Dans une lettre à Martine Vassal, le préfet s’inquiète d’une pénurie annoncée de logements

Les premières tours des Fabriques lorsd'une présentation en octobre. Photo : VA

Christophe Mirmand ni n’admoneste, ni ne gourmande. En revanche, il s’inquiète sérieusement. Dans un courrier à la présidente de la métropole Martine Vassal, le préfet de région s’alarme d’une pénurie à venir de logements neufs à l’échelle de la métropole. Ce creux de la vague que l’État redoute n’est pas à mettre sur le compte de l’inflation des matières premières, de la guerre en Ukraine ou d’une reprise de la crise sanitaire mais à “la diminution des capacités constructives dans les modifications successives du plan local d’urbanisme intercommunal de Marseille Provence”, écrit-il dans ce document du 16 juin, que Marsactu a pu consulter.

Sous la couche technocratique, le motif est donc très politique : dans son principal document d’urbanisme, dont la troisième modification est à l’étude, la métropole ne réserverait pas assez d’espaces pour la construction de logements neufs à Marseille et dans les 17 communes qui l’entourent.

Un urbanisme en plusieurs couches

L’urbanisme métropolitain s’appuie sur plusieurs documents, élaborés à des dates différentes, dont les objectifs s’imbriquent. Le schéma de cohérence territorial (SCOT) fixe la vision politique d’ensemble en matière de logements, de transports et de développement économique. Le programme local de l’habitat (PLH) reprend ces objectifs, commune par commune et par type de logements. Enfin, le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) doit les traduire dans des zonages et des règles en matière de construction ou de protection.

Pour le préfet, la métropole s’écarte des objectifs qu’elle s’était elle-même fixée en instituant le plan local d’urbanisme intercommunal en 2019 : à savoir construire 58 000 logements neufs entre 2014 et 2030, voire monter jusqu’à 74 000 en développant le réseau de transports en site propre.

Du côté de l’État, on résume d’une formule simple les attentes : “On estime qu’une ville doit renouveler 1 % de son parc chaque année, uniquement pour satisfaire sa demande interne. Cela consiste à dire qu’une maison se change tous les 100 ans. Pour l’instant, on n’y est pas”. Ces résidences principales sont 377 000, à Marseille. L’effort de construction minimal espéré par l’État se situe donc autour de 3700 logements neufs par an, ce qui constitue peu ou prou l’objectif fixé par le PLUi de 2019.

Le réservoir sensible des terrains “à urbaniser”

Un objectif qui paraît désormais compliqué à tenir, après des décennies de forte dynamique. Depuis 2014, le territoire de Marseille et alentours a certes fait une bonne partie du chemin avec 43 000 logements. Mais ce sont les dernières dizaines de milliers qui s’annoncent les plus difficiles. Rappelant à Martine Vassal les “estimations récentes partagées par [ses] services”, le préfet note que le potentiel restant est évalué à 24 000 logements, au maximum.

L’une de ces réserves est constituée par les zones identifiés comme “à urbaniser” (AU dans le zonage). Il s’agit de terrains, souvent naturels ou agricoles, sur lesquelles la ville est appelée à se développer (ou pas) dans les années futures. C’est souvent là que les responsables politiques sont critiqués pour leur “politique de bétonisation”. Ces zones à urbaniser concentrent un potentiel constructible non négligeable de 10 000 logements, dont 60 % à Marseille, souligne le préfet.

La concrétisation du passage en terrain à bâtir se fait par une modification du PLUi, comme celle qui est en préparation. Or, selon l’analyse des services de l’État, celle-ci ne permet l’ouverture à la construction que d’un quart de ces zones d’ici à 2025. C’est pourtant la nouvelle date butoir fixée par la loi climat et résilience promulguée en 2020, qui a réduit le délai de réflexion. Après, il faudra passer par le processus de révision du plan local d’urbanisme, beaucoup plus lourd.

“Le souhait du maire de Marseille”

Jointe par Marsactu, la conseillère métropolitaine déléguée à l’urbanisme, Laure-Agnès Caradec (LR) pointe la responsabilité du maire de la commune centre, Benoît Payan (PS). “Pour la troisième modification du PLUi, nous avons travaillé comme à l’accoutumée avec les maires des 18 communes concernées. À ce titre, le document dont parle le préfet correspond au souhait du maire de Marseille”. Selon elle, l’avenir des zones dites “à urbaniser” est ainsi soumis à son bon vouloir.

La passe à l’aile fait bondir l’adjointe municipale à l’urbanisme, Mathilde Chaboche qui campe sur ses positions : “Jusqu’en 2017, on a assisté à un boom constructif où on a fait sortir de terre des quartiers entiers, sans infrastructure de transport, ni équipements. Des absurdités comme Château-Gombert ou la Capelette, c’est fini. Désormais, nous voulons faire de l’urbanisme d’un point de vue qualitatif et non quantitatif”. Pas question pour elle de rendre constructibles des zones à urbaniser qui sont toutes situées aux franges de la ville, là où il est plus intéressant à ses yeux de réinstaller des terres agricoles.

“Objectifs contradictoires”

L’auteur du ricochet, le préfet lui-même, en prend pour son grade. L’adjointe fustige “cet État jacobin qui doit arrêter de nous regarder de haut en nous donnant des objectifs contradictoires : plan de préventions des risques, zéro artificialisation des sols, risque de submersion sur la frange littorale et objectifs de construction intenables”.

Les trois parties – État, Ville et métropole – s’entendent tout de même sur la nécessité de densifier là où la ville est déjà là. Mais le consensus n’existe pas sur les zones où la construction est possible. “Le seul et unique endroit où Marseille a construit ces dernières années, c’est la zone Euromed, note-t-on du côté de la préfecture. Une ville ne peut pas concentrer sa production de logements dans un seul quartier“. La lettre rappelle que sur les 1712 logements produits entre septembre 2020 et juin 2021, “555 l’étaient sur le secteur d’Euroméditerranée”. En aiguillon un brin provocateur, le préfet en appelle à la transformation de zones pavillonnaires vers “des formes architecturales intermédiaires plus denses” pour compenser les restrictions posés par la Ville en matière d’urbanisation nouvelle.

De son côté, Mathilde Chaboche préfère insister sur la nécessaire rénovation du bâti, la mise à profit de la vacance pour satisfaire la demande en logements. Pour la construction neuve, elle pointe l’absence de réserve foncière, mis à part aux Caillols ou en bordure de Saint-Charles, du côté du boulevard Camille-Flammarion. Pas que de quoi produire des logements par dizaines de milliers.

Réunion à la rentrée

“Les attentes ont évolué, maintient l’élue du Printemps marseillais. Jusqu’à présent, les élus étaient très peu à l’écoute des gens. On ne fait plus de la ville de la même façon à l’heure du réchauffement climatique, quand il fait 40° depuis le 15 mai. Il faut équilibrer le rapport ville/nature et répartir l’effort constructif à l’échelle de la métropole”.

Là encore, le son de cloche diverge sérieusement avec l’État comme avec la métropole. “Nous partageons la nécessité de dédensifier les zones périphériques, d’augmenter le nombre d’hectares en zone agricoles, défend Laure-Agnès Caradec. Mais la seconde ville de France doit permettre à ses habitants de se loger. Les maires de la métropole n’accepteront pas qu’on leur demande des efforts, notamment en matière de logement social, si Marseille ne participe pas à l’effort de construction“.

Une réunion est prévue à la rentrée autour de cette troisième modification du plan local d’urbanisme dont les contours doivent être arrêtés avant la fin de l’année. Dès l’automne, la Ville devra également s’entendre sur les objectifs fixés par le programme local de l’habitat. Dans son courrier, Christophe Mirmand rappelle les chiffres annoncés pour l’ancien territoire Marseille Provence et la ville centre, soit 5 400 logements dont 4 200 à Marseille. Loin, très loin, de ce que permet la politique en cours. Il faudra donc que la Ville précise si elle partage cet objectif avec la métropole et, si c’est le cas, comment les deux institutions entendent l’atteindre.

Le contre-exemple de la Cité radieuse

S’il y a un point sur lequel Mathilde Chaboche et Laure-Agnès Caradec partagent le même regard, c’est sur les choix arrêtés pour l’urbanisation du quartier situé autour de la Cité radieuse. Là où la première version du PLUi prévoyait des “tourelles” et environ un millier de logements, la métropole a tout revu à la baisse avec une hauteur limitée à 16 mètres et 300 ou 400 logements. “Ce n’est pas le bon choix, tacle Laure-Agnès Caradec. Avec des immeubles d’une si faible hauteur, vous n’arrivez pas à sortir des opérations qui s’équilibrent financièrement. Ce n’est pas comme ça que nous allons réussir à remplacer les entrepôts de Casino ou le garage Peugeot”. Pour Mathilde Chaboche, même son de cloche : “Avec aussi peu de logements rien ne va bouger alors qu’on aurait pu avoir un projet équilibré autour de 800 logements en permettant d’ajouter du social dans un arrondissement qui en manque”.