“Les annonces partent aussitôt qu’elles apparaissent” : la galère des locataires à Marseille

Illustration : CMB.

En cette chaude journée de septembre, aux abords d’un café de la Plaine, il suffit de faire un tour parmi les groupes dispersés aux tables de la terrasse pour s’apercevoir que le sujet des tensions du marché locatif est une réalité largement partagée. Tous ont un ami, un membre de la famille ou une connaissance qui fait face à cette problématique. S’ils ne sont pas directement concernés, ils l’ont été.

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Hausse de loyers, pénurie d’offres… les vraies raisons de la crise de l’immobilier

D’un haussement d’épaules, Baptiste André, 34 ans, retrace le long périple qu’il a connu avec son épouse avant de trouver un appartement plus adapté à sa famille et notamment, à ses deux filles qui grandissaient. “À la sortie du Covid, on s’est lancés dans une recherche hyper active dans le centre-ville et déjà, il y avait très peu d’offres. On est même allé jusqu’à mettre de petits mots dans les boîtes aux lettres. En tout, on a dû visiter une bonne vingtaine d’appartements. C’était ahurissant parfois : un 100 m² à 2 000 euros par mois, ou un propriétaire qui frôlait le marchand de sommeil. Ça a duré deux ans“, lâche-t-il d’un ton las.

Une rotation en forte baisse

Des cas comme Baptiste affleurent au détour de chaque conversation. Depuis qu’elle a récupéré la garde de ses deux filles, Candice voudrait, elle aussi, quitter son T1 pour un espace plus grand. Elle témoigne de sa difficulté à réaliser des visites d’appartements : “j’ai l’impression d’être réactive, mais ce n’est jamais suffisant. Les annonces partent aussitôt qu’elles apparaissent…”

Une stagnation qui participe pleinement au blocage constaté sur le marché locatif. Que ce soit l’agence immobilière Laforêt, MGF immo ou d’Orpi immobilier, toutes dressent le même constat : une rotation en forte baisse liée à des locataires qui restent dans leur bien faute de trouver mieux. S’y ajoutent ceux qui avaient la volonté d’acheter, mais qui ne peuvent plus se le permettre avec la flambée des taux d’intérêts. À titre d’exemple, Orpi immobilier n’a reçu aucun préavis de ses locataires l’an passé.

Cette immobilité impacte directement le volume d’offres disponibles. Derrière un bureau en bois luisant, entre deux coups de téléphone, Johan Sada, directeur du cabinet immobilier éponyme, s’inquiète : “en ce moment, notre agence propose seulement une quinzaine de locations alors que d’habitude, l’offre est deux à trois fois supérieure. Les logements restent disponibles moins longtemps et même si le phénomène a commencé dès 2021, on constate depuis l’été dernier une offre particulièrement faible.”

L’immobilier traditionnel en perdition ?

Selon Johan Sada, investir dans l’immobilier traditionnel est devenu de moins en moins intéressant. “Avec la spéculation que le marché immobilier a subie ces dernières années, les prix au mètre carré sont devenus très élevés. En conséquence, les propriétaires font face à une rentabilité en forte baisse et se tournent de plus en plus vers du meublé ou de la location saisonnière“.

Des quatre propriétaires avec qui Marsactu a pu échanger, tous ont en effet fait le choix du meublé. Sur les six biens que Fabien a sur Marseille, tous sont loués meublés. “Pour moi, aller vers ce type de logements permet d’avoir des abattements d’impôts de l’ordre de 20 % supplémentaires comparé à de la location traditionnelle“. Un autre propriétaire qui ne souhaite pas communiquer sur le nombre total de ses logements, mais qui en détient au moins une dizaine, avance les mêmes raisons : “si 60 % de mes biens sont des meublés, c’est parce que la fiscalité est plus douce sur ce type de foncier“.

Une aubaine pour les propriétaires, mais qui comporte une série d’inconvénients pour les locataires qui souhaitent s’établir durablement à Marseille. Contrairement à un bail classique qui se renouvelle tous les trois ans, un bail meublé ne dure qu’un an. Cela a constitué l’un des principaux freins vécus par Baptiste lors de ses recherches. Sur toutes les annonces qu’ils voyaient passer, “environ 60 % étaient des locations meublées“, assure-t-il. Il complète : “Parfois, les baux proposés n’étaient que de neuf mois afin de le passer en location saisonnière l’été. On tentait de négocier et de payer un loyer plus important pour cette période de l’année, mais l’avantage financier était trop important pour le propriétaire.”

Une position de force assumée

Face à une demande beaucoup plus importante, les propriétaires se retrouvent noyés de messages lorsqu’ils inscrivent leur logement sur le marché locatif. Proposer un bail de neuf mois afin d’inscrire son appartement sur Airbnb l’été n’a pas empêché Zouha de recevoir “énormément” de demandes. Ben avait reçu une centaine de messages pour ses deux logements en seulement quinze heures. Même tonalité pour Fabien : “il y a deux ans, je pouvais recevoir une trentaine de demandes en une journée. Aujourd’hui, en une journée, j’en reçois quatre-vingts. Je privilégiais le contact, mais maintenant, c’est uniquement par mail sinon je me retrouve à faire du standard téléphonique“, admet-il d’un ton embêté.

Tous ont en tête leur position de force. Zouha trouve que le prix qu’elle demande est excessif, “mais lorsque je vois des 38 mètres carrés à 950 euros par mois, je me dis que finalement, je ne suis pas plus chère que les autres”. Quant à Fabien, il regrette de ne plus pouvoir “faire les choses dans les règles de politesse et répondre à chaque demande. Quand j’ai commencé, il y avait un dossier parfait sur vingt demandes et la question ne se posait pas. Aujourd’hui, j’ai eu vingt dossiers qui étaient top et j’ai dû laisser de côté l’aspect humain. C’est ma femme qui a finalement tranché, parce que je n’arrivais pas à choisir de manière aléatoire.”

“Je n’imagine pas pour ceux qui n’ont pas notre statut social”

Lors de notre entretien, Baptiste a bien insisté sur le fait qu’il était docteur, et son épouse infirmière : “Je tiens à le préciser parce que je n’imagine même pas ce qu’il en est pour ceux qui n’ont pas notre statut social. Ça soulève clairement une question d’accès au logement“, pointe-t-il. Assistante de direction, Candice voit clairement un frein dans son statut professionnel : “Je suis en CDI, mais toujours en période d’essai, et certains propriétaires n’ont pas accepté mon dossier pour cette raison-là.”

Ertha, 28 ans, vit actuellement chez la mère de son compagnon, mais aimerait pouvoir trouver un “endroit tranquille” pour sa fille de deux ans. Elle recherche un logement depuis mars. Pas de manière nécessairement active, mais elle raconte avoir rencontré une série d’entraves en lien avec son statut : “Je n’ai signé mon CDI que le mois dernier. Les agences ne voulaient même pas entendre parler de moi quand j’étais en CDD. Et depuis que mon mari a perdu son travail en mai dernier, avec des propriétaires qui demandent un revenu trois fois supérieur au loyer, c’est impossible de trouver un logement“, déplore-t-elle.

Les freins deviennent des murs

Avec la situation actuelle du marché locatif, le handicap socio-professionnel avec lequel certains pouvaient partir semble s’être transformé en critère rédhibitoire. C’est le constat tiré par Jameel Subay, Yéménite en France depuis plus de dix ans. Il est à la recherche d’un logement depuis presque autant. Il enchaîne les sous-locations à droite à gauche. Il réfléchit un instant tout en posant sa tasse de café : “Combien ? Ah, j’ai l’impression qu’il y en a une qui m’échappe… Douze en tout ! Et seulement trois où j’ai pu apparaître sur le bail“. Il est actuellement en colocation avec des amis depuis un an, mais aimerait pouvoir vivre seul.

“Mon dossier est pourtant hyper complet, j’essaie de renseigner au maximum mon parcours de vie. Je fais tout pour rassurer. J’ai un garant qui gagne plus de 5 000 euros par mois, je suis à présent en CDI. Malgré tout ça, ce n’est pas suffisant. Je sais que c’est lié à mon accent et mon prénom. Une agence m’a clairement précisé une fois que son propriétaire privilégiait les Français, afin d’être honnête disait-elle. Lors des visites, je ressens la crainte des propriétaires à mon égard. J’ai fini par ne plus venir quand on cherchait à plusieurs, j’avais peur d’être la cause du refus“, admet-il, embarrassé.

Avant de conclure amèrement : “Mes copains ont le privilège de choisir. Alors que moi, je n’ai pas le privilège de refuser un endroit parce qu’il est trop bruyant, ou pas assez lumineux. Je veux juste un toit“.