[34 écoles marseillaises offertes aux géants du BTP] L’aubaine immobilière

Décryptage
Julien Vinzent_
30 Mar 2018 8

Pour diminuer le coût du plan de reconstruction de 34 écoles, la mairie mise sur la "valorisation" des terrains. Les lauréats du partenariat public-privé seront donc invités à réfléchir à des projets immobiliers pouvant s’emboîter avec les établissements scolaires.

Le terrain de l'école élémentaire des Olives, plus de 10 000 m2. Fond de carte : IGN - CRIGE-PACA - Région PACA.

Le terrain de l'école élémentaire des Olives, plus de 10 000 m2. Fond de carte : IGN - CRIGE-PACA - Région PACA.

Quelques paragraphes dans un document fourni en annexe aux élus. “La valorisation des emprises constructibles constitue un enjeu important pour la Ville de Marseille. (…) Les terrains d’assiette de certains groupes scolaires permettent ainsi d’envisager une opération immobilière connexe.” Avec ces mots choisis, la Ville annonce très discrètement la couleur : son “plan Écoles”, qui doit permettre la reconstruction de 34 groupes scolaires, se doublera d’une opération immobilière.

Combien, où, quand, comment ? En l’absence de communication de la Ville – qui promet un point complet sur le plan Écoles en avril – difficile d’avancer la moindre certitude, tant les documents sont peu diserts sur le sujet. Aucune des quatre délibérations présentées au conseil municipal ne mentionne ce volet et il faut fouiller l’étude préalable fournie en annexe de l’une d’elles pour le découvrir.

Une manière de réduire l’addition

Il est en revanche très aisé de comprendre la raison de cette fenêtre laissée ouverte aux candidats à la signature de l’important partenariat public-privé (PPP) qui encadrera la série de chantiers : chaque mètre carré “valorisé” sera autant d’euros de moins à débourser pour la collectivité. C’est dans cette logique qu’Arema avait déduit 30 millions d’euros du PPP du stade Vélodrome. En contrepartie, ce groupement emmené par Bouygues, la Caisse d’épargne et la Sogima a pu développer un important “programme immobilier d’accompagnement”, dont le centre commercial du Prado, inauguré mercredi, fait partie.

Dans le cas des écoles, dont les terrains s’étendent sur 390 000 m2, la manne n’est pour l’heure pas chiffrée. “À titre d’hypothèse de travail très prudente, la Ville a fait le choix de réaliser l’ensemble des simulations sans intégrer de produits issus de la valorisation des emprises”, précise l’étude préalable. En attendant le lancement de l’appel d’offres, qui devrait fournir davantage de détails aux candidats, un tableau permet de prendre la mesure du potentiel, comme des contraintes. On y découvre, pour chaque site, la superficie du terrain, le nombre de classes et la surface de l’établissement projeté. Sachant que pour chacun il faut compter, outre les bâtiments, “un gymnase de 600 m2 ainsi qu’un plateau d’évolution”, dédié aux sports.

Projets superposés

Comment est-il possible de mélanger des logements ou encore des bureaux avec une école et un gymnase ? Le document évoque la possibilité d’une opération “imbriquée (superposition) ou adjacente (juxtaposition)”, dont la région parisienne fourmille d’exemples, sans qu’il n’y ait besoin d’un PPP. À Saint-Denis, le gymnase du groupe scolaire Taos Amrouche est en souterrain, la maternelle au rez-de-chaussée, l’élémentaire sur deux étages au-dessus, la cour de récré en partie sur le toit et les logements tout autour.

Groupe scolaire Taos Amrouche – îlot E3D. Architectes : Atelier Novembre, Agence Nadau Lavergne.

Sur ce terrain de 15 000 m2, les architectes ont réussi à caser 122 logements classiques et 150 logements étudiants, en plus de l’établissement scolaire et ses annexes. Idem à Ivry, où un “plot” de 131 logements étudiants a été posé dans un coin de la parcelle accueillant le groupe scolaire Rosalind Franklin.

Sauf que ces projets sont nés dans le cadre de zones d’aménagements concertées, dans des quartiers “pages blanches” avec des règles d’urbanisme sur-mesure, comme peut l’être aujourd’hui Euroméditerranée 2. Cette approche de “programmes mixtes” peut bien coller aux Docks Libres ou à l’îlot XXL. Deux projets qui font partie des sites envisagés pour les nouveaux groupes scolaires inscrits dans le cadre du PPP. En effet, en plus des écoles GEEP à reconstruire, le contrat de partenariat ajoute six écoles nouvelles dans ces quartiers en expansion.

Mais qu’en sera-t-il de l’école Flotte, au cœur de la colline Périer, ou de celle des Olives (13e), cernée de lotissements ? Comment un éventuel programme immobilier sur le site des écoles du parc Kallisté (15e) s’articulera-t-elle avec le projet global de rénovation urbaine du quartier ? Et quid des 15 000 m2 de terrain de l’école Saint-Thys (10e), vouée à ne pas être reconstruite mais où un espace vert pourrait être mieux vu qu’un immeuble par les habitants des 600 logements de la résidence Unicil voisine ?

Ces questions ne font qu’émerger et relèveront probablement de la négociation au cas par cas entre la Ville et ses partenaires privés, en composant avec les règles du plan local d’urbanisme. Mais la contestation juridique déjà enclenchée pourrait trouver là autant de motifs de recours que de projets immobiliers. Et si les procédures contre les permis de construire se mettaient à pleuvoir, le calendrier serré du “Plan Écoles” en serait fragilisé.

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