L’îlot Jouven, symbole d’une ville gangrenée par les taudis

Photo David Coquille / La Marseillaise.

Appartement proche toutes commodités, métro à proximité, crèche au rez-de-chaussée, école en face, centre social à côté. Au 69, rue Félix-Pyat, au cœur de Saint-Mauront, la résidence Louise-Michel du bailleur social CDC Habitat peut se targuer d’un environnement attractif pour les familles. À condition de ne pas s’attarder sur les multiples immeubles en péril autour. C’est ce que vient de rappeler l’arrêté interdisant l’accès à une partie de la cour de la crèche, placardé sur la porte après sa signature le 14 septembre, et la démolition d’un pan de mur voisin par une pelleteuse ce lundi 2 novembre.

Avec La Marseillaise et le Ravi, dans le cadre du consortium “La Grande vacance”, Marsactu a pu reconstituer l’historique de la rénovation de ce quartier, où les opérations publiques multiples se succèdent, s’attendent, s’ignorent, au milieu des taudis. L’ensemble illustre une des critiques du rapport Nicol, réalisé en 2015 à la demande du ministère du Logement et mis en lumière après les effondrements de la rue d’Aubagne en novembre 2018 : les politiques sont souvent menées de manière éparpillée sur des immeubles isolés, par des acteurs différents, sans stratégie d’ensemble. Cet idée d’une intervention “à l’îlot” – c’est-à-dire à l’échelle du pâté de maison – avec une analyse “immeuble par immeuble” est aujourd’hui celle qui est officiellement privilégiée par l’État et les collectivités dans le grand centre-ville.

Une première impulsion en 2006 concrétisée à moitié

Livrée en 2018, la résidence Louise-Michel a été construite sur un terrain cédé pour 200 000 euros par la municipalité, qui l’avait elle même acquis en 2006 dans un ensemble comprenant plusieurs immeubles et terrains voisins. Le prix déboursé par la collectivité pour ce patrimoine dégradé, 760 000 euros, n’est pas anecdotique, d’autant plus qu’il est “supérieur de 26­ % environ à l’estimation des services fiscaux”, précise la délibération votée par le conseil municipal. Mais, justifie le texte, le secteur a été identifié “pour la réalisation d’un équipement public (enseignement primaire / sport / social / socio-éducatif / culturel / fonctionnel urbain) et de logements sociaux”. Il se trouve plus globalement dans le quartier “en pleine mutation” de Saint-Mauront, qui fera trois ans plus tard l’objet d’un des quatorze programmes de rénovation urbaine (PRU) marseillais. On y trouvait déjà l’idée d’une intervention sur l’ensemble de l’îlot.

Mais près de quinze ans plus tard, et malgré une nouvelle délibération de 2008 actant la démolition complète de l’ensemble des propriétés municipales, c’est toujours un terrain vague et des ruines que contemplent les locataires depuis leur balcon. Même après l’arrêté visant la crèche, les avis semblent partagés parmi ceux que nous avons pu rencontrer. Si un père de famille trouve l’environnement “inquiétant”, un sympathique couple de retraités assure de sa “confiance dans la ville” et juge le mur sans danger.

Extrait de la carte du PRU Saint-Mauront. Les zones entourées en bleu sont les “secteurs à l’étude”.

À l’image du Louise-Michel, plusieurs constructions neuves ont cependant poussé autour de l’îlot bordé par les rues Jouven, Félix-Pyat et Jullien. En 2011, la résidence Solaris, déjà rattrapée par les ennuis, est livrée par Urbanis, au titre de sa mission d’éradication de l’habitat indigne confiée par la Ville. On recense aussi une résidence 13 Habitat au 9, rue Jouven, ainsi qu’un foyer de jeunes travailleurs géré par l’association AAJT. Dernièrement viennent d’être lancés les chantiers du projet d’habitat participatif place des Habeilles, rue Jullien, et des Bons Voisins sur Félix-Pyat, où s’active depuis 2006 un autre acteur public, la Soleam, dans le cadre d’une autre mission confiée à l’origine par la Ville.

Les sulfureux frères Haddad

L’ensemble vient grossir le bilan du PRU Saint-Mauront. Mais depuis le mois d’août, c’est un autre changement qui a marqué la vue depuis la résidence Louise-Michel, qui se clôt au loin sur les tours CMA-CGM et La Marseillaise. Il concerne l’un des multiples “secteurs à l’étude” restants. Parti d’un entrepôt au 20 rue Jouven, qu’il a presque intégralement détruit, un incendie a touché l’immeuble voisin, le 22. De l’autre côté, une autre résidence sociale, construite en 1995, a vu sa façade noircie mais sans plus de dégâts apparents. Les 20 et 22, sont eux venus grossir la liste des arrêtés de péril de la zone, la portant à sept. L’un et l’autre ont leur histoire, qui complète celle de l’îlot.

Vue depuis la résidence Louise-Michel. Photo David Coquille / La Marseillaise.

Au 20, le propriétaire est un certain Gérard Haddad, condamné en 2016 pour mise en danger de la vie d’autrui pour avoir loué des locaux insalubres à des personnes vulnérables. L’homme d’affaires, ainsi que son frère Albert, sont aussi connus pour leur souci très prononcé du cadre de vie, qui les amène à multiplier les recours contre des projets immobiliers. Ils devront répondre en correctionnelle les 16 et 17 novembre pour association de malfaiteurs et du racket présumé d’une dizaine de promoteurs. Le 20, rue Jouven avait lui servi à porter un recours contre le projet des Docks Libres, à 200 mètres de là. Quant au bric-à-brac aujourd’hui calciné de parapluies, tapis et autres bleus de travail qui y était stocké, c’est, de source proche du dossier, l’objet d’une deuxième enquête préliminaire ouverte par le parquet de Marseille, en parallèle de celle sur l’origine de l’incendie.

Rue Jouven, les immeubles touchés par l’incendie et leur voisin, appartenant au bailleur social Unicil.

La plupart des immeubles en péril sont propriétés publiques

Le 22 figure quant à lui dans le patrimoine de l’établissement public foncier (EPF) Provence-Alpes Côte d’Azur. Comme sur d’autres zones en rénovation, cet organisme d’État spécialisé est missionné par la métropole Aix-Marseille Provence pour surveiller les transactions et intervenir par préemption, voire en amont à l’amiable. Ce travail l’a amené à devenir le plus gros propriétaire de l’îlot. Le plus concerné par les périls aussi, avec les 57 et 59, rue Félix-Pyat, visés par un arrêté en août 2020, auxquels s’ajoutent le 63 (où il ne possède encore qu’un appartement) et le 10, rue Jouven.

Pour quel débouché ? “Pour l’heure, nous nous concentrons sur les deux têtes d’îlot, l’ancien collège diocésain et l’angle avec la rue Jullien [deux autres propriétés, ndlr]. Nous avons reçu l’analyse des offres suite à l’appel à projet et nous attendons de concerter avec les élus pour leur présenter les choix, nous répond-on du côté de l’EPF. Pour le reste, nous avons des biens isolés et nous attendons des directives de la Ville et la métropole pour finaliser peut-être via une DUP afin d’avoir une maîtrise foncière complète et engager un travail de fond.” DUP, c’est la déclaration d’utilité publique qui permet de forcer la main à un propriétaire qui refuse de vendre, débloquant ainsi d’éventuels verrous. “Jusqu’à récemment [avant la rue d’Aubagne, ndlr], notre mission était d’acquérir des immeubles à l’amiable ou par voie de préemption, mais il n’y avait pas de possibilité de DUP”, justifie l’EPF.

Rue Félix-Pyat, le Solaris (à droite) fait face à plusieurs immeubles en péril propriété de l’EPF PACA.

À qui revient donc la tâche de garder au chaud ce patrimoine certes dégradé mais où des squatteurs cherchent parfois refuge ? C’était le cas du 22, rue Jouven, mais la porte sécurisée béante du 57 lors de notre passage laisse peu de doute sur son usage, tandis que le terrain du collège diocésain accueille un bidonville. “C’est une des problématiques. On préfère rénover des immeubles et pouvoir loger des gens plutôt qu’avoir des périls graves et imminents, sur lequel nous avons une responsabilité en terme de sécurité et qui peuvent être squattés”, reconnaît l’organisme.

Introuvable stratégie de la Ville et de la métropole

Face à cette attente, la réponse politique est difficilement lisible. La nouvelle équipe de la Ville de Marseille, tout à son audit d’ensemble du patrimoine (lire notre article sur la crèche de la rue Félix-Pyat), ne semble pas être en mesure de se positionner sur cet îlot dont elle possède une des clés avec le 26, rue Jouven, son terrain vague et sa cascade de bâtiments en mauvais état. Quant à la métropole, elle n’a pas donné suite à nos sollicitations multiples.

C’est pourtant elle qui supervise et pilote l’action de l’EPF et de la Soleam, cités plus haut, au titre de sa compétence sur l’aménagement et l’habitat. C’est aussi d’elle qu’émanait un projet de bassin de rétention localisé sur le terrain de la Ville et alentours. La rue Jouven est en effet située dans une cuvette inondable et faisait à ce titre partie du plan pour recueillir une partie des eaux pluviales qui saturent le réseau lors des orages. “Il est prévu que le bassin de rétention soit dimensionné pour accepter la réalisation d’un bâtiment de logement de type R+5 au-dessus“, pouvait-on lire dans un document de présentation de ce “contrat d’agglomération”. Las, le bassin a été abandonné en 2018 car “les études préalables à leur construction ont révélé des difficultés techniques incompatibles avec le calendrier du contrat d’agglomération”, indiquait-elle à La Provence. Encore une autre opération, ciblée sur les eaux pluviales, qui semble avoir fait couler ses homologues de la rénovation urbaine.