Immobilier de bureaux : la métropole tirée par Aix
La métropole tarde à se mettre en place, mais elle est au moins dynamique sur un point : l’achat de bureaux. En 2015, les transactions sur le marché des bureaux au sein de la métropole Aix-Marseille ont augmenté de 23%. Selon BNP Paribas Real Estate, ce sont donc 155 000 m2 qui ont trouvé preneur au cours de l’année. Le territoire se place ainsi sur la troisième marche du podium français, derrière Lyon et Lille. Pour la publication spécialisée Le Moniteur, “cela confirme la progression du marché tertiaire depuis trois ans dans la métropole”.
C’est à Aix que les transactions ont été les plus importantes : 70 000 m2 y ont été échangés, soit une hausse de 121% en un an, notamment grâce aux 10 000 m2 pris en location par ERDF aux Milles. À Marseille, le marché est en net retrait, contrecoup d’une année 2014 extrêmement fructueuse, avec la transaction de la tour la Marseillaise. 73 000 m2 ont tout de même été échangés et, ainsi que le précise au magazine Pascal Schori, directeur régional de BNP Paribas Real Estate, “Euroméditerranée reste le cœur du marché de la métropole”.
Source : Le Moniteur
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Il s’agit là de chiffres qui, s’ils ne sont pas repris en mains et complétés par une autorité publique, restent sujets à caution.
Parmi les professionnels, qui ne réussissent que plus ou moins à mettre leurs chiffres en communs, sur leurs périmètres propres d’action, ce sont les transactions qui priment, sans que l’on réussisse à distinguer entre «effervescence commerciale» et accroissement du parc dans le neuf et l’ancien réhabilité, surfaces supplémentaires consommées dans l’année et offre en cours. La dynamique économique est sous cet accroissement de l’offre nouvelle consommée. Pas dans les surfaces représentées par les transactions.
On ne sait pas non plus ici ce que recouvre le terme de «métropole» ? Longtemps il s’est agi des champs marseillais et aixois d’action des professionnels. S’est-on mis à l’échelle de la métropole administrative ? Et si l’on comparait Aix et Marseille, sur la base de quel découpage ? La réalité du fonctionnement économique de Marseille comprend un certain nombre de communes des trois intercommunalités qui la bordent. Tandis que le territoire du Pays d’Aix est d’une certaine immensité.
Enfin, dans les produits de l’immobilier d’entreprise on a le parc existant (base de beaucoup des transactions), l’offre nouvelle neuve de première main (une partie de l’accroissement du parc), l’offre d’ancien réhabilité souvent assimilée par les professionnels à une offre neuve nouvelle alors qu’il n’y a pas d’accroissement du parc. Il y a aussi le «compte propre», du bureau fait pour soi sans passage par un professionnel de la vente. C’est de la dynamique économique. Mais il s’accompagne le plus souvent de bureaux délaissés ailleurs qui reviendront sur le marché. Une partie du compte propre peut a son tour être vendue/louée à des tiers pour financer l’investissement. Ou le tout revendu dans un cadre différé à un autre investisseur, avec la naissance de transactions comptées deux fois (ce qui attend la tour La Marseillaise apparemment). Ces grosses opérations peuvent fortement influencer les chiffres d’une année sur l’autre, comme évoqué dans l’article.
Selon l’article du Moniteur, notre territoire se placerait sur la 3è marche du territoire français, après Lyon et Lille ? La région parisienne n’est sans doute pas comptée dans ce classement, parce qu’atypique. Selon d’autres professionnels, de Montpellier cette fois, dans des chiffres où le «compte propre» est compté, le classement français pourrait être en 2015 : 1er Paris, 2è Lyon, 3è Lille, 4è Toulouse, 5è Aix-Marseille, 6è Bordeaux, 7è Nantes, 8è Montpellier, 9è Nice, 10è Grenoble, 11è Strasbourg.
Ces chiffres reflètent la tertiarisation de ces villes (ou du territoire associé à leur nom concerné par la statistique), leur métropolisation éventuelle.
Pour avoir une vue plus exacte du dynamisme économique lu à travers l’immobilier d’entreprise, il faudrait aussi connaître aussi les chiffres de l’immobilier d’activités hors bureau. Beaucoup d’entreprises modernes ont adopté ce mode d’existence, après l’ancien compte propre. Si la grande industrie traditionnelle est très présente en Rhône-Alpes (hébergée en compte propre donc), en région de Marseille-Aix, l’immobilier d’entreprise accueillant des PME-TPE nouvelles est très développé, notamment dans le Sud-Aixois, avec une composante de transferts ou de créations ayant Marseille pour origine.
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