Rénovation du centre-ville : l'échec de Gaudin

Rénovation du centre-ville : l'échec de Gaudin

Il y a quelques mois, en plein hiver, les locataires du 8 rue de La Fare s'étaient soudain retrouvés sans eau. Aussitôt, ces vieux messieurs qui vivent à Belsunce depuis plusieurs décennies ont pris contact avec Nouredine Abouakil, infatigable militant de l'association Un centre-ville pour tous. Avec lui, avec eux, nous avions découvert cet hôtel meublé aux chambres minuscules, rongées par l'humidité. Depuis plusieurs années, les travaux de rénovation y étaient interrompus, et ce malgré un jugement condamnant le propriétaire à une mise au norme minimale de son établissement. Le 8 rue de la Fare n'est pas une exception. C'est un symbole, celui de l'échec de la municipalité Gaudin à changer le visage du coeur de Marseille.

14 ans, 16 ans, 19 ans. La rénovation urbaine est une affaire de durée. En la matière, les opérations en cours dans le centre-ville de Marseille ne dérogent pas à la règle. Le problème est ici le résultat. Après presque 20 ans, le bilan des trois périmètres de restauration immobilière (PRI) témoignent du miroir aux alouettes qu'a été la stratégie de "reconquête" du centre-ville vantée par Gaudin et son équipe. Ce jugement n'émane pas de l'opposition en campagne ou même de militants associatifs pugnaces, il surgit en conclusion du rapport provisoire de la chambre régionale des comptes (CRC) sur certaines opérations de la Société d'économie mixte (Sem) Marseille Aménagement : "la succession et la  superposition de différents outils (…) n'ont pas permis à ce jour, de modifier de manière visible et objective la situation des quartiers du centre-ville", écrivent les magistrats. Après 20 ans de politiques successives menées par la Ville, le constat est sans appel : longues, coûteuses et inefficaces, ces opérations n'ont pas permis de mettre fin aux situations de logement indignes en centre-ville. Elles témoignent même d'une certaine obstination dans l'échec.

Ce n'est pas la première fois qu'un rapport de la chambre régionale des comptes critique la politique mise en oeuvre par la Ville dans le centre-ville. Déjà, à la fin des années 90, un précédent rapport critiquait durement les fameux PRI mis en place sur une petite partie des quartiers centraux par la municipalité Vigouroux. Après 1995, l'équipe Gaudin va pourtant étendre ce dispositif à la quasi-totalité du centre-ville malgré les critiques portées par plusieurs associations dont Un centre-ville pour tous.

L'abondance des critiques a finalement poussé le maire à mandater une mission d'information et d'évaluation municipale pour examiner le bilan des périmètres de restauration immobilière (PRI) du centre-ville. Constituée d'élus de la majorité et de l'opposition, cette commission n'avait pas réussi à adopter un bilan commun au printemps 2010. Dans le même temps, et sous la pression du nouveau président de Marseille Aménagement Philippe Sanmarco (Convention citoyenne), la Ville a décidé de solliciter elle-même le contrôle de la chambre régionale des  comptes. Le maire et son cabinet ne seront pas déçus. En fait de lauriers tressés, il s'agit de ronces barbelées destinées à coiffer le casque grisonnant de l'ancien directeur général de la Sem, Charles Boumendil, parti en retraite sans tambour, ni trompette. Même pas un mot de remerciement. Lui-même avait eu droit à un chapitre rédigé par la même CRC  particulièrement salé sur les errances de sa gestion.

Le vrai prix des  PRI

Bien sûr, tout n'est pas négatif dans le bilan des dispositifs mis en oeuvre dans le centre-ville. Certaines rue du Panier ou de Belsunce offrent effectivement un nouveau visage. La politique incitative mise en oeuvre via plusieurs Opérations programmées d'améliorations de l'habitat (OPAH) a globalement porté ses fruits même si les rédacteurs du rapport regrettent que Marseille Aménagement ne se soit pas donné les moyens de mieux contrôler leurs résultats. Mais le rapport est particulièrement sévère sur le volet coercitif incarné par les trois périmètres de restauration immobilière dont les déclarations d'utilité publique ont été prorogées huit fois en 20 ans.

Ces dispositifs découlent de la loi Malraux de protection du patrimoine urbain. La loi permet de délimiter un périmètre auquel est associé une Déclaration d'utilité publique. Dans ce périmètre de protection du patrimoine, la puissance publique peut prescrire aux propriétaires des travaux sur leurs biens, exproprier ceux qui se refusent à rénover et enfin de permettre la vente desdits biens à des investisseurs qui peuvent réaliser d'importantes défiscalisations sur le montant des travaux. D'après le rapport, c'est surtout ce dernier volet qui a été mis à profit.

Ainsi, les fonds publics sont sollicités deux fois : par le biais des  subventions de la ville de Marseille à la SEM d'un montant d'environ 49 millions d'euros, et par le biais des défiscalisations dont personne, pas même le ministère de finances, n'est capable de donner le montant. Ainsi personne ne peut mettre un chiffre sur le vrai prix des PRI.

Moins de 2000 logements effectivement réhabilités

Concernant les  logements proprement dits, le flou persiste sur la réalité de l'effort entrepris. Si Marseille Aménagement évoque 3000 logements réhabilités, les chiffres examinés par la Chambre concernant les périmètres de restauration immobilière de Thubaneau (Belsunce), centre-ville (Noailles et chapître) et Panier sont moins flatteurs : seuls 1790 sont effectivement réhabilités et 405 toujours en cours de travaux fin 2009 au moment de l'enquête de la CRC.

Dans près d'1 cas sur 5 (centre-ville) et 1 sur 10 (Panier) les notifications de travaux n'ont pas fait l'objet de travaux de restauration immobilière à l'issue de PRI qui ont pourtant duré entre 14 années et 19 années.

Ce qui emmène la chambre a conclure que contrairement à ce qu'avance la Sem près de 40% des logements qui ont fait l'objet d'une notification de travaux dans le centre-ville n'ont toujours pas vu l'ombre d'une truelle fin 2009. On a vu mieux comme bilan. 

Et ce n'est là que le volet quantitatif, sur le plan de la qualité ou  même de l'effectivité des travaux réalisés, la chambre est bien en peine  de dresser le moindre bilan. En effet, si la Sem a bien mandaté un architecte conseil entre 2002 et 2009, rémunéré 106 681 euros, celui n'a vérifié "à aucun moment" la réalité des travaux alors même cette "tâche relevait clairement de sa mission". 

Il s'avère donc impossible de dresser un bilan des travaux réalisés dans le cadre des PRI relatifs à l'amélioration des parties communes et à la mise au norme  des parties privatives.

Non sans euphémisme, la chambre note que cette carence de Marseille Aménagement "non relevée par la ville de Marseille" est "particulièrement regrettable" compte tenu des subventions versées et "des opérations de défiscalisation qui ont un coût pour l'Etat".

Non respect de la loi de prévention de la corruption

Et si les magistrats critiquent durement le résultat de la politique mise en oeuvre en  constatant que "la politique de renouvellement urbain n'a  pas atteint ses objectifs", ils sont tout aussi durs sur la méthode mise en oeuvre. Ainsi, au début des opérations PRI, la Sem a choisi de recourir à  des commercialisateurs privés pour pallier à la mauvaise image du marché immobilier marseillais. Ces derniers s'appuyaient sur le dispositif de défiscalisation pour tenter de trouver des acquéreurs plus soucieux de payer moins d'impôts que de lutter contre le mal  logement.

Une cinquantaine de ces opérateurs ont oeuvré sur les trois périmètres concernés dans les premières années de concession pour un montant global de 4,8 millions d'euros. Or, Marseille Aménagement a délibérément  choisi de ne pas mettre  en concurrence de ces prestataires de services, piétinant allègrement la loi du 29 janvier 1993 relative à  la prévention de la corruption et à la transparence des marchés publics. Et ce, alors même que les frais de commercialisation représentaient près de 21,5% des recettes tirées du prix de vente des appartements en centre-ville et 20% de ceux du Panier. 

Parfois la Sem elle-même a procédé à la vente des logements inclus dans les PRI. Par exemple, pour Thubaneau et le centre-ville, Marseille Aménagement a réalisé 45,83% des ventes soit 368 logements. Mais quand la chambre a voulu savoir dans quel cadre légal, ces ventes ont été effectuées. La réponse est éloquente :

Marseille Aménagement n'a pas été en mesure de répondre et notamment d'expliquer comment s'effectuait le choix des acheteurs.

Le rapport conclut donc que ces cessions se sont réalisées dans un "cadre informel" ne permettant pas de préserver les intérêts de la Ville qui finance pourtant le déficit des opérations. Un constat déjà posé par la chambre concernant les opérations de la Zone d'aménagement concertée de la Capelette.

"La Ville a renoncé à l'expropriation"

Peu sourcilleuse dans le contrôle des pratiques de son aménageur, la Ville s'est montrée tout aussi clémente vis-à-vis des propriétaires récalcitrants à réaliser des travaux alors que cet aspect coercitif est le principal intérêt des PRI. "La Ville a volontairement renoncé à utiliser la procédure d'expropriation" ce qui annule l'argument régulièrement servi par les élus en charge du logement d'une faiblesse de résultats due à la complexité des procédures d'expropriation.

En fait, celles-ci n'ont réellement été mises en  oeuvre qu'à partir de 2005. Comme les PRI ont  été clos de manière précipitée en 2009, les expropriations se sont poursuivies "au-delà de la durée des PRI". Ce faisant, elles ont été financés par des avances faites par la Ville que la chambre qualifie d'illégales. 

Au final la chambre ne peut que constater l'illégalité de la procédure qui a conduit la ville de Marseille à verser des avances au concessionnaire d'une opération terminée. Cette situation est d'autant moins admissible qu'elle résulte non pas d'un vide juridique ou d'une lacune de la loi mais de la décision municipale de clore précipitamment lesdites concessions pour permettre à une nouvelle société, la Soléam, de reprendre dans le cadre de l'opération Grand centre-ville (…) des opérations d'aménagement qui en réalité n'étaient pas terminées.

En  effet, en 2010, la ville décide de se doter d'une société publique locale d'aménagement (SPLA) baptisée Soleam qui aurait l'avantage de n'avoir que des actionnaires publics, Marseille (94%), Cassis, Gémenos et Tarascon (2% chacune). A l'époque, la Ville avance comme justification la souplesse des SPLA, société à 100% publique, plus souple dans sa gestion. Dans la réalité, cette création a surtout pour but de liquider Marseille Aménagement en reprenant une partie de son personnel. Au début de l'année 2013, le maire a annoncé en personne la fusion des deux sociétés lors de la cérémonie des voeux aux personnels des deux sociétés. Une manière de ne jamais faire le bilan de sa politique en étalant indéfiniment les opérations. Ce que la chambre formule ainsi : 

Le PRI centre-ville qui s'était pourtant déjà étalé sur une période particulièrement longue de 14 années a donc trouvé une nouvelle source de prolongation au travers de la nouvelle opération Grand centre-ville.