[Petites histoires de résidences fermées] Les beaux quartiers fermés de la colline Périer

Interview
le 23 Août 2017
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Certaines copropriétés choisissent un matin de fermer un accès, puis un autre, quand d'autres sont vendues sur plan avec barrières et portails dernier cri. Mais ces choix, privés, ne sont pas sans conséquences pour l'espace public. Pour ce cinquième épisode, nous attardons sur l'histoire de la colline Périer avec l'interview d'Elisabeth Dorier et Julien Dario, géographes, spécialistes de Marseille.

Photo : Flickr Marcovdz

Photo : Flickr Marcovdz

Depuis quelques semaines, les résidences fermées de la colline Périer sont sous le feu de l’actualité. D’abord, parce que Marsactu a choisi d’en faire une de ses séries de l’été. Et ensuite, parce que le chef de l’état, Emmanuel Macron est supposé avoir passer ses vacances dans la plus célèbres d’entre elles, le parc Talabot, première des résidences à amorcer sa fermeture, dès les années 1960. La géographe Elisabeth Dorier travaille depuis dix ans sur les résidences fermées à Marseille. Pour Marsactu, elle revient sur le cas particulier de la colline Périer qu’elle a particulièrement explorée avec Julien Dario, doctorant au LPED.

Les résidences de la colline Périer sont-elles le prototype des résidences fermées à Marseille ou relèvent-elles d’une histoire particulière ?

Elisabeth Dorier en repérage dans le 8e avec Julien Dario et Damien Rouquier, deux doctorants du LPED. Photo : DR

Elisabeth Dorier et Julien Dario : C’est une histoire particulière. L’un des principaux enseignements de notre travail entamé voici dix ans est justement de démontrer que le phénomène est massif sur l’ensemble de la ville même s’il répond de logiques différentes selon les contextes sociaux. Or, la colline Périer est un cas particulier notamment en raison de l’aisance économique de ses résidents. C’est la colline dorée de la ville, ses beaux quartiers avec tout le kit en termes de services, écoles privées, clubs de tennis privés etc. Ces quartiers embrassent tout le secteur, y compris la partie non fermée des hauts de Périer qui est peut-être même plus privilégiée encore que les résidences fermées. On y trouve la grande bourgeoisie de Marseille, discrète, non fermée, “plus classe”.

Historiquement, comment s’urbanise la colline ?

Au départ, il s’agit de grandes propriétés qui entourent de petits châteaux, les bastides, que se construisent les notables marseillais à partir du XIXe siècle et qui leur servent de résidences secondaires comme c’est le cas pour la famille de Paulin Talabot. À la mort de Paulin Talabot en 1885, le parc et le château furent vendus aux enchères et finalement acquis par la société immobilière de Berre, qui a obtenu de la Ville l’autorisation d’en lotir une partie, en respectant le parc arboré. Il y a donc là un seul bâtiment, d’immenses parcs avec des canaux d’irrigation. Certains de ces bâtiments n’ont pas été démolis et ont depuis été classés au titre des monuments historiques ou protégés par la Ville. D’autres ont été détruits comme c’est le cas pour l’ancienne bastide de la résidence Cadenelle.

Les lotissements se font au moment du boom immobilier des années 60. Celui-ci coïncide avec une série de décès et de successions dans les familles qui détenaient ces terrains. Très souvent, l’avenue au sein de la copropriété porte le nom du lotisseur. C’est le cas pour l’avenue Ferdinand Flotte qui a partagé sa propriété entre ses héritiers, puis ensuite la résidence Flotte, située non loin.

Dans le cas d’indivision, les héritiers faisaient parfois le choix de lotir. Cela correspondait également à l’esprit de l’époque. On allait faire là de grands immeubles, synonymes de modernité. Avec parfois des tiraillements à l’intérieur des familles notamment de la part de ceux qui regrettaient le temps des bastides. Certains d’entre eux habitaient d’ailleurs de l’autre côté, à Périer, dans la partie urbanisée. Ils y allaient comme on va au jardin familial.

La fermeture est-elle préalable aux lotissements ?

En quelque sorte, puisque certaines propriétés étaient ceintes d’un grand mur et closes par des grilles dont certaines ont été conservées aux jardins de Thalassa ou à la Cadenelle contrairement à Talabot ou aux Alpilles. Les résidences se sont alors construites sur l’emprise des anciennes bastides en conservant parfois les murs et les grilles historiques (Voir la carte de la colline dans les années 30). D’autres se sont créées ensuite sans que cela ne corresponde à l’emprise d’anciennes bastides. C’est le cas à ma connaissance des Oréades, par exemple. Nous le savons parce qu’en accord avec la bibliothèque de l’Alcazar, nous avons pu numériser des cartes anciennes et ensuite géo-référencer les limites des résidences actuelles. Cela nous a permis de comprendre comment les bastides marseillaises avaient servi de base à la constitution de ces résidences fermées. C’est aussi valable dans le 9e arrondissement ou même dans les quartiers Nord.

Quelle est la première bastide à se lotir ?

La première est Roucas Plage puis le parc Talabot dont le projet de lotissement date de 1936 même si le projet est interrompu par la guerre. Comme tout lotissement, le parc Talabot est alors doté d’un cahier des charges prévoyant que les rues soient incorporées aussitôt qu’il se pourra au domaine public comme l’indique l’article 1 du parc Talabot en 36. L’article 2 indique que “le sol des voies sera perpétuellement affecté à la circulation publique”. Mais l’article 3 précise que “tant que les voies n’auront pas été incorporées à la voirie communale, le syndicat pourra interdire sur tout ou partie de ses voies le stationnement et la circulation des voitures”. Il y a donc déjà là une idée de fermeture même si elle n’est pas effective. Au Roucas Plage comme au Parc Talabot, on a d’abord juste posé des panneaux d’interdiction d’entrée. Dès 1941 au Roucas plage.

Voir le document

 

Comment s’opère ensuite la fermeture ?

Au départ, ce n’étaient pas des forteresses, juste des ensembles résidentiels aisés avec des habitants soucieux de limiter le passage. La première à se fermer est le parc Talabot. La fermeture se fait par étapes, à partir de 1965, notamment le dimanche avec pour objectif de fermer le lieu à la circulation en voitures,qui augmente beaucoup à cette période, tout en permettant les déplacements piétons des riverains. Une entrée piétonne est ouverte. Dans le même temps, les résidents réclament des aides de la Ville pour l’entretien de la voirie. Ils engagent des gardiens en été. Ensuite, ils décident de fermer le portail piéton les week-ends et jours fériés, en invoquant le risque d’incendie, et parce que des gens coupent par la propriété pour rejoindre le bord de mer.

Le phénomène de fermeture est donc concomitant de la balnéarisation de cette partie de la ville.

C’est un peu cela. Plus tard, un évènement va être décisif : la création des plages du Prado dans les années 1970 avec les remblais du métro. Le lieu était déjà fréquenté mais cela amène une fréquentation de masse, qui est populaire, alors que ces résidences sont bourgeoises. Les gens viennent de plus en plus en voiture. Cela crée des problèmes de stationnement. Par exemple, la résidence Cadenelle, construite en 1965, se ferme définitivement en 1972. On retrouve le même jeu de fermeture progressive et saisonnière avec maintien de certains passages piétonniers notamment entre les résidences jusqu’aux années 1990. Petit à petit, l’ensemble des résidences se ferment. Elles deviennent à la fois étanches à la circulation publique mais aussi à la circulation de voisinage.

Comment réagit la Ville ?

Comme souvent dans le cas de fermeture, le processus est accompagné d’une grande ambivalence dans la relation à la municipalité, car les voies de ces lotissements, qui auraient dû faire l’objet de transfert à la collectivité, sont restées dans un statut ambigu. Elles sont de facto traitées comme des voies privées, mais certaines n’ont par exemple jamais été référencées comme telles au cadastre. D’un côté, les copropriétaires tentent d’obtenir que l’éclairage ou l’entretien des voies soient publics parce que des gens y passent et de l’autre ils enclenchent des démarches de reconnaissance du statut privé, et de fermeture en bridant le passage.

A la fin des années 60, dans la période Defferre, l’urbanisation se rationalise. La ville prend conscience du risque d’enclavement et envisage un projet de voie traversant la colline Périer en partant de l’avenue Ferdinand Flotte, vers la mer. Il s’agit pour la Ville de récupérer le tracé de voies des lotissements anciens pour les élargir (avenue
Flotte et deux avenues de la résidence Roucas plage…) pour tracer un prolongement des voies larges du nouvel ensemble immobilier Cadenelle. Si ce fonctionnement “opportuniste” peut sembler surprenant, l’aménagement public se résumant à des raccordements et des élargissements, elle était classique et prévue par le code de l’urbanisme.

Quelle est la réaction des riverains ?

L’enquête publique menée préalablement au projet en octobre 1968 provoque une levée de boucliers, notamment des propriétaires de Flotte et de Roucas Plage qui ont utilisé tous les arguments possibles pour s’y opposer. Ils craignaient alors que leurs rues se transforment en voies de passages rapides accusant même la ville de poursuivre des buts “clientélistes”. Selon eux le projet de voie n’avait été pensé que pour donner un accès facilité à la mer aux résidents de Cadenelle, alors fraîchement construite. Chaque propriétaire a signé une lettre-type, contestant notamment l’utilité publique du projet jugé coûteux et superflu. La mobilisation a semble-t-il porté ses fruits puisque le projet a par la suite été abandonné.

Plusieurs choses ressortent. Si d’un point de vue social, les habitants de ces résidences semblent présenter un profil homogène dès qu’il est question d’ouvrir une voie, ils retrouvent vite des logiques antagoniques et des conflits de propriétaires entre résidences. Ensuite, on notera la pugnacité des associations de riverains qui défendent depuis 50 ans le caractère privé de leurs voies. Si ce type de logique est aujourd’hui assez répandue à
Marseille, ce n’était pas le cas il y a 50 ans. On retrouve d’ailleurs ces collectifs dans des affaires plus récentes.

Voir le document

 

Cela signifie-t-il que les voies de la colline Périer font toujours l’objet d’un litige avec la Ville ?

La voirie ne dépend plus de la ville mais de la communauté urbaine, depuis 2002 [élargie et remplacée depuis par la métropole, ndlr]. Effectivement, une partie des voies de la colline Périer ne sont toujours pas cadastrées, car les copropriétaires ne disposent pas d’acte officiel. Mais la collectivité les considère comme privées et n’y effectue plus d’entretien depuis des années. Cette ambiguïté est un problème que l’on retrouve ailleurs dans Marseille, et le LPED avait été associé à une volonté de clarification au moment du dernier Plan local d’urbanisme autour de 2011-2012. Il y a des litiges concernant des voies ou même des terrains publics enclavés au cœur d’ensembles fermés, comme cela avait été le cas aux Alpilles il y a quelques années.

Ainsi, les propriétaires de l’une de ces résidences demandent depuis des années la reconnaissance officielle du caractère privé de leur voie au titre de la “prescription acquisitive trentenaire”. En clair, ils demandent un titre de propriété pour la voie qui les concerne car ils considèrent qu’elles est issue d’un lotissement privé, qu’ils en ont eu l’usage privé depuis 30 ans sans que la Ville, puis la communauté urbaine le leur conteste et qu’ils ont entretenu la voie à leurs frais. Mais il n’est pas du ressort d’une collectivité de prendre en charge la délimitation cadastrale d’un espace privé, l’affaire en est donc restée là, et pour l’instant certaines voies “réputées privées” de la colline Périer ne sont toujours pas cadastrées. Les très nombreux courriers émis montrent cependant la très forte réactivité du collectif qui avaient anticipé un projet public esquissé un an plus tard, puis suspendu.

Mais une voie traversant la colline Périer aurait toujours son utilité…

Oui, un projet visant à “déclasser” certaines voies privées de la colline ne serait pas sans intérêt, notamment pour améliorer l’accès entre l’école publique Flotte, le collège Monticelli et le stade public Flotte, d’usage scolaire, situé à l’autre extrémité. Ce serait possible en prolongeant la voie publique qui dessert le stade Flotte en venant de la corniche et se termine en sentier de terre pentu. Ce bout de terrain municipal qui prolonge la voie d’accès au stade, isolé dans une enclave privée, pourrait être aménagé en voie carrossable, cyclable ou piétonne qui permettrait de traverser la colline Périer. Il y a toutefois en face de cet hypothétique projet des associations de riverains dont on a pu observer la motivation et même “l’expérience” (50 ans de contentieux depuis l’enquête publique de 1968 !) Ces collectifs composés de copropriétaires très informés des procédures peuvent constituer de redoutables adversaires face à certains projets publics défendant la “ville passante”.

Actualisation le 23 août à 11 H50 : mise en ligne de nouvelles cartes légendées et modification de textes dans les deux derniers paragraphes par les auteurs interviewés.

Article en accès libre

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Commentaires

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  1. LaPlaine _ LaPlaine _

    Sujet toujours très riche d’enseignements et d’histoire urbaine. On est assez effaré à la vue “sur plan” de ces espaces privatisés à Marseille. Quelque chose est-il comparable dans une autre métropole française?

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  2. picto13 picto13

    Merci pour ces articles instructifs… Je me pose deux questions :
    -sur quelle base légale peut-on s’approprier un espace public ? A quelles conditions (paiement d’une taxe, renoncement aux équipements et services fournis par la collectivité ?) Il paraît ahurissant par exemple que le tracé du tramway doive prendre en compte les décisions d’une copropriété.
    -a-t-on des chiffres sur la réduction de la délinquance dans ces résidences fortifiées ? Il semble que même enfermés derrière de hauts murs, avec caméras et vigiles, certains propriétaires se plaignent de ne pas être assez en sécurité.
    Bravo pour ces enquêtes en tout cas.

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  3. Tarama Tarama

    Je n’ai jamais entendu parler de ce coin comme “colline de Perrier” mais comme “Roucas Blanc” (nom plus connu et évocateur).

    Talabot est effectivement le précurseur des résidences bunkérisées, et là personne ou presque ne s’en plaint comme si les (super) riches avaient un droit légitime à faire ce que l’on reproche (à juste titre) aux autres. Alors qu’ils se sont approprié tout simplement le plus beau coin de la ville, avec les plus belles vues et protégé du Mistral.

    A noter, et c’est évoqué dans l’article” que la Ville possédait un “espace boisé-classé” au Roucas Blanc, qui aurait offert à la population un superbe balcon sur la mer (un Parc Valmer en plus haut) et pourquoi pas un “parc Güell” à la marseillaise ? (pour les élus qui n’ont que la référence de Barcelone à la bouche).

    Propos de Gaudin et accolytes : “Nous dépensons de l’argent pour débroussailler chaque année un bois qui n’est pas accessible aux marseillais [car enclavé dans un quartier fermé]”.
    Réaction logique : “et bien ouvrez l’accès à ce parc aux marseillais”
    Réaction de Gaudin and Co : “nous allons déclasser la parcelle protégée et la vendre à un promoteur pour y construire des immeubles”.

    Et au prix qu’ils payent, les habitant du quartier tiennent à leur tranquillité (et leur entre-soi) : https://twitter.com/XavierGiocanti/status/896450661373628419
    Ce twittos est Monsieur Christine Lagarde à la ville.

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  4. Tarama Tarama

    Par contre je ne suis pas d’accord avec les tracés des cartes, pas concernant Talabot, Roucas et compagnie, mais pour d’autres plus au Sud, entre “Roucas Plage” et Prado par exemple.

    Cela apparaît comme des résidences fermées alors que ce n’est pas le cas pour certaines (autour de la place Amiral Muselier par exemple, tout en bas de la carte), d’une parce qu’on peut les traverser à pied, de deux parce qu’elles ne contiennent pas de voirie traversante. Ça change quand même un peu la donne. Les voies, s’il y en a, desservent les parkings en surface ou couverts des immeubles, la présence d’un portail à l’entrée ne gruge personne.

    Il faudrait faire le distinguo.

    Enfin je pense que jamais personne ne s’est garé à la Cadenelle pour aller à la plage, c’est trop loin, donc l’argument n’est pas recevable.

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    • Julien_D83 Julien_D83

      Merci pour vos commentaires très pertinents, j’apporte quelques précisions.
      Le fait que les résidences au sud de roucas plage apparaissent comme fermées est lié à la simplification de la carte (on ne fait apparaître que le périmètre ici), dans notre relevé nous avons choisi de comprendre même les résidences laissant passer les piétons (on peut être ouverts aux piétons et fermés aux voitures) ceci afin d’englober tous les cas de figure. Après effectivement un complément pourrait être apporté pour ne pas les mettre toutes sur un pied d’égalité, les impacts ne sont pas les mêmes sur les circulations et les pratiques.
      Pour Cadenelle le souci n’est pas tellement le parking de toute manière trop lointain pour aller aux plages. En revanche la voie en projet dans les années 60 partant de flotte, cadenelle et roucas plage aurait pu jouer un rôle véritable et c’est davantage ce sur quoi nous insistons.

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