Pour rénover, la Ville préfère vendre au privé qu’à sa propre société

L’immeuble est oublié. À l’angle de la rue du Baignoir et de la rue Nationale, il est aveugle sur ses deux flancs. Ce lundi matin, ce taudis de Belsunce a trouvé une nouvelle actualité lors des débats du conseil municipal. La dernière fois qu’il avait fait un tout petit peu parler de lui, c’était lorsqu’un arrêté de péril poussait dehors ses derniers occupants, en 2013 (lire notre article).

Président du groupe socialiste, Benoît Payan entendait en faire un symbole des errements de la politique municipale en centre-ville. « Cet immeuble de quatre étages, vous l’avez acquis il y a dix ans pour un demi million d’euros. Ce même immeuble qui ne s’est pas déplacé depuis mais juste dégradé, les Domaines l’évaluent aujourd’hui 260 000 euros et vous décidez de le vendre 88 000 euros. C’est-à-dire 17 % de son prix d’achat. » Pour l’élu socialiste, l’histoire comptable dit en peu de mots et quelques chiffres, la façon dont la Ville échoue à agir durablement sur l’habitat du centre-ville.

« Une offre à zéro euro et l’autre à 88 000 »

Invitée à répondre par le maire de Marseille, l’adjointe à l’urbanisme, Laure-Agnès Caradec fait une intervention lapidaire : « Il s’agit d’un immeuble frappé d’un arrêté de péril. Nous avons lancé un appel à projets et reçu deux offres : une à zéro euro et l’autre à 88 000 euros. Nous avons choisi cette dernière ». Interrogée par Marsactu en sortie de conseil municipal, l’élue à l’urbanisme hausse les épaules : « Oui, l’évaluation des Domaines est bien supérieure mais, avec ce genre d’immeubles très dégradé, nous sommes déjà bien contents de trouver un acquéreur surtout pour faire de l’accession sociale à la propriété ».

L’histoire pourrait s’arrêter là, renvoyant dos-à-dos la municipalité et ses opposants de gauche sur la façon dont il faudrait faire de l’habitat dans le centre-ville de Marseille. Sauf que les annexes de la délibération soumise au vote permettent d’en savoir un peu plus sur la nature de la transaction que le conseil municipal a approuvé, ce 12 février.

L’immeuble a bien été acquis par voie d’expropriation, en novembre 2007 par Marseille Aménagement, la société d’économie mixte alors en charge du périmètre de restauration immobilière (PRI). Les annexes ne mentionnent pas le prix de l’expropriation avancé par l’élu socialiste. Cette concession est arrivée à son terme dans une ambiance de scandale et les biens acquis par la SEM transférés à la Ville de Marseille en 2012 sans qu’aucune restauration n’ait été entreprise dans ledit bâtiment. Quelques mois plus tard, les squatteurs des étages sont évacués suite à un arrêté de péril imminent concernant notamment, les éléments du toit et l’escalier. C’est ensuite le détenteur du bail commercial, Royal Bazar, qui est invité à quitter les lieux, moyennant une indemnisation.

L’immeuble entre ensuite dans une forme de torpeur institutionnelle, jusqu’à l’appel à projets cité par l’adjointe à l’urbanisme. Celui-ci met en avant à 70 % « la pertinence et la motivation du projet au regard de l’immeuble et du contexte urbain et stratégique ». Le prix lui-même n’intervient qu’à hauteur de 30 % dans le choix des édiles. Jusque-là rien d’anormal.

Il y a de quoi tiquer quand on regarde de près la nature des sociétés qui ont répondu à l’appel à projets municipal. Le lauréat est une société des Pennes-Mirabeau, VDI, qui semble avoir convaincu par son montage ingénieux : racheter l’immeuble à bas prix pour ensuite le revendre, appartement par appartement, à des primo-accédants dans le cadre d’un programme « d’acquisition réhabilitation » pour lequel ces derniers perçoivent des aides de l’agence nationale d’amélioration de l’habitat (ANAH), du conseil départemental au titre de l’isolation et du chèque 1er logement de la Ville de Marseille. La société VDI agit alors « en qualité de marchands de biens ». Toute l’opération lui rapporte 626 000 euros et lui coûte autant, la société faisant son bénéfice des 45 000 euros de frais de maîtrise d’ouvrage. En clair, le pilotage de l’opération.

En face, l’adversaire a de quoi surprendre : la fameuse offre à zéro euro n’émane pas d’un hurluberlu ravi de faire une culbute sans sortir un euro. Il s’agit de Marseille Habitat, une société d’économie mixte dont l’actionnaire principale est la Ville de Marseille et la pédégée, Arlette Fructus, adjointe (UDI) au logement. Cette dernière n’a pas répondu à nos appels. En tout cas, la comparaison des deux offres est très parlante.

« Fixation d’une population »

Marseille Habitat proposait de réaliser quatre logements sociaux (PLUS) en investissant 150 000 euros de fonds propres là où VDI vend en cours d’opération en s’assurant que les vendeurs perçoivent des aides publiques. La SEM publique souhaite elle renforcer « l’offre de logements sociaux dans un secteur en forte demande », là où VDI parle « d’immeuble destiné à l’habitation bourgeoise ». Quant à l’impact sur le quartier, il réside pour Marseille habitat dans « la fixation d’une population ayant choisi d’habiter ce quartier » quand son adversaire ne remplit pas cette case.

Au final, c’est VDI qui finit par l’emporter grâce au chèque de 88 000 euros (20 points contre 15 à Marseille Habitat) et à la « pertinence et motivation » de son projet (17 contre 13 points) qui met en avant « l’accession sociale à la propriété ». En note, le jury souligne « MH pourrait valoriser le foncier car bilan bien équilibré » alors que le projet de VDI est qualifié de « produit intéressant » même si le montage accédant – le document cite en exemple une famille monoparentale avec 18 000 euros de revenus annuels – est qualifié « d’optimiste ». En bref, la Ville s’est faite une offre à elle-même, par le biais d’une société dont elle est l’actionnaire principale, qu’elle n’a pas jugée suffisamment intéressante.

Juste en face de l’immeuble, Hadji Moussa apprend tout ça avec philosophie. Il tient là une petite échoppe de tissus et robes orientales. « Cela fait des années que je fais une demande de logement social à la Ville sans résultat. Je voudrais un rez-de-chaussée ou un premier étage pour ma femme qui est handicapée. Je ne trouve pas. On me dit de refaire le dossier ». Ceci expliquant cela.