Habitat indigne à Marseille : quelles procédures pour éviter le pire ?

Décryptage
le 8 Nov 2018
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Les procédures liées à l’insalubrité, l’indécence ou encore le péril sont souvent confondues. À juste titre, car le dédale des politiques mises en œuvre, des compétences et des dispositifs confond même les plus initiés. Retour sur quelques éléments de compréhension dans le contexte marseillais.

Cet immeuble de Belsunce fait l'objet d'un long contentieux juridique entre la Ville et ses propriétaires.

Cet immeuble de Belsunce fait l'objet d'un long contentieux juridique entre la Ville et ses propriétaires.

L’effondrement de trois immeubles lundi pose la délicate question de la responsabilité et des mécanismes qui doivent permettre d’anticiper une telle tragédie. Elle est d’ailleurs au cœur de l’enquête ouverte par le procureur de Marseille, Xavier Tarabeux. Parmi les pièces que les enquêteurs ont tenté d’obtenir figurent en bonne place les arrêtés de péril pris par la Ville. Marsactu décrypte les différents mécanismes qui permettent aux pouvoirs publics d’agir dans des logements insalubres ou dangereux.

Le propriétaire d’un logement est l’unique responsable de la qualité de son bien, mais plusieurs procédures permettent aux autorités compétentes de l’obliger à agir en cas d’urgence, voire d’intervenir à sa place s’il s’avère défaillant.

À Marseille, la politique de lutte contre l’habitat dégradé implique l’ensemble des acteurs publics, à travers un enchevêtrement de plans et de dispositifs dont la lisibilité ne saute pas aux yeux. Toutefois, la compétence permettant de lutter contre l’habitat indigne, c’est à dire présentant un danger pour son occupant, est d’abord partagée entre les services de l’État et le maire, selon le type de risque et le degré de gravité. Concernant les arrêtés de péril, la mairie reste seule compétente, même si ceux-ci sont visés par la préfecture.

Insalubrité, indécence, péril : de quoi parle-t-on ?

Les situations d’habitat dit « indigne » concernent des logements sur lesquels il existe un danger direct pour ses occupants ou pour les riverains. On distingue d’une part les situations d’insalubrité, qui présentent un risque pour la santé et qui relèvent du code de la santé publique. C’est le cas notamment du suivi de la présence de plomb dans les peintures ou les tuyauteries. D’autres situations mettent en jeu l’intégrité physique des habitants ou des riverains et qui relève du code de la construction et de l’habitation. Ces dernières concernent souvent l’immeuble dans son ensemble, car c’est la structure du bâtiment qui est concernée (murs porteurs, toiture). On parle alors de péril.

Le premier signalement d’un logement jugé indigne est généralement adressé à la mairie de Marseille, bien qu’il soit possible de le transmettre à d’autres collectivités comme le département. Tout citoyen peut en être à l’origine, mais dans les faits ce sont généralement les locataires des logements concernés, les propriétaires, les syndics de copropriété, ou encore les pompiers ou les services sociaux qui en font la démarche.

Les situations de logement dits « indécents » ne sont pas concernées par ces procédures. Elles relèvent en effet du droit privé et permettent au locataire d’exiger de son bailleur des travaux dans le cadre de son obligation d’offrir un logement décent (éclairage, équipements, aération…). Dans ce cas, le logement ne doit pas présenter de risques immédiats pour son occupant.

L’arrêté de péril, une prérogative municipale

Les procédures faisant suite à un signalement pour péril sont prises en charge par la mairie de Marseille au sein du service de la prévention et de la gestion des risques (SPGR), qui dépend de l’adjoint au maire Julien Ruas. Selon ce dernier interrogé par La Provence, ces procédures concerneraient actuellement « plusieurs dizaines » de logements marseillais. Selon nos informations, elles représenteraient plutôt plusieurs centaines de dossiers en cours.

Au sein du SPGR, la division de la sécurité des immeubles réunit une petite équipe de six personnes, dont deux sont spécialistes en bâtiment. L’équipe est chargée de réaliser un rapport de visite après un signalement. Au regard du degré de dangerosité, deux procédures peuvent être engagées selon que le risque soit jugé immédiat (péril imminent) ou non (procédure ordinaire).

Dans le cas d’un péril jugé imminent, un rapport est réalisé par un expert désigné par le tribunal administratif de Marseille. Sur la base de ses conclusions, un arrêté de péril imminent peut être pris par le maire, qu’il peut assortir d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter les lieux, voire d’une démolition partielle du logement. C’est la procédure qui a été suivie pour le n°65 de la rue d’Aubagne, pour lequel la mairie a prononcé une interdiction d’habiter les lieux pour le seul premier étage de l’immeuble.

Les travaux nécessaires à la mise en sécurité doivent alors être réalisés par un « homme de l’art », qui est un professionnel indépendant normalement désigné d’un commun accord par les parties. Après son intervention, la mairie peut prononcer la main-levée de l’arrêté de péril. Dans le cas du n°65, on ne sait pas, pour l’heure, si ces travaux avaient bien été réalisés (voir notre article sur le sujet).

Dans de nombreux cas, le logement visé par une procédure de péril imminent fait également l’objet d’un arrêté de péril ordinaire, qui court tant que les travaux définitifs permettant l’habitabilité du logement n’auront pas été réalisés.

Compétences partagés dans la lutte contre l’insalubrité

La lutte contre l’insalubrité est une compétence de l’État, notamment traitée par la préfecture à travers l’adoption d’arrêtés d’insalubrité. Mais le maire dispose d’outils réglementaires lui permettant d’agir dans le cas de signalement de logements jugés insalubres, ce qui lui permet par exemple de mettre en demeure les propriétaires ne respectant pas le règlement sanitaire départemental. En réalité, comme l’estime le département, « 95% des réclamations [liées à l’habitat dégradé] relèvent de la compétence du maire ». 

Pour traiter les signalements en matière d’insalubrité, la ville de Marseille dispose d’une situation dérogatoire qui lui permet d’instruire ces dossiers en lieu et place des équipes de l’Agence régionale de santé (ARS), un service de l’État. C’est également le cas à Aix-en-Provence, Arles et Salon-de-Provence. Les services de la santé publique et des handicapés de la mairie de Marseille, sur signalement, réalisent un rapport de visite. Celui-ci est transmis à l’ARS, où une petite équipe « de trois personnes » est détachée pour traiter les dossiers marseillais, comme nous l’indique Philippe Silvy, ingénieur principal d’études sanitaires à l’ARS PACA.

Dans le cas d’une procédure ordinaire, l’agence organise une commission réunissant le ou les propriétaires du logement soupçonné d’insalubrité ainsi que différents représentants de l’État et de la société civile. Sur la base de ses conclusions, la préfecture peut prendre un arrêté d’insalubrité qu’elle peut assortir d’une interdiction d’habiter le logement. Là encore, le degré d’urgence déterminera la procédure choisie : en cas d’urgence, l’arrêté d’insalubrité peut mettre en demeure le propriétaire d’effectuer les travaux sans phase contradictoire. Selon Philippe Silvy, seuls « 11 arrêtés » d’insalubrité ont été pris en 2018 sur le périmètre marseillais, contre près de 300 à l’échelle régionale.

Procédures coercitives : l’ultime recours

À Marseille comme ailleurs, les actions cœrcitives s’inscrivent dans le cadre de politiques plus larges de lutte contre l’habitat dégradé. On peut ainsi évoquer les actions incitatives, qui permettent d’encourager les propriétaires à effectuer des travaux de réhabilitation dans le cadre d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH). Ces mécanismes, compliqués à mettre en œuvre et coûteux, portent difficilement leurs fruits dans les situations les plus complexes, comme à Noailles (lire notre article).

Dans ces cas, la Ville peut alors acquérir le logement indigne, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation en cas de refus et quand la copropriété  a été jugée en état de carence comme c’était le cas pour l’immeuble du n°63 de la rue d’Aubagne. À l’amiable pour une partie, par la voie plus longue de l’expropriation : c’est ce qui avait permis à Marseille Habitat d’acquérir la totalité des logements début 2017 dans le cadre de la concession d’éradication d’habitat indigne que lui a confiée la Ville. Cette acquisition devait viser « à sa réhabilitation complète et pérenne », comme l’indique un arrêté municipal de 2013. Reste à comprendre désormais pourquoi Marseille Habitat, qui agit au nom de la mairie, n’a pas pu sécuriser durablement son bien pour éviter son effondrement.

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Commentaires

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  1. Otox Otox

    Marsactu, il serait intéressant de comparer le temps que la Ville de Marseille a mis pour expulser les centaines de logements de la Rue de la République au milieu des années 2000 (temps très courts il me semble) au profit d’investisseurs privés et d’un remplacement espéré des pauvres par des familles plus aisées, et le temps que la mairie a mis pour ne rien faire rue d’Aubagne. Si quelqu’un peut m’apporter une réponse, merci!
    Ce qui nous fera conclure, j’en ai aucun doute, que les procédures, la paperasse, le mille feuille, etc., ils ont bon dos en ces temps de chasse aux sorcières municipales qui va, je l’espère, commencer.

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    • Otox Otox

      Entendez par Ville de Marseille, Gaudin et sa clique avant toute chose.

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  2. Damien Damien

     » Reste à comprendre désormais pourquoi Marseille Habitat, qui agit au nom de la mairie, n’a pas pu sécuriser durablement son bien pour éviter son effondrement. »
    En tant que locataire de Marseille Habitat, c’est hélas simple à comprendre : mépris des locataires (« agressifs » dès qu’ils revendiquent leur droit à un logement décent), emplâtres sur des jambes de bois, aucun suivi des travaux, experts indépendants pitoyables (aaah, l’architecte qui vérifie l’efficacité de la gouttière avec une demi bouteille d’un demi litre), irresponsabilité érigée en système…

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  3. Alain M Alain M

    Y a t’il la base juridique suffisante pour engager une procédure collective contre la Municipalité de Gaudin ? Pour non assistance à personne en danger, pour incurie caractérisée ? Je ne sais pas , je connais mal le droit. Mais TOUT sauf l’inertie et les propos de bistrot, bien énervés et surtout bien impuissants. J’ai lu dans un article que 60 000 € pouvaient conforter et rénover l’immeuble du 63. Dans le même moment et en urgence la Ville, via la Soléam, engage , hors budget, 400 000 € pour ériger le mur censé protéger les coupeurs d’arbres. Le rapprochement est saisissant. Quand il s’agit de protéger les intérêts du BTP local et s’assurer qu’il pourra se goinfrer dans les délais on affiche une attention de mère poule à la sécurité des travailleurs. Les autres , les travailleurs pauvres, les chômeurs, les précaires , les familles nombreuses, les miséreux quoi, peuvent bien crever sous les gravats.  » Je ne regrette rien  » vient de dire en substance le Maire dans sa conférence de presse . En plus, il nous prend pour des imbéciles quand il essaie de de nous convaincre que la pluie est la cause de tout ce malheur. Si au moins il faisait profil bas pendant quelques jours , et laissait les gens avoir de la peine ou ravaler leur colère pour essayer de continuer à vivre. Mais non il nous faut subir sa suffisance et ses pagnolades obscènes. Si au moins ses proches ne se gavaient pas de chocolat payés par l’argent public en se régalant dans l’entre soi de la Mairie du 6e….Ce n’est plus possible que cela continue comme avant. Il DOIT se passer quelque chose. Mais quoi? . Je ne sais pas et je me sens stupide et honteux d’être aussi impuissant. Peut-être en nous y mettant à plusieurs et pour de bon. D’où ma question du début…

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    • Luciole Luciole

      Bonjour Alain M,

      Dans quel article avez-vous été informé des 60 000 euros?

      Merci! 🙂

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  4. GlenRunciter GlenRunciter

    Alain M vous n’êtes pas et n’étiez pas impuissant. Vous pouviez et pouvez toujours voter, assister aux conseils municipaux, etc. Tout ce qu’un citoyen peut faire dans n’importe quelle ville de France.

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    • corsaire vert corsaire vert

      Rien ne vous prouve que Alain M ne vote pas …sauf si vous le connaissez personnellement …
      Je suis d’accord avec vous cependant concernant le manque de civisme des marseillais : si il y avait eu une réelle mobilisation citoyenne lors de précédentes élections municipales, alors que les manigances de Gaudin et sa clique étaient avérées des vies humaines auraient peut être été épargnées .
      Pour commencer assistons nombreux à la marche silencieuse samedi ….

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  5. Alain M Alain M

    Je vote toujours et ne manque aucun scrutin, je suis de toutes les manifestations contre la dégradation des conditions de vie commune: retraites, droit du travail, asphyxie des services publics, aide aux migrants…J’adhère à plusieurs associations de proximité et, cerise sur le gâteau, je suis même adhérent de mon CIQ. Je ne dis pas cela pour parler de moi – ce n’est pas intéressant – mais pour souligner ce point d’accord avec vous: la vie démocratique ne nous est pas donnée, nous devons la construire, tous et de manière continue. Non pas tous les 5 ans mais tous les jours. Cette action continue dans un environnement souvent indifférent m’a appris les vertus de l’opiniâtreté et de la patience.
    Ce que j’essayais de dire plus haut, sans doute de manière insuffisante et maladroite tant il est difficile d’être clair et compréhensible dans un débat public pour un citoyen lambda est la chose suivante: avec Noailles nous basculons dans une autre dimension qui change les termes du problème. Des gens meurent là où ils devraient être à l’abri, d’autres doivent quitter dans des conditions difficiles leur logement parce que le quartier devient une menace immédiate pour leur vie. En face de cela, ceux qui ont reçu le pouvoir d’organiser la vie commune et la sécurité publique s’exonèrent de leurs responsabilités . S’ils découvraient en même temps que l’événement l’étendue et la gravité du problème , on pourrait comprendre. Ce que l’accident nous dit et que Marsactu nous expose très clairement et dans le détail c’est qu’ils savaient de longue date, qu’ils avaient les moyens de conforter a minima pour mettre un terme rapidement au danger et qu’ils n’ont rien fait. Les contorsions rhétoriques du Maire en conférence de presse ne font que jeter de l’huile sur le feu. Nous ne sommes plus dans le jeu lent de la vie politique où les institutions fonctionnent à distance de nos vies, où les rares conseils municipaux sont organisés de telle sorte que s’y ensable et s’étouffe toute velléité de débat démocratique. Ce que dit la rue d’Aubagne c’est que ce n’est pas un accident, c’est la ville telle qu’ils la veulent, où les pauvres meurent chez eux  » à cause de la pluie » – et que nous sommes donc profondément malades. En face de cela, tous les maigres instruments civiques dont je dispose me semblent inappropriés, sans commune mesure avec la portée de la situation. C’est sur ce hiatus que je voulais réfléchir. Avec la crainte de créer plus de malentendus que je n’en dissipe.
    Pour finir, bien sûr , je serai aux deux manifestations. La première Samedi , sans doute silencieuse , pour partager la peine et être solidaire. La seconde pour dire plus bruyamment ma colère . Qu’ils n’entendront pas, puisque le Maire ne regrette rien sinon la pluie, que les affaires roulent à La Plaine et que les chocolats sont succulents à Bagatelle.

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    • Electeur du 8e Electeur du 8e

      Si les instruments civiques sont, peut-être, dépassés aujourd’hui par l’ampleur de l’abandon dans lequel s’enfonce Marseille, il reste tout de même que la municipalité a été élue par à peine 100’000 électeurs sur un peu moins de 500’000 inscrits. Il en résulte une équipe de petits marquis qui se sont cooptés, si hors sol qu’ils sont capables de déguster des chocolats pendant qu’à quelques centaines de mètres on compte les morts.

      Il faut aussi changer cela : inciter tous ceux qui n’attendent plus rien, car on les a oubliés, à revenir aux urnes. Cela passe sans doute par un renouvellement de l’offre politique, sans les comédiens du théâtre d’ombres qu’est devenu le conseil municipal.

      Mais c’est là que la difficulté commence. Nous sommes à 18 mois des prochaines municipales. Où est la dynamique de renouvellement ?

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    • LN LN

      Je partage votre désarroi.
      Ma colère « ne débande » pas depuis lundi : il y a 16 ans nous travaillions déjà sur le relogement des familles rue du Musée, de l’Arc, Longue, Nationale, du Tapis Vert…. Nous rencontrions certaines familles au bas de leur immeuble tant à l’intérieur c’était innommable. Il y aurait tant à dire que je ne dis plus rien tellement tout ceci est stupéfiant.

      Ca fait longtemps que les abonnés de Marsactu (et bien d’autres) sont globalement tous d’accord sur cette gestion de la ville et de ses bras cassés (j’ai pas d’autres mots) et signifions clairement notre ras le bol. Mais nous écrivons depuis de nombreuses années, ca s’emballe parfois en dénonçant le bourbier politicomafiosoclientelo de cette nullicipalité de m….. dans lequel on s’enfonce un peu plus. On croit toucher le fond mais les nullards ont de la ressource….

      Et une fois qu’on a dit ca ? Passés le choc et les constats, la question demeure : que faire en qualité de marseillais(es) à part voter, s’engager, et manifester demain et mercredi ? Je ne sais pas. Je n’ai pas d’idée face à l’ampleur du phénomène qui me dépasse.
      Seule, à mon sens, une mobilisation citoyenne de masse peut faire bouger. Demain, ou mercredi, j’espère qu’il y aura un mouvement de ce type s’inscrivant dans la durée auquel j’adhérerai sans retenue en espérant que l’actualité n’en chasse pas la nôtre.
      A demain.

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  6. kukulkan kukulkan

    Selon Philippe Silvy, seuls “11 arrêtés” d’insalubrité ont été pris en 2018 sur le périmètre marseillais, contre près de 300 à l’échelle régionale.

    Tout est dit!

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  7. L.D. L.D.

    Tiens je découvre qu’un autre élu vice président de la métropole possède un logement à la belle de mai dont le bâtiment est frappé depuis plusieurs mois de péril imminent.

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  8. Luciole Luciole

    Ce papier correspond bien à ce que le journalisme doit être : donner aux lectrices/teurs (dans le cas d’un média presse) les clés de compréhension d’un contexte, d’un événement, d’une problématique.
    Merci Adrien Simorre pour cette présentation très instructive sur les procédures existantes en matière d’habitat indigne.

    Pour le 63, certes en 2017 Marseille habitat est devenu propriétaire à 100% de cet immeuble, il y a un an. Mais ce qu’il faut préciser c’est qu’il possédait depuis 2013 de sa quasi totalité, à savoir 4 étages sur 5.

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