Avec plus de 4000 offres à Marseille, la plate-forme de location Airbnb a fait son nid. Marsactu a compilé ses données et recueilli des témoignages pour décrypter ce phénomène où esprit de partage cohabite avec rentabilité des investissements.

Un pour cent. Selon les derniers chiffres officiels, la plateforme Airbnb qui met en relation particuliers (mais pas seulement) et vacanciers compte plus de 4000 offres à Marseille, sur les 400 000 logements que compte la ville. On passe même à 1 sur 75 si l’on retranche les 80 000 logements sociaux marseillais qui sont en théorie impossibles à louer via cette plate-forme. À elle seule, l’entreprise californienne est sortie de l’épaisseur du trait. À tel point que la mairie de Marseille, poussée par le secteur de l’hôtellerie, a décidé de demander aux sites de ce type de prélever pour son compte une taxe de séjour, à partir de ce mois-ci.

Pour tenter de cerner de plus près ce phénomène, Marsactu a « aspiré » les annonces présentes sur Airbnb, grâce à un robot informatique parcourant automatiquement les pages. Un travail rendu nécessaire par l’absence de mise à disposition de ses données par l’entreprise et déjà réalisé par plusieurs confrères, dont nous nous sommes inspirés (Le Temps à Genève, Yann Guégan à Paris). Murray Cox, un activiste numérique, a même mis sur pied le site InsideAirbnb pour « ajouter des données au débat ». En l’occurrence : « comment Airbnb est-il réellement utilisé et comment affecte-t-il les quartiers de nos villes ? »  En parallèle de ce travail sur les données, nous avons aussi lancé un appel à témoignages à destination de nos lecteurs, qui a permis de réunir une quarantaine de réponses. Pour l’heure, la société n’a pas répondu à nos questions formulées par mail, en l’absence de disponibilité d’un porte-parole.

Comme d’autres services rangés dans l’économie collaborative, l’entreprise assure se situer au cœur d’une relation gagnant-gagnant entre les propriétaires qui mettent à disposition leurs biens et les touristes qui y logent : « Airbnb attire en France des voyageurs qui séjournent plus longtemps, dépensent plus et sont plus susceptibles de revenir. Ils apportent une contribution majeure au tourisme en France », assure-t-elle dans une « étude » sur son impact économique. D’un autre côté, « Airbnb contribue au pouvoir d’achat de nombreux ménages français en les aidant à couvrir leurs dépenses quotidiennes grâce à un revenu complémentaire ».

Plusieurs témoignages recueillis via notre appel vont dans ce sens.

J’avais des difficultés pour payer mon loyer, et malgré le fait que je n’avais pas le droit de faire de la sous-location j’ai choisi cette option pour pouvoir continuer à payer mon loyer chaque mois. L’échange avec les hôtes proposés par AirBnB m’a semblé simple et c’est aussi une application que j’ai utilisé pour mes voyages. J’ai aussi apprécié de rencontrer des gens, de les accueillir.

Plus succinct, un autre lecteur qui loue environ 3 fois par mois son logement dans le 9e arrondissement apprécie le service « pour arrondir mes fins de mois et parce que je connaissais le site en tant que locataire et que j’aime bien l’esprit ». La démarche est tout de même plus simple pour les propriétaires. Y compris sur des usages assez fins, comme le montre ce témoignage recueilli via notre appel : « C’est un bon moyen de louer exactement ce qu’on a et de trouver les locataires correspondant à notre offre. Ma fille ne vit à la maison que 6 mois par an, avec Airbnb je peux louer sa chambre en son absence. »

De son côté, le petit robot de Marsactu nous permet de représenter les offres sur une carte, même si son épuisette a certainement quelques trous. Elle a réuni 3500 références dont certaines à Cassis et La-Penne-sur-Huveaune, loin de la ville donc. Le résultat laisse apparaître des annonces en pointillés sur une bonne part de la périphérie de la ville. Les offres se concentrent sur le littoral Sud et le centre, en particulier au sud de la Canebière dans les quartiers de l’Opéra, Noailles, La Plaine, le Cours Julien, le Camas…

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Lecture de la carte : lorsque les offres sont plus nombreuses, la couleur tend vers le rouge. Tweeter cette carte

Ainsi la plate-forme permet certainement à des locataires du centre, pas forcément les plus aisés, d’arrondir leurs fins de mois. Mais les quartiers périphériques du Nord, en particulier les 13e, 14e et 15e arrondissements, restent là aussi sur le bord du chemin.

Aspirer les données d’Airbnb réserve encore quelques surprises. Outre des villas cassidaines à tomber de sa chaise, un coup d’œil aux tarifs les plus élevés permet de décrocher la perle rare : le Mangusta 108, yacht de luxe à 5490 euros la nuit.

Mais revenons sur terre. À y regarder de plus près, plusieurs des logements qui remontent en tête des prix sont d’un type un peu particulier. Il s’agit en fait de locations à la semaine, plutôt orientées sur des groupes ou des grandes familles. Derrière ces annonces, on retrouve par exemple « Caroline », 31 annonces sur Airbnb Marseille.

Sans trop de difficultés, on remonte à Caroline Tarnaud, gérante de la société de location d’appartements meublés Decoh ainsi que de l’hôtel Edmond Rostand dans le 6e arrondissement. Jointe par téléphone, celle-ci n’a aucun problème à s’expliquer :

Airbnb est un très bon outil de commercialisation pour mes appartements. Le site prend très peu de commission, entre 3 et 4 %. Sur des centrales de réservation classiques, cela peut monter jusqu’à 25 %.

« On ne fait rien de déguisé »

Certes, ses hôtes sont parfois surpris au moment de récupérer les clés à l’hôtel. « Mais on ne fait rien de déguisé. On collecte la taxe de séjour, on paie la TVA, la taxe foncière. (…) Au départ d’Airbnb, les gens pensaient qu’ils allaient chez l’habitant. Maintenant c’est surtout un site de locations saisonnières, comme Abritel. »

Ce cas n’est pas isolé, même s’il n’atteint pas les proportions observées à Barcelone : au cours de son enquête, le journal en ligne El Español a débusqué un utilisateur proposant… 38 immeubles. À Marseille, notre collecte a abouti à un maximum de 37 logements, proposés par un dénommé « Benjamin ». Là encore, il n’est pas bien compliqué de découvrir derrière son profil la société Home Marseille, une agence spécialisée dans la location saisonnière. Son annonce précise qu’il s’agit d’une société. Pour d’autres profils du top 10, le caractère professionnel de l’activité est moins évident.

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Les dix plus gros utilisateurs recensés par Marsactu totalisent 153 offres de location. Tweeter cette infographie

En réalité, ce « classement » a ses limites. C’est ce qu’illustre le témoignage de Nicolas, un des lecteurs ayant répondu à notre appel. « J’ai d’abord loué une chambre dans mon propre appartement. Ça me payait mes vacances. Il y a 2 ans je suis tombé au chômage. J’ai décidé de capitaliser sur cette expérience et de pratiquer cette activité de manière pro. Aujourd’hui j’ai monté une société. Je gère une dizaine d’appartements », nous écrit-il.

Combien sont-ils, professionnels ou particuliers, à pratiquer la multi-location sur Airbnb ? Selon nos données, seuls 10 % des utilisateurs proposent plus d’un logement. Ce chiffre est similaire à ceux rendus publics par l’entreprise californienne pour Paris, Bordeaux et Lyon. On est en tout cas loin de la situation new-yorkaise où un quart des hôtes proposent trois logements ou plus. Et probablement près de la moitié en ont plus de deux. Mais il est tout à fait possible de contourner ces statistiques en multipliant les profils…

Zones grises

Pour l’hôtelière Caroline Tarnaud, le hic est avant tout à chercher du côté des zones grises, entre le petit complément occasionnel et l’activité professionnelle réglo. « Les hôteliers râlent, à juste titre, car les particuliers ne déclarent pas leurs revenus. (…) Je ne pense pas qu’on revienne en arrière, ce n’est pas seulement du fait d’Airbnb, c’est la société qui évolue. Il faut juste que cela se structure. » À Paris, la collecte directe de la taxe de séjour via Airbnb a apporté une première réponse. À partir du 1er juillet 2016, les plates-formes de ce type devront également informer les clients de leurs obligations fiscales et leur fournir un récapitulatif annuel des revenus générés.

Reste la question des « apparts Airbnb », où l’occupant de passage a remplacé le locataire traditionnel, une activité potentiellement plus rentable. Selon le site Airdna, qui conseille les investisseurs potentiels sur les meilleures affaires dans l’optique d’une location via Airbnb, le tarif médian d’une nuit à Marseille est de 62 euros. De quoi assurer un revenu de 600 euros mensuels à un rythme raisonnable de location selon le site… « J’ai commencé en louant l’appartement dont j’étais moi-même locataire quand je partais en vacances. J’ai tout de suite aimé accueillir des touristes à Marseille et leur faire découvrir la ville. Je souhaitais devenir propriétaire mais n’avais pas les moyens d’acheter le type d’appartement que je souhaitais pour y vivre. J’en ai donc acheté un plus petit pour pouvoir me constituer un patrimoine », témoigne un lecteur de Marsactu.

Certains utilisateurs repérés par nos soins semblent avoir acheté un immeuble entier pour le proposer à la location. Contactés via la plate-forme, ils n’ont pas eu le temps ou pas voulu répondre à notre demande d’entretien. Le nom de certaines annonces (Studio 301, Studio 302, Studio 303 etc.) ou la déco minimaliste de certains appartements ne laissent aucun doute sur le faite que personne n’y habite vraiment.

Capture d'écran d'une annonce.
Capture d’écran d’une annonce.

Intermédiaire de logements

À côté des propriétaires, une autre profession se niche dans les plis de Airbnb. Il s’agit d’intermédiaires qui gèrent les locations pour le compte de particuliers. C’est le métier de Nicolas, notre lecteur, qui nous l’explique par mail : « Je m’occupe de mettre en location des appartements sur des plates-formes comme Airbnb à la place des proprios qui n’ont ni le temps, ni l’envie de s’en charger. C’est une activité très chronophage. Avec une logistique et un niveau de qualité très proche de l’hôtellerie. D’ailleurs, nous avons les mêmes sous-traitants qui vont des femmes de ménage jusqu’à une blanchisserie pour le linge de maison et tous les corps de métiers pour les réparations, peinture, électricité etc. »

Au-delà des problèmes de concurrence avec les hébergements traditionnels, se pose toutefois la question de l’impact sur le marché local du logement. Dans la région parisienne et les villes de plus de 200 000 habitants – et donc à Marseille – une autorisation de la mairie est nécessaire pour basculer d’une location classique à l’année vers ce qu’on appelle « les meublés touristiques ». La règle est même plus précise : elle impose d’acheter une surface équivalente d’un local commercial qui doit être transformé en local d’habitation.

Un studio sous-loué occasionnellement par son locataire reste un studio et n’entre pas dans cette catégorie. En revanche, un T2 servant à l’année à accueillir des touristes est bien considéré comme un « meublé touristique ». « Je ne connais pas un seul propriétaire qui fasse ce type de  déclaration en mairie », nous glisse Nicolas qui ajoute cependant : « La problématique des propriétaires que je connais n’est pas tant de gagner beaucoup plus d’argent avec Airbnb mais d’assurer la continuité du paiement des loyers (avec Airbnb le paiement est fait d’avance) et de pouvoir récupérer des apparts dans un état correct. »

Conscient des critiques croissantes, Airbnb a publié en novembre 2015 un ensemble de mesures visant à travailler avec les villes, notamment via la publication de statistiques. « Nous voulons que le partage de logements permette aux personnes de demeurer dans leur logement. (…) Nous sommes fermement opposés aux grands spéculateurs qui transforment des dizaines d’appartements en chambres d’hôtel illégales », assure l’entreprise dans le texte de blog accompagnant ce « Airbnb community compact ».

« Une carte touristique à jouer »

À Paris, où le marché immobilier est particulièrement tendu, la municipalité envoie des enquêteurs toquer aux portes pour débusquer les meublés touristiques illégaux. L’enjeu est surtout de libérer des appartements pour des locataires traditionnels dans la capitale mondiale d’Airbnb (35 000 annonces). « Le débat me semble tout à fait légitime s’agissant de Paris, admet Caroline Tarnaud. À Marseille, il me semble qu’il n’y a pas de pénurie de logements abordables en centre-ville. Et puis Marseille a une carte à jouer sur le tourisme. Cela permet aussi de rénover des immeubles extrêmement vétustes, ce qui est le cas de ceux que je loue. »

Nicolas est du même avis : « Les gens que je vois ont des petits budgets, ce ne sont pas des gens qui iraient à l’hôtel. Je ne pense pas qu’ils viendraient à Marseille sinon, au final l’économie de la ville s’y retrouve. » Pour lui, s’il y a des acteurs à surveiller, ce sont les plate-formes elles-mêmes, « car Airbnb est loin d’être la seule, même si elle focalise l’attention ». Dans son « étude », Airbnb en dit beaucoup sur les revenus générés pour les loueurs mais rien sur ses propres recettes, encore moins sur les impôts qu’elle paie sur ces profits…

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