Avec quatre ans de retard, la métropole se dote enfin d’une feuille de route sur l’habitat

Décryptage
par Benoît Gilles & Julien Vinzent
le 16 Mar 2023
13

Ce jeudi, quatre ans après une première tentative avortée, la métropole doit arrêter son projet de plan local de l'habitat. Le document fixe des objectifs ambitieux et partagés en matière de logements neufs, notamment sociaux. Mais partager les objectifs ne dit pas où il faut construire.

De nombreux logements supplémentaires sont prévus dans le périmètre d
De nombreux logements supplémentaires sont prévus dans le périmètre d'Euroméditerranée. (Photo JML)

De nombreux logements supplémentaires sont prévus dans le périmètre d'Euroméditerranée. (Photo JML)

Il aura fallu cinq ans et l’enjambement de plusieurs élections locales pour qu’enfin la présidente de la métropole présente à l’assemblée une feuille de route partagée en matière d’habitat et de logement. À l’automne 2019, il était urgent d’attendre alors que Martine Vassal (divers droite) n’était pas sûre d’obtenir une majorité pour voter ce document stratégique qui fixe des objectifs de production de logements, commune par commune, à l’échelle de la métropole.

Mardi matin, l’évacuation de plusieurs centaines de personnes, sorties des taudis sans nom de la copropriété Le Gyptis 1, au centre de Marseille, témoigne de la violence de la crise et de la nécessité d’apporter une réponse collective à celle-ci. “À chaque visite ministérielle, à chaque échange avec l’État, on nous rappelle que nous n’avons pas de PLH (plan local de l’habitat), reconnaît David Ytier, le vice-président de la métropole chargé de la lutte contre l’habitat indigne. C’est un élément de blocage de certains dossiers, comme l’encadrement des loyers à Marseille“.

11 000 logements par an

Désormais, les maires ont une feuille de route commune de quelques milliers de pages. À grands traits, elle prévoit la production de 11 000 logements par an dont 5200 logements sociaux, d’ici à 2028. Un “PLH de relance” qui impose donc une hausse de près de 17 %, par rapport à ce que le territoire a produit dans les quatre dernières années. Dans le détail, l’effort demandé varie selon les communes : Marseille doit fournir en moyenne 10% de logements supplémentaires par an, les autres communes 23%.

Il y a un constat partagé, celui de la nécessité de produire plus de logements, en général et plus de logements sociaux, en particulier.

Patrick Amico

Du côté de la ville centre, Patrick Amico, adjoint au maire chargé de la politique du logement, accueille très favorablement le vote d’un document qui “oblige tout le monde au respect des objectifs”, dans et hors Marseille. “Il y a un constat partagé, poursuit l’élu, celui de la nécessité de produire plus de logements, en général et plus de logements sociaux, en particulier“. Le document qui doit être voté ce jeudi 16 mars, prévoit ainsi la production de 5200 logements sociaux par an, dont la majeure partie est déjà “territorialisée”, dans les communes qui, depuis des années, doivent rattraper les objectifs fixés par la loi SRU (solidarité et renouvellement urbain).

Des territoires à trouver

Il reste, ici et là, quelques inconnues. “Il y a 500 logements sociaux par an qui ne sont pas encore territorialisés et qui ne seront construits ni à Aix, ni à Marseille, ironise Patrick Amico. Il doit s’agir de logements volants“. L’adjoint marseillais pointe également les 400 logements privés qui doivent faire l’objet d’un conventionnement ou ces 600 autres qui doivent permettre de l’accession sociale à la propriété. “Mais c’est un document évolutif, dynamique qui s’adaptera au fil des ans”, se réjouit-il.

Les cartes associées aux documents montrent bien la volonté partagée de construire une métropole en archipel où des pôles secondaires viennent se bâtir en face des pôles métropolitains, déjà innervés en matière de réseaux de transports collectifs. Ces pôles de développement que seront Salon, Istres ou Gardanne concentrent à terme un quart de l’effort global de construction. D’autres communes, plus périphériques, sont mises à contribution, notamment pour mettre fin à une diaspora invisible. En effet, chaque année, le territoire métropolitain perd des habitants.

Solde migratoire négatif

On pourrait se dire que tout le monde a envie d’aller au soleil, qu’on accueille tout le monde, constate David Ytier. En réalité on a plus d’habitants qui partent que d’habitants qui s’installent. Et quand on regarde qui sont ceux qui partent, ce sont des cadres, des actifs qui vont chercher aux franges de la métropole une capacité à se loger“. Couplée au vieillissement accéléré de la population, cette situation inquiète les élus locaux qui voient villes et villages peu à peu se désertifier.

“Cela coupe la tête à l’argument qui voudrait que les maires ne veulent pas construire”, constate Pascal Montecot, le maire de Pélissane et vice-président chargé de la planification urbaine. En contrepartie de cette volonté politique nouvelle, affichée par les communes autour de Marseille, les maires entendent mettre l’État en face de ses propres contradictions. Maintenant que nous avons balayé la question de la volonté politique, souligne ainsi David Ytier. Nous allons pouvoir parler des vrais sujets avec tous les acteurs du logement : le coût du foncier, les recours, les injonctions contradictoires de l’État… On va pouvoir travailler sur les blocages”.

Il faut que le maire nous dise où il souhaite densifier. À Euroméditerranée, on le fait. On a déjà beaucoup de choses dans les tuyaux et on attend sa position.

Laure-Agnès Caradec

Or, la situation de Marseille n’est pas totalement exempte de tensions. À l’automne, la Ville a présenté des chiffres très ambitieux avec 4500 logements neufs mis sur le marché dont 2300 logements sociaux. Une intensité constructrice peu compatible avec les règles d’urbanisme en vigueur. Il faut que le maire nous dise où il souhaite densifier. À Euroméditerranée, on le fait, commente Laure-Agnès Caradec, conseillère métropolitaine déléguée à l’urbanisme, qui préside l’établissement public. On a déjà beaucoup de choses dans les tuyaux et on attend la position du maire, comme à la ZAC Flammarion, où on peut faire 800 à 1000 logements“. Pour l’heure, la Ville en prévoit 280 à cet endroit.

“Le fait d’avoir un PLH nous oblige à mettre des moyens opérationnels en face, estime Patrick Amico. C’est trop facile de se cacher derrière le plan local d’urbanisme“. Réviser ce dernier en profondeur, avec concertation et longue enquête publique, rendrait impossible la tenue des objectifs affichés par le plan local de l’habitat qui doit être bouclé dans l’année pour se conclure en 2028.

Tensions internes au Printemps

“Le sujet est trop important pour rester bloqué dans des logiques de nimby [“not in my backyard” qu’on pourrait traduire grossièrement par “pas devant chez moi”, ndlr], estime Patrick Amico. On doit pouvoir construire plus dense dans la bande de 200 mètres qui entourent le futur réseau de tramway“. Ces tensions autour de l’effort de construction sont également à l’œuvre au sein de la majorité : la ligne Amico n’étant pas tout à fait la ligne portée par Mathilde Chaboche, qui se satisfait aujourd’hui des règles limitatives de l’actuel plan local de l’urbanisme.

Les récentes tensions avec la maire de secteur des 15e et 16e, Nadia Boulainseur et plus largement avec Samia Ghali, maire adjointe chargée de la rénovation urbaine et des grands projets sont une illustration de ces thèses qui s’opposent. “Moi je travaille très bien avec Mathilde Chaboche, botte en touche Sophie Camard, maire des 1er et 7e arrondissements. On est tout à fait capable de faire de la dentelle, projet par projet, en regardant où on peut faire du logement social, des crèches et des services publics. Ce n’est pas toujours facile, mais on a commencé“. Le groupe métropolitain de gauche qu’elle préside a annoncé vouloir voter favorablement la délibération de projet, avant son adoption, commune par commune. Nul doute que la position des élus marseillais sera scrutée, siège par siège.

Cet article vous est offert par Marsactu

À vous de nous aider !

Vous seul garantissez notre indépendance

JE FAIS UN DON

Si vous avez déjà un compte, identifiez-vous.

Benoît Gilles
Journaliste
Julien Vinzent
Journaliste.

Commentaires

L’abonnement au journal vous permet de rejoindre la communauté Marsactu : créez votre blog, commentez, échanger avec les autres lecteurs. Découvrez nos offres ou connectez-vous si vous êtes déjà abonné.

  1. Make OM Great Again Make OM Great Again

    La Caradec qui, selon son auditoire, déplore qu’on ne construise pas assez (dans l’enceinte métropolitaine) OU s’inquiète qu’on construise trop (dans l’enceinte municipale, pour s’opposer à Chaboche). Au final, que pensent ces gens ? Le savent-ils eux-mêmes ?

    Signaler
  2. Kitty Kitty

    D’après les données de l’AGAM, la population n’augmente pratiquement plus à Marseille, et ce depuis pas mal d’années. Par ailleurs, il me semble qu’il y a beaucoup de logements vacants à Marseille (nombre d’entre-eux sont sans doute insalubres). Au total, qui peut m’éclairer sur une volonté de construire 4500 nouveaux logements chaque année, pour qui ? pour quoi ? Une piste : RBnB ?
    Merci

    Signaler
    • Julien Vinzent Julien Vinzent

      Bonjour, l’une des besoins principaux, en volume, découle du phénomène de “décohabitation”, notamment l’augmentation de la part de familles monoparentales (un couple cela fait un logement, deux familles monoparentales cela fait deux logements”, illustre David Ytier). Il est évalué à 4000 à 5000 logements par an, soit plus d’un tiers de l’objectif total.
      En parallèle, la croissance démographique est évaluée à 0,3 à 0,4 % par an, soit le rythme précédent. Cela fait entre 6000 et 8000 habitants supplémentaires par an.
      À cela s’ajoute effectivement un effet “vacance” et “résidences secondaires dont locations touristiques”, qui est évalué, à Marseille, à 850 logements par an.
      Les démolitions liées à la rénovation urbaine nécessitent aussi des reconstructions, souvent ailleurs (800 logements par an à Marseille).
      Enfin, à côté du volume, le PLH vise à répondre à l’accès à un logement adapté, en type mais surtout en prix. La difficulté des jeunes à se loger et le départ d’actifs en périphérie est ainsi cité, en plus du manque de logements sociaux.

      Signaler
    • Kitty Kitty

      @Julien Vinzent,
      Merci pour ces infos. Pourriez-vous m’en donner la source. Par ailleurs, lorsque l’on parle de décohabitation, pourquoi ne parle t-on jamais de “recohabitation” (après une séparation on se remet souvent en couple) dans ce cas, ça diviserait d’autant le besoin en logement ?

      Signaler
  3. polipola polipola

    je rejoins Kitty sur un point : pourquoi continue-t-on à construire comme des bourriques alors nombre de logements sont vides ou à rénover car insalubres ? Cette bêtise me dépasse.

    Signaler
  4. Oreo Oreo

    Mme Caradec prépare en effet un avenir bien dense à Euroméditerranée…. Elle y crée des tours stratifiant HLM et locatif pour “investisseurs” (= avides de crédits d’impôts) s’élevant au dessus des taudis de Salengro, des Crottes ou de la porte d’Aix.. Hélas, cet avenir est celui de bidonvilles verticaux ingérables tel le Gyptis évacué actuellement.

    Signaler
  5. Syol Syol

    “Et quand on regarde qui sont ceux qui partent, ce sont des cadres, des actifs qui vont chercher aux franges de la métropole une capacité à se loger“.
    Est-ce seulement un problème de “capacité” (alors que les commentaires précédents signalent l’existence de logements vides en quantité) ou (et ?) aussi de “qualité” ?
    Tant qualité des logements eux-mêmes, certes, que qualité de la vie face aux problèmes auxquels nous sommes confrontés au quotidien dans une bonne partie de la ville :
    – espace urbain certainement pas “apaisé” du point de vue de la circulation et du stationnement anarchique,
    – incivilités en tout genre et partout conduisant à une saleté récurrente, à la dégradation des espaces publics, au bruit (les deux roues trafiqués), etc.
    En résumé à tous les comportements d’une partie (minoritaire) de la population qui fait qu’on doit être sur le qui-vive en permanence, ce qui finit par être fatigant.
    On peut comprendre que ceux qui en ont les moyens partent s’installer ailleurs.

    Signaler
  6. diasdominique diasdominique

    à Kity, Polipola et Syol, le sentiment qu’il y aurait beaucoup de logements vacants disponibles est un mirage. S’il y a 30.000 logements vacants, ça ne veut pas dire 30.000 logements disponibles : il y a effectivement un certain nombre de logements qui ne sont pas habités, mais pour la plupart ce sont des logements qui sont, soit en travaux, soit en cours de location par exemple, entre un locataire parti et le nouveau pas encore arrivé. Et les propriétaires responsables (il y en a aussi) sont ceux qui vont dans ce temps là faire des améliorations pour maintenir le logement en bon état, peinture, changement d’équipement, réfection sols, menuiseries, etc… Ca prend un peu de temps.
    Ainsi, il est absolument normal d’avoir environ 5% des logements identifiés “vacants” dans un recensement quelque soit la ville. Lorsqu’il y a moins que ça de “vacances” c’est une situation tendue pour tout le monde et surtout pour les plus fragiles : c’est que le manque de logement est tel que les parcours résidentiels sont bloqués, et il devient très difficile de pouvoir changer de logement, décohabiter pour les jeunes adultes qui se trouvent à rester chez leur parents, des couples séparés restent en collocs,…
    Donc à Marseille où il y a 450.000 logements, il est normal et nécessaire d’avoir autour de 22.000 logements vacants.
    Vu qu’on recense environ 35.000 logements vacants, la question se pose effectivement d’un stock disponible sur les 13.000 logements d’écart.
    Mais parmi ceux-ci on a déjà quelques milliers de logements des quelques centaines d’immeubles en péril qui ont été évacués, 2000 ou 3000 logements peut-être. On a aussi d’autres logements inhabitable sans forcément être sous arrêté de péril, comme ceux pour lequel le permis de louer est refusé, comme des logements délabrés de bâtiments en friche en attente de réhab (il y en a à Marseille),…
    Alors il en reste effectivement quelques milliers qui posent question. Une partie peuvent être exploités en rbnb et c’est un problème.
    Mais in fine, si on réquisitionnait tous les logements vacants réellement disponible pour être habités, ce serait surement plusieurs centaines, peut-être quelques milliers, mais certainement pas plusieurs années de production.
    Aussi penser que la mobilisation des logements vacants permettrait d’arrêter de produire c’est un pur mirage. Et il est dangereux.
    A ceux qui ont le sentiment qu’il faudrait arrêter de construire, on rappelle que les constructions ne sont jamais éternelles et que les immeubles, comme les arbres ont une fin de vie et doivent être remplacés en permanence pour que la forêt se porte bien.
    Quelques très vieux chateaux et monuments nous laissent croire à leur éternité, mais il f

    Signaler
  7. diasdominique diasdominique

    aut les regarder de près, on y voit les dernières pierres qui ont été changées. On en change tout le temps ils sont reconstruits en permanence.

    Signaler
    • petitvelo petitvelo

      Merci

      Signaler
  8. kukulkan kukulkan

    héritage d’arrangements politiciens Vassalistes pour ne pas se mouiller nulle part, 4 ans sans PLH, quelle ineptie ! et l’Etat qui aurait pu mettre sous tutelle la métropole pour cette grave défaillance ! mais non, le logement globalement on s’en fout c’est les riches qui gouvernent et eux n’ont pas de problèmes à se loger, au contraire ils louent leur patrimoine !

    Signaler
  9. Lecteur Electeur Lecteur Electeur

    Il est très important que l’ensemble de la population de la métropole puisse trouver à se loger décemment et dans des conditions économiques correctes. Il faut donc construire 11 000 logement par an nous dit on.

    Mais qu’en est-il de la recherche de la neutralité énergétique ? Pas un mot la dessus. Et pourtant nos voisins belges sont bien plus avancés que nous sur ce plan. Voir :

    Les nouvelles habitations devront être plus efficaces encore sur le plan énergétique. « Depuis le début de l’année 2021, les Régions flamande et wallonne appliquent des règles plus strictes à cet égard. Mais à long terme, les ambitions sont tout aussi grandes pour le parc de logements existant.
    La Région bruxelloise a pris les devants il y a 6 ans avec l’introduction d’exigences en partie inspirées du label passif. Ce faisant, la Région a voulu répondre aux ambitions du NZEB au niveau européen. NZEB signifie Nearly Zero Energy Building « ((26 février 2021).
    https://www.test-achats.be/maison-energie/isolation/news/habitation-quasi-neutre-en-energie

    Euroméditerranée a beau multiplier l’usage de labels plus ou moins douteux mais semble ignorer le Nearly Zero !

    Signaler
  10. Andre Andre

    Baser le raisonnement sur des quotas de logements à construire ne suffit pas. On ne peut raisonner quantité sans s’interroger sur la qualité de l’environnement urbain qu’on crée. Un ville, ce sont pas que des logements mais aussi des équipements publics, des écoles, des espaces verts, des transports, sans oublier l’impact sur les milieux naturels environnants.
    La loi SRU votée au début des années 2000 préconisait la densification des villes pour justement limiter l’étalement urbain. Mais cette densification revient uniquement à de la spéculation foncière si on ne développe pas parallèlement voire préalablement tous ces équipements qui font la ville.
    A Marseille, que je connais le mieux, on continue à construire dans des secteurs insuffisamment desservis comme la ZAC de Ste Marthe. Des opérations récentes comme les Docks Libres à St Mauront présentent une densité incroyable sans qu’aucune école n’ait été construite et offrent aux résidents un univers de béton qui ferait regretter les grands ensembles de jadis. Euromediterranée a renoncé au grand parc urbain prévu initialement pour se contenter d’un peu de “salade” dans des espaces clos au pied des immeublles.
    Une surdensité non maîtrisée génère à son tour des problèmes de voisinage, des incivilités et des tensions de tous ordres qui feront fuir les résidents vers d’autres horizons où il faudra à nouveau construire et ainsi, la spirale enclenchée dans les années 70 ne fera que se poursuivre.
    En corollaire, doit on encore grignoter un peu plus les terrains agricoles et les espaces naturels qui existent encore comme dans une fuite en avant?
    Il n’y a pas de baguette magique mais il importe dans l’immédiat de commencer par réhabiliter tout ce qui peut l’être (à Marseille, il y a du travail!), construire avec précaution des opérations intégrées au tissu urbain, ce que semble vouloir à priori faire Mme Chaboche, l’adjointe à l’urbanisme de Marseille. Et, par dessus tout, rattraper le retard chronique en équipements publics dont souffre notre agglomération.
    Faute de quoi, on construira une Métropole invivable, ce que beaucoup ressentent déjà.

    Signaler

Vous avez un compte ?

Mot de passe oublié ?


Ajouter un compte Facebook ?


Nouveau sur Marsactu ?

S'inscrire