[Vivre à Noailles] La lutte sans fin contre l’habitat indigne

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Benoît Gilles
4 Mar 2016 7

Dernier volet de notre série sur Noailles : le défi sans cesse recommencé de la résorption de l'habitat indigne. Après l'échec de la rénovation du centre-ville, l'État et la Ville vont tenter de rénover le ventre de Marseille. Mais pour quels habitants ?

13 et 15 rue de l'Arc, la réhabilitation s'est arrêtée.

13 et 15 rue de l'Arc, la réhabilitation s'est arrêtée.

Au 63 rue d’Aubagne et au 13 rue de l’Arc, des oriflammes sales jadis bleus flottent au vent. La société d’économie mixte de la Ville, Marseille Habitat, y annonçait fièrement que ces immeubles allaient faire l’objet de rénovation dans le cadre d’un plan d’éradication d’habitat indigne (EHI). Dans le premier, des travaux de consolidation ont été entrepris mais semblent arrêtés. Un salon de coiffure sans nom s’est installé au rez-de-chaussée. Le coiffeur, gêné, se refuse à tout commentaire en l’absence du patron, injoignable. Il ne veut pas dire non plus si l’immeuble est actuellement occupé. Une forte odeur de moisi ne rassure pas le visiteur sur l’état du bâti.

Le 63 de la rue d'Aubagne attend encore la fin de sa réhabilitation.
Le 63 de la rue d’Aubagne attend encore la fin de sa réhabilitation.

Dans la rue de l’Arc, pionnière de la végétalisation de l’espace public, le permis de construire censé lancer la rénovation du n°13 date de 2012.  Des logements sociaux doivent y être installés. Mais le temps semble s’arrêter. Deux riverains fort occupés à rouler leur joint face à l’immeuble jouent les désabusés : “Des immeubles comme ça, y en a plein le quartier. Alors qu’il y a des gens qui ont pas de logement. Ça me dégoûte”. Effectivement, les façades décrépies témoignent de l’état d’abandon des deux immeubles. Le plan d’éradication de l’habitat indigne est censé se clôturer en 2016. Il y a donc urgence.

“Danger de mort” dès l’entrée

C’est le cas au 24 de la rue de l’Académie, à peine plus haut. Au balcon, une jeune femme fait signe d’entrer. La cage d’escalier ne dépare pas avec la façade décatie. Heureusement en hauteur, un fil électrique entouré de scotch arbore en lettres noires sur fond rouge “Danger de mort”, les boîtes aux lettres menacent de se détacher du mur, tout comme une bonne partie de l’enduit de l’entrée. Au premier, Kheira Bouchikhi ouvre en grand l’appartement où elle vit avec ses trois frères et sa mère. L’indignité frappe au premier regard.

L'entrée décrépie du 2' de la rue de l'Académie.
L’entrée décrépie du 2′ de la rue de l’Académie.

Peu ou pas de meubles, “la propriétaire nous les a pris. On a quitté les lieux le temps qu’elle fasse soi-disant des travaux et quand on est revenu, les travaux n’étaient pas faits et nos meubles avaient disparu”, affirme la jeune fille de 19 ans. Dans les chambres, des matelas à même le sol. Pas de chauffage. La salle de bain (qui comprend les toilettes) mesure à peine plus d’un mètre carré. Le plafond y est effondré, laissant voir les poutres du voisin du dessus. Dans le salon où ses jeunes frères regardent la télé, il manque une vitre à une fenêtre. C’est là que dort sa mère.

Bien entendu, du côté de la propriétaire qui gère le salon de coiffure mitoyen, le son de cloche est radicalement différent : ce sont les locataires qui ont évacué leurs meubles et qui ne paient pas les 760 euros du loyer. Ce sont également eux qui ont dégradé l’appartement et refusent de laisser les entreprises entrer pour réaliser les travaux dans le cabinet de toilettes. Les deux parties ont rendez-vous au tribunal à la fin avril.

Ce cas décrit avec précision l’imbroglio de contentieux juridiques, de carences de la copropriété et de mauvaise foi partagée qui accompagnent souvent les problèmes de mal-logement. En la matière, Noailles ne fait pas exception. Le quartier le plus dense du centre-ville concentre une bonne part de logements sociaux “de fait”, qui permet aux plus pauvres d’avoir un toit alors que les HLM eux-mêmes restent inaccessibles. Les transactions immobilières se font de bouche-à-oreille, parfois au coin des rues où s’échangent les solutions de logement qui débouchent souvent sur de véritables taudis.

Dans l’attente du plan-guide

Ces trois immeubles mis en exergue ici font partie de la longue liste dressée par Sandra Comptour, l’architecte qui a travaillé avec Territoires & Habitat et le Cerfise sur le plan guide de rénovation du quartier Noailles. Ce document a été commandé par la Soleam, la société publique locale d’aménagement de la Ville qui gère notamment le projet “grand centre-ville”. “Un plan-guide étudie tous les volets qui ont trait à l’urbain, explique-t-elle. Il s’agit notamment des espaces publics, des transports, de la gestion urbaine, de l’habitat, du social, des commerces et des équipements, du patrimoine bâti et paysager Une fois validé par les services de la Soleam puis les élus de la Ville, il doit servir de feuille de route pour l’aménagement du quartier et la rénovation de son habitat.

Dans plusieurs cartes et tableaux très détaillés, l’étude diagnostic préalable au plan guide fait le bilan, immeuble par immeuble, des procédures de rénovation en cours ou déjà réalisées. Ainsi les immeubles de la rue de l’Arc et de rue d’Aubagne sont toujours visés par par le plan d’éradication de l’habitat indigne porté par Marseille Habitat.

Le retour du PRI

Quant au 24 de la rue de l’Académie, il faisait partie des immeubles concernés par le périmètre de restauration immobilière (PRI) mis en place sur une large partie du centre-ville sous l’égide de Marseille Aménagement, l’aménageur de la ville remplacé depuis par la Soleam. Son bilan très critiqué a fait l’objet d’une commission d’évaluation du conseil municipal en 2009 et l’opération a été clôturée à la va-vite dans la même période.

À l’époque, l’association Un centre-ville pour tous avait tiré son propre bilan sur la partie du quartier couverte par la déclaration d’utilité publique (DUP) de l’opération de restauration immobilière. “En gros, 50% des logements ont fait l’objet d’une rénovation sur le quartier, précise David Escobar, membre d’Un centre-ville pour tous. Cela ne veut pas dire que celle-ci était de bonne qualité“. Une bonne façon de s’en apercevoir est de comparer la carte réalisée par Centre ville pour tous en 2009 avec celles produites par Habitat & Territoire en 2014, dans le cadre de leur étude-diagnostic.

Carte réalisée par un Centre-ville pour tous. Bilan PRI Noailles en 2009.
Carte réalisée par un Centre-ville pour tous. Bilan PRI Noailles en 2009.

Une de celles-ci fait état du bâti. Les îlots prioritaires y sont présentés en brun et en orange. La majeure partie d’entre eux son situés dans le périmètre de l’ancien PRI. Une manière très simple de constater les carences des dispositifs mis en place jusqu’ici.

La carte des îlots prioritaires en terme de rénovation. En brun et orange, les plus urgents.
La carte des îlots prioritaires en terme de rénovation. En brun et rouge, les plus urgents.

Dans son étude diagnostic, le cabinet d’études Territoire & Habitat (ETH) reste très prudent sur la partie bilan de la rénovation en cours même si elle pointe 25 % de logements à rénover. Sandra Comptour adopte la même prudence, d’autant plus que le plan-guide est actuellement bloqué à l’étage de la validation politique. “La rénovation ne s’est pas arrêtée avec la clôture du périmètre de restauration immobilière. Une opération d’amélioration de l’habitat dégradé (OAHD) a pris la suite sur certains immeubles du quartier.Le service hygiène et sécurité de la Ville continue de travailler au cas par cas sur les situations d’urgence en imposant parfois des travaux d’office””.

L’ombre portée du rapport Nicol

Sur l’ensemble de la politique de traitement de l’habitat indigne, le rapport Nicol a livré récemment une analyse très critique des opérations réalisées par la Ville et la communauté urbaine. Il a également proposé dans une page très détaillée une méthode à suivre pour améliorer le bilan futur de ces politiques. Le plan d’action en trois volets récemment dévoilé sur les copropriétés dégradées concerne également les quartiers prioritaires du centre-ville dont Noailles. Mais, pour l’heure, la méthode et la boîte à outils restent inconnues. De même, la question du financement reste ouverte et devrait dépendre d’un conventionnement – toujours long – dans le cadre du second plan national de rénovation urbaine.

Les 48 et 50 de la rue de l'Académie attendent la réhabilitation.
Les 48 et 50 de la rue de l’Académie attendent la réhabilitation.

Un flou qui inquiète les acteurs associatifs du quartier, dont le collectif Noailles ombres et lumière, actif depuis des lustres dans le quartier. Au mois d’août, un certain nombre de ses militants avaient rencontré des représentants de la Soleam et de la Ville pour connaître plus en détail le futur plan-guide. Dans le compte rendu de cette réunion que nous avons pu consulter, les membres du collectif s’inquiètent:

Dernier point particulièrement grave à nos yeux : les perspectives d’action sur l’habitat dégradé à Noailles (au moins 25% du parc d’après le diagnostic d’ETH) et de lutte contre les marchands de sommeil. Force est de constater, au delà des traditionnelles considérations sur la difficulté du sujet, l’absence de toute proposition opératoire.

De la même façon, il pointe l’absence de réponse sur la nécessaire implication des habitants. Pour sa part, Sandra Comptour souligne le choix d’un cabinet d’études local spécialisé dans l’intervention sur l’habitat ancien et celui du Cerfise, historiquement impliqué dans les démarches participatives. Visiblement, l’ambition est de mettre l’habitant au centre et de l’associer aux futures décisions.

Réfléchir à l’échelle de l’îlot

Plus concrètement, l’architecte et urbaniste pointe la nécessité d’agir aux niveaux îlots plutôt qu’à celui des immeubles.“Nous savons que nous avons pas mal de problématiques liées à des propriétaires négligents, éloignés de leur patrimoine et avec une gestion défaillante, ce qui cause de nombreux désordres dans leur patrimoine, formule-t-elle. Parmi ces désordres beaucoup sont liés à des fuites dans les réseaux qui fragilisent les structures et concernent parfois plusieurs copropriétés d’un même îlot.

En travaillant à la taille de l’îlot, les futurs aménageurs pourraient associer plusieurs logements pour réaliser des unités plus adaptées aux familles nombreuses, très présentes dans le quartier. La logique d’îlot permet de fixer des priorités visibles et d’embrasser tous les aspects de la rénovation en même temps. Elle évite l’effet de dilution dans le temps d’interventions trop parcellaires.

Ces cœurs d’îlots recèlent parfois de rares espaces verts qui pourraient évoluer vers des usages plus collectifs. L’urbaniste pointe également la nécessité de réfléchir les bas d’immeubles dans une logique de “frontage”. Ce terme québécois définit l’interface des bas d’immeubles où les logiques commerciales et communautaires peuvent se croiser avec harmonie, “Comme c’est le cas par exemple dans les opérations de végétalisation des rues du quartier dans lesquels les acteurs associatifs, les habitants et les commerçants ont travaillé ensemble”.

Les habitants au cœur

Du côté des acteurs associatifs, on se veut vigilant. “La vraie question est avec qui et pour qui ont va faire cette réhabilitation”, interroge Olivia Maukoury qui intervient au sein de l’association Destination Familles. “Une vie, cela s’ancre dans un territoire”, ajoute Mounira Rivet, la directrice de l’association. Les habitants de Noailles sont souvent des sans-voix. Or, ce sont eux qui souffrent des problèmes de mal-logement. Il paraît normal et souhaitable qu’il puisse bénéficier d’un logement dans le quartier où ils sont. On ne peut pas séparer la question de la lutte contre le logement indigne de celle du relogement”.

Bien entendu, les élus interrogés jurent tous qu’ils entendent agir pour les habitants de Noailles d’aujourd’hui. Le rendu public du plan-guide prévu à la fin mars devrait permettre d’éclaircir ces inquiétudes en attendant les premières actions concrètes.

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