Souvent cossues, parfois anonymes, les résidences fermées sont une constante de l'urbanisation à Marseille. Certaines copropriétés choisissent un matin de fermer un accès, puis un autre, quand d'autres sont vendues sur plan avec barrières et portails dernier cri. Mais ces choix, privés, ne sont pas sans conséquences pour l'espace public. Le premier épisode de notre série consacrée au sujet revient sur le litige qui a opposé parents d'élèves et riverains de l'école Vaccaro, au sud de la ville.

La série d’articles consacrée aux résidences fermées a été réalisée en partenariat avec une équipe de chercheurs du Laboratoire population environnement développement (LPED) de l’université Aix-Marseille, sous la direction d’E.Dorier, déjà évoqué dans Marsactu. Retrouvez au bas de cet article un décryptage de cette situation par Julien Dario, doctorant en géographie.

L’histoire pourrait ressembler à un problème mathématique. « Soit une école que l’on aurait placée à l’intérieur d’une résidence. Les élèves inscrits à cette école vivent dans une aire dont l’école est le centre : une quantité comparable d’enfants vient du Nord, du Sud, de l’Ouest, et un peu moins de l’Est, qui est certes plus boisé qu’habité. Or les habitants de la résidence souhaitent fermer l’accès Sud et ne plus laisser un accès que par le Nord. Combien de temps les enfants vivant au Sud, Sud-Est et Sud-Ouest devront-ils marcher en plus chaque jour pour arriver en classe ? »

La réponse a échauffé les esprits tout le long de l’année scolaire à l’école Mazargues-Vaccaro, qui se situe au sein de la résidence Michelet-De Lattre, dans le 9e arrondissement, entre Mazargues et Luminy. Manifestation, cadenas arrachées, bris de verres disposés sur le chemin piéton, la situation est arrivée à un tel niveau de tension que le maire de secteur Lionel Royer-Perreaut (LR) a dû mener, à plusieurs reprises, des réunions de médiation en mairie.

Il y a un an, l’assemblée générale du syndic de la résidence Michelet-De Lattre, se réunit – en catimini et alors que beaucoup de propriétaires sont en vacances, disent les mauvaises langues – pour voter la fermeture du chemin de terre dont elle est propriétaire. Celui-ci relie le sud de la résidence à la traverse de la Seigneurie, petite route qui dessert en largeur une bonne partie du secteur scolaire de l’école Vaccaro. Juridiquement, la résidence est, a priori, dans son bon droit, celui de s’enfermer [Lire l’encadré]. Le chemin permet néanmoins depuis des décennies aux enfants d’accéder à pied à l’école, qui se trouve juste à l’embouchure du chemin.

En orange, l’enceinte de la résidence, en bleu clair le groupe scolaire. Tout au sud, le chemin reliant la résidence à la traverse de la seigneurie, en vert. En pointillés mauve, le détour (non-visible dans sa totalité) pour accéder à l’école. Schéma LC.

Un portail fermé et 25 minutes de trajet en plus

À la rentrée, parents, enseignants et enfants réalisent donc que ceux d’entre eux qui vivent au sud de l’école doivent désormais faire un grand tour pour accéder à l’entrée nord de la résidence et rejoindre l’école. Les calculs faits par les parents sont éloquents : pour faire le tour de la résidence, en partant de l’entrée du chemin piéton à l’entrée principale, il faut marcher 1,6 kilomètre. La faute, notamment, aux autres résidences fermées et surfaces privées du quartier, qui rendent le détour particulièrement long [voir les cartes dans l’encadré au bas de l’article] Pierre Ossakowski, parent d’élève membre de la FCPE nous a proposé de tester le parcours. Partis à 9 h 24, nous atteignons l’autre côté de la résidence à 9h51, avec deux très courtes pauses. Tout au long du parcours, les trottoirs sont rares, quand ils ne sont pas extrêmement minces. Avec une poussette ou des enfants en bas âge, le chemin paraît extrêmement risqué.

Quelques vues du chemin de détour que les familles devraient employer en cas de fermeture du chemin. À de nombreux endroits, la voie n’est pas pourvue de trottoirs et les voitures se croisent difficilement. (LC)

« Cela ferait matin et soir presque une heure par jour, pour 130 personnes à peu près, vous imaginez, le temps social perdu ? Toutes les familles n’ont pas forcément de voiture, ou pas de voiture disponible pour amener les enfants à l’école le matin », peste Pierre Ossakowsky. Car en septembre 2016, c’est là la première réponse entendue de la part de certains résidents la copropriété : « On nous a dit, « vous n’avez qu’à les emmener en voiture ! ». Mais si un jour on vient tous à l’école en voiture, ça sera n’importe quoi dans la résidence ! » On voit mal, en effet, les parents des quelques 360 élèves du groupe scolaire pénétrer en voiture dans la résidence chaque matin sans que le chaos ne soit total. Un parking existe bien à quelques mètres de l’école, mais, avec sa cinquantaine de places, il ne permet pas d’absorber une telle affluence.

Le portail qui bloque l’accès à l’école, et donc à la résidence, au bout du chemin piéton. (LC)

Bris de verre contre manifestations

Tout au long de l’année scolaire, les crispations entre parents d’élèves scandalisés et riverains souhaitant faire respecter leur choix vont aller bon train. « On a du mal à se dire qu’on n’est pas légitimes, il faut prendre du recul pour ne pas monter dans les tours », reconnaît Pierre Ossakowsky. Des dessins d’enfants accrochés le long du passage sont retrouvés arrachés le lendemain matin. Des bris de verre sont découverts par les parents autour du portail quand ceux-ci tentent de le contourner en poussant le grillage. En décembre, les familles organisent une manifestation, des dizaines d’enfants et leurs parents empruntent le grand détour sous le regard des policiers qui encadrent le cortège (La Provence en fait le récit dans son édition du 16 décembre 2016). Le soir, à la sortie de l’école, ils trouvent le portail fermé en représailles.

« Il n’y a jamais eu d’impossibilité totale d’accéder à l’école », précise Lionel Royer-Perreault qui a pris le dossier en charge au début de l’hiver. Ce dernier a notamment demandé à Bouygues immobilier, qui construit sur la parcelle voisine du chemin, de permettre le passage des enfants à côté du portail, en poussant d’un petit mètre ses palissades. Une façon de court-circuiter les cadenas posés certains jours par les copropriétaires. « Il y a eu un contexte exacerbé, qui n’est pas propre à ce type de litige ou à cette résidence. Mais quand même, c’était une situation tendue, c’est incontestable ».

La résidence Michelet-De Lattre n’en est pas à sa première audace en matière de fermeture. À son entrée principale, un portail mécanique se ferme le soir à partir de 20h, quand bien même la voie qu’il coupe est publique. « Si j’ai bien compris, cela remonte à une époque où j’étais en culottes courtes. C’est une des spécificités marseillaises qui ont eu court pendant de très longues années. Aujourd’hui, une telle demande ne serait pas possible », reconnaît Lionel Royer-Perreaut, qui ne souhaite visiblement pas braquer les copropriétaires sur ce point.

À l’entrée principale de la résidence Michelet-De Lattre, un portail automatique fermé la nuit, quand bien même la voie est publique. (LC)

La nouvelle résidence Bouygues à l’origine des tensions

Mais pourquoi les copropriétaires de la résidence Michelet-De Lattre ont-ils subitement ressenti le besoin de fermer le petit chemin de terre, ouvert depuis toujours ? L’existence de regroupements de jeunes la nuit, devant l’école, aurait été avancée par certaines copropriétaires, rapportent les parents d’élèves. « Ce n’est pas forcément lié à de la délinquance, plutôt à quelques dégradations de voitures, à des regroupements de bandes », avance Lionel Royer-Perreaut. Gérant du syndic, Jean-Luc Lieutaud, du cabinet Lieutaud, évoque lui aussi des « questions de sécurité », pour justifier la fermeture de nuit du passage, mais aussi, le souhait « d’éviter des stationnements supplémentaires ». Et la clé du litige se trouve certainement là.

Croisée dans la résidence, une ancienne habitante venue rendre visite à ses parents qui y vivent toujours résume le problème : « Les gens ont peur que les habitants du nouvel immeuble viennent se garer dans la résidence ». Le nouvel immeuble ? La résidence Bouygues immobilier en construction, le long du chemin piéton litigieux. Un petit immeuble de 35 logements, avec garages, mais peut-être pas suffisamment. Les nouveaux voisins et leurs invités pourraient donc être tentés de se garer dans la résidence Michelet-De Lattre, et de finir le trajet jusqu’à la maison à pied, en empruntant le chemin de terre. « Ce n’est tout de même pas énorme, commente-t-elle, il y aurait quoi, 20 voitures ? Et au final on aurait 200 voitures de parents tous les matins pour éviter ça ? ». Depuis qu’elle a déménagé, pour se rendre chez ses parents ou accéder au bus 21 qui va jusqu’à la place Castellane, la promeneuse emprunte justement le petit chemin.

Le long du chemin piéton se construit une résidence de 35 logements, à l’origine des inquiétudes des copropriétaires. (LC)

« Les places de parking, c’est le vrai motif. Des membres du syndic essayaient de fermer avant ça, mais le fait qu’il y ait une construction nouvelle, là, ça a mis le feu, confirme un membre de la copropriété qui souhaite garder l’anonymat. Dans la résidence, les avis sont partagés. Ils n’ont pas conscience des désagréments qu’ils vont se causer à eux-même ! » 

Riverain du quartier avant même la construction de la résidence dans les années soixante, il est en tout cas formel : « Pour moi, il y a servitude de passage » ; c’est-à- dire que l’usage public devrait primer sur le fait qu’il soit privé. « Le chemin existait avant la résidence. Je l’ai toujours vu ouvert, même quand il y avait des fermes et des vaches autour. Avant les voitures pouvaient passer, puis la copro a mis des poteaux pour se protéger. La mairie avait à un moment mis un panneau pour le nommer « impasse des Lys », mais il a rapidement été arraché. Pourtant, le tout-à-l’égout passe en dessous, l’éclairage est public… mais la résidence a mis de plus en plus d’entraves, jusqu’à la pose du portail ».

Dans le petit commerce un peu désuet de la résidence, une grande pièce qui fait à la fois office de bureau de tabac et d’alimentation générale, des habitués grillent quelques cigarettes, et abordent le sujet avec passion. Georges Cavalli, un élégant monsieur assez âgé, copropriétaire et membre du conseil syndical, se perd un peu dans les arguments pour la fermeture. Il craint que le chemin ne devienne un jour le prolongement du boulevard Koenig, et que les voitures puissent traverser de part en part la résidence, ce qui n’est pas vraiment à l’ordre du jour. « On a trois hectares, on veut préserver ce patrimoine. On a ici un calme incroyable qu’on veut préserver et des places de parking à volonté ! », s’enorgueillit-il. Et là où se construit la nouvelle résidence, on veut qu’il y ait un mur ! » De fait, un mur a déjà commencé à poussé de ce côté-là.

Mais au sein du conseil syndical, Georges Cavalli fait office de modéré. « Ne pas permettre aux enfants de venir à l’école, ça non !, pose-t-il en revanche, avant d’estimer qu’il y a dans ce litige avec les parents d’élèves, « des excités dans les deux camps ». En écoutant ces résidents, il semble que les enfants se soient en effet retrouvés victimes d’une frange de copropriétaires très inquiets pour leurs places de parking.

Un dénouement… temporaire

Début juillet, les efforts de médiation ont fini par payer. Un accord est prêt à être signé après avoir été avalisé en assemblée générale extraordinaire du syndic. « On a trouvé un compromis que les copropriétaires ont signé à l’unanimité : nous gérerons l’accès au portail pendant la période scolaire de 7 h à 18 h. C’est fini, tout est apaisé, ça a été tendu, mais c’est fini », se réjouit Jean-Luc Lieutaud. La nuit et en période de vacances, le portail restera donc fermé. « Ça reste des ouvertures partielles, seulement pour l’école, mais c’est déjà très bien », acte Pierre Ossakowsky de la FCPE. Toutefois, dans l’esprit des copropriétaires, il est très clair que l’accord est temporaire « en attendant que la Ville puisse trouver une solution ». Car les envies de fermeture n’ont pas disparu du jour au lendemain.

À l’horizon 2020, le secteur entourant l’école devrait être traversé par le boulevard urbain Sud (BUS) qui pourrait permettre de faciliter les trajets dans le quartier. « Mais l‘école restera enclavée, c’est le fruit de l’histoire », admet le maire de secteur en évoquant la période où chaque résidence flambant neuve voulait avoir sa propre école, avant que vienne la vague de fermetures. La mairie pressent cependant que l’imminence des travaux du BUS devrait pousser plusieurs propriétaires à vendre leurs terrains attenants à l’école, elle envisage donc de saisir une parcelle au vol pour y construire « un accès pérenne », sans grillage, bris de verre ou portail.


« Il est plus simple pour les copropriétés de clore leurs parties communes », par Julien Dario, doctorant en géographie membre du LPED

Si le chemin des écoliers est par définition sinueux, il peut être démesurément long à Marseille où nombre d’équipements publics tels que des écoles se retrouvent enclos dans des résidences. Le piéton en est généralement la première victime, et notamment l’enfant piéton, comme c’est le cas à l’école Mazargues-Vaccaro. Les détours mesurés dans le cadre d’une thèse en cours à Aix-Marseille Université* y sont considérables.  L’allongement de parcours atteint ici, dans certains cas les 20 minutes à pied (temps moyen ~ 6 minutes sur 500 points calculés dans un rayon de 20 min à pied autour de l’école). (voir cartes).

Face à une telle dynamique provoquant des conflits allant parfois jusqu’au procès, la Collectivité est le plus souvent impuissante. Le droit de clore sa propriété est un principe essentiel inscrit dans le code civil. Lors de la conclusion récente de l’affaire Coin Joli, la cour a confirmé le droit qu’avaient les colotis de fermer les voies de leur ensemble, quand bien même desserviraient-elles une école publique. La marge de manœuvre des propriétaires s’est accrue depuis la disparition de l’article L. 441-3 du code l’urbanisme qui permettait au maire de s’opposer à un projet de fermeture si la voie ou le chemin était reconnu d’usage public. L’ouverture est donc révocable et l’usage ne génère pas de servitude acquise, ce qui force la puissance publique à négocier ou acquérir. Il est en outre plus simple, notamment pour les copropriétés de clore leurs parties communes. Plusieurs lois récentes (2006, 2007) ont abaissé la majorité requise en assemblée de conseil syndical pour voter la fermeture. Celle-ci devient une norme soutenue par les syndics gestionnaires et l’ouverture une exception difficile à maintenir. Le contexte légal à l’échelle nationale favorise donc la dynamique de fermeture que seule une démarche volontaire de la Collectivité et un recours au projet public semble pouvoir enrayer.

*Référence thèse : DARIO J., (en cours) 2018. Fragmentation urbaine et qualité environnementale, une étude des continuités et discontinuités de la trame viaire à Marseille, thèse de doctorat en Géographie sous la direction de DORIER E., BRIDIER S., Aix-Marseille Université. Laboratoire Population Environnement Développement (LPED).

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commentaires
  1. Jean Pierre RAMONDOU Jean Pierre RAMONDOU

    1) Concernant la résidence Michelet-de Lattre
    – Pourquoi l’école est incluse dans le périmètre de la résidence ?
    – Pourquoi le boulevard Koening, voie publique, est aussi inclus dans le périmètre de la résidence à la place d’avoir 2 périmètres: un à l’est et un autre à l’ouest du boulevard ?
    – Quel est le statut administratif du « petit chemin »: public ? privé ?
    2) Concernant le lotissement Coin-Joli
    Ce sont l’école et les bureaux de votes qui sont inclus dans le périmètre fermé du lotissement alors qu’on parle d’aménagement des bureaux de vote pour les handicapés.
    A plusieurs reprises j’ai marquer aux procès verbaux d’un des bureau de vote la difficulté d’accés de ce bureau pour les handicapés ou personnes agèes.

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    • Lisa Castelly Lisa Castelly

      Bonjour, et merci pour vos pertinentes questions !
      1) L’école a été construite consécutivement à la création de la résidence, à la fin des années 60, pour faire face à l’arrivée de nombreuses famille. À l’époque la résidence n’était pas close donc la question se posait moins. C’est le même cas de figure qu’à Coin joly. Je ne peux pas vous dire si sa création émanait d’une demande des résidents ou d’un besoin identifié par le rectorat…
      Idem pour le bd koenig : dans la mesure où la résidence ne comportait pas ou peu de clôtures et qu’il se finit en impasse, le problème n’était pas le même à l’époque. Et les copropriétaires se satisfont assez bien que le ramassage des ordures et l’éclairage soient assurés par la Ville.
      Le petit chemin appartient à la résidence.
      2) Pour Coin joly, je vous renvoie à nos différents articles sur le sujet :
      https://marsactu.fr/coin-joli-la-vie-derriere-des-grilles/
      https://marsactu.fr/bref/coin-joli-se-ferme-encore/
      https://marsactu.fr/coin-joli-le-proces-des-residences-fermees/
      https://marsactu.fr/bref/lotissement-coin-joli-justice-valide-fermeture/

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    • Cehere Cehere

      L’école Mazargues-Beauchêne est elle aussi construite au coeur d’un lotissement qui s’est progressivement complètement fermé (originellement de simples chaines en bout de rue pour interdire la circulation, puis des grilles, puis des portables automatiques à chaque entrée. Les accès sont ouverts aux heures de travail, six jours sur sept – comme quoi c’est possible -).

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  2. Jean Pierre RAMONDOU Jean Pierre RAMONDOU

    SUITE
    âgées
    Qui lit ces procès verbaux ?
    Un élu de ce secteur était handicapé.
    Est-ce une façon de lui rendre hommage ?

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  3. Cehere Cehere

    Ces situations ne sont pas le résultat de l’histoire comme le dit Royer-Perreaut, mais de la nullité des élus marseillais qui laissent perdurer des situations aussi aberrantes qu’illégales (ici c’est le pompon, une voie publique barrée par un portail…). Ce maire se place ainsi dans la droite ligne de son prédécesseur Teissier.

    Quant à ces résidents qui détestent leurs voisins et n’ont aucune considération pour la sécurité d’enfants de 6 à 10 ans, que dire d’eux…

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  4. Electeur du 8e Electeur du 8e

    Le souci de l’intérêt général qui anime notre municipalité se traduit par des déclarations volontaristes de ses représentants :
    – Moraine : « cela ne nous concerne pas »,
    – Caradec : « ils sont chez eux »…

    Pour être juste, précisons que Mme Caradec essaie de se rattraper aux branchages en ajoutant : « il faudrait quand même permettre la circulation à pied ». Des déclarations vraiment utiles tirées de cet article de Marsactu : https://marsactu.fr/projet-durbanisme-autour-de-cite-radieuse/.

    Bref, le laisser-faire est l’âme de la politique gaudinesque, ce n’est pas un scoop. En 24 ans de mandat à la tête de cette ville, nos champions municipaux auront largement eu le temps de déstructurer complètement son urbanisme. Combien de temps faudra-t-il ensuite pour corriger, si c’est possible, les erreurs et le je-m’en-foutisme de cette fine équipe ?

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    • Cehere Cehere

      Le problème c’est qu’une fois que le béton est coulé c’est fout, et il a beaucoup coulé (et ça continue). Et qu’une fois qu’une barrière est posée c’est quasi-impossible de la faire enlever, surtout s’il se trouve des juges pour se moquer complètement de l’intérêt collectif…

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    • Electeur du 8e Electeur du 8e

      Dans ce cas particulier, une barrière coupe le boulevard du Maréchal Keonig, voie publique. Même si elle n’est fermée que le soir et la nuit, c’est inacceptable de s’approprier ainsi un espace public au détriment de la liberté d’aller et venir.

      La puissance publique n’a probablement pas besoin d’un juge pour se faire respecter : une mise en demeure de laisser la voie libre d’accès, suivie du démontage de la barrière si la copropriété ne s’exécute pas, devrait suffire.

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  5. Trésorier Trésorier

    Ahurissant le cas de cette copropriete qui cloture une route publique. On est dans un pays de droit ????

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