La Sogima fait un chèque de 20 millions à la mairie

Actualité
Julien Vinzent_
22 Mar 2013 3

Au conseil municipal de lundi, la ville de Marseille va proposer la vente d'environ 700 logements à sa société immobilière commune avec la Caisse d'épargne. Pas sûr cependant que ce soit la "bonne affaire" promise. Décryptage.

On prend les mêmes et on recommence. Comme en 2007, la mairie de Marseille s’apprête à toucher un gros chèque immobilier de la Sogima. Une société d’économie mixte dont elle est actionnaire à 44%, la Caisse d’épargne détenant le reste. L’affaire est suffisamment importante pour justifier un interlude du directeur général des services Jean-Claude Gondard lors du déjeuner préparatoire du conseil municipal. « Il s’agit d’un accord transactionnel avec la Sogima pour la clôture anticipée de l’avenant de 1975 à la convention 32 », a-t-il déroulé, conscient de casser l’ambiance avec un dossier technique alors que la conversation tournait autour de la prochaine campagne municipale. Gloups.

Pour relancer l’attention, il peut compter sur le montant soumis au vote du conseil municipal ce lundi : 19,8 millions d’euros. Un prix d’ami pour une société dont la Ville est actionnaire ? « On s’enlève une épine du pied dans un dossier monté à une époque où les règles de droit n’étaient pas aussi perfectionnées, le prix est bordé par l’avis des Domaines (le service du ministère des Finances, ndlr). C’est donc une bonne oeuvre juridique mais aussi une bonne affaire », a assuré Jean-Claude Gondard face à la presse.

« La situation juridique n’était absolument pas claire, les contrats auraient pu être dénoncés », a relayé l’adjoint aux finances Jean-Louis Tourret (UMP). A la lecture de la délibération, on comprend que la société et son actionnaire n’étaient pas d’accord sur l’interprétation du contrat, notamment une sorte de caisse de garantie abondée par cette dernière. Président du groupe d’opposition Faire gagner Marseille et membre du conseil de surveillance de la Sogima, Christophe Masse ne trouvait jeudi rien à redire sur ce dossier. Mais après avoir été sensibilisée par Pascal Caserta, représentant des locataires, le groupe devrait d’abstenir.

Calcul opaque

De toute façon, celui qui ne voudrait pas prendre pour argent comptant la « bonne affaire » annoncée par le DGS se heurterait à plusieurs obstacles. D’une, le nombre de logements concernés n’est même pas précisé dans la délibération… Renseignement pris, il serait d’environ 700. Mais cela ne dit pas leur surface, leur localisation, leur état… Pour corser le tout, « on ne vend pas des logements, on renonce par anticipation au droit de les récupérer à l’avenir », prévient Jean-Claude Gondard.

En gros, selon le contrat signé en 1975, la Sogima peut gérer pendant plusieurs dizaines d’années  ces immeubles qu’elle a construit, pour la plupart en HLM. Mais à la fin, la mairie, qui a mis au pot notamment en apportant des terrains, les récupère. D’où l’expression « clôture anticipée » – puisqu’il s’agit de sortir du contrat en annulant le retour prévu dans le patrimoine de la mairie – et une formule de calcul qu’on devine complexe mais qui n’est là encore pas dans le rapport.

Mais, de bonne source, la transaction serait largement à l’avantage de la Sogima. Bien sûr, la mairie, aux finances peu riantes, « est bien contente de récupérer quelques millions d’euros »… en contrepartie desquels sa SEM va pouvoir réaliser une belle opération d’achat-revente. La plupart des logements sont en fait destinés à être cédés à des bailleurs sociaux, ce qui pourrait même lui éviter de trop avoir à emprunter, vu le calendrier retenu pour le règlement : 9,9 millions au second semestre 2013, la même somme un an plus tard. Si la Sogima se débrouille pour conclure rapidement les ventes, elle pourra donc financer l’achat avec ces fonds, empochant au passage une plus-value.

Partie de bonneteau

« Ce sont des appartements qui datent de fin 70 / début 80, il faudrait des investissements énormes pour les rendre conformes aux exigences énergétiques du Grenelle de l’environnement », assure Michel Anselme, directeur d’exploitation de la Sogima. On est quand même loin de la fournée achetée à la Ville en 2007, pour 130 millions d’euros. Ces 2600 logements libres avaient été construits selon un accord qui est l’ancêtre de celui de 1975, la convention 32. Comme vous l’avez peut-être deviné, ils datent donc des années 30. D’où de très lourds travaux de rénovation, « la moitié de ce qu’on investit chaque année », reconnaît Michel Anselme.

Dix ans avant le terme fixé (2017), l’une et l’autre avaient signé un deal vendu là encore comme gagnant-gagnant : la mairie considérait que ce n’était « pas sa vocation » d’être propriétaire d’autant de logements ne relevant pas du parc social et encaissait quasiment cash l’équivalent de 6 mois d’investissement dans son budget. De son côté, la Sogima intégrait dans son patrimoine 2600 logements – passant à 6500 – qui sinon auraient pu lui échapper à terme. De quoi « assure[r] la pérennité de la structure » et ses salariés, soulignait la mairie avec sa casquette d’actionnaire.

Par la bande, la Caisse d’épargne y trouvait même un autre avantage avec un emprunt de 98 millions d’euros souscrit par la Sogima à l’une de ses filiales, le Crédit Foncier de France. Où l’on voit que l’emprunt n’a pas toujours que des désavantages. Il faut dire aussi qu’à l’époque le grand patron de l’Écureuil était Charles Milhaud, un régional de l’étape qui fera en 2008 son entrée dans la majorité Gaudin…

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Une opération endogamique qui a été très moyennement appréciée par le président de l’association de défense des locataires de la Sogima (ADDLS), Pascal Caserta. Car si les actionnaires étaient ravis, « ça a mis la société en difficulté » selon lui. On a déjà parlé des lourds travaux nécessités par l’état de vétusté de ces logements à 80 ans d’âge. Mais il y a aussi ce crédit de près de 100 millions d’euros, qui va rapidement faire doubler le montant des intérêts versés, « alors que la Sogima était auparavant très peu endettée » explique Caserta.

D’où une augmentation des loyers et des charges qui en aurait découlé selon l’association des locataires. Et même l’encadrement des loyers mis en place par Cécile Duflot ne la convainc pas, étant donné ses dérogations possibles… notamment lorsque des travaux sont réalisés. Pour un autre observateur du dossier, la mairie ayant par le passé toujours été bonne fille pour ses locataires – rappelons qu’il s’agit de logements libres – c’est le retour au prix et aux pratiques du marché qui expliquerait en partie ces augmentations.

« On vend du logement social »

« Pour pouvoir équilibrer ses comptes, la Sogima est obligée de vendre son propre patrimoine et de réaliser des opérations neuves et pas que du social », regrette encore Pascal Caserta. Une analyse des rapports sommaires soumis au conseil municipal chaque année le montre : ses bénéfices, qui tournaient autour de 3 à 5 millions d’euros, ont accusé le coup avec un déficit en 2009. Les comptes sont revenus dans le vert en 2010 et 2011 (1,4 millions d’euros), la partie promotion et vente tâchant de combler le déficit du volet location plombé par l’emprunt et les rénovations. L’impact n’est pas nié par Michel Anselme, directeur d’exploitation. « On est obligés d’innover, c’est vrai qu’on fait beaucoup plus d’accession, mais c’est aussi parce que ça correspond à un besoin ».

A côté de la revente « en bloc », prévue pour les logements achetés ce lundi, la Sogima pratique aussi la vente « à la découpe » au locataire ex-HLM, note Pascal Caserta, qui s’inquiète de « futures copropriétés à problème » composée de primo-accédant aux moyens réduits. Michel Anselme assure en retour que les immeubles concernés ont été « évalués pour que les travaux n’y soient pas exorbitants ». Mais au final, pour Pascal Caserta, « ce qui est grave, c’est que l’on perd du logement social », souvent dans des secteurs déficitaires comme le 8e. « Comment le préfet, qui critique par ailleurs la faiblesse du rééquilibrage territorial, peut-il autoriser cela ? » On serait tenté de le consoler avec l’amélioration que va apporter la belle opération de ce conseil municipal. Mais son immeuble fait partie de ceux qui seront rapidement revendus, mettant un terme à son activité associative de défense des locataires de la Sogima…

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