[Pris en flag] Rien n’interdit de construire des HLM en centre-ville de Marseille

Décryptage
Benoît Gilles
23 Nov 2018 12

Dans le débat actuel sur la rénovation de l'habitat indigne, deux membres de la majorité ont mis en avant l'impossibilité nouvelle de construire des logements sociaux en quartier prioritaire. Un "label" qui concerne une grande partie du centre-ville. Une affirmation partiellement exacte et qui passe sous silence la principale dérogation : la rénovation des centres anciens dégradés.

Rue Abadie, les logements insalubres ont été transformés en logements sociaux.

Rue Abadie, les logements insalubres ont été transformés en logements sociaux.

Est-il possible de construire des logements sociaux en centre-ville de Marseille ? À en croire plusieurs responsables politiques, la réglementation l’interdirait désormais. Une affirmation lourde de conséquences puisqu’elle freinerait du même coup la possibilité de rénover l’habitat dégradé du centre-ville tout en maintenant sur place les populations qui y vivent.

À plusieurs reprises lors de sorties publiques et médiatiques, l’adjointe en charge de l’habitat et de la rénovation urbaine Arlette Fructus (Mouvement radical) a repris à son compte cette position. « Quand on est en quartier prioritaire de la ville (QPV) et c’est le cas du centre-ville, depuis très peu de temps on ne peut plus produire de logements sociaux, sauf dérogation exceptionnelle », expliquait-elle, en conférence de presse, le 7 novembre. Une position réitérée quelques jours plus tard sur le plateau de France 3 Provence-Alpes.

Jeudi dernier, c’est au tour de Bruno Gilles, sénateur (LR) de Marseille et candidat déclaré à la succession de Jean-Claude Gaudin, de reprendre le même constat alarmant en demandant une abrogation : « Avec l’ensemble des partenaires, nous interviendrons auprès du préfet des Bouches-du-Rhône pour faire sauter la clause des mesures QPV qui aujourd’hui interdit la création de logements sociaux dans le secteur centre ». Qu’en est-il vraiment ?

Une pratique ancienne pour favoriser la mixité

Sur le fond, les deux élus ont raison en ce qu’ils font référence au cadre général de la rénovation urbaine. En tant que quartier prioritaire au titre de la politique de la ville, le centre-ville est éligible aux crédits du Nouveau plan de rénovation urbaine. Une étude de préfiguration est d’ailleurs en cours.

Or, depuis longtemps, l’agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) vise une plus grande mixité sociale dans les quartiers concernés par ses projets. Le principe du « un pour un » (un logement construit pour un logement démoli) entraîne souvent la création de logements sociaux sur d’autres territoires. Surtout si le quartier en question affiche un pourcentage de logements sociaux supérieur à 25 %.

C’est notamment le cas des projets de rénovation urbaine situés dans les 13e, 14e et 15e arrondissements de Marseille. Si une partie des habitants réintègrent les logements neufs réalisés sur place d’autres déménagent, souvent en dehors des quartiers prioritaires. C’est ainsi que des programmes ont vu le jour à Château-Gombert, au grand dam des élus FN pour accueillir des familles de Malpassé ou de la Savine (lire notre article).

Mais des HLM ont été construits en centre-ville

Le quartier prioritaire de la ville (QPV) du centre-ville de Marseille. Source : Geoportail.

Cette mécanique concerne également directement le centre ancien. Dans le cadre du premier programme de rénovation urbaine, ce sont ainsi 480 logements locatifs sociaux qui ont été réalisés dans le centre-ville. Cela fait beaucoup pour une zone interdite.

Ces constructions venaient notamment d’un accord de partenariat signé entre l’ANRU et l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée. Les projets d’HLM de la rue de la République pour 13 Habitat et Nouveau Logis Provençal, du parc habité à Arenc, de Saint-Mauront dans le projet Docks libres ont été réalisés dans ce cadre (lire notre article). Cela ne veut pas dire qu’ils accueillent systématiquement des habitants venus des quartiers rénovés mais qu’ils contribuent à « reconstituer » le parc HLM de chaque bailleur concerné.

Oui la règle s’est durcie

Mais peut-être s’agit-il d’une décision récente comme l’indique Arlette Fructus ? En effet, le règlement de l’agence nationale de rénovation urbaine a évolué en 2015. Il impose désormais que la « reconstitution de l’offre » ne soit pas systématique et soit fait en dehors des quartiers prioritaires :

Pour favoriser la mixité sociale, elle sera située en dehors des quartiers prioritaires de la ville (QPV) et des quartiers hors QPV ayant fait l’objet du programme national de rénovation urbaine (PNRU), ainsi que des communes dont la part de logements locatifs sociaux (LLS) dans le parc de logement est supérieure à 50 %, sauf contexte spécifique argumenté.

À en croire ce point de règlement, le sénateur et l’adjointe ont tous deux raisons : il n’est pas possible de construire du logement social dans les quartiers prioritaires.

Une dérogation qui vise explicitement les centres anciens dégradés

Sauf que cette règle prévoit une exception explicitée au point suivant :

À titre exceptionnel, au regard d’un contexte spécifique qu’il appartiendra au porteur de projet et aux acteurs locaux concernés d’en expliquer le particularisme, une partie de la reconstitution de l’offre de logements locatifs sociaux supprimée peut être située à l’intérieur.

Or, parmi les critères permettant d’obtenir des dérogations, figure le taux de logements sociaux dans l’arrondissement. De ce côté-là, le centre-ville de Marseille a un peu de marge. Si on prend les chiffres de l’AGAM, il y a 14,72% de logement sociaux dans le 1er, 20,25% dans le 2e et 4,2% dans le 6e. Le tout cumulé est inférieur aux 25% de la loi SRU. Cela laisse de la marge pour présenter une dérogation.

Surtout que le deuxième critère pour l’obtenir est limpide. Il apparaît noir sur blanc sur un document émanant de la préfecture des Hauts-de-France :

Les orientations nationales prévoient la possibilité de déroger à ce principe. Deux critères relevant de la localisation des opérations sont plus particulièrement mis en avant :
– La localisation dans des quartiers d’habitat privé ancien dégradé
– La localisation dans des secteurs à potentiel de développement dans des marchés locaux très tendus.

« Quartiers d’habitat privé ancien dégradé », une sorte de synonyme du centre-ville de Marseille, pour lesquels une dérogation paraît bien difficile à refuser. Une position confirmée à la préfecture de région dont l’hôte principal Pierre Dartout est aussi délégué territorial de l’ANRU. Mais tout ceci n’empêche pas de construire du logement social, hors reconstitution de l’offre démolie ailleurs.

En réalité, derrière les affirmations de ces deux élus, la Ville  et la métropole financent et soutiennentt déjà la construction de HLM en centre-ville, via des projets portés par Habitat et humanisme, Adoma, la Sogima et même Marseille Habitat. Lors du dernier conseil métropolitain, Bruno Gilles et Arlette Fructus ont voté des garanties d’emprunt pour un projet d’acquisition de 17 logements sociaux boulevard des Dames (2e) en quartier prioritaire.

On se souviendra que la même Arlette Fructus avait présenté en tant que présidente de la société publique Marseille habitat une offre pour un immeuble rue du Baignoir, à Belsunce. Frappé d’arrêté de péril et propriété municipale, il faisait l’objet d’un appel à projets. Dans son argumentaire, Marseille habitat souhaitait renforcer “l’offre de logements sociaux dans un secteur en forte demande” et fixer « une population ayant choisi d’habiter ce quartier” (lire notre article). À l’époque, la Ville avait préféré une offre privée visant de l’accession sociale à la propriété…

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