Les sept points chauds du plan d’urbanisme de la métropole

Décryptage
le 4 Mar 2019
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Feuille de route de l'urbanisme pour les 18 communes de la métropole, le PLUi cristallise de nombreuses tensions autant dans la protection des espaces naturels, que dans la répartition des logements sociaux. Marsactu revient sur les points qui fâchent.

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Le sigle se fait de plus en plus insistant ces dernières semaines. Le PLUi, pour plan local d’urbanisme intercommunal, termine une nouvelle étape avec la fin de l’enquête publique ce lundi soir, à 17 heures. Comme à chaque révision des documents d’urbanisme, le public était appelé à donner son avis sur des piles entières de cartes et des centaines de pages de règlement. La métropole se réjouit du peu de contributions en ligne, signe d’un document qui « donne satisfaction ».

La réalité est forcément plus nuancée. Cette feuille de route de l’urbanisme concerne 18 communes du territoire Marseille Provence (ex communauté urbaine de Marseille) pour les 15 ans à venir. Elle cristallise donc de nombreuses tensions autant dans la protection des espaces naturels, que dans la répartition des logements sociaux. Pour ce dernier jour de consultation du public et avant le rapport du commissaire-enquêteur et les amendements venus des assises territoriales de l’Habitat, Marsactu fait le tour de quelques points névralgiques.

L’urbanisme en trois sigles

PLUi : pour plan local d’urbanisme, il dicte les grandes règles d’urbanisme à suivre sur les 15 prochaines années par chaque commune concernée.

OAP : pour Orientations d’Aménagement et de Programmation. A l’image d’un puzzle, une OAP se concentre sur un site précis et concerne les aménagements de cette zone en déclinant de façon plus détaillée le PLUi.

PADD : pour projet d’aménagement et de développement durable, qui définit les orientations générales concernant l’habitat , l’urbanisme, les équipements ou la protection des espaces. Les OAP sont définies en cohérence avec le PADD.

Une enquête consultable en ligne mais réservée aux initiés

Le projet. La consultation pour ce premier plan local d’urbanisme à l’échelle intercommunale a débuté le 14 janvier et se termine ce lundi à 17 heures. Un registre numérique offrait la possibilité de consulter tous les documents et de donner son avis directement en ligne. Pour les précédents PLU cela n’était possible que sur des registres physiques dans des lieux précis. Toutes ces observations doivent ensuite être collectées par une commission d’enquête qui remettra un rapport à la métropole.

Capture d’écran du registre numérique

Le hic. Des légendes à rallonge, des tiroirs numériques qui n’en finissent pas, de nombreuses pages de règlement auxquels s’ajoute le micmac administratif… Si la transparence est de mise, le PLUi reste un document difficile à appréhender. Le « résumé non technique », le document censé être lisible par les profanes (48 pages tout de même), est ainsi planqué dans un de ces tiroirs. Pour ne rien arranger, les commentaires en ligne, consultables tout au long de l’enquête, s’empilent les uns derrière les autres sans cohérence de thème ou de territoire.

L’association un Centre-ville pour tous a d’ailleurs créé son propre site. Le but est de faire de la pédagogie autour du sujet et d’inciter le public à faire remonter des observations, notamment celles défendues par l’association (lire notre article).

La réponse de la métropole. « Le PLUi concerne 18 communes alors qu’il devrait presque être à l’échelle du quartier, c’est toute la complexité », analyse Laure-Agnès Caradec, vice-présidente LR du conseil de territoire Marseille Provence en charge du projet. « Pour l’instant, nous ne pouvons chiffrer que les visites en ligne et pas dans les lieux d’enquête. Mais nous en avons eu 20 000 et plus de 2500 requêtes, cela veut dire qu’hormis sur quelques points qui cristallisent les tensions, le PLUi donne satisfaction », estime-t-elle, sur une base purement quantitative.

Une extension du vignoble de Cassis pas assez argumentée

Le projet. Le PLUi voulait déclasser certains espaces boisés classés en faveur d’extension de vignobles sur la prestigieuse AOC de Cassis. Le projet s’étend sur 8,44 hectares repartis sur cinq sites. Une première tranche de 10 hectares avait été déclassée en 1999 et une deuxième de 42 hectares en 2005.

Le hic. Le 8 février, la commission départementale de la nature, des paysages et des sites, qui dépend de l’État a émis des avis défavorables à ces déclassements. Elle note le plus souvent l’absence « de production dans le dossier d’une étude paysagère et agricole faisant la démonstration de la nécessité des déclassements ».

Une autre instance, la commission départementale de la préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers (CDPENAF) demande, « un diagnostic agricole précis exposant : un historique éventuel d’un précédent usage agricole, un droit à plantation restant, une explication sur l’absence de remise en culture des espaces précédemment déclassés, la qualité agronomique et pédologique du sol ». Dans les deux cas, l’avis est consultatif mais il devrait nourrir le rapport de la commission d’enquête publique.

Capteur d’écran de l’avis du CDNPS

La réponse de la métropole. Les études nécessaires pourront être faites ultérieurement dans l’optique d’un nouveau passage en commission. Laure-Agnès Caradec dédramatise la situation en soulignant que « de nombreux dossiers ont été présentés [devant ces commissions, ndlr] et beaucoup ont eu un avis favorable ».

Logement social, c’est mieux mais pas suffisant

Le projet. Parmi les passages obligés du PLUi figure la « mixité sociale », plus simplement le pourcentage de logements sociaux dans l’habitat en général. En 2014 ,il en manquait 30 000 pour atteindre le seuil de 25 % fixé par la loi. Pour corriger le tir, le plan local d’urbanisme prévoit que tout projet de plus de 100 logements à Marseille réserve une part de 30 % à des logements sociaux. Le précédent PLU prévoyait 25 % pour les projets de 120 logements, mais en intégrant aux possibilités l’accession à la propriété à « prix maîtrisé ».

Dans les autres communes, souvent plus déficitaires en logements sociaux, ces obligations s’appliquent à des projets plus restreint, par exemple 5 logements à Ensuès-la-Redonne ou 10 à Marignane. En parallèle, des zones géographiques sont délimitées où l’objectif peut aller jusqu’à 100 %.

Le hic. Cela reste insuffisant tacle la préfecture : « Les objectifs globaux de production de logements ne sont pas compatibles avec le rattrapage, même approximatif, du taux légal de 25% », écrit Pierre Dartout, dans son avis rendu en octobre 2018.

À Marseille, « le seuil est encore loin de ce qui peut se faire dans d’autres villes, où le taux s’applique dès 20 ou 30 logements », souligne Christophe* un acteur du monde de l’immobilier. Il note pyar ailleurs que « les projets peuvent être découpés pour éviter la part obligatoire de logements sociaux ».

La réponse de la métropole. Rien n’est figé pour Laure-Agnès Caradec : « Il y a encore une série d’éléments qui vont faire évoluer le PLUi ». L’élue métropolitaine liste en exemple « le PLH [programme local de l’habitat, ndlr] qui sera arrêté en mars, les assises sur l’habitat qui se déroulent en ce moment, les éléments issus de la commission d’enquête ou encore les avis du préfet. »

Jusqu’où densifier autour du métro et du tramway ?

Le projet. Pour faire face aux besoins de plus en plus importants de logements, le PLUi délimite des « secteurs d’intensification » de l’habitat autour des zones équipées en transports en commun. Le document jongle avec cette nécessité et celle de ne pas isoler en davantage des quartiers mal desservis.

Le hic. Le préfet note que « les secteurs d’intensification sont plus restreints que la zone de bonne desserte en transports en commun (…). Par exemple, les stations Saint-Barnabé et la Fourragère ne devraient pas [en] être exclues ». Pour Christophe* qui cherche des opportunités foncières pour du logement social, la nécessité de construire des logements est là, mais le PLUi « manque d’ambition » car il se base trop sur le bâti déjà existant. « Si le document se fait en fonction de ce qu’il y a déjà, on ne fait plus rien », juge-t-il.

Capteur d’écran OAP multi-sites du PLUi

La réponse de la métropole. Certains quartiers ne rentrent pas dans cette logique selon Laure-Agnès Caradec : « Il faut être en cohésion avec l’urbanisme existant, nous ne pouvons pas tout zoner, il faut tenir compte du bâti et de sa typologie. »

Le grand port de Marseille veut monter les tours à la Joliette

Le projet. Grand chantier marseillais, la partie sud du grand port maritime est en plein renouveau, du Mucem au Silo. Entre le J1 et les Terrasses du port, le J0 est l’un des points chauds. Le PLUi le considère comme « un site d’enjeu dans l’aménagement de l’interface ville-port ».

Le hic. Le document limite les constructions futures à une hauteur de 20 mètres, ce qui n’est pas du goût du grand Port maritime de Marseille (GPMM), toujours propriétaire. Dans une lettre datée d’août dernier à l’attention de la métropole, la présidente du directoire Christine Cabau-Woehrel demande « d’assouplir cette prescription afin de rendre possible un projet ambitieux ».

La réponse de la métropole. De son côté, Aix-Marseille Provence n’apprécie pas vraiment l’idée de voir des tours ou des espaces de bureaux pousser à 1 km au sud des tours CMA CGM et La Marseillaise. « Nous avons déjà un quartier d’affaires, la construction du port doit se faire en harmonie avec Euroméditerranée », prévient Laure-Agnès Caradec, qui occupe également le poste de présidente de l’établissement public.

L’enclave portuaire hors du PLUi ?

Le projet. Entre la porte 2C et Pinède, le domaine d’application du PLUi englobe le domaine public maritime dans le secteur industriel des petites formes de réparation navale, en contrebas de la Madrague-Ville où doit s’épanouir le second périmètre d’Euroméditerranée. Le document indique d’ailleurs des point de vue à préserver à partir de la future corniche qui surplombe le port. Le but affiché : « limiter la hauteur des constructions sur les espaces ferroviaire et portuaire pour conserver des points de vue sur la mer, en particulier au niveau de l’îlot des Fabriques ».

Le hic. Le GPMM se dit « très étonné » de cette situation et souhaite que « le périmètre soit modifié afin qu’il s’arrête à la limite de l’enceinte portuaire ».

La réponse de la métropole. « Cela voudrait dire qu’il n’y aurait pas de règle », interroge Laure-Agnès Caradec. « Non, nous travaillons en commun avec le port, cela se traduit par un plan d’urbanisme sinon ça ne sert à rien de discuter ensemble, nous ne laisserons pas une zone sans règle », tranche-t-elle.

Le parc Longchamp (un peu) constructible

Le projet. Le grand parc du 4e arrondissement voit certains de ses espaces verts protégés déclassés, en fonction des constructions qui s’y trouvent déjà.

Le hic. Dans un article de La Provence, les défenseurs des espaces verts marseillais s’inquiètent que ce déclassement ouvre la voie à des constructions d’ampleur comme « un palais des congrès ». Dans la foulée, Marine Pustorino, maire des 4e et 5e arrondissement, signale avoir écrit au commissaire enquêteur pour s’opposer « à tout autre changement de zonage (…) qui pourrait porter atteinte au caractère naturel du site, qui est et doit rester un espace vert à protéger ».

Cliquez sur la carte pour voir l’évolution du zone du parc Longchamp :

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La réponse de la métropole. « Nous ne pouvons pas tout tartiner d’espaces verts protégés, cela ne permet aucun aménagement et un parc à besoin d’aires de jeux ou de locaux pour les gardiens », souligne Laure-Agnès Caradec. « Nous ne ferons pas une tour dans le parc », ajoute-t-elle avant de rappeler que « les constructions sont soumises à l’avis conforme de l’architecte des Bâtiments de France et à l’aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine, qui priment sur le PLUi ».

* L’identité a ete masquée à la demande de l’intéressé.

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