Rénovation du centre-ville : l'échec de Gaudin

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le 6 Mai 2013
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Il y a quelques mois, en plein hiver, les locataires du 8 rue de La Fare s'étaient soudain retrouvés sans eau. Aussitôt, ces vieux messieurs qui vivent à Belsunce depuis plusieurs décennies ont pris contact avec Nouredine Abouakil, infatigable militant de l'association Un centre-ville pour tous. Avec lui, avec eux, nous avions découvert cet hôtel meublé aux chambres minuscules, rongées par l'humidité. Depuis plusieurs années, les travaux de rénovation y étaient interrompus, et ce malgré un jugement condamnant le propriétaire à une mise au norme minimale de son établissement. Le 8 rue de la Fare n'est pas une exception. C'est un symbole, celui de l'échec de la municipalité Gaudin à changer le visage du coeur de Marseille.

14 ans, 16 ans, 19 ans. La rénovation urbaine est une affaire de durée. En la matière, les opérations en cours dans le centre-ville de Marseille ne dérogent pas à la règle. Le problème est ici le résultat. Après presque 20 ans, le bilan des trois périmètres de restauration immobilière (PRI) témoignent du miroir aux alouettes qu'a été la stratégie de "reconquête" du centre-ville vantée par Gaudin et son équipe. Ce jugement n'émane pas de l'opposition en campagne ou même de militants associatifs pugnaces, il surgit en conclusion du rapport provisoire de la chambre régionale des comptes (CRC) sur certaines opérations de la Société d'économie mixte (Sem) Marseille Aménagement : "la succession et la  superposition de différents outils (…) n'ont pas permis à ce jour, de modifier de manière visible et objective la situation des quartiers du centre-ville", écrivent les magistrats. Après 20 ans de politiques successives menées par la Ville, le constat est sans appel : longues, coûteuses et inefficaces, ces opérations n'ont pas permis de mettre fin aux situations de logement indignes en centre-ville. Elles témoignent même d'une certaine obstination dans l'échec.

Ce n'est pas la première fois qu'un rapport de la chambre régionale des comptes critique la politique mise en oeuvre par la Ville dans le centre-ville. Déjà, à la fin des années 90, un précédent rapport critiquait durement les fameux PRI mis en place sur une petite partie des quartiers centraux par la municipalité Vigouroux. Après 1995, l'équipe Gaudin va pourtant étendre ce dispositif à la quasi-totalité du centre-ville malgré les critiques portées par plusieurs associations dont Un centre-ville pour tous.

L'abondance des critiques a finalement poussé le maire à mandater une mission d'information et d'évaluation municipale pour examiner le bilan des périmètres de restauration immobilière (PRI) du centre-ville. Constituée d'élus de la majorité et de l'opposition, cette commission n'avait pas réussi à adopter un bilan commun au printemps 2010. Dans le même temps, et sous la pression du nouveau président de Marseille Aménagement Philippe Sanmarco (Convention citoyenne), la Ville a décidé de solliciter elle-même le contrôle de la chambre régionale des  comptes. Le maire et son cabinet ne seront pas déçus. En fait de lauriers tressés, il s'agit de ronces barbelées destinées à coiffer le casque grisonnant de l'ancien directeur général de la Sem, Charles Boumendil, parti en retraite sans tambour, ni trompette. Même pas un mot de remerciement. Lui-même avait eu droit à un chapitre rédigé par la même CRC  particulièrement salé sur les errances de sa gestion.

Le vrai prix des  PRI

Bien sûr, tout n'est pas négatif dans le bilan des dispositifs mis en oeuvre dans le centre-ville. Certaines rue du Panier ou de Belsunce offrent effectivement un nouveau visage. La politique incitative mise en oeuvre via plusieurs Opérations programmées d'améliorations de l'habitat (OPAH) a globalement porté ses fruits même si les rédacteurs du rapport regrettent que Marseille Aménagement ne se soit pas donné les moyens de mieux contrôler leurs résultats. Mais le rapport est particulièrement sévère sur le volet coercitif incarné par les trois périmètres de restauration immobilière dont les déclarations d'utilité publique ont été prorogées huit fois en 20 ans.

Ces dispositifs découlent de la loi Malraux de protection du patrimoine urbain. La loi permet de délimiter un périmètre auquel est associé une Déclaration d'utilité publique. Dans ce périmètre de protection du patrimoine, la puissance publique peut prescrire aux propriétaires des travaux sur leurs biens, exproprier ceux qui se refusent à rénover et enfin de permettre la vente desdits biens à des investisseurs qui peuvent réaliser d'importantes défiscalisations sur le montant des travaux. D'après le rapport, c'est surtout ce dernier volet qui a été mis à profit.

Ainsi, les fonds publics sont sollicités deux fois : par le biais des  subventions de la ville de Marseille à la SEM d'un montant d'environ 49 millions d'euros, et par le biais des défiscalisations dont personne, pas même le ministère de finances, n'est capable de donner le montant. Ainsi personne ne peut mettre un chiffre sur le vrai prix des PRI.

Moins de 2000 logements effectivement réhabilités

Concernant les  logements proprement dits, le flou persiste sur la réalité de l'effort entrepris. Si Marseille Aménagement évoque 3000 logements réhabilités, les chiffres examinés par la Chambre concernant les périmètres de restauration immobilière de Thubaneau (Belsunce), centre-ville (Noailles et chapître) et Panier sont moins flatteurs : seuls 1790 sont effectivement réhabilités et 405 toujours en cours de travaux fin 2009 au moment de l'enquête de la CRC.

Dans près d'1 cas sur 5 (centre-ville) et 1 sur 10 (Panier) les notifications de travaux n'ont pas fait l'objet de travaux de restauration immobilière à l'issue de PRI qui ont pourtant duré entre 14 années et 19 années.

Ce qui emmène la chambre a conclure que contrairement à ce qu'avance la Sem près de 40% des logements qui ont fait l'objet d'une notification de travaux dans le centre-ville n'ont toujours pas vu l'ombre d'une truelle fin 2009. On a vu mieux comme bilan. 

Et ce n'est là que le volet quantitatif, sur le plan de la qualité ou  même de l'effectivité des travaux réalisés, la chambre est bien en peine  de dresser le moindre bilan. En effet, si la Sem a bien mandaté un architecte conseil entre 2002 et 2009, rémunéré 106 681 euros, celui n'a vérifié "à aucun moment" la réalité des travaux alors même cette "tâche relevait clairement de sa mission"

Il s'avère donc impossible de dresser un bilan des travaux réalisés dans le cadre des PRI relatifs à l'amélioration des parties communes et à la mise au norme  des parties privatives.

Non sans euphémisme, la chambre note que cette carence de Marseille Aménagement "non relevée par la ville de Marseille" est "particulièrement regrettable" compte tenu des subventions versées et "des opérations de défiscalisation qui ont un coût pour l'Etat".

Non respect de la loi de prévention de la corruption

Et si les magistrats critiquent durement le résultat de la politique mise en oeuvre en  constatant que "la politique de renouvellement urbain n'a  pas atteint ses objectifs", ils sont tout aussi durs sur la méthode mise en oeuvre. Ainsi, au début des opérations PRI, la Sem a choisi de recourir à  des commercialisateurs privés pour pallier à la mauvaise image du marché immobilier marseillais. Ces derniers s'appuyaient sur le dispositif de défiscalisation pour tenter de trouver des acquéreurs plus soucieux de payer moins d'impôts que de lutter contre le mal  logement.

Une cinquantaine de ces opérateurs ont oeuvré sur les trois périmètres concernés dans les premières années de concession pour un montant global de 4,8 millions d'euros. Or, Marseille Aménagement a délibérément  choisi de ne pas mettre  en concurrence de ces prestataires de services, piétinant allègrement la loi du 29 janvier 1993 relative à  la prévention de la corruption et à la transparence des marchés publics. Et ce, alors même que les frais de commercialisation représentaient près de 21,5% des recettes tirées du prix de vente des appartements en centre-ville et 20% de ceux du Panier. 

Parfois la Sem elle-même a procédé à la vente des logements inclus dans les PRI. Par exemple, pour Thubaneau et le centre-ville, Marseille Aménagement a réalisé 45,83% des ventes soit 368 logements. Mais quand la chambre a voulu savoir dans quel cadre légal, ces ventes ont été effectuées. La réponse est éloquente :

Marseille Aménagement n'a pas été en mesure de répondre et notamment d'expliquer comment s'effectuait le choix des acheteurs.

Le rapport conclut donc que ces cessions se sont réalisées dans un "cadre informel" ne permettant pas de préserver les intérêts de la Ville qui finance pourtant le déficit des opérations. Un constat déjà posé par la chambre concernant les opérations de la Zone d'aménagement concertée de la Capelette.

"La Ville a renoncé à l'expropriation"

Peu sourcilleuse dans le contrôle des pratiques de son aménageur, la Ville s'est montrée tout aussi clémente vis-à-vis des propriétaires récalcitrants à réaliser des travaux alors que cet aspect coercitif est le principal intérêt des PRI. "La Ville a volontairement renoncé à utiliser la procédure d'expropriation" ce qui annule l'argument régulièrement servi par les élus en charge du logement d'une faiblesse de résultats due à la complexité des procédures d'expropriation.

En fait, celles-ci n'ont réellement été mises en  oeuvre qu'à partir de 2005. Comme les PRI ont  été clos de manière précipitée en 2009, les expropriations se sont poursuivies "au-delà de la durée des PRI". Ce faisant, elles ont été financés par des avances faites par la Ville que la chambre qualifie d'illégales. 

Au final la chambre ne peut que constater l'illégalité de la procédure qui a conduit la ville de Marseille à verser des avances au concessionnaire d'une opération terminée. Cette situation est d'autant moins admissible qu'elle résulte non pas d'un vide juridique ou d'une lacune de la loi mais de la décision municipale de clore précipitamment lesdites concessions pour permettre à une nouvelle société, la Soléam, de reprendre dans le cadre de l'opération Grand centre-ville (…) des opérations d'aménagement qui en réalité n'étaient pas terminées.

En  effet, en 2010, la ville décide de se doter d'une société publique locale d'aménagement (SPLA) baptisée Soleam qui aurait l'avantage de n'avoir que des actionnaires publics, Marseille (94%), Cassis, Gémenos et Tarascon (2% chacune). A l'époque, la Ville avance comme justification la souplesse des SPLA, société à 100% publique, plus souple dans sa gestion. Dans la réalité, cette création a surtout pour but de liquider Marseille Aménagement en reprenant une partie de son personnel. Au début de l'année 2013, le maire a annoncé en personne la fusion des deux sociétés lors de la cérémonie des voeux aux personnels des deux sociétés. Une manière de ne jamais faire le bilan de sa politique en étalant indéfiniment les opérations. Ce que la chambre formule ainsi : 

Le PRI centre-ville qui s'était pourtant déjà étalé sur une période particulièrement longue de 14 années a donc trouvé une nouvelle source de prolongation au travers de la nouvelle opération Grand centre-ville.

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Commentaires

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  1. Bod66 Bod66

    Après lecture de l’article, peut-on parler de système mafieux ?
    Des têtes sont-elles susceptibles de tomber ou on enreste là ?

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  2. David David

    Le Marsactu sait-il a quelle date sera publié définitivement le rapport intégral de la CRC?

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  3. Mistral Boy Mistral Boy

    Dans la mesure où c’est la Ville qui a sollicité la CRC je pense qu’il s’agit réellement d’incompétence au niveau de la Ville, pour Marseille Aménagement c’est à la justice de se positionner…
    Quand aux quelques opérations réalisées il eut été intéressant que la CRC aille visiter les immeubles rénovés car ceux qui ont été rénovés il y a 15 ans sont de nouveau en mauvais état car la rénovation a été faite au rabais, les promoteurs ont encaissé le maximum en dépensant le minimum pour un maximum de bénéfice sur le dos des contribuables et cela sans contrôle de Marseille Aménagement puisque l’architecte sensé contrôlé ne l’a pas fait… mais a quand même été payé…

    Malgré tout ça, les sondages nous disent que près de la moitié des marseillais seraient prêt à voter à nouveau pour le maire sortant l’année prochaine !

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  4. Simon L Simon L

    Incompétence et malversasion les deux vont malheureusement souvent ensemble dans cette ville … à cela il faudrait ajouter l’absence de vision stratégique et urbanistique pour la ville, l’absence de consensus privilégiant l’intérêt général plutôt que les petites affaires cliebtéliste, l’empilement des compétences et des concurrences ( voir le Mucem collé à la Villa Méditerranée ou vice versa …) bref rien de nouveau sous le soleil

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  5. ALAIN PERSIA ALAIN PERSIA

    Votre article fait chaud au cœur de ceux qui comme moi, dénonçons tous les errements impunis au sein de Marseille Aménagement.
    Force est de constater qu’à part MENNUCCI ,tous les autres élus qui siègent à cet organisme pratiquent la politique de l’omerta.
    Peut être serait-il intéressant d’interroger le sieur MORAINE, celui qui a de multiples casquettes outre celle de la voix de son maître à penser, le fameux MORAINE qui traite les signataires de la juste pétition des Sentinelles de cul terreux?
    Pour ma part je vais saisir le procureur de la République pour demander l’ouverte d’une information judiciaire.
    L’impunité dont a bénéficié GAUDIN sous le règne de SARKOZY doit s’arrêter !

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  6. marindusud marindusud

    La dévolution des immeubles à réhabiliter n’a pas donné lieu à une procédure transparente, type appel d’offres. On peut être certain que ces immeubles n’ont pas été vendus au hasard, et ceci laisse la porte ouverte à toutes les spéculations sur d’éventuelles contreparties, notamment quand on sait qui était le directeur de Marseille Aménagement à l’époque, son parcours antèrieur à Nice et Toulon et les mises en cause par la justice qui s’en sont suivies.
    L’argument de l’incompétence crasse ne tient pas quand on voit la façon subtile dont les procédures sont ignorées quand ça arrange.
    Espérons que le CRC ne va pas se contenter de dénoncer, mais qu’elle va transmettre au procureur ce qu’elle aura trouvé qui pourrait recevoir une qualification pénale.

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  7. Anonyme Anonyme

    Mennucci quel sont les faits importants qu’il apporte dans le centre ville a part ça !!!! Monsieur le Procureur de la République,

    « Je suis un résident de la rue Pollak ; jours et nuits, matins et soirs et ce jusqu’à quatre heures du matin, ce ne sont que cris, jeux de ballons, moto-cross et autres bruits.

    « Que comptez-vous faire contre toutes ces nuisances ?

    « Dans notre foyer nous avons des jeunes enfants qui ont bien évidemment de grandes difficultés pour dormir.

    « Nous avons essayé de parler, d’expliquer à ces personnes bruyantes qu’il y a des horaires et des personnes à respecter mais elles ne veulent rien entendre et disent : « La rue est à nous, la rue nous appartient ».

    « Les habitants ont peur et ne veulent rien dire.

    « Maintenant, cela suffit car nous sommes obligés de vivre avec les fenêtres fermées pour se protéger des bruits, des cris et cela en plein été.

    « Nous avons contacté la Police, elle nous conseille de « faire une main courante ».

    « Nous craignons qu’une personne perde son sang-froid et qu’une catastrophe arrive. En effet, toutes ces bagarres, tous ces cris, des agressions verbales pendant des jours et des nuits tout cela devient insupportable, intolérable ; jusqu’à quel moment allons-nous continuer à subir ce manque de respect permanent ?

    « Dans notre rue, notre quartier, demeurent des jeunes enfants, des jeunes et des personnes âgées qui ne demandent qu’à vivre tranquillement chez elles, à pouvoir sortir pour se rendre à leur travail, effectuer leurs courses ou aller à l’école sans être ennuyés.

    « Si vous nous permettez, nous pouvons vous apporter les preuves de ces agissements en filmant la rue le jour et la nuit.

    « En vous remerciant par avance, je désirerai une réponse à mon courrier.

    « Je vous prie d’agréer, Monsieur le Procureur de la République, mes salutations distinguées.

    LOUATI Abdelmajid »

    Cette lettre, comme beaucoup d’autres, est restée sans réponse, nous assure M. Louati. Les habitants de Noailles ont gardé leur sang-froid. Pas les perturbateurs devenus, jeudi, des criminels. A cause de l’impuissance publique à faire régner l’ordre et la loi dans cette partie de l’hyper centre-ville.

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  8. Anonyme Anonyme

    Lourd héritage que celui du centre ville, 33 ans de « gastounetteries » qui ont laissé un urbanisme en friche et un habitat livré à une spéculation protégée et organisée. Certes, M. Gaudin n’a pas été conseillé valablement pour s’attaquer à cette question et l’état des lieux est bien triste; Mais comme le souligne plus haut un habitant de Nouailles. M. Mennucci ne fait pas non plus preuve d’une grande volonté de rénovation.

    Quand Marseille va-t-elle se délivrer une bonne fois pour toute de son incivilité dans tous les domaines? Quand, va-t-on enfin se doter d’une véritable administration de cette ville qui s’attaque aux vrais questions qui, c’est vrai, permettent à beaucoup de vivre très confortablement au détriment des autres qui subissent en permanence.

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  9. lejust13 lejust13

    Les élus du groupe FGM présidé à l’époque par P. Mennucci avait demandé qu’une « mission d’évaluation » (conformément à la loi) soit mise en place. Cette mission a rendu ses conclusions en juin 2010 et il est intéressant de relire le rapport rédigé par le groupe FGM. Le rapport de la CRC ne fait que confirmer l’ensemble des conclusions sur le coût, le manque de transparence et l’incohérence de la politique municipale dans le Centre Ville…

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  10. Moi de Mars Moi de Mars

    Pas « d’incompétence crasse » croyez moi. Il y a quelques par des individus ou des sociétés qui ont profité de ces errements coupables. C’est comme la L2, si elle n’est pas réalisée, c’est que d’autres intérêts ont tout fait pour retarder sa livraison. J’ai toujours pensé que cette municipalité était trop proches des entreprises du bâtiment.

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  11. Anonymous13 Anonymous13

    Article totalement partisan une nouvelle fois et cachant une bonne partie de la réalité… c’est le principe des articles partisans. Heureusement pas grand monde ne lit Marsactu… Alors pour info, Marseille Aménagement et la Ville de Marseille ont contrôlé systématiquement les travaux dans les logements et parties communes avant de verser une quelconque subvention et parfois en compagnie de l’Anah lorsqu’une subvention de cette institution de l’Etat était versée également. Comment imaginer que des techniciens aient pu demander le versement de subvention sans même avoir vu les travaux réalisés… c’est bien mal connaitre le fonctionnement des OPAH et PRI. Deuxio, des magistrats sont-ils compétents en urbanisme et rénovation de centre ville ? ça n’étonne personne que la CRC outre passe une nouvelle fois ses compétences qui sont de lutter contre la corruption, les mauvaises gestions de l’argent public pour finir par faire des analyses sur les politiques de la Ville qui sont menées ??

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  12. Marseillais Indigné Marseillais Indigné

    @Anonymous
    Commencez par lire l’article entièrement avant de grimper aux rideaux , de balancer des arguments d’autorité et de vous en prendre au journaliste Celui –ci note :
    « Bien sûr, tout n’est pas négatif dans le bilan des dispositifs mis en œuvre dans le centre-ville. Certaines rue du Panier ou de Belsunce offrent effectivement un nouveau visage. La politique incitative mise en œuvre via plusieurs Opérations programmées d’améliorations de l’habitat (OPAH) a globalement porté ses fruits même si les rédacteurs du rapport regrettent que Marseille Aménagement ne se soit pas donné les moyens de mieux contrôler leurs résultats »
    En revanche la CRC a constaté que
    « les fonds publics sont sollicités deux fois : par le biais des subventions de la ville de Marseille à la Sem d’un montant d’environ 49 millions d’euros, et par le biais des défiscalisations dont personne, pas même le ministère de finances, n’est capable de donner le montant. Ainsi personne ne peut mettre un chiffre sur le vrai prix des PRI »
    « Le PRI centre-ville qui s’était pourtant déjà étalé sur une période particulièrement longue de 14 années » Pour rénover 2000 logements ce n’est pas une performance !

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  13. Marseillais Indigné Marseillais Indigné

    @Anonymous
    Inutile dans ce cas de s’en prendre aux mânes de Gaston, le povre, qui nous a quitté il y a 27 ans alors que Gaudin est aux affaires depuis 18ans A la différence de Gaudin Gaston a eu le mérite de créer un métro beaucoup plus utile que le tramway Bien que dans l’opposition de 1958 à 1981 il a su obtenir des financements de l’Etat pour la construction de l’autoroute du littoral ,des stades des piscines etc. S’il a délaissé le centre-ville c’est qu’il devait faire vite pour loger les rapatriés notamment Gaudin a été ministre ,sénateur-maire ,sarkoziste convaincu .Qu’a-t-il obtenu pendant les 10 ans où la droite était « aux affaires «

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  14. DEDOU15 DEDOU15

    Le maire de Marseille a  » raté  » la rénovation du Centre Ville ?

    Cela est possible, EUROMED 1 étant passé par là !

    Pour les Quartiers Nord, EUROMED 2 va faire de même, à ce que l’on dit ! Collectif On se Laisse pas Faire – onselaissepasfaire@riseup.net

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