La Marseillaise, tour à l’attractivité très locale

Décryptage
le 25 Oct 2018
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Inaugurée ce jeudi, la tour la Marseillaise affiche l'ambition d'attirer de nouveaux investisseurs. Pourtant, les locataires de ses trente étages se révèlent presque tous partenaires du projet initial... laissant peu de place à d'hypothétiques arrivées d'investisseurs venus d'ailleurs.

Au pied de la tour La Marseillaise, une petite poignée de curieux prennent des photos du nouveau gratte-ciel marseillais. Il s’agit de salariés d’Orange qui doivent prochainement investir quatre étages de la tour. Celle-ci doit être officiellement inaugurée ce jeudi.

Mais actuellement, seules la métropole et Haribo sont installés dans ce nouveau « phare de l’attractivité ». Lors d’une visite de presse, la veille de l’inauguration, Marc Piétri, président de Constructa, maître d’ouvrage du projet, confie autour d’une grande table déployée dans le restaurant, au 3e étage : « avant, Jean-Claude Gaudin ne voulait pas de tours. Puis il est allé à Shanghaï, et en revenant, il m’a dit qu’il fallait faire des tours partout ! » Les rires convenus des convives n’interrompent pas le flux de paroles du président : « toute la journée des entreprises m’appellent pour me demander de leur créer un pied-à-terre à Marseille ! » Ce que le patron de Constructa ne dit pas, c’est qu’il a fallu beaucoup d’argent public pour voir ce grand projet privé arriver à son terme, comme le souligne Capital dans une récente enquête.

La Marseillaise, dont les travaux ont débuté en 2014, pour un budget initial de 200 millions d’euros, propose 35 000 mètres carré « de pied-à-terre », dont plus de la moitié sont loués par des institutions publiques. Le reste de la tour a été investi par des partenaires financiers du projet qui avaient donc intérêt à le voir aboutir. Tout en vantant « l’attractivité » de la nouvelle structure emblématique du projet Euroméditerranée et son potentiel à « attirer les investisseurs », les constructeurs de la tour, conçue par l’architecte Jean Nouvel, n’ont en fait attiré que des entreprises déjà présentes sur place.

Interrogé par Marsactu sur le caractère local et la proximité de tous les occupants, le représentant tourne cela en positif : « ce qui est sûr, c’est que tous sont profondément liés à Marseille. » L’espoir d’attirer au-delà des frontières marseillaises semble donc être d’une époque révolue. Passage en revue des heureux locataires, étage par étage.

Infographie Julien Vinzent.

Pour la métropole, un loyer annuel de 6,4 millions d’euros

Côté public, impossible de passer à côté des douze étages occupés par la métropole, qui a déménagé de six lieux différents pour investir, à Euromed, 15 000 mètres carré de bureaux. En octobre 2012, Eugène Caselli alors président de la communauté urbaine signe avec Constructa un bail de 12 ans à 6,4 millions de loyer annuel. Sans compter le coût du déménagement du millier d’agents concernés. Trois contribuables poursuivent l’institution en justice en calculant, disent-ils, que la location des nouveaux locaux aura un coût de fonctionnement annuel deux fois supérieur au budget dépensé à l’époque.

Calcul contredit par le cabinet d’audit Sémaphores cité lors du procès par les avocats de la collectivité et qui estime, selon ses prévisions, que si le loyer de la Marseillaise est plus élevé, la surface louée est plus faible, ce qui compense l’enveloppe finale. Autrement dit, en open space, un poste de travail prend moins de place, et cette « rationalisation induite par ce gain d’espace (- 35%) compensera largement la hausse du loyer (+ 40%) » écrit le cabinet d’audit dans son rapport. Le tribunal administratif avait suivi le raisonnement de la communauté urbaine en déboutant les trois contribuables. Cette logique d’absence de surcoût est même devenu un mantra pour les gestionnaires de la tour.

Lors de la visite de la tour à la veille de l’inauguration, Pierre-Alain Martin, chef de projet à Constructa, promet : « la condition pour tous nos occupants, c’était qu’ils ne dépensent pas un euros de plus en emménageant chez nous. »

La CCI nichée au sommet

Ce qui peut valoir, en théorie, pour un déménagement de siège, ne vaut pas forcément pour la création d’un nouvel espace, ce qui a pourtant été la volonté ambitieuse de la Chambre de commerce et d’industrie (CCI). Celle-ci a en effet réservé les deux derniers étages de la Marseillaise pour son centre de business, le World Trade Center Marseille Provence (WTCMP). Joint par téléphone, le directeur général du WTCMP, Paul Chaffard, assume cet investissement chiffré à 2 millions : « l’argent public est aussi fait pour aider au rayonnement économique d’un territoire. Offrir des services aux entreprises fait partie des vocations de la CCI. »

La Bonne Mère vue depuis le 28e étage

Si la structure possède déjà un un bâtiment près du centre-bourse, son directeur explique sa volonté d’être visible « sur le territoire d’Euromed, qui propose des hôtels à proximité. Nous recherchions à monter en gamme en investissant un nouveau lieu réservé aux séminaires et congrès. Et en haut de la tour, c’est quand même très sympathique ». Les bureaux, vitrés du sol au plafond, offrent en effet une vue panoramique sur la ville. De quoi susciter, assure Paul Chaffard, la venue prochaine d’un « organisme cubain »

Enfin, la Ville de Marseille n’est pas restée à l’écart du projet. Elle loue, en effet, un étage, au profit du conseil mondial de l’eau et d’autres institutions auparavant hébergées par la Villa Valmer et qui ont dû déménager du fait du projet hôtelier (lire notre article). Une aide publique chiffrée par l’élu municipal d’opposition (PS) Benoît Payan à plus de 500 000 euros.

Investisseurs et partenaires privés

Pour les résidents des autres étages, Marie-Victoire Pietri, responsable du développement à Constructa, promet que « ça a été premiers arrivés, premiers servis ». Parmi ces premiers servis se trouvent deux des trois investisseurs du projet, qui avaient forcément intérêt à le voir aboutir. La caisse d’épargne Provence-Alpes-Corse (CEPAC) se louera donc deux étages entiers, tandis que la Swiss Life Reim, après avoir racheté en 2016 la part de capital de Constructa, soit un tiers du total, a réservé un étage. La société de gestion en immobilier de la banque suisse assure en effet la gestion des actifs du projet.

Les autres occupants de la tour se révèlent, également, étroitement liés au projet de la Marseillaise. Si vous prenez l’un des ascenseurs de la tour – d’ailleurs gagnants d’un Trophée de l’ascenseur il y a quinze jours -, vous croiserez peut-être des employés de service à la tenue floquée Sodexo. L’un des leaders mondiaux de la restauration collective, locataire du 19e étage du bâtiment, assure, au sein des étages, les missions de maintenance, le restaurant inter-entreprises, la conciergerie et, dans un futur proche, la crèche.

La Snef, qui a assuré l’équipement électrique de la tour, occupe le 28e étage

Quand au groupe marseillais SNEF (Société nouvelle electric flux), niché au 28e étage, il est responsable du « déploiement de systèmes fiables, durables et sur mesure en génie électrique et courants faibles » sur l’intégralité de la tour, peut-on lire dans le rapport d’activité de 2012 de l’entreprise. Contacté par Marsactu, un représentant de la SNEF explique, à contre-courant des autres entreprises, toutes réjouies par « l’image de prestige » apportée par l’occupation de la tour, « que la direction ne souhaite pas avoir de visibilité presse, en tous cas pas pour le moment ».

« Je devais lui proposer une offre qu’il ne pouvait pas refuser »

Côté entreprises privées, ne restent alors plus qu’Orange, et Haribo, qui n’ont déplacé leurs services administratifs que de quelques centaines de mètres. L’entreprise de téléphonie, qui s’installe sur quatre étages, est très ancrée à Marseille où elle a associé son nom au stade Vélodrome via une opération de naming en 2016. Son PDG, Stéphane Richard y a aussi placé des deniers personnels à travers une société immobilière qui possède un immeuble de bureaux au carré Gabriel (14e) qu’il loue à Pôle emploi et à la métropole (lire notre article).

Concernant enfin Haribo, la signature du bail a été expéditive, selon Constructa : « j’ai fait visiter les locaux à Jean-Philippe André, le patron français. Le lendemain, il m’appelait pour me dire qu’il avait eu un coup de cœur, et que je devais lui proposer une offre qu’il ne pourrait pas refuser », sourit le chef de projet Pierre-Alain Martin. Or, au même moment, la direction du géant de la confiserie expliquait à ses employés vouloir acquérir un terrain à l’Estaque pour y construire un nouveaux siège français. « Nous avons eu trois réunions à ce sujet. Alors nous avons été très surpris qu’Haribo préfère finalement louer des bureaux à un prix exorbitant plutôt que d’être propriétaire ! », souffle Medhi Bekhakhecha, délégué syndical CGT à Marseille.

La terrasse du 31e étage, accès technique uniquement

Derrière cette stratégie se dessine une crainte : « le bail n’engage que pour six ans. Cela peut être un moyen pour la direction de se détacher plus facilement de Marseille, si jamais elle décide de délocaliser en Allemagne, où une nouvelle usine est sur le point d’ouvrir », suggère encore le syndicaliste.

400 mètres carrés à louer

Si le siège social reste aux Arnavaux, l’administration occupe déjà deux étages de la Marseillaise. Enfin, pas exactement. Un demi-étage, bien que compris dans le bail d’Haribo, est, pour le moment, vacant. « L’entreprise nous a dit qu’elle n’avait pas besoin de cet espace pour le moment et elle nous a chargé de trouver un sous-locataire », avance Pierre-Alain Martin. Concernant ces 400 mètres carré vacants, le directeur de Constructa, Marc Pietri, assurait dans La Provence le 30 juillet avoir « deux candidats ». Aucun repreneur n’a été retenu à ce jour.

Il faut dire que le prix du loyer au mètre carré oscille de 310 à 320 euros selon les étages. Soit, pour la surface restante à louer, 124 000 euros annuels. Des standards que les entreprises locataires expliquent accepter pour « l’image » véhiculée par ce nouveau lieu. Du côté de Constructa, on vante la présence sur le site d’une « multitude de services ». Comme, plusieurs commerces de bouche et une crèche, qui ne sont pas encore livrés et occuperont les premiers étages. Laisser vacants les 400 mètres carré de l’étage Haribo ne semblent pas être une option : « depuis le début du projet, nous avons refusé une soixantaine de candidats », assure Pierre-Alain Martin. Comme le résume, Marc Piétri lui-même : « Ma tour, elle est pleine à 110% ! » 

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Commentaires

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  1. Electeur du 8e Electeur du 8e

    Une tour « à l’attractivité très locale ». Un centre commercial Prado en échec. On touche là aux limites de la politique de Gaudin, qui confond « développement économique » et « développement immobilier ».

    Il faut lire cet article qui met en évidence le défaut d’attractivité de Marseille après 23 ans de gaudinisme : https://www.lesechos.fr/amp/0302211525649.php

    J’en extraits deux citations significatives :
    – « La vérité, c’est que les édiles marseillais ne se sont jamais intéressés à l’attractivité économique de la ville, sauf Vigouroux. » (Jean Peyrelevade)
    – « [Gaudin] réfléchit au contenant mais pas au contenu. Pour lui, l’économie, c’est l’immobilier. Aucun nouveau siège d’entreprise n’est venu à Marseille depuis vingt ans. » (Xavier Giocanti)

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  2. toine toine

    Le marché de l’immobilier tertiaire est moribond sur Aix-Marseille. A peine 40 000M2 placé depuis le début de l’année lorsque le marché Lyonnais s’apprête à dépasser d’ici la fin d’année les 300 000m2 suivi par Lille +/-200 000M2 et ensuite par Toulouse, Bordeaux et Nantes. Aix-Marseille jouera une nouvelle fois les cancres du TOP 10…

    Ce n’est que le reflet du manque de dynamisme de notre métropole suite à 20 ans de « règne » Gaudin qui ne comprend rien à l’économie et qui n’a aucune stratégie de développement pour sa ville.

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  3. barbapapa barbapapa

    C’est la Tour Consanguine !

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  4. Zumbi Zumbi

    Orange est tellement attaché au territoire de Marseille qu’à la Foire de la ville on a vendu à une de mes connaissances un abonnement à la fibre en lui assurant que dans les dix jours ce serait fait… sauf que le sous-traitant contracté par Orange a constaté sur place que contrairement aux affirmations des commerciaux (ils s’y étaient mis à trois !) l’immeuble n’est pas raccordé. Après des heures au téléphone on a expliqué au neo-abonné que le contrat serait annulé, charge à lui de renvoyer la box livrée… Et qu’ il fallait reprendre contact au premier trimestre 2019 pour voir si l’immeuble était sur le trajet des raccordements prévus (il se trouve entre des immeubles déjà raccordés !)

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  5. LN LN

    Que nous prépare Pietri (patron de Constructa) ? Une réussite comme Les Docks Village ?
    https://marsactu.fr/bref/docks-village-nouvelle-victime-de-loverdose-commerciale/
    Pour mieux revendre ensuite ?
    https://marsactu.fr/bref/docks-changent-de-main/
    Quelle main-mise a-t-il sur cette ville ? Et reste-t-il encore quelques espaces pour y loger la RTM comme prévu puisque le siège avenue Clot Bey (8éme) a été vendu à un pote immobilier ?

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  6. julijo julijo

    et en plus, elle est plutôt moche cette tour on a l’impression qu’elle n’est pas finie. Et les couleurs genre drapeau français……pas super.

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    • corsaire vert corsaire vert

      très juste : Le Pen n’a pas loué un étage ?
      On ne peut pas demander à un jouet d’être une oeuvre d’art , il suffit qu’il plaise au gosse en l’occurrence….. Gaudin !

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  7. Tarama Tarama

    Pietri a déjà revendu ses parts dans la tour, bénéf : 60 millions d’euros https://www.capital.fr/economie-politique/la-marseillaise-la-tour-de-jean-nouvel-qui-coute-un-bras-aux-contribuables-1312460

    Cette tour est un scandale politico-financier.

    Et plus généralement, on ferme des bureaux entiers dans tous les quartiers de la ville, pour remplir euroméditerranée, qui sinon n’attirerait personne.

    Bonneveine, construit dans les années 70 comme un « pôle d’équilibre » (comme le Merlan), est littéralement vidé de ses emplois (souvent publics ou para-publics) pour aller remplir euroméditerranée, « et en même temps » faire à la place de l’immobilier de logement, histoire d’engraisser les copains du BTP.
    Le grand immeuble c’était France Télécom/Orange, à ses pieds, c’est l’ancienne Direction Départementale de l’Agriculture et des Forêts qui va être remplacée par une énième « résidence de standing », etc., etc.

    Et tous ces gens iront travailler en bagnole (les syndicats militent pour des primes en ce sens, ou le tunnel prado-carénage remboursé, etc.).

    @LN La RTM est allée remplir un immeuble voisin, qui était vide depuis sa livraison.

    @julijo En effet, elle est moche avec son aspect pas fini. Il paraît que c’est le but de l’architecte (qu’elle ait l’air pas finie).

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    • julijo julijo

      et oui, je sais j’ai lu quelque part que c’était son choix : « pas finie » !!! bizarre. Ces réalisations sont d’habitude plus léchées, le quai branly est sympa ; j’ai eu la chance de voir les galeries lafayette à berlin…..et quelques autres trucs. Cette tour fait rupture.
      Sinon bien d’accord sur ce scandale qu’elle représente : aucun intérêt, sinon financier, et à peine politique…sûrement pas économique.
      La nullicipalité et gaudin ne sont pas près de nous décevoir dans ce sens. Ca reste profondément triste.

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    • Tarama Tarama

      J’aime bien aussi le quai Branly.
      Et la tour de Barcelone, où il utilisait déjà il y a ans ces brise-soleil est nettement plus réussie.

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  8. Brallaisse Brallaisse

    Que voulez vous que les gens viennent dans cette galère !

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  9. Brallaisse Brallaisse

    Enfin heureusement que Gaudin n est pas allé chez les Inuits sinon nous aurions des igloo
    Il en est capable

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  10. leravidemilo leravidemilo

    Extraits de l’article de Capital, très documenté, lumineux, et détaillé au point d’être un peu assassin (de Gaudin et de la Groooossse Métropole) : -Le Président de constructa,M Pietri lui même : « On a privilégié la sécurité. Les marges sont très très bonnes ». – M Xavier Gioranti, entrepreneur, présenté comme « un promoteur pourtant très proches des projets de la mairie » : « Aucun nouveau siège d’entreprise n’est venue à Marseille depuis 20 ans. » … …
    En fait, les « grands projets de développement de la Gaudinesque équipe et de la CCI associée (l’alignement des planètes comme il dit), n’irradient, ne rayonnent sur les « grandes entreprises internationales » que si et seulement si l’argent public , qu’on nous dit toujours en voie de « raréfaction », afflue, et si en même temps, elles crèchent dans les proches environs (les ondes ont visiblement du mal à passer la chaine de l’étoile!).
    En fait, on dirait que Macron s’est quelque peu embrouillé du fait de ses séjours, vacanciers ou autres, en voulant adapter sur le pouce la phrase qu’il disait à ses copains premiers de cordée marseillais :  » Si tu veux faire ton beurre… donne toi la peine de traverser la rue! »

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  11. Tarama Tarama

    La laideur de ce bâtiment.

    Sur le photo de une on se croirait au pied de n’importe quelle barre des années 60.

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  12. petitvelo petitvelo

    On a un pote promoteur à arranger ? Ben c’est simple, pour qu’il prenne ses 40% en plus on va entasser nos salariés dans des parcs à bestiaux pour ouvrier taylorisés 2.0 BAC+X et on gagnera 35% d’espace. Si on épargne les potes directeurs, dans un petit bureau vitré, ça va passer.

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  13. didier L didier L

    Choc des images et de l’actualité: une tour discutable , financé par de l’argent public et les livrets de caisse d’épargne des petits épargnants qui voient leurs maigres économies rémunérées moins de 1% est inaugurée quelques jours avant la chute de vieux immeubles mal entretenus du centre ville avec des morts à la clé. Tout est dit. A Marseille comme ailleurs mieux vaut être riche et bien portant que pauvre et fragile. La tour est louée 320 euros le m2 dit l’article, rue d’Aubagne à ce prix vous avez un appartement insalubre entier risquant de s’effondrer. Plus belle la vie ( suite et fin)

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