Marseille manque-t-elle de bureaux ? Le vrai du faux

Décryptage
le 17 Avr 2019
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Malgré les constructions déjà prévues, les acteurs de l’immobilier martèlent qu’il manque d'espaces de bureaux à Marseille pour accueillir des entreprises internationales. Pourtant, les délocalisations massives sont rares et les nouveaux locaux attirent principalement des sociétés déjà implantées localement.

La Bonne Mère vue depuis le 28e étage de la tour la Marseillaise. Photo Clara Martot.

La Bonne Mère vue depuis le 28e étage de la tour la Marseillaise. Photo Clara Martot.

Vœux de début d’année, inauguration, bilan….. À chaque sortie devant les journalistes,  Jean-Luc Chauvin l’assure : « Marseille manque de bureaux pour accueillir des entreprises internationales ». Pour le président de la chambre de commerce et d’industrie Marseille-Provence (CCIMP), cette absence de mètres carrés disponibles nuit à l’attractivité de Marseille. 

Un constat que mettent en avant les acteurs de l’immobilier d’entreprise, assurant que de nouveaux locaux trouveraient preneur auprès de sociétés internationales. Mais que ces dernières ne seraient pas prêtes à attendre la construction de bureaux. Un discours répété avec insistance depuis le début de l’année. Marsactu s’est penché sur la situation de l’immobilier de bureau à Marseille. Décryptage en trois questions.

Manque-t-il vraiment des mètres carré de bureau ?

Oui, mais… Les sociétés spécialisées en conseil dans le domaine de l’immobilier d’entreprise CBRE et Cushman & Wakefield constatent dans leurs dernières études un marché saturé. Les deux documents chiffrent à 10% le « stock immédiat disponible ». Cushman & Wakefield précise que « 98% des livraisons de 2018 ont été louées en amont de leur livraison », elle pointe « la raréfaction de l’offre neuve à Marseille, et plus particulièrement à Euroméditerranée, (qui) bride l’expression de la demande ». CBRE indique pour sa part un besoin de « renouvellement du parc tertiaire par la production de locaux neufs ».

Un constat qui n’échappe pas à Laure-Agnès Caradec, présidente LR d’Euroméditerranée et adjointe à l’urbanisme. « Il faut produire du bureau. Tout ce qui a été produit sur Euroméditerranée est commercialisé et occupé, nous avons très peu de rotation donc très peu de vacance. Nous allons vers de la production nouvelle de bureaux ce qui est très bien parce que cela crée de l’activité économique et de l’emploi », explique l’élue.

… ce n’est que temporaire. La situation devrait toutefois évoluer. L’étude de CBRE donne quelques précisions sur les espaces qui vont bientôt sortir de terre : « Dès 2019, l’offre future certaine neuve va se reconstituer à Marseille avec un potentiel de 20 600 m2 (…). En outre, à partir de 2020, 61 500 m2 seront livrés dans l’agglomération ». En clair, cela signifie que les constructions de bureaux sont en cours. Mais Daniel Tchenio, directeur de CBRE Marseille, estime que « ce n’est pas suffisant pour faire face à la demande ».

Directeur général de Provence Promotion, l’agence de développement économique pilotée par la CCIMP, Philippe Stéfanini ne cache pas que la question de savoir si les constructions prévues sont suffisantes est « un sujet sensible ». Il embraye : « Dans trois ans nous aurons de la disponibilité. Il y a besoin de diversifier les adresses. Aujourd’hui, nous avons Euroméditerranée et Aix pôle d’activités [à proximité de l’Arbois, ndlr], mais il faudrait embrayer dans le centre et le sud de Marseille ».

Est-ce grave ?

Pas vraiment. « Sur ce secteur l’offre crée la demande », avance Philippe Stéfanini. Mais la demande ne correspond pas tout à fait aux attentes. Jean-Luc Chauvin, toujours lors de ses sorties médiatiques, répète vouloir attirer le siège social « méditerranéen ou européen » de grands groupes. « Sur Euroméditerranée, nous avons CMA-CGM qui génère par effet papillon l’implantation de sociétés internationales », juge Laure-Agnès Caradec citant l’exemple de Ceva. Cette société logistique a été rachetée par le géant du conteneur maritime et doit déménager 200 collaborateurs aux Docks. Elle n’a semble-t-il pas eu de difficultés à trouver des bureaux à proximité du siège de CMA-CGM.

À l’instar de Ceva, l’arrivée de l’indien Infosys, société indienne d’informatique, doit beaucoup à CMA-CGM. Mais pour l’instant, les mètres carrés proposés à Marseille plaisent surtout aux entreprises locales. La tour la Marseillaise le symbolise (lire notre article). Le détail des dernières transactions recensées par CBRE montre que les arrivants sont principalement des organismes déjà implantés à Marseille comme l’université AMU, Traxens ou Phinelec. Du côté de Cushman & Wakefield, on confirme que « la demande est largement endogène à Marseille » mais « comme ailleurs » précise Magali Marton, directrice d’études chez Cushman & Wakefield. « Il est assez rare de voir des délocalisations massives », ajoute-t-elle.

Et lors de ce genre d’opération, la concurrence n’est pas forcément nationale, mais plutôt régionale. Autrement dit, Marseille est plus en compétition avec Aix qu’avec Nantes. « Quand xRapid [une start up spécialisée dans le diagnostic automatisé des maladies infectieuses, ndlr] a décidé de quitter Londres, elle a voulu s’installer dans un technopole. Elle a d’abord regardé celui de Luminy et nous leur avons proposé Gardanne, puis Château-Gombert. Aujourd’hui, elle est à l’Arbois à Aix », illustre Philippe Stéfanini.

« Il peut y avoir concurrence avec d’autres villes pour des grosses entreprises, mais j’ai rarement eu des sociétés qui hésitent entre Marseille et Montpellier ou Nice. La vraie concurrence elle est sur Aix après on a Aubagne, Gémenos ou La Ciotat », juge Daniel Tchenio, de CBRE. 

Marseille perd-elle de l’attractivité ?

Un peu. « Marseille a un problème d’image, très souvent les médias ne donnent pas une image très positive que nous essayons de corriger au quotidien », regrette Daniel Tchenio. Le refrain du Marseille Bashing est un grand classique. En revanche, Marseille est bien absente des premières places des différents classements ou études sur des thèmes liés à l’attractivité comme les transports ou l’emploi. En témoigne le « tableau de bord de l’attractivité économique » de l’Agam de janvier 2018 qui compare sur 23 thèmes la métropole Aix-Marseille (AMP) à Hambourg, Miami, Barcelone, Rotterdam, Casablanca, Lyon, Lille et Gênes. Un échantillon de villes « sélectionné en cohérence avec la stratégie internationale de la métropole Aix-Marseille Provence et répondant notamment aux critères de ville portuaire, non capitale, ayant vocation à être internationale et de forte dimension économique », justifie le document.

Au classement général, AMP se positionne 4e. Une place obtenue grâce notamment à ses bons résultats, parfois inattendus, sur les lignes « nombre de piscines municipales », « prix des transports en commun pour un mois », « trafic portuaire » ou « classement de Shanghai » pour les universités. En revanche, les résultats sont nettement moins bons pour « le nombre d’emplois », le « taux de congestion » sur la route, les « connections aéroportuaire directes à l’international » et le « montant de l’investissement en immobilier d’entreprise ». Philippe Stéfanini l’assure : « Il faut développer les deux aspects, le bureau et les autres composants de l’attractivité ».

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Commentaires

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  1. Electeur du 8e Electeur du 8e

    Le « problème d’image » de Marseille serait donc uniquement dû à « lémédia » ? Voilà qui est rassurant. Je me disais aussi qu’après un quart de siècle de gestion rigoureuse, attentive aux besoins quotidiens des habitants, respectueuse de la diversité de ceux-ci, tournée vers la création d’une ville « vivable » à long terme, on ne pouvait tout de même pas en faire procès à M. Gaudin et à son gang.

    Ce n’est pas ici qu’on verrait des élus municipaux déguster des chocolats en tenue de soirée pendant qu’à quelques centaines de mètres, on essaie d’extraire des corps coincés sous les décombres d’un immeuble effondré. Ou des élus proposer à la location des taudis. Ou d’autres essayer de justifier les fermetures de piscines en expliquant que dans certains quartiers, « culturellement », les gens n’aiment pas nager…

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    • Electeur du 8e Electeur du 8e

      J’ajoute que lorsqu’il faut, pour parvenir à remplir des immeubles de bureaux, y faire louer plusieurs étages par l’ex-Communauté urbaine MPM ou faire déménager précipitamment le siège de la RTM – dans des conditions financières discutables -, c’est qu’on n’est pas tout à fait dans un marché de pénurie… Le contribuable est bien aimable de financer le dynamisme de la demande.

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  2. Brallaisse Brallaisse

    CMA CGM nous est présentée par nos édiles le matin, le midi et le soir. Fameuse exception , mais exception quand même.
    Nos élites locales se comparent à BARCELONE. Quelle rigolade . Voici quelques entreprises présentes dans la capitale catalane soit dans le cadre de sièges nationaux , internationaux ou bien ayant des vocations européennes:
    SONY,BAYER,SEAT,RENAULT DESIGN,DANONE,OPEL,HP,LABORATOIRES ROCHE,NESTLE, LID L, et ainsi de suite car la liste est trop longue.
    Faites un saut à l’aéroport barcelonais et regardez les destinations. Vous verrez la différence entre eux et nous à l’international.
    Construire des bureaux , voilà la solution suivant CARADEC et CHAUVIN. Ils pensent vraiment attraper des mouches avec du vinaigre.
    Et puis , si vous avez quelques notions de catalan , faites donc un saut sur l’organigramme de la chambre ce commerce de Barcelone.
    Vous verrez la différence de niveau entre Marseille et Barcelone et vous commencerez à comprendre le pourquoi du comment.
    Marseille bashing , regardez vous dans une glace et vous commencerez peut être aussi à réaliser la source de ce phénomène qui ne fait en fait que décrire une triste réalité, la votre.

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  3. julijo julijo

    C’est du « foutage de gueule » ??!!!
    Je n’arrive pas à réaliser….il manquerait des bureaux. Comme je n’y connais rien techniquement, juste mon expérience de promeneur en ville, j’ai l’impression qu’il y en a plein de bureaux VIDES……. et qu’on en construit un peu partout…mais bon.
    Par contre ce dont je suis sûr -techniquement- c’est qu’il manque des logements sociaux, ne serait ce que pour accueillir les habitants déplacés de l’habitat indigne qui lui est pléthorique en ville…..et un ensemble de travailleurs qui vivent dans leurs voitures, et un ensemble de gens qui sont à l’étroit…et plein d’autres…etc.

    Ces éminences grises de l' »attractivité » économique de cette nullicipalité, plus nulle que jamais, pourraient elles définir des PRIORITES…… pour la vie quotidienne des habitants, contribuables et parfois électeurs…….
    Plutôt que construire des mochetés de tours qui défigurent des quartiers entiers la bande des nuls marseillais pourraient envisager des immeubles d’habitation…..pour autre chose que pour attirer des friqués en tout genre.

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  4. Un électeur du 9 ème Un électeur du 9 ème

    Le “tableau de bord de l’attractivité économique” de l’Agam de janvier 2018 qui compare sur 23 thèmes la métropole Aix-Marseille (AMP) à Hambourg, Miami, Barcelone, Rotterdam, Casablanca, Lyon, Lille et Gênes place Aix-Marseille au premier rang pour le nombre de piscines. L’AGAM a-t-elle fait le décompte des piscines ou bien celui des baignoires ? ou bien encore celui des piscines de jardin ?

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  5. Brallaisse Brallaisse

    Oh ! elle a simplement comptabilisé les piscines de nos élus qui sont ,soit sur le domaine maritime, ou bien avec des permis de construire avec rétroactivité.
    Et il y en a pas mal!

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  6. toine toine

    Les arrivées de CEVA logistics et Infosys sont UNIQUEMENT le fruit de CMA CGM et certainement pas une résultante d’une  » éventuelle stratégie » d’attractivité du territoire pensée par l’équipe Gaudin depuis 25 ans. Cette dernière est tout simplement inexistante!

    IL n’y a qu’à comparer le boulot fait par Collomb à Lyon ou Juppé à Bordeaux qui en 15 ans ont considérablement métamorphosé leur ville et impulsé une véritable politique de développement économique. Au final, ces 2 métropoles ne cessent d’attirer des sièges sociaux ou R&D, sont capables de commercialiser 300 000M2 (Lyon)/150 000(Bordeaux) de bureaux lorsqu’Aix-Marseille atteint péniblement la barre des 100 000m2/an…

    Enfin, comment l’équipe (nullicipale) en place veut-elle attirer des cadres et CSM++ à Marseille lorsque:
    – les écoles (publiques) sont en ruine tout comme son centre-ville laissé à l’abandon,
    – lorsque la ville est la plus polluée de France,
    – la plus sale de France,
    – la plus clientéliste de France,
    – l’une des plus embouteillées d’Europe,
    – où l’insécurité est grandissante conséquence même de la fracture Nord -Sud qui n’a eu de cesse de s’accentuer depuis 20 ans
    – et surtout AUCUNE POLITIQUE de développement des TCSP pour décongestionner Marseille et ses environs!!!

    On est dirigé par des nuls alors que la ville à des atouts considérables. La voila la raison du manque de dynamisme de Marseille.

    Quant au manque du M2 d’immobilier tertiaire, cela fait 10 ans que TOUTES les études ne cessent de le pointer. Or aucun changement ni réaction de la part des institutionnels -qui année après année- semblent découvrir le problème…

    Vivement 2020, que cette équipe de bras cassés dégage!!!

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    • Electeur du 8e Electeur du 8e

      Extrait d’un dossier consacré par Les Echos à Marseille en septembre 2018 :

      « « La vérité, c’est que les édiles marseillais ne se sont jamais intéressés à l’attractivité économique de la ville, sauf Vigouroux [maire de 1986 à 1995, NDLR]. Mon jugement est terrible, et je ne vois aucun élément susceptible de le changer à court terme. La ville a des capacités formidables mais elle est trahie par ses élites », regrette Jean Peyrelevade. C’est le grand échec de la mandature Gaudin. « Il réfléchit au contenant mais pas au contenu. Pour lui, l’économie, c’est l’immobilier. Aucun nouveau siège d’entreprise n’est venu à Marseille depuis vingt ans », pointe l’entrepreneur Xavier Giocanti, compagnon à la ville de Christine Lagarde. » (https://www.lesechos.fr/2018/09/marseille-en-vogue-mais-toujours-rebelle-998313)

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  7. Brallaisse Brallaisse

    Ite missa est .

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  8. Tarama Tarama

    Vu les bureaux à louer à côté du stade Vélodrome depuis des années (c’est écrit en gros dessus),
    les nombreux bureaux détruits et laissant place à des immeubles d’habitation (rapportant plus aujourd’hui) à Bonneveine par exemple,
    le nombre de délocalisations (à grand frais d’argent public), notamment d’administrations mais aussi de grandes entreprises type Orange/France télécom, de tous les quartiers vers Euroméditerranée pour aller remplir des programmes neufs de bureaux restant désespérément vides sans cela, la réponse est NON.

    Ceux qui disent le contraire, élus, promoteurs, etc., mentent.

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    • petitvelo petitvelo

      J’adhère à l’analyse, pénurie de façade !

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  9. kukulkan kukulkan

    la même analyse sur le manque de logements serait intéressant. Soit comparer les objectifs et besoisn chiffres dans les PLH de la métropole et les chiffres observés de construction.. Et les objectifs des PLU(I) à venir…

    Globalement un manque d’ambition en terme de production de logements, de bureaux, et d’aménagements/infrastructures.

    Avec le soleil et son environnement, ce n’est ABSOLUMENT pas normal que Marseille connaisse un marché de bureaux 5 fois moins développé que Lyon !!

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