurs immobiliers. Et parmi ceux-ci à de potentiels marchands de sommeil.


Pour réaliser cet article, Marsactu a fait le choix de ne pas préciser notre visée journalistique lors de la visite et vente aux enchères d’appartements relevant de l’indignité. Cette démarche de masquer son identité de journaliste est contraire à notre charte de déontologie. Elle a fait l’objet de débat au sein de la rédaction car elle n’entre pas dans nos habitudes de travail. Elle fait d’ailleurs débat dans la profession en général. Mais nous avons estimé que ce reportage n’aurait pas été possible avec un carnet en main. Cela nous a permis de recueillir une parole plus libre dans un milieu secret, où la publicité des propos est rarement appréciée. Nous l’avons fait en maintenant l’anonymat des personnes interrogées. Nous estimons que cette entorse à notre charte relevait de l’intérêt public.


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Commentaires

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  1. Maggimag13Maggimag13

    Merci de faire cette incursion dans le joli ptit monde des investisseurs immobilier… C’est la que tout ce joue… Entre gomina, bonne conscience et voyoux notoires… C’est là que le système se met en place… Dans les immeubles anciens de noaille ou les grands ensembles comme corot… Une piste aurait pu être tenté par la volonté politique par l’encadrement des loyers… Mais la pression du milieu immobilier n’en a pas voulu… A l’échelle nationale : mettre en place un permis de louer, au moins sur des périmètre à réhabilité… Sinon, le marché reste trop juteux… MERCI MARSACTU, M. Benoit, qui de longue date trainait votre curiosité dans ce domaine devenue sordide le 5 novembre…

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  2. MarsKaaMarsKaa

    Votre precision en bas d article est nécessaire et appreciable. Il est sain de se poser des questions sur sa pratique. Et d en faire part aux lecteurs. J aime votre decision finale. Merci d avoir osé cette immersion dans un milieu glauque aux multiples ramifications, y compris judiciaires et politiques. C est pourquoi la démission du maire n est pas pour moi l objectif. Il faut mettre à jour l ensemble des responsables comme vous le faites, et denoncer tous les maillons de la chaine de responsabilité. Vaste tâche, dans laquelle vois faites votre part très courageusement.

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  3. Regarder2016Regarder2016

    Pas la peine de jouer au détective pour un article pareil, on aurait aimé une vraie enquête auprès de tous les impliqués……….

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  4. Elisabeth CadicElisabeth Cadic

    Merci et bravo pour ce reportage .
    C’est à ma connaissance le seul qui plonge à ce point dans les arcanes de l’affairisme immobilier marseillais .
    Félicitations !

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  5. DidierBDidierB

    Votre « entorse déontologique » n’a rien de choquant en l’occurrence (mais merci tout de même d’avoir fait cette précision).
    Combien d’affaires et autres pratiques douteuses ou frauduleuses, à plus ou moins grande échelle, ne seraient-elles jamais « sorties » si des citoyens, représentants associatifs ou journalistes n’avaient pas procédé ainsi dans des cas similaires ?
    Merci pour vos articles sur le logement à Marseille qui contribueront, espérons-le, à faire bouger les choses.

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  6. Sebastien lebretSebastien lebret

    Bien joué, c’est pour des enquêtes comme ça que je suis abonné à Marsactu. Aller dans le coeur du réacteur. Sébastien lebret

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  7. julijojulijo

    Oui. merci pour votre article qui éclaire une pratique que nous soupçonnions tous plus ou moins, mais qui demeure un tabou dans le milieu immobilier et qui est souvent inconnue du public.
    Il faudrait absolument que des pratiques de ce type soient formellement interdites, mais il y a du fric à se faire, et les « investisseurs » ne respectent rien.
    On peut lier ce phénomène à la précarité actuelle des emplois, les demandes de location ne pouvant aboutir pour des CDD dans les agences, les travailleurs précaires sont bien obligés pour se loger d’avoir affaire à des loueurs de ce type.
    Une enquête « officielle » n’aurait pas abouti ; ces gens là font leurs affaires entre eux et ne s’épanchent pas. Je propose d’ailleurs à vos détracteurs de faire l’enquête eux mêmes si cela ne leur convient pas. Jouer les marlowe n’est pas si simple.
    Une « camera cachée » est parfois beaucoup plus explicite qu’un long exposé.

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  8. Electeur du 8eElecteur du 8e

    Cet article remarquable, qui justifie votre entorse déontologique, met le doigt sur plusieurs problème.

    Certains évoquent la nécessité d’un « permis de louer ». Peut-être faudrait-il commencer par un « permis de vendre » : le nombre de diagnostics et de contrôles à réaliser préalablement à toute vente immobilière s’est fortement accru ces dernières années, mais paradoxalement on peut toujours mettre des ruines insalubres sur le marché… Ceux qui achètent celles-ci n’ont aucune autre motivation que la « rentabilité », nonobstant toute notion de dignité humaine.

    Ce marché existe aussi en raison de la volonté politique de la mairie et de la métropole de ne pas utiliser leur droit de préemption. En ce sens, la fin de l’article le souligne, elles se rendent complices au moins passivement des spéculateurs et marchands de sommeil. Mais, comme dit Gaudin, « on a beaucoup fait » contre l’habitat indigne : ici, cela veut dire que certains amis de la municipalité (y compris certains élus !) ont fait de beaux coups financiers (et de mauvais coups éthiques).

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    • julijojulijo

      Tout à fait, il existe des lois dans l’immobilier parfaitement et facilement contournables pour qui s’en donne la peine, et ça rapporte. Oui aussi des élus, nullicipaux, régionaux, départementaux… ont probablement réalisés de bonne s affaires en toute légalité financière…
      C’est l’ensemble du processus « immobilier » qu’il faut revoir. Les ventes non contrôlées, les locations indignes, les agences qui exagèrent leurs garanties….la réquisition des appartements vides, la préemption de la mairie, l’attribution des logements sociaux….. tout un processus fait pour que certains -plus ou moins toujours les mêmes- gagnent du fric et pas pour que les gens se logent au mieux des possibilités…
      Vaste programme (il suffit parfois de s’appuyer sur les lois existantes) il faut une volonté politique pour s’y atteler. Volonté que notre mairie n’a pas !
      « entorse » ou pas, une enquête à faire : les commissions d’attribution des hlm…. opaques ????

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  9. PromeneurIndignéPromeneurIndigné

    Bravo cette « entorse » déontologique ,cette alerte permet aux Marseillais de mieux comprendre les causes du drame de la rue d’Aubagne

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  10. PalissadePalissade

    Il n’y a rien non plus de transcendant dans cet article. La pratique n’est pas secrète et Il est facile de se renseigner sur les ventes aux enchères : pendant longtemps, elles étaient affichées rue Montgrand. Plus maintenant ..
    Le plus choquant est de ne pas faire de travaux et de louer, cher, les appartements.

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  11. ericeric

    Ce serait sans doute un travail fastidieux, mais rendre la liste des propriétaires ou associés des sci propriétaires, aurait l’avantage de mettre des noms sur les profiteurs. Ensuite, on peut se demander ce qui pousse certains à acheter ces taudis et dans quels buts ?
    Fructus et un autre élu sont propriétaires ou ont des parts dans des sci propriétaires, quel est leur intérêt ? N’y a t il pas derrière tout ça de la « rénovation » et les bonnes affaires qu’elle accompagne ?
    Sur un autre plan, on est plein de lois de textes, pourtant rien n’empêche de malmener des immeubles dont la durée de vie peut dépasser plusieurs siècles quand ils sont entretenus.

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  12. DvDv

    Félicitations pour cet article qui reflète tellement la réalité.
    Moi-même expert construction et occasionnellement investisseur locatif je peux confirmer que cela se passe exactement comme cela est décrit.
    la difficulté dans ces dossiers ,dans ces immeubles qui ont des plancher /poutre bois facilement fragilisés par le moindre dégât des eaux qui dure ou défaut d’entretien, c’est que pour effectuer des travaux il faut avoir une alchimie qui s’opère très difficilement dans une ville comme Marseille:
    -Un syndic très compétent
    -Des entreprises compétentes avec des accès au logement que ce soit par le dessous ou le dessus afin d’intervenir sur la structure.
    tout cela dans des quartiers où il est difficile d’intervenir en travaux lourds ,de se garer.
    -des co-propriétaires qui acceptent de régler régulièrement leurs charges.

    Dans la réalité les copropriétaires sont assommés par des charges dont ils ne peuvent rien vérifier pour réaliser des travaux au minimum et souvent par des entreprises qui ne sont pas vraiment compétentes et qui facturent malgré tout des sommes énormes(celles qui sont compétentes sont trop cheres ou ne veulent pas aller dans ces quartiers) car il est impossible de s’y garer on se fait voler son matériel , dès qu’on a la dos tourné.

    Enfin trop souvent les aménageurs publics se limitent uniquement à une rehabilitation de l’intérieur des logements et sous-estiment les travaux des parties communes qu’ils laissent à la charge des investisseurs loi Malraux.
    Les expropriations recommencent donc15 ans plus tard alors que les copropriétaires démunis ont mis des sommes énorme dans des procédures judiciaires sans fin ,dans des travaux ni fait ni à faire et invérifiables (voir l’aménagement de l’îlot des recolettes/Belsunce).

    C’est la responsabilité des aménageurs de rendre leur opération pérenne dans le temps et ne pas se limiter à des rehabilitations partielles à court terme. Ils ont normalement dans leur service des techniciens qui sont aptes à choisir les bonnes entreprises à vérifier leurs compétences à définir des programmes de travaux adaptés et durables
    Ce rôle ne peut pas être transféré au syndic ou aux copropriétaires particuliers si on veut éviter l’aggravation de la situation .

    Merci pour votre implication

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    • ReuzeReuze

      Merci d’apporter un éclairage de la profession!

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  13. nivatyepnivatyep

    Super article!!

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  14. KtrineKtrine

    Si cela vous avait échappé, l’immeuble concerné est désormais frappé d’un arrêté de péril depuis vendredi dernier, avec jusqu’à présent une « mise en sécurité » de la zone… dans la rue de la Palud

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