[Pris en flag] Rien n’interdit de construire des HLM en centre-ville de Marseille

Décryptage
le 23 Nov 2018
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Dans le débat actuel sur la rénovation de l'habitat indigne, deux membres de la majorité ont mis en avant l'impossibilité nouvelle de construire des logements sociaux en quartier prioritaire. Un "label" qui concerne une grande partie du centre-ville. Une affirmation partiellement exacte et qui passe sous silence la principale dérogation : la rénovation des centres anciens dégradés.

Rue Abadie, les logements insalubres ont été transformés en logements sociaux.

Rue Abadie, les logements insalubres ont été transformés en logements sociaux.

Est-il possible de construire des logements sociaux en centre-ville de Marseille ? À en croire plusieurs responsables politiques, la réglementation l’interdirait désormais. Une affirmation lourde de conséquences puisqu’elle freinerait du même coup la possibilité de rénover l’habitat dégradé du centre-ville tout en maintenant sur place les populations qui y vivent.

À plusieurs reprises lors de sorties publiques et médiatiques, l’adjointe en charge de l’habitat et de la rénovation urbaine Arlette Fructus (Mouvement radical) a repris à son compte cette position. « Quand on est en quartier prioritaire de la ville (QPV) et c’est le cas du centre-ville, depuis très peu de temps on ne peut plus produire de logements sociaux, sauf dérogation exceptionnelle », expliquait-elle, en conférence de presse, le 7 novembre. Une position réitérée quelques jours plus tard sur le plateau de France 3 Provence-Alpes.

Jeudi dernier, c’est au tour de Bruno Gilles, sénateur (LR) de Marseille et candidat déclaré à la succession de Jean-Claude Gaudin, de reprendre le même constat alarmant en demandant une abrogation : « Avec l’ensemble des partenaires, nous interviendrons auprès du préfet des Bouches-du-Rhône pour faire sauter la clause des mesures QPV qui aujourd’hui interdit la création de logements sociaux dans le secteur centre ». Qu’en est-il vraiment ?

Une pratique ancienne pour favoriser la mixité

Sur le fond, les deux élus ont raison en ce qu’ils font référence au cadre général de la rénovation urbaine. En tant que quartier prioritaire au titre de la politique de la ville, le centre-ville est éligible aux crédits du Nouveau plan de rénovation urbaine. Une étude de préfiguration est d’ailleurs en cours.

Or, depuis longtemps, l’agence nationale de rénovation urbaine (ANRU) vise une plus grande mixité sociale dans les quartiers concernés par ses projets. Le principe du « un pour un » (un logement construit pour un logement démoli) entraîne souvent la création de logements sociaux sur d’autres territoires. Surtout si le quartier en question affiche un pourcentage de logements sociaux supérieur à 25 %.

C’est notamment le cas des projets de rénovation urbaine situés dans les 13e, 14e et 15e arrondissements de Marseille. Si une partie des habitants réintègrent les logements neufs réalisés sur place d’autres déménagent, souvent en dehors des quartiers prioritaires. C’est ainsi que des programmes ont vu le jour à Château-Gombert, au grand dam des élus FN pour accueillir des familles de Malpassé ou de la Savine (lire notre article).

Mais des HLM ont été construits en centre-ville

Le quartier prioritaire de la ville (QPV) du centre-ville de Marseille. Source : Geoportail.

Cette mécanique concerne également directement le centre ancien. Dans le cadre du premier programme de rénovation urbaine, ce sont ainsi 480 logements locatifs sociaux qui ont été réalisés dans le centre-ville. Cela fait beaucoup pour une zone interdite.

Ces constructions venaient notamment d’un accord de partenariat signé entre l’ANRU et l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée. Les projets d’HLM de la rue de la République pour 13 Habitat et Nouveau Logis Provençal, du parc habité à Arenc, de Saint-Mauront dans le projet Docks libres ont été réalisés dans ce cadre (lire notre article). Cela ne veut pas dire qu’ils accueillent systématiquement des habitants venus des quartiers rénovés mais qu’ils contribuent à « reconstituer » le parc HLM de chaque bailleur concerné.

Oui la règle s’est durcie

Mais peut-être s’agit-il d’une décision récente comme l’indique Arlette Fructus ? En effet, le règlement de l’agence nationale de rénovation urbaine a évolué en 2015. Il impose désormais que la « reconstitution de l’offre » ne soit pas systématique et soit fait en dehors des quartiers prioritaires :

Pour favoriser la mixité sociale, elle sera située en dehors des quartiers prioritaires de la ville (QPV) et des quartiers hors QPV ayant fait l’objet du programme national de rénovation urbaine (PNRU), ainsi que des communes dont la part de logements locatifs sociaux (LLS) dans le parc de logement est supérieure à 50 %, sauf contexte spécifique argumenté.

À en croire ce point de règlement, le sénateur et l’adjointe ont tous deux raisons : il n’est pas possible de construire du logement social dans les quartiers prioritaires.

Une dérogation qui vise explicitement les centres anciens dégradés

Sauf que cette règle prévoit une exception explicitée au point suivant :

À titre exceptionnel, au regard d’un contexte spécifique qu’il appartiendra au porteur de projet et aux acteurs locaux concernés d’en expliquer le particularisme, une partie de la reconstitution de l’offre de logements locatifs sociaux supprimée peut être située à l’intérieur.

Or, parmi les critères permettant d’obtenir des dérogations, figure le taux de logements sociaux dans l’arrondissement. De ce côté-là, le centre-ville de Marseille a un peu de marge. Si on prend les chiffres de l’AGAM, il y a 14,72% de logement sociaux dans le 1er, 20,25% dans le 2e et 4,2% dans le 6e. Le tout cumulé est inférieur aux 25% de la loi SRU. Cela laisse de la marge pour présenter une dérogation.

Surtout que le deuxième critère pour l’obtenir est limpide. Il apparaît noir sur blanc sur un document émanant de la préfecture des Hauts-de-France :

Les orientations nationales prévoient la possibilité de déroger à ce principe. Deux critères relevant de la localisation des opérations sont plus particulièrement mis en avant :
– La localisation dans des quartiers d’habitat privé ancien dégradé
– La localisation dans des secteurs à potentiel de développement dans des marchés locaux très tendus.

« Quartiers d’habitat privé ancien dégradé », une sorte de synonyme du centre-ville de Marseille, pour lesquels une dérogation paraît bien difficile à refuser. Une position confirmée à la préfecture de région dont l’hôte principal Pierre Dartout est aussi délégué territorial de l’ANRU. Mais tout ceci n’empêche pas de construire du logement social, hors reconstitution de l’offre démolie ailleurs.

En réalité, derrière les affirmations de ces deux élus, la Ville  et la métropole financent et soutiennentt déjà la construction de HLM en centre-ville, via des projets portés par Habitat et humanisme, Adoma, la Sogima et même Marseille Habitat. Lors du dernier conseil métropolitain, Bruno Gilles et Arlette Fructus ont voté des garanties d’emprunt pour un projet d’acquisition de 17 logements sociaux boulevard des Dames (2e) en quartier prioritaire.

On se souviendra que la même Arlette Fructus avait présenté en tant que présidente de la société publique Marseille habitat une offre pour un immeuble rue du Baignoir, à Belsunce. Frappé d’arrêté de péril et propriété municipale, il faisait l’objet d’un appel à projets. Dans son argumentaire, Marseille habitat souhaitait renforcer “l’offre de logements sociaux dans un secteur en forte demande” et fixer « une population ayant choisi d’habiter ce quartier” (lire notre article). À l’époque, la Ville avait préféré une offre privée visant de l’accession sociale à la propriété…

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Commentaires

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  1. barbapapa barbapapa

    Qu’est-ce ? le journaleux ferait la leçon sur un sujet brûlant à monsieur Bruno Gilles Sénateur de la République à presque 10000 €/mois kini comprendrait nibbe, et ki ambitionnerait le titre de maire de la grande ville ?

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  2. kukulkan kukulkan

    clairement c’est faux, combien de projets en locatif social la mairie a t elle empêché en centre-ville par son dégout des « pauvres »? Mais le pire est : quand un maire comment Lionel Royer Perrault affirme en réunion de concertation sur le PLUI, en mairie du 9 10ème et indique « plus un seul logement social ne sortira de terre au sud du boulevard Romain Rolland » y’a un problème. Quand tous les acteurs de l’immobilier savent que tout projet contenant du LLS dans les 7 ème et 8 ème ne seront pas autorisés à sortir.. Voilà la contradiction et le ségrégatisme de cette municipalité… Partout ailleurs les PLU comportent des dizaines ou centaines de servitudes de mixité sociale. Et les projets à partir de 20 logements en général doivent contenir 20 ou 30% de logement social. A Marseille le compteur aurait été mis à 100 ou 120 logements. L’écart se creuse et Gaudin en est directement responsable. Un bel article la dessus svp! D’ailleurs si Marseille a été autorisée tant d’année à avoir cette politique sociale moribonde j’ai ouï dire que c’était un pacte avec l’Etat : Gaudin soutient la création de la métropole, et l’Etat laisse tranquille la ville sur ces questions…
    Donc une tutelle de l’Etat sur la question de l’habitat et de l’urbanisme ne serait pas de trop. D’autant que le PLUI en cours d’élaboration va baisser les droits à bâtir de manière drastique : dans les coins mal desservis (c’est pas plus mal), mais surtout également autour des gares, des métros, du tram… Dès lors on produira encore moins de logement qu’actuellement, sachant qu’on en fait pas assez pour avoir une croissance démographique….

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  3. Electeur du 8e Electeur du 8e

    « Pris en flag », d’accord, mais en flag de quoi ? S’agit-il d’incompétence ? Ou d’absence de volonté politique de construire des logements sociaux en centre-ville ? Ou des deux à la fois ? On se perd en conjectures…

    En tout cas – et une fois de plus – merci à Marsactu pour ces éclairages fouillés qui portent sa marque de fabrique.

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  4. Maxence Maxence

    Quelques imprécisions dans l’article, même si cela ne remet pas en cause le fond du propos. L’interdiction de construire du logement social en « QPV » (quartier politique de la ville, définis nationalement à partir de l’unique critère de revenu des habitants) date de la Loi Lamy.
    Dans le cadre du Programme National de Rénovation Urbaine, il était possible de reconstruire dans les quartiers, ce qui a d’ailleurs très largement été fait, même si l’ANRU poussait à ce qu’elle appelle une « reconstitution hors site ».
    La « doctrine » a changé avec le NPNRU (Nouveau Programme de Renouvellement Urbain), intégrant les dispositions législatives de la Loi Lamy et de la Loi Egalité et Citoyenneté: il n’est « dans l’absolu » plus possible de reconstruire du logement locatif social (ni au titre de la reconstitution des logements démolis dans le cadre des projets ANRU, ni de manière générale) dans les QPV.
    Mais 2 types de dérogations existent:
    – soit pour reconstruire du logement social dans le quartier ANRU où il y a des démolitions. Ceci implique une demande de dérogation, instruite directement pas l’ANRU dans le cadre de la validation du projet. C’est pas exemple le cas à Aix-en-Provence sur le quartier d’Encagnane.
    – soit pour construire du logement social, hors secteur ANRU mais en QPV. Dans ce cas, le demande de dérogation est analysée par la DHUP au Ministère du Logement. C’est ce qu’on appelle une dérogation « de droit commun ».
    Le cas du centre-ville de Marseille est donc particulier: comme le souligne bien l’article de Benoît Gilles, on est en QPV, donc dans l’absolu, pas de production de logement social. Des opérations sont sorties, encore récemment, car engagées avant la Loi Lamy. D’autre part, il est effectivement tout à fait possible d’obtenir des dérogations, ici à priori plutôt de « droit commun » car Noaille n’est pas en projet ANRU. La transformation d’un « parc social de fait » en « parc social de droit » est bien sûr un argument majeur. Reste que, comme tout dans notre belle société, cela prend un temps infini: élaborer la demande dérogation, faire X allers-retours entre les différents services concernés et le ministère, etc. D’autant plus que, je crois, la Métropole réfléchit à une demande de dérogation « globale » à l’échelle de tous les projets ANRU, au vu de l’ampleur des QPV sur le territoire marseillais. Mais il ne faudrait pas que cela vienne freiner encore le développement du parc locatif social sur certains arrondissements sous équipés, et dont les maires de secteurs font une obstruction systématique. Alors que, pour le coup, A. Fructus se bat (souvent contre des élus de la majorité à laquelle elle appartient) pour développer la production de logement social. Force est de constater que face aux poids lourds de cette majorité, et aux barons de l’administration (Dir. Cab, DGS… – j’invite d’ailleurs Marsactu à aller fouiller du côté du rôle des « éminences grises » de Gaudin -), elle a bien du mal à être entendue…

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    • Benoît Gilles Benoît Gilles

      Bonjour et merci de ce commentaire qui vient compléter mes imprécisions. Un bel exemple de co-construction entre journaliste et lecteurs que l’on trouve régulièrement dans les commentaires qui accompagne notre prose parfois un peu floue.

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    • M.G M.G

      Bonjour, et oui, les éminences grises aux pouvoirs exceptionnels, ils font bien des dégâts dans cette ville, et la presse peut encore en souffrir…

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    • Caroline Caroline

      Bonsoir
      Précision faite que les logements PLS ne font pas l’objet de dérogation. en QPV. Mais est ce encore du logement social?
      La dérogation était avant 2016 une décision ETAT LOCAL (DDTM 13) . Depuis cela s’est durci car il est nécessaire de faire remonter la demande à l’ETAT CENTRAL.
      J’ai obtenu un agrément PLAI en 2015 et j’en attends un pour 2018 pour des opérations en centre ville bâti dégradé.
      Donc oui c’est possible!
      NB : Ces 2 projets sont soutenus par A. FRUCTUS.

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  5. julijo julijo

    Eclairage très intéressant, on comprend aisément l’ensemble des freins qui sont posés en toute légalité sur une volonté qui est probablement réelle.
    Je pensais à tout autre chose également sur ce sujet : les logements vides, vacants, un peu partout dans la ville.
    Autour de chez moi (12e) une bonne dizaine d’endroits, quelques logements, petits pavillons et autres, sont inoccupés et ce, depuis…des mois, voire des années. Connaissant le « mal-logement » ça me met en colère régulièrement.
    Les propriétaires sont généralement inconnus dans le quartier, mais il doit être possible assez facilement de les retrouver…pourquoi ne pas réquisitionner les habitats disponibles ????

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    • Germanicus33 Germanicus33

      Il y a 36000 logements vacants à Marseille et notamment rue de la Ré…#BalanceTonTaudis !

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  6. Germanicus33 Germanicus33

    Bordeaux-Métropole a depuis longtemps un organisme appelé In-Cité qui rénove ou construit des logements sociaux en pleine ville, y compris dans le centre, classé au patrimoine de l’UNESCO, et ce ne serait pas possible à Marseille? En réalité c’est Gaudin qui ne le veut pas! On pourrait même loger des gens Villa Gaby, et d’ailleurs l’actuel président du Liban, Michel Aoun, en a bénéficié !

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  7. EDorier EDorier

    informatif, précis, nuancé, comme toujours d’ailleurs, il vient à point cet article !

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