Marseille manque-t-elle de bureaux ? Le vrai du faux

Décryptage
le 17 Avr 2019
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Malgré les constructions déjà prévues, les acteurs de l’immobilier martèlent qu’il manque d'espaces de bureaux à Marseille pour accueillir des entreprises internationales. Pourtant, les délocalisations massives sont rares et les nouveaux locaux attirent principalement des sociétés déjà implantées localement.

La Bonne Mère vue depuis le 28e étage de la tour la Marseillaise. Photo Clara Martot.

La Bonne Mère vue depuis le 28e étage de la tour la Marseillaise. Photo Clara Martot.

Vœux de début d’année, inauguration, bilan….. À chaque sortie devant les journalistes,  Jean-Luc Chauvin l’assure : « Marseille manque de bureaux pour accueillir des entreprises internationales ». Pour le président de la chambre de commerce et d’industrie Marseille-Provence (CCIMP), cette absence de mètres carrés disponibles nuit à l’attractivité de Marseille. 

Un constat que mettent en avant les acteurs de l’immobilier d’entreprise, assurant que de nouveaux locaux trouveraient preneur auprès de sociétés internationales. Mais que ces dernières ne seraient pas prêtes à attendre la construction de bureaux. Un discours répété avec insistance depuis le début de l’année. Marsactu s’est penché sur la situation de l’immobilier de bureau à Marseille. Décryptage en trois questions.

Manque-t-il vraiment des mètres carré de bureau ?

Oui, mais… Les sociétés spécialisées en conseil dans le domaine de l’immobilier d’entreprise CBRE et Cushman & Wakefield constatent dans leurs dernières études un marché saturé. Les deux documents chiffrent à 10% le « stock immédiat disponible ». Cushman & Wakefield précise que « 98% des livraisons de 2018 ont été louées en amont de leur livraison », elle pointe « la raréfaction de l’offre neuve à Marseille, et plus particulièrement à Euroméditerranée, (qui) bride l’expression de la demande ». CBRE indique pour sa part un besoin de « renouvellement du parc tertiaire par la production de locaux neufs ».

Un constat qui n’échappe pas à Laure-Agnès Caradec, présidente LR d’Euroméditerranée et adjointe à l’urbanisme. « Il faut produire du bureau. Tout ce qui a été produit sur Euroméditerranée est commercialisé et occupé, nous avons très peu de rotation donc très peu de vacance. Nous allons vers de la production nouvelle de bureaux ce qui est très bien parce que cela crée de l’activité économique et de l’emploi », explique l’élue.

… ce n’est que temporaire. La situation devrait toutefois évoluer. L’étude de CBRE donne quelques précisions sur les espaces qui vont bientôt sortir de terre : « Dès 2019, l’offre future certaine neuve va se reconstituer à Marseille avec un potentiel de 20 600 m2 (…). En outre, à partir de 2020, 61 500 m2 seront livrés dans l’agglomération ». En clair, cela signifie que les constructions de bureaux sont en cours. Mais Daniel Tchenio, directeur de CBRE Marseille, estime que « ce n’est pas suffisant pour faire face à la demande ».

Directeur général de Provence Promotion, l’agence de développement économique pilotée par la CCIMP, Philippe Stéfanini ne cache pas que la question de savoir si les constructions prévues sont suffisantes est « un sujet sensible ». Il embraye : « Dans trois ans nous aurons de la disponibilité. Il y a besoin de diversifier les adresses. Aujourd’hui, nous avons Euroméditerranée et Aix pôle d’activités [à proximité de l’Arbois, ndlr], mais il faudrait embrayer dans le centre et le sud de Marseille ».

Est-ce grave ?

Pas vraiment. « Sur ce secteur l’offre crée la demande », avance Philippe Stéfanini. Mais la demande ne correspond pas tout à fait aux attentes. Jean-Luc Chauvin, toujours lors de ses sorties médiatiques, répète vouloir attirer le siège social « méditerranéen ou européen » de grands groupes. « Sur Euroméditerranée, nous avons CMA-CGM qui génère par effet papillon l’implantation de sociétés internationales », juge Laure-Agnès Caradec citant l’exemple de Ceva. Cette société logistique a été rachetée par le géant du conteneur maritime et doit déménager 200 collaborateurs aux Docks. Elle n’a semble-t-il pas eu de difficultés à trouver des bureaux à proximité du siège de CMA-CGM.

À l’instar de Ceva, l’arrivée de l’indien Infosys, société indienne d’informatique, doit beaucoup à CMA-CGM. Mais pour l’instant, les mètres carrés proposés à Marseille plaisent surtout aux entreprises locales. La tour la Marseillaise le symbolise (lire notre article). Le détail des dernières transactions recensées par CBRE montre que les arrivants sont principalement des organismes déjà implantés à Marseille comme l’université AMU, Traxens ou Phinelec. Du côté de Cushman & Wakefield, on confirme que « la demande est largement endogène à Marseille » mais « comme ailleurs » précise Magali Marton, directrice d’études chez Cushman & Wakefield. « Il est assez rare de voir des délocalisations massives », ajoute-t-elle.

Et lors de ce genre d’opération, la concurrence n’est pas forcément nationale, mais plutôt régionale. Autrement dit, Marseille est plus en compétition avec Aix qu’avec Nantes. « Quand xRapid [une start up spécialisée dans le diagnostic automatisé des maladies infectieuses, ndlr] a décidé de quitter Londres, elle a voulu s’installer dans un technopole. Elle a d’abord regardé celui de Luminy et nous leur avons proposé Gardanne, puis Château-Gombert. Aujourd’hui, elle est à l’Arbois à Aix », illustre Philippe Stéfanini.

« Il peut y avoir concurrence avec d’autres villes pour des grosses entreprises, mais j’ai rarement eu des sociétés qui hésitent entre Marseille et Montpellier ou Nice. La vraie concurrence elle est sur Aix après on a Aubagne, Gémenos ou La Ciotat », juge Daniel Tchenio, de CBRE. 

Marseille perd-elle de l’attractivité ?

Un peu. « Marseille a un problème d’image, très souvent les médias ne donnent pas une image très positive que nous essayons de corriger au quotidien », regrette Daniel Tchenio. Le refrain du Marseille Bashing est un grand classique. En revanche, Marseille est bien absente des premières places des différents classements ou études sur des thèmes liés à l’attractivité comme les transports ou l’emploi. En témoigne le « tableau de bord de l’attractivité économique » de l’Agam de janvier 2018 qui compare sur 23 thèmes la métropole Aix-Marseille (AMP) à Hambourg, Miami, Barcelone, Rotterdam, Casablanca, Lyon, Lille et Gênes. Un échantillon de villes « sélectionné en cohérence avec la stratégie internationale de la métropole Aix-Marseille Provence et répondant notamment aux critères de ville portuaire, non capitale, ayant vocation à être internationale et de forte dimension économique », justifie le document.

Au classement général, AMP se positionne 4e. Une place obtenue grâce notamment à ses bons résultats, parfois inattendus, sur les lignes « nombre de piscines municipales », « prix des transports en commun pour un mois », « trafic portuaire » ou « classement de Shanghai » pour les universités. En revanche, les résultats sont nettement moins bons pour « le nombre d’emplois », le « taux de congestion » sur la route, les « connections aéroportuaire directes à l’international » et le « montant de l’investissement en immobilier d’entreprise ». Philippe Stéfanini l’assure : « Il faut développer les deux aspects, le bureau et les autres composants de l’attractivité ».

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