Marseille Habitat éloigne un peu son “mur de la dette” pour mieux rénover son bâti

L'ancien tiers-lieu Coco Velten doit accueillir du logement social et un centre d'hébergement. Photo : B.G.

Il y a des pages plus lourdes que d’autres, que l’on tourne avec lenteur ou gravité. Bailleur social de la municipalité, Marseille Habitat aborde en cette fin d’année un tournant de son histoire. Dans quelques semaines, la société d’économie mixte prendra place sur le banc des prévenus du procès des effondrements de la rue d’Aubagne. Elle y comparaît en tant que personne morale, pour juger sa responsabilité dans la mort de huit habitants de l’immeuble voisin du sien, le 65 rue d’Aubagne.

Sur ce point, la présidente de Marseille Habitat, l’adjointe à la politique de la ville (PS) Audrey Gatian, s’impose une sobriété dans l’expression : “Ce qui est important pour nous, c’est qu’une vérité puisse émerger sur ce qui a causé ces effondrements.” Et si la responsabilité de la société doit être mise en cause, elle en assumera les conséquences, y compris financières.

Mais avant ce rendez-vous historique, Marseille Habitat doit en assumer d’autres, beaucoup plus prosaïques. Ainsi, un an après la publication d’un rapport de la chambre régionale des comptes plutôt salé sur la gestion 2016-2021 de l’organisme, le conseil municipal de ce vendredi 18 octobre doit examiner le suivi des recommandations du gendarme financier. “Sur les six recommandations, quatre ont été mises en œuvre et deux sont en cours“, se félicite Frédéric Pâris, le directeur général de la structure, lors d’un point presse au siège de l’organisme.

Faire reculer “le mur de la dette” de Protis

Un des gros morceaux du rapport concernait la SCI Protis Développement, une société filiale à 100 % de Marseille Habitat qui plombe ses comptes depuis plus une décennie. Marsactu a raconté comment la Ville de Marseille et la Caisse des dépôts avaient eu la bonne idée de monter cette société pour faciliter l’accès à des parkings aux bénéficiaires de Chèque premier logement. Marseille Habitat a donc acquis à grands frais jusqu’à 750 parkings qu’elle mettait gratuitement à disposition de ces propriétaires, creusant une dette de près de 13 millions d’euros contractés auprès de la Caisse des dépôts, avec obligation de remboursement à partir de 2025.

Aujourd’hui, le mur recule mais ne disparaît pas. “On essaie d’éloigner le risque à court terme, explique Audrey Gatian. Nous avons signé un protocole d’accord avec la Ville et la Caisse des dépôts, les fondateurs de Protis, qui sont aussi nos actionnaires principaux. Cela passe par une augmentation de capital de 10,4 millions, qui doit aussi nous permettre de financer notre développement.” En gros, la société commence par rembourser 3,5 millions entre novembre 2024 et 2027.

Pour le reste, le paiement de la dette sera rééchelonné sur vingt ans, à concurrence de 7,1 millions. Parallèlement, les deux actionnaires, Ville et CDC, s’engagent à étudier la possibilité de “prendre à leur charge partiellement ou totalement le capital restant dû de la dette“. Quant aux parkings eux-mêmes, Marseille Habitat en a toujours 200 sur les bras, dont une centaine en contentieux avec les anciens utilisateurs.

Financer d’abord son développement

L’augmentation de capital de 10,5 millions d’euros doit donc permettre au petit bailleur qui gère 3000 logements sur la ville de poursuivre, ou plutôt de reprendre son développement, en achetant et rénovant des immeubles anciens du centre-ville et des faubourgs.

En commençant par mettre de l’ordre dans son propre patrimoine. Régulièrement, Marseille Habitat était pointé par les services de la sécurité de la Ville, qui prenaient des arrêtés de mise en sécurité — les anciens arrêtés de péril — dans des biens pourtant propriétés publiques. “Nous avons encore 13 immeubles sous arrêtés de mise en sécurité, reconnaît Audrey Gatian. La plupart du temps, il s’agit d’arrêtés dits ordinaires, qui ne prévoient pas d”évacuation. C’est le plus souvent un héritage de notre activité de concessionnaire de l’opération d’éradication de l’habitat indigne pour le compte de la métropole. La plupart seront traités en 2025.”

En plus de cette action de réhabilitation de son propre patrimoine, Marseille Habitat veut renouer avec la production, en contribuant à sa hauteur — “2 % du parc social” — à l’effort de production de logements, désormais inscrit dans le programme local de l’habitat (PLH) qui prévoit, à terme, 4500 logements dont 2300 logements sociaux. “Cet effort comprend 50 logements par an sur trois ans, la plupart en acquisition amélioration.” La majeure partie fait déjà l’objet d’un conventionnement au titre du logement social.

Coco Velten, place de Lenche et La Capelette

Parmi ces opérations, la plus emblématique est celle de Coco Velten qui, après avoir abrité un tiers-lieu mêlant l’hébergement à l’action culturelle et sociale, est en travaux pour accueillir des logements sociaux. De la même façon, Marseille Habitat doit lancer l’année prochaine la construction de 11 logements à la Capelette, dans deux anciens immeubles voués à la démolition. Ce site avait défrayé la chronique pour avoir donné lieu à un tour de passe-passe financier, dans lequel l’ancien adjoint et nageur olympique Frédérick Bousquet était partie prenante. Autre symbole d’une ère passée, ce petit immeuble de la place de Lenche, acheté à grands frais par la Ville, puis revendu à vil prix quelques années plus tard. Benoît Payan en avait fait le symbole de sa reprise en main du patrimoine municipal.

Enfin, en plus de son activité de bailleur et d’acteur de la lutte contre l’habitat indigne, Marseille Habitat mène aussi une action spécifique dans le redressement des copropriétés dégradées. L’organisme a ainsi la charge de la concession du parc Kalliste, à Notre-Dame-Limite, et possède une bonne partie du bâtiment B du parc Bellevue, à Saint-Mauront.

Dans la première cité, le bâtiment G, qui a donné lieu à une spectaculaire évacuation après des tensions entre squatteurs et locataires en 2022, est presque vide. “Il ne reste que quatre ménages, deux squats en cours de traitement, un locataire de Marseille Habitat qui doit être relogé et un autre qui a un propriétaire privé avec qui nous discutons“, énumère Audrey Gatian, qui comptabilise 11 appartements restant à acquérir pour maîtriser la totalité de la barre. Viendra ensuite le temps de la démolition.

Le même destin attend le bâtiment B du parc Bellevue à Saint-Mauront, visé par un programme de renouvellement urbain dans le cadre du projet Marseille en grand. Pour l’heure, le scénario de cette démolition reste à écrire. Et pour cette page, il n’est pas sûr qu’il revienne à Marseille Habitat de tenir la plume.