Dans le 13e arrondissement de Marseille, le parc Corot est un symbole des copropriétés qui se dégradent à mesure que leurs propriétaires n'assument plus leur charges. Dans ce quartier, les tours A et C sont en très mauvais état mais les appartements, s'ils ne se vendent plus continuent à se louer. En attendant que les collectivités interviennent... et démolissent ?

C’est un vallon vert où les minots courent à l’ombre des pins sous l’œil bienveillant des parents accoudés aux balcons. Cette image n’existe pas. Ou alors dans un monde rêvé comme savent le dessiner les architectes à la palette graphique.

Au parc Corot (13e arrondissement de Marseille), sous les pins, courent les rats. Certains pieds d’immeubles sont jonchés d’ordures et d’encombrants, frigo, canapés qui basculent parfois depuis les balcons des derniers étages avec de grand bruit d’explosion. Sans compter les tas de pneus et gravats déposés par des entreprises qui profitent de l’état d’abandon.

Le parc Corot est devenu un symbole de l’habitat indigne, une des onze copropriétés dégradées que l’État et la Ville ont ciblé en priorité de leur action commune (lire notre article). Au cœur de ce point noir des quartiers Nord, deux bâtiments dominent. Le A et le C concentrent les problèmes récurrents d’insalubrité, de marchands de sommeil, de délinquance chronique, de copropriété en faillite et de bâti dégradé qui s’effrite à vue d’œil. C’est autour d’eux que les ordures s’amoncellent.

Depuis le toit de la tour C, les amoncellements de détritus et la vue sur mer.

La verrue et la tour

Comment une copro se dégrade ?

Les copropriétés sont gérées par un conseil syndical où siègent des représentants des propriétaires. Ce conseil syndical mandate un syndic professionnel qui gère le ou les immeubles et les parties communes. C’est ce syndic qui rassemble les charges, programme et commande les travaux et opère les appels de fonds pour les financer. Or, si trop de propriétaires peinent à faire face à leurs charges, la copropriété creuse peu à peu un déficit, et ne fait plus face à ses obligations. Très rapidement, le bâti se dégrade, les appartements perdent de leur valeur , sont mis en vente et rachetés par des propriétaires dont la salubrité ou la dignité ne sont pas le souci principal. C’est ainsi que s’installent de véritables bidonvilles verticaux.

La barre du A, peinte en orangé, est appelée “la verrue” par une partie des habitants. Elle est promise à la démolition depuis des lustres. Juste à côté, “la tour” C de 16 étages réunit les bâtiments C5 et 6. Du toit, la vision panoramique est à couper le souffle. Les collines, la mer, la bonne mère…

Le toit-terrasse, accessible à tous est partiellement sans garde-corps. Il sert parfois de raccourci aux habitants en cas de panne d’ascenseur dans l’un des deux bâtiments. Il permettait aussi aux guetteurs du réseau qui était installé de longs mois dans le hall du C de voir venir les forces de police. “Il leur arrivait de balancer des moellons depuis le toit comme depuis un donjon, glisse Joël Carrère, propriétaire d’un appartement vide qu’il peine à louer depuis des mois. Les baux ne durent jamais plus de quelques semaines : soit les gens s’en vont quand ils découvrent le quotidien de la cité, soit c’est moi qui leur dit de partir quand ils arrêtent de payer le loyer.” Il attend une réponse de potentiels locataires qui viennent mais ne se fait guère d’illusion.

Ce mardi, il accompagne Johan Mahé, prof de gym dans le civil, propriétaire de trois appartements dans la tour C et président du conseil syndical. Arrivé dans la cité il y a trois ans à peine, il dit avoir pris à bras le corps les problèmes de la tour. “Franchement, on devrait l’appeler la tour Mahé, tellement il se démène”, glisse Joël Carrère dans son dos. S’il a convoqué la presse pour une visite de “sa” tour, c’est qu’il est en guerre ouverte avec la Ville et l’État. Avec le syndic de copropriété, Cogefim Fouque, ils ont mené la fronde judiciaire contre le projet de plan de sauvegarde projeté par les pouvoirs publics. Ils ont pour cela attaqué la décision municipale de nommer un administrateur judiciaire de la copropriété pour pallier les insuffisances des conseils syndicaux et syndics professionnels. Leurs avocats ont même réussi à obtenir qu’une question prioritaire de constitutionnalité soit examinée par le Conseil d’État. Elle a fini par être rejetée à l’automne.

En guerre avec les pouvoirs publics

Aujourd’hui, devant la presse, Johan Mahé tient à souligner l’état d’abandon de la cité “depuis que l’administrateur judiciaire a été nommé, le 17 janvier dernier”. “Nous avons perdu six mois, plaide-t-il. Aujourd’hui, malgré les nombreuses actions bénévoles que nous menons avec une partie des copropriétaires, les espaces extérieurs sont envahis par les ordures. Trois incendies ont ravagé des appartements. D’autres sont squattés par des migrants qui font des branchements électriques sauvages. Nous n’arrivons pas à communiquer avec l’administrateur judiciaire. Nous avons aucune visibilité de ce que comptent faire les pouvoirs publics.” L’administrateur judiciaire, Vincent Gillibert n’a pas répondu à nos appels ce vendredi.

Une version des faits qui fait s’étrangler Arlette Fructus, adjointe au maire (UDI) et vice-présidente de la métropole en charge de la rénovation urbaine. “Je ne peux pas laisser dire cela, s’insurge-t-elle. Cela plus d’un an que monsieur Mahé et le syndic professionnel font une obstruction systématique à nos actions. Si nous avons décidé de mettre la copropriété sous administration judiciaire, c’est parce que nous y avons constaté des dysfonctionnements d’une extrême gravité. La première des choses pour l’administrateur a été de trouver une assurance qui accepte de revenir au parc Corot. Les bâtiments n’étaient plus assurés depuis des mois. Il a même fallu une injonction judiciaire pour que les archives soient transmises. L’administrateur judiciaire fait son travail et cela prend du temps. Surtout si on lui fait obstruction.”

Johan Mahé ne nie pas l’absence d’assurance qu’il dit avoir découvert il y a quelques mois sans en avoir été prévenu par son syndic, Cogefim Fouque. Il reconnaît également “interpeller fréquemment” l’administrateur judiciaire dont il a occupé les bureaux en signe de protestation il y a quelques semaines. Mais il est difficile de savoir si ce harcèlement relève de la bonne foi d’un nouveau propriétaire, volontaire pour prendre en main la gestion collective ou de l’obstruction liée à la crainte de se voir déposséder de son bien. Car Johan Mahé après avoir acheté un premier appartement puis un deuxième en 2014 dans les étages d’où la vue est si belle, a récidivé en février 2017 alors que l’administration judiciaire était en cours. Et il a beau plaider dans le sens des propriétaires et citer tous les chantiers qu’il a entrepris à titre bénévole, un tel état d’abandon témoigne bel et bien d’une dérive chronique entamée bien avant qu’il y mette les pieds.

Johan Mahé constate l’effet des incendies d’appartement et les encombrants dans les couloirs.

La tour infernale

Depuis des années, les copropriétaires du parc Corot, et en particulier ceux des bâtiments A et C, n’assument plus les charges inhérentes à la gestion commune. Les ascenseurs ne fonctionnent que par miracle. Les systèmes d’adduction de gaz, d’eau et d’électricité ne sont plus aux normes. Et si Johan Mahé ou Joël Carrère font visiter des appartements qui ne relèvent pas de l’indignité, le montant des loyers dans la tour, entre 520 et 650 euros charges comprises pour des T3 et T4 autour de 50 m² sont comparables à des loyers de centre-ville. Compte tenu du faible coût d’acquisition des appartements par leur propriétaire, autour de 45 000 euros pour les plus chers, la rentabilité est bel et bien au rendez-vous.

Quel plan de sauvegarde pour Corot?

Quand une copropriété, par essence privée, connaît de graves difficultés de gestion, la loi permet aux pouvoirs publics de mettre sur pied un plan de sauvegarde. Celui-vise à redresser les comptes de la copropriété, aider les propriétaires à réaliser les travaux de mise aux normes et de salubrité, voire à se substituer à eux en cas de carence. Le suivi de ces mesures est assuré par une commission qui réunit Ville, État, métropole et des représentants des propriétaires et des locataires.

En cas de graves carences de gestion, un administrateur judiciaire peut se substituer au syndic professionnel qui d’ordinaire gère la copropriété pour le compte du conseil syndical où siègent les propriétaires. C’est la métropole, aidée de l’agence nationale d’amélioration de l’habitat qui va prendre en charge le plan de sauvegarde des 11 copropriétés dégradées de Marseille. “Un accord partenarial doit être signé en septembre avec la métropole, la Ville, le département et la région”, assure le préfet Yves Rousset. Pour l’heure, la clef de répartition des financements n’est pas connue. En décembre dernier, la mise en place d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (Orcod) pilotée par l’établissement public foncier de la région (EPFR), avait été repoussée par les élus régionaux qui y siègent.

Surtout que la demande existe. Au cours de notre visite, Johan Mahé est directement sollicité par une personne qui s’enquiert des appartements à louer. Les plus pauvres, les demandeurs d’asile, trouvent ici un “logement social de fait” mais sans loyers modérés. En revanche, le temps des investisseurs semble révolu. “Même des appartements qui sont vendus aux enchères ne trouvent pas preneurs et c’est la copropriété qui se retrouve à devoir assumer les dettes sans pouvoir bénéficier des fruits de leur vente”, explique Johan Mahé. Du coup, selon lui, ces appartements vides provoquent un appel d’air de squatteurs et locataires impécunieux. Surtout, les rares propriétaires occupants et les locataires de longue date se retrouvent pris au piège d’une situation inextricable.

Si la vue est belle depuis les hauteurs du C, le premier plan provoque la suffocation pour bien d’autres raisons. Les deux portes d’immeuble battent à tous les vents, les boîtes aux lettres sont à moitié arrachées. Les escaliers sont le plus souvent dans l’obscurité la plus totale. Régulièrement, les appartements en état d’abandon sont la proie des flammes, soit par incendie volontaire, soit par des courts-circuits liés au système électrique hors d’âge. Trois fois en quelques mois.

A certain étages, des branchements sauvages alimentent des appartements squattés. “En ce moment, beaucoup d’Albanais”, explique Johan Mahé qui tape à toutes les portes et connaît tout le monde. Sollicités, ceux-ci confirment dans un anglais hésitant qu’ils ont une demande d’asile en cours.

Le préfet délégué pour l’égalité des chances, Yves Rousset, ne méconnaît pas cette situation. “Nous ne sommes pas en capacité de fournir des logements et des solutions d’hébergement à la totalité des demandeurs d’asile, explique-t-il. Nous logeons en priorité les familles, les personnes en fragilité. Pour les hommes seuls, c’est plus compliqué. Certains viennent vivre au parc Corot mais ils ne sont pas tous des squatteurs, certains propriétaires bailleurs hébergent ces gens-là.”

“Ni véreux, ni mafieux, ni voleur”

Souvent montré du doigt, l’ancien syndic général de la copropriété et syndic de la tour C, Stéphane Colapinto, gérant de Cogefim Fouque, se défend d’être un “véreux, un mafieux, un voleur”. Il pointe du doigt la responsabilité des politiques qui laissent partir à la dérive des pans entiers de la ville. Ainsi que celle de l’ancien Grand projet de Ville (GPV) qui avait lancé un premier projet de plan de sauvegarde. “En 2010, il y avait un accord avec cette structure qui réunissait l’ensemble des institutions. Il y avait eu un travail pédagogique considérable pour réunir les 3 millions d’euros nécessaires, explique l’ancien syndic. Et, en 2012, malgré toutes les promesses le projet a été abandonné. Il a fallu reverser une partie des fonds. Cela a créé beaucoup d’incompréhension.” Du côté des institutions, peu de monde était en responsabilité à cette époque et peut donc recouper ces éléments. “Ce n’est sans doute pas dénué de fondement, admet Yves Rousset, le préfet délégué à l’égalité des chances. Mais je suis arrivé bien plus tard et je ne maîtrise pas les tenants et les aboutissants de cette histoire”. Du côté de Marseille rénovation urbaine, qui a pris la suite du GPV, là encore l’antériorité historique fait défaut même si le schéma général paraît crédible.

Stéphane Colapinto est arrivé en 2006 à Corot après être intervenu dans d’autres copropriétés en difficulté de Marseille dont il dit être un spécialiste. À l’époque déjà, la copropriété était montrée du doigt pour sa dérive. “L’ancien syndic, Urbania avait une gestion à l’ancienne de cette copropriété. Avec les frères Samir et Karim Miloudi, Yazid Sarahoui, nous avons œuvré pour mettre en place une gestion plus saine et tenter de redresser la situation. Et nous avons failli y arriver avant le grand ratage institutionnel.”

Tensions sécuritaires

Longtemps, le parc Corot a été le théâtre d’un point permanent de trafic de drogues dont les points de vente ont, coup sur coup, occupé les bâtiments C et A. Depuis un an, le trafic est devenu moins visible. “La police a procédé à de nombreuses enquêtes, des arrestations, des confiscations, explique le préfet Rousset. Elle continue à travailler. Les trafiquants ont subi des coups, mais ils sont toujours là.” L’adjointe en charge de la rénovation urbaine, Arlette Fructus assure qu’elle va réunir la “sous-commission en charge de la sécurité dan le cadre du plan de sauvegarde. C’est notre première priorité même si cela relève de la responsabilité de l’État.”

Miloudi, Sarhaoui… Des noms connus. Les deux gardiens qui assuraient le nettoiement de la copropriété portent ces patronymes. Sans salaire depuis novembre, ils menacent d’entamer une grève de la faim devant les locaux de l’administrateur judiciaire pour obtenir gain de cause. “Non seulement, nous ne sommes plus payés mais nous avons mis des mois à obtenir les papiers pour faire valoir nos droits au chômage”, explique Karim Miloudi. Il reconnaît que c’est Cogefim Fouque qui a cessé de les payer avant la mise en place de l’administration judiciaire et qu’ils ont dû attaquer le conseil syndical devant les prud’hommes pour faire valoir leurs droits. “Nous n’avions pas de trésorerie pour les payer en novembre car je venais de reprendre le syndic général. J’ai prévenu Karim Miloudi de cette situation qui l’a acceptée puisque l’administrateur devait arriver en janvier”, justifie Stéphane Colapinto.

Histoire de famille

Un autre personnage apparaît comme incontournable. Il s’appelle Yazid Sarhaoui, frère et cousin des deux gardiens. Il est président du conseil syndical de l’ensemble des immeubles, habite le bâtiment A, autrement appelé la verrue. Il exploite en parallèle une société de travaux, tout aussi incontournable sur le parc Corot. À titre d’exemple, c’est lui qui équipe les propriétaires de la tour C de portes blindées. Il est aussi intervenu sur le système d’adduction d’eau. Et la liste des chantiers sur le reste de la cité est plus longue encore. “Attention, il ne fait que des petits travaux, défend Karim Miloudi, son cousin. Pour moi, ce n’est pas un conflit d’intérêts. Pourquoi on nous pointe quand c’est nous et on ne dit rien quand ce sont les élus ? D’ailleurs, si c’est lui qui intervient c’est que les entreprises ne veulent plus venir dans la copro.” De nombreux acteurs notent effectivement un vandalisme systématique dès que des travaux sont entrepris par d’autres sociétés. Nous n’avons pas pu joindre Yazid Sahraoui, actuellement en déplacement.

Mais du point de vue des institutions, ce mélange des genres fait bel et bien partie du problème de Corot. “C’est le syndic général qui a refusé la mise en place d’équipe de médiation comme dans d’autres copropriétés marseillaises”, pointe à titre d’exemple le préfet Rousset. Du côté de Marseille rénovation urbaine qui va piloter le plan de sauvegarde pour le compte de la métropole, on espère fortement pouvoir sortir les petits bâtiments de la copropriété de la coupe du conseil syndical général, une fois les comptes de chaque immeuble redressé. Certains pourraient être alors transférés à des bailleurs sociaux. Quant aux deux grands bâtiments, le A et le C, leur destin semble scellés. Hors normes, dans un état médiocre, ils pourraient bien être voués au même destin que le B détruit en 1991.

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Benoît Gilles
Journaliste

Commentaires

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  1. Pascal L Pascal L

    “Compte tenu du faible coût d’acquisition des appartements par leur propriétaire, autour de 45 000 euros pour les plus chers, la rentabilité est bel et bien au rendez-vous.”
    Je crois que cette phrase résume presque tout. Ces propriétaires sont de toute nature et de toute classe sociale : ce ne sont pas que des riches ou des nantis. Ils ont une chose en commun, l’absence de scrupules habillée de l’habituel “moi d’abord et j’en ai pas honte car la vie est une jungle … et mort aux cons – mais quand même je ne veux pas trop que ça se sache” . Il serait d’ailleurs intéressant de publier la liste des propriétaires (plus ou moins planqués derrière des SCI) … mais je crois que c’est illégal, … dommage, car ce serait très instructif !
    Pour faire du fric, il vaut mieux exploiter les pauvres, c’est bien connu ! En général ils sont dans l’incapacité de se plaindre. (Sauf au cinéma … mais c’est du cinéma !)

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  2. N SV N SV

    Les rénovations ne servent à rien. 3 mois plus tard tout est à nouveau defoncé et sali… Quant aux poubelles jetées par les fenêtres, qu’il y a t il a dire ? Aucune éducation, aucun savoir vivre. Et après ça se plaint de vivre dans la m***e.

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  3. corsaire vert corsaire vert

    Quand une résidence est mal gérée et se dégrade de cette façon il ne faut pas s’attendre à ce qu’elle héberge le gratin de Marseille !
    Facile d’incriminer les pauvres !!!
    Quant au syndic cité, oui, c’est bel et bien une crapule et son mode de fonctionnement est de se mettre les présidents de CS dans la poche en leur faisant gagner de l’argent par tous les moyens et comme ceci il se décharge de la gestion !
    Le conflit d’intérêts c’est sa spécialité …
    Les deux présidents des CS : l’un achète les apparts à bas prix et l’autre fait tous les travaux avec son entreprise …exemple …

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  4. michele42 michele42

    les ordures jetées par les fenêtres c’est insoluble j’ai fait venir 7 bennes pour débarrasser Une semaine plus tard il y en avait autant, les factures du syndic ne sont pas tristes non plus , il y a des frais pour entretien de jardin , mais il n;y a pas de jardin. Oui ce sont de gros rapports pour les propriétaires ….

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    • Karim MILOUDI Karim MILOUDI

      Bonjour Madame Poncet,

      Oui effectivement j’étais avec vous quand vous avez fait intervenir les bennes en question.

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  5. Karim MILOUDI Karim MILOUDI

    Les copropriétaires ne paient pas leurs charges ! Comment voulez-vous qu’une Copropriété fonctionne sans charges? Regardé le pédigrée de l’administrateur sur Google vous verrez à qui nous avons affaire.

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  6. Karim MILOUDI Karim MILOUDI

    C’est facile de montrés du doigt les salariés, nous ne sommes plus payer depuis Novembre 2016 ! Malgré deux condamnations du conseil des prudhommes. À qui la faute ? Sûrement pas au salariés !

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  7. Karim MILOUDI Karim MILOUDI

    @corsaire vert , de quelle famille parlé vous ? Pourquoi ne pas mettre un commentaire avec votre vrai nom et prénom ? Peut-être avez-vous quelques chose à caché ? Personnes ne paient les charges ! Comment voulez-vous qu’une Copropriété fonctionne ? Vous devriez vous occupé de l’argent public que nos élus dilapide !

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