Plan d’urbanisme : « Il y a une volonté politique latente d’embourgeoiser le centre-ville »

Interview
Benoît Gilles
15 Jan 2019 26

Depuis lundi et jusqu'au 4 mars, la métropole soumet à enquête publique le plan local d'urbanisme intercommunal qui encadre l'urbanisation des 18 communes autour de Marseille. Deux mois à peine après le drame de la rue d'Aubagne, l'association un Centre-ville pour tous s'inquiète des effets de ce document. Interview.

BG

Depuis ce lundi et jusqu’au 4 mars prochain, la métropole soumet à enquête publique l’un des documents clefs du développement des 18 communes qui en constituent le centre. Ensemble, ces communes de l’ancienne communauté urbaine seront dotées d’un même plan d’urbanisme intercommunal, le PLUI. Ce document colossal constitué de plusieurs milliers de pages de règlement, et de centaines de planches, de Cassis à Carry, va encadrer le développement urbain de cette zone en prévoyant les zones urbanisées, plus ou moins denses, les zones naturelles ou agricoles.

À ces documents, s’ajoutent des Orientations d’aménagement et de programmation (OAP), soit centrées sur un site précis et il y en a plus de 50, soit sur une thématique déclinée en plusieurs sites. Curieusement, la politique de l’habitat en centre-ville en est absente alors même que les effondrements de la rue d’Aubagne ont mis le drame du logement indigne au centre de l’attention citoyenne et médiatique.

Le tout compose une énorme masse documentaire, dont la maîtrise est à la fois essentielle et ardue pour les citoyens qui souhaitent suivre le développement de leur commune. L’association un Centre-ville pour tous déposera dans les jours prochains une contribution détaillée à cette enquête publique. D’ores et déjà ses militants alertent sur certaines dispositions de ce PLUI qui, estiment-ils, vont contribuer à accentuer la ségrégation sociale et résidentielle à Marseille. Entretien avec le président d’un Centre-ville pour tous, Jean-François Ceruti.

Qu’est-ce qui différencie l’ancien plan local d’urbanisme de Marseille de ce plan local d’urbanisme intercommunal ? 

La taille tout d’abord. Le PLU s’étend désormais aux 18 communes de l’ancienne communauté urbaine. Les techniciens ont donc été forcés d’harmoniser les documents et les zonages entre les communes concernées. Autant que faire se peut, ils ont essayé de le faire le plus intelligemment possible. On passe des 450 zones différentes de l’ancien PLU à un zonage et à un règlement moins complexe. Mais l’enfer étant pavé de bonnes intentions, il va falloir un décryptage très fin des différentes planches à la lumière du règlement pour déceler d’éventuels pièges.

Il y a ensuite clairement de la part de l’institution une volonté de favoriser la densification, en jouant notamment sur la hauteur des bâtiments. Cela peut provoquer des contestations dans des endroits où vous trouvez un tissu urbain mixte avec du pavillonnaire, des noyaux villageois et des petits ensembles collectifs. Le PLUI va favoriser l’habitat collectif dans une zone de ce type. Cela peut avoir un effet sur un quartier comme le village de Saint-Barnabé ou comme les alentours du boulevard Salengro où le règlement va permettre de s’aligner sur les hauteurs de bâtiment les plus hauts.

Sur la philosophie générale du document, y a-t-il un tournant en ce qui concerne le logement social en centre-ville ?

Si on s’appuie sur la règle fixée par la loi des 20 à 25% de logement sociaux par rapport au nombre de logements en général, les quartiers centraux au sens large -du 1er au 8e arrondissements- sont très déficitaires. Y compris dans des quartiers très populaires de l’hyper-centre. Cette situation est accentuée dans le futur plan local d’urbanisme. Par exemple, il y avait une réserve foncière dans le 1er arrondissement pour construire 50 logements sociaux environ à Belsunce et une autre dans le 3e dans le même but. Ces deux réserves ont disparu. C’était modeste et cela n’est plus. Cette ville ne se donne pas les moyens stratégiques de produire du logement social en centre-ville. Elle se donne même les moyens de ne pas en faire. Le logement social, c’est pour les autres. Nous avions déjà attaqué le précédent PLU sur ce point devant le tribunal administratif sans avoir gain de cause. Dans son document versé au dossier, le préfet lui-même renouvelle cette demande de rééquilibrage de logement social entre secteurs, en demandant la création de logements très sociaux notamment. Visiblement, cela n’a pas été pris en compte.

Pour vous, ce document renforce une politique de ségrégation sociale et spatiale?

À partir du moment où vous créez un document qui ne prévoit pas la construction de logements sociaux de manière équilibrée et qui n’inscrit pas dans sa stratégie la réhabilitation d’immeubles dégradés pour en faire des logements sociaux, alors oui on peut dire que ce document contribue à la ségrégation. Il y a une volonté latente d’embourgeoiser la ville. Aujourd’hui cela passe par des mots comme « renforcer l’attractivité de Marseille » comme on peut le lire dans le plan ambition centre-ville par exemple.

Les élus mettent en avant le statut de quartiers prioritaires au titre de la politique de la ville pour expliquer l’impossibilité d’y construire du logement social…

C’est totalement fallacieux. J’ai longtemps été un des acteurs de la politique de la ville, à Port-de-Bouc. Le statut de quartier prioritaire n’a jamais interdit quoi que ce soit. Il permet d’ailleurs la reconstitution d’une partie des immeubles démolis dans le cadre de la rénovation urbaine. Et cela impose en effet de ne pas construire de nouveaux logements sociaux dans des arrondissements comme des quartiers Nord où le taux dépasse les 30 ou 40%. Mais cela n’interdit en rien d’en faire dans des quartiers qui présentent de nombreuses copropriétés dégradées et qui sont en situation de déficit de logements sociaux. Des dérogations sont tout à fait possibles.

Cette question de l’habitat et plus précisément de l’habitat social ne donne pas lieu à des orientations d’aménagement et de programmation qui permettent de traiter une thématique en particulier ?

Parmi les documents du PLUI, il existe des orientations d’aménagement et de programmation, des OAP, sur certains quartiers du centre-ville. Elles permettent d’adopter des règles dérogatoires au règlement général d’urbanisme. Il en existe sur le centre-ville au sens large : on peut trouver une OAP sur le secteur Camille-Flammarion, une autre sur les casernes de la Belle-de-Mai, Euroméditerranée ou le port. Mais il n’existe pas d’OAP thématique sur l’habitat qui permettrait d’indiquer quelles sont les orientations en matière d’habitat. On trouve des éléments dans les orientations d’aménagement d’Euroméditerranée mais celle-ci respecte déjà des taux proches de 30%. D’autre part, son périmètre comprend une grande part du 15e déjà bien pourvu en logements sociaux. Or, on pourrait attendre d’un tel document d’urbanisme qu’il donne une stratégie pour le 1er, le 4e, le 6e, ou le 7e où le taux de logement social est ridiculement bas.

Il existe des règles déjà existantes pour obliger les promoteurs à inclure du logement social…

Bien sûr, les lois SRU puis ALUR permettent d’imposer un pourcentage de 20 à 30% de logement social dans des opérations -je cite- « d’une certaine importance ». Mais la loi a laissé le libre choix aux communes. À Marseille cela concerne les opérations supérieures à 120 logements. À Grenoble, c’est 30 logements ! Dans certaines communes c’est dix ! C’est comme cela que Vinci peut proposer un programme à 109 logements à la Corderie, par exemple. Juste sous la barre des 120 alors que le 7e a un taux très bas de logements sociaux. Pire, certains promoteurs saucissonnent les opérations pour ne jamais atteindre la barre des 120. C’est le cas, semble-t-il, sur le Boulevard Michelet (8e) où se prépare une opération à 600 logements. C’est le cas aux Camoins (12e) avec une opération qui frôle les 1000 logements. À chaque fois, aucun logement social.

Sans compter qu’il y a logement social et logement social. Le préfet souligne la nécessité de construire des logements sociaux de type PLAI (prêt locatif aidé d’intégration), destinés à des foyers à bas revenus, or la métropole a plutôt encouragé la construction des logements de type PLS, destinés en réalité aux classes moyennes. C’est pour cette raison qu’un PLUI peut influer sur la vie des gens, au-delà des professionnels de l’immobilier ou des propriétaires inquiets de savoir ce qui va se construire à proximité.

Les horaires et dates des permanences des commissaires enquêteurs sont consultables sur le site d’Aix Marseille Provence. La métropole a également mis en place un registre numérique qui peut être amendé à cette adresse.

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