Soleam, bras cassé de la métropole dans la rénovation du centre-ville

Propriétés publiques depuis parfois plusieurs décennies, ces immeubles sont peu à peu devenues des ruines. Photo : V.A.

Trente-et-un. Même écrit en toutes lettres, le bilan de l’opération “Grand centre-ville”, portée par la Soleam n’en est pas moins d’une maigreur affligeante. 31, c’est le nombre de logements neufs produits par la société publique locale dans le cadre de cette opération de 2010 à 2018. Ce vaste chantier de rénovation urbaine du centre ancien devait pourtant déboucher sur la production de 1400 logements neufs en dix ans. Quant à la rénovation du bâti existant, le bilan est tout aussi maigre : 14 logements améliorés sur les 2000 prévus. En fait, en matière d’habitat indigne, pas grand-chose n’a été fait durant cette période, amenant la métropole à relancer l’opération “Grand centre-ville” pour cinq ans.

Ce bilan fort sévère est l’un des chapitres du rapport encore provisoire que la chambre régionale des comptes (CRC) consacre à la Soleam, société publique locale, née de la disparition de la société d’économie mixte Marseille aménagement dont le bilan dans la rénovation du centre-ville était déjà famélique.

Ce rapport dont Marsactu a pu consulter une version provisoire doit encore faire l’objet d’une réponse circonstanciée de la part de la direction de la Soleam ainsi que de ses tutelles, la métropole et la Ville. Certains éléments chiffrés du bilan pourraient donc être améliorés (voir Les coulisses au bas de l’article).

En l’état, le bilan est particulièrement dur pour une société censée être le bras armé des collectivités dans la rénovation du centre ancien. Il illustre fort bien la politique de façade menée par Jean-Claude Gaudin sur ce thème et les à-coups que la Soleam a dû subir du fait du pilotage à courte vue de la Ville puis de la métropole.

Trop d’ambition, peu d’action

35 pôles prioritaires, 1000 hectares de périmètre, 235 millions euros de budget et dix ans de chantier. En 2010, l’opération “Grand centre-ville” affichait des objectifs “ambitieux”, destinés à effacer le bilan fort mitigé de la municipalité en la matière. Or, comme le note d’emblée la chambre, cette ambition est très tôt déconnectée de la réalité. Sur les 35 points prioritaires du périmètre, il est ainsi prévu de mener de front les études et les chantiers. Dans la plupart des cas, ceux-ci ne démarreront donc jamais.

Dès la première année, les budgets prévus ne sont pas dépensés.

Pour le ravalement de façade, une injonction à faire des travaux à destination des propriétaires est prévue dès 2011, suivie d’un délai de six mois avant la mise en œuvre de travaux d’office. Rien de tout cela n’a été fait. Au contraire, dès 2011, l’ambitieux projet présente des retards importants. 8,2 millions de dépenses étaient prévues cette année-là. “Celles-ci allaient se limiter à 1,2 million et correspondaient uniquement à la rémunération forfaitaire versée par la Ville à la Soleam. Les autres dépenses représentaient 7000 euros TTC”, note la chambre.

“Absence de décideur identifié et légitime durant trois ans”

Fin 2018, lors du point d’étape contractuel prévu dès le début de l’opération, le retard initial a continué de se creuser : sur les 189 millions d’euros de dépenses prévues, seuls 49 millions avaient été engagés dont 13 millions pour la seule rémunération de la société. La vente d’immeubles qui devait contribuer à l’équilibre économique de l’opération patine sévèrement : 3,9 millions obtenus contre 75 millions prévus en 2018. Qui plus est, sur cette somme, la vente de l’immeuble des Feuillants, où se construira un hôtel de luxe en représente les trois-quarts, avec 2,7 millions.

Rechercher les causes d’une telle errance ne demande pas un flair de chien truffier : le comité de pilotage de l’opération s’est réuni cinq fois entre 2011 et 2015 (et pas une fois en 2014, année électorale). En 2015, la communauté urbaine remplace la Ville dans le pilotage de l’opération : un comité de suivi a lieu en 2016 puis aucune autre réunion jusqu’en 2019. Les rapporteurs de la CRC en tombent des nues et tapent du poing: “La Soleam a été confrontée à une absence de décideur identifié et légitime durant trois ans.”

Le comité technique qui réunissait l’ensemble des partenaires a cessé de se réunir dès 2013. Par la suite “les demandes de décisions stratégiques” adressées au directeur général des services d’alors, Jean-Claude Gondard, sont restées sans réponse. Mais la société publique locale a de quoi s’en satisfaire car elle est tout de même été grassement payée pour tout cela.

“Les rémunérations de la Soleam (…) constituaient le principal pôle de dépenses de la concession et plus du quart des budgets des opérations (…), preuve d’une concession qui génère davantage de coûts de fonctionnement et d’études que de réalisations concrètes.”

Au Panier, l’abandon et le figuier

La chambre s’attarde sur le bilan particulier de plusieurs des 35 pôles de l’opération. Elle se focalise notamment sur l’histoire de l’îlot Abadie-Hôtel-Dieu, constitué de plusieurs immeubles en très mauvais état situés autour de l’ancien établissement de soins.

La plupart d’entre eux sont des vestiges du domaine géré par Dominique Sanchez, marchand de sommeil du Panier, condamné à une peine de prison ferme au début des années 2000. L’ensemble des travaux a été confié au bailleur social Nouveau logis provençal. Fin 2019, la chambre constatait qu’aucun travaux n’avait été entrepris par ce bailleur, sans que la Soleam ne déclenche la moindre demande de pénalités à son encontre :

“Ainsi près de dix ans après le lancement de l’opération “Grand centre-ville”, le pôle Abadie-Hôtel Dieu était dans la même situation qu’en 2011 d’un point de vue architectural : une dent creuse étant toujours présente et siège, désormais, d’un imposant figuier, tout en ayant généré un déficit d’environ un million d’euros pour les finances publiques.”

La Plaine, projet phare

La rénovation de la place Jean-Jaurès est tout à la fois symptomatique et symbolique de la dérive de l’opération “Grand centre-ville”. Au départ, le projet de rénovation de la Plaine ne fait pas partie des projets d’aménagement des espaces publics. Au contraire, il comprend essentiellement des opérations sur le logement, devenues obsolètes quand le seul réaménagement de la place a été décidé. Avec 17 millions d’euros de budget hors taxes, “c’est la principale opération du « Grand centre-ville»”, notent les rédacteurs de la chambre.

Cette rénovation a connu de multiples rebondissements, entre les errances de la construction et les tensions liées aux diverses oppositions. Dans la foulée des premières tensions et des premiers ateliers de concertations, on apprend ainsi qu’en 2016 un vol a eu lieu dans les locaux de la Soleam au moment de la passation du marché de maîtrise d’œuvre. Le projet n’a ensuite pas cessé de déraper par défaut d’anticipation concernant à la fois des points techniques et des questions de sécurité du chantier.

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La chambre s’étonne notamment que la pose d’un mur de béton ait pu se faire, sans qu’un nouveau marché public ait été lancé. Le prestataire choisi pour localiser les réseaux et protéger les arbres se retrouve donc à monter un mur de béton pour éloigner les opposants au projet, entraînant un surcoût de 420 000 euros.

Les rédacteurs du rapport soulignent que ces “dégradations n’étaient pas totalement imprévisibles”, d’autant plus que les frais de communication autour du chantier ont flambé entre 2015 et 2018, passant de 40 000 euros à 190 000 euros, notamment pour concerter les différentes parties prenantes. La Soleam était donc pleinement consciente des “vives résistances exprimées à l’encontre du projet”.

Un avenir incertain pour la Soleam

Joint par Marsactu, l’actuel président de la Soleam, Lionel Royer-Perreaut ne souhaite pas commenter sur le fond un rapport encore confidentiel même s’il reconnaît que celui-ci “permet de reposer un certain nombre d’orientations” comme “un point d’appui de sa gouvernance”.

L’élu à multiples casquettes sait que l’avenir de la société qu’il préside est soumis aux aléas de la commande publique des collectivités “au service” desquelles elle travaille. Ainsi la montée en puissance de la Société publique locale d’aménagement d’intérêt national (SPLA-IN) qui englobe une grande part des questions de rénovation du centre de Marseille pose la question de la pérennité de la Soleam. “Les deux outils doivent être complémentaires, insiste Lionel Royer-Perreaut. Nous savons que la SPLA-IN va connaître une longue montée en puissance, nous devons être présents dans l’intervalle“. Avec, on l’espère, plus de résultats concrets.