Projet immobilier à la Madrague-de-Montredon : le promoteur contraint de revoir sa copie

Le promoteur va devoir dépolluer tout le site industriel avant de lancer son projet immobilier. (Photo : VA)

Pour Ginkgo, le projet était quasi plié. Les conclusions de l’enquête publique, préalable à l’obtention du permis de construire, semblent rebattre les cartes. “L’avis est positif”, répète pour cacher son énervement le porte-parole du promoteur. Spécialisé dans la dépollution de terrain industriel, ce fond d’investissement suisse est censé construire sur l’ancienne usine Legré Mante, à la Madrague de Montredon (8e), un important programme immobilier. Il vient tout juste d’obtenir un avis favorable de la commission d’enquête… assorti d’importantes réserves.

Des points noirs qui sont au nombre de 17. Mais l’un d’entre eux, particulièrement, risque de déstabiliser l’avancée du projet. “La commission constate que le bâtiment G, n’est pas acceptable”, tranche le document de synthèse désormais en ligne. Problématiques liées à la circulation, à l’accessibilité des secours, à la pollution “de fond”, à la compatibilité avec les équipements prévus mais aussi à l’impact sur la faune… Pour les trois commissaires enquêteurs, Gingko doit revoir la densité d’habitations à la baisse et, pour ce faire, sacrifier un bâtiment entier.

“Ce bâtiment est une excroissance”

Le G donc, compte tenu de situation géographique (voir image ci-dessous). “Ce bâtiment G est une excroissance dans l’ensemble paysager du projet”, cingle la commission, par ailleurs louangeuse sur l’équilibre architectural proposé. Situé en surplomb des autres constructions et des bâtiments existants, il empiète sur une zone de ruissellement des eaux de pluie et se situe à proximité d’une zone forestière, ce qui pose de sérieuses questions en termes de risque incendie.

Capture d’image d’un document de référence du projet présenté sur le site 195lacalanque.fr. Le bâtiment G est entouré en vert.

“S’il n’y a pas ce bâtiment, il n’y a plus de modèle économique, et il n’y a pas de projet”, répond Ginkgo qui espère trouver des “compromis intelligents”. En tout, 16 logements étaient prévus dans cet immeuble, sur un projet qui en compte 353, ainsi qu’une résidence seniors, une résidence de tourisme et des commerces.

Cette demande n’est pas la seule susceptible de peser sur l’économie du programme. Outre une demande d’application des normes les plus récentes pour ce qui est de la performance énergétique, la commission d’enquête s’est penchée sur la pollution qui sera engendrée par le chantier. Au total, 90 observations font état d’une crainte au sujet de “l’impact des poussières polluées sur la santé humaine pendant la phase travaux“. Soit 41 % des observations totales. À partir de quelle vitesse du vent les travaux doivent-ils s’arrêter ? Là-dessus encore, le porteur de projet doit revoir sa copie. La population qui a pris part à l’enquête publique semble souhaiter un confinement général des travaux. La commission demande a minima à l’opérateur de refaire des études.

Une “zone à trafic limité” ?

Les conclusions de l’enquête publique ne s’adressent toutefois pas qu’au promoteur. “En tout, il y a 17 réserves, 5 ne sont pas de notre fait”, tient à préciser le porte-parole de Ginkgo. En effet, certaines relèvent de la responsabilité des pouvoirs publics. À commencer par la mairie de Marseille. La commission demande, entre autres, “au maître d’ouvrage et à la Ville l’étude et la mise en œuvre d’une zone à trafic limité pour la desserte des villages de la Madrague et de Montredon.” En d’autres termes, de mettre en place une zone où seuls les résidents, hors exceptions, pourront circuler en voiture. “Cette mesure de compensation est la seule qui puisse concilier à la fois la réalisation de la réhabilitation de la friche Legré-Mante tout en offrant des conditions d’accès acceptables aux populations riveraines de ce projet”, écrit encore le rapporteur.

Le débat, déjà passionné, sur ce programme immobilier, rebondit ainsi à celui de la fermeture de la route des Goudes, touchée par un bouchon chronique dès les beaux jours. Qu’en dit la Ville, destinataire final de cette réserve ? “Nous l’avions envisagé, mais avant de mettre cela en place il faut des parkings de délestage, des travaux de voirie”, commente Christine Juste (EELV), adjointe au maire déléguée à l’environnement, dans une tentative de renvoi vers la métropole.

Une négociation à mener rapidement

Il ne faudrait pas que l’on se retrouve avec un projet abandonné et un terrain pollué sur les bras.

Christine Juste, adjointe au maire déléguée à l’environnement

Ce cahier des charges précis fournit en tout cas de nouveaux arguments à la Ville de Marseille, compétente pour délivrer l’autorisation finale, dans les négociations avec Ginkgo. Après une décennie d’études et de rebondissements politiques et juridiques, la majorité municipale a publié un communiqué dans lequel elle indique “prendre note, avec attention, de ces réserves et engage d’ores et déjà les porteurs du projet à apporter rapidement les garanties attendues”.

Pour Christine Juste, la partie sera complexe. “Il faut qu’on reboucle avec le promoteur pour voir comment lever ces réserves. Nous devons donner notre avis avant le 28 décembre. Cela ne laisse pas beaucoup de temps. D’autant plus que le permis doit aussi être accepté avant 2023 si l’on veut conserver le fond friche [déployé par le gouvernement pour financer des opérations de recyclage des friches, ndlr]. Surtout, il ne faudrait pas que l’on se retrouve avec un projet abandonné et un terrain pollué sur les bras”, insiste-t-elle. Les enjeux de la négociation s’annoncent lourds, et le compte à rebours est lancé.

Avec Julien Vinzent