Le grand chantier de l’habitat indigne toque aux portes de Noailles et de la Belle de mai

Décryptage
le 9 Sep 2021
12

À l'approche du troisième anniversaire du drame de la rue d'Aubagne, le président de la République s'est agacé de la lenteur de la mise en place de la société publique censée piloter la lutte contre l'habitat indigne. Celle-ci se dit aujourd'hui prête à dérouler sa feuille de route, à commencer par une enquête de terrain.

La rue Halle-Delacroix à Noailles fait partie des "îlôts" visés. (Photo LC)

La rue Halle-Delacroix à Noailles fait partie des "îlôts" visés. (Photo LC)

Il n’y a plus qu’à. Venu trois jours la semaine dernière pour dérouler son plan “Marseille en grand”, Emmanuel Macron a seulement effleuré le sujet de l’habitat indigne et de la rénovation du centre-ville. Il faut dire que ce volet-là du plan est censé avoir déjà été ouvert après les effondrements de la rue d’Aubagne. “L’enjeu est désormais d’accélérer, nous avons collectivement été trop lents”, a exhorté le président de la République lors de son discours au Pharo.

La SPLA-IN est active depuis trois mois, avant, c’était une coquille vide

Sophie Camard, maire des 1/7

Une “petite musique” que les élus locaux, Ville comme métropole, ont tenté de déjouer la veille, lors du diner au fort d’Entrecasteaux, raconte Sophie Camard, maire des 1/7 (Gauche républicaine et socialiste). “Nous avons fait passer des messages convergents sur le fait que ça avance. La SPLA-IN [société publique locale d’aménagement d’intérêt national, ndlr] est active depuis trois mois, avant, c’était une coquille vide”, défend-elle.

C’est peut-être le problème : après une première signature en janvier 2019, il aura fallu attendre deux ans pour la création de cette société, qui réunit l’État, la Ville et la métropole. Un retard à l’allumage qu’avait déjà souligné la ministre du Logement en novembre 2020. “Deux ans et demi après le drame de la rue d’Aubagne, mon impatience est encore plus grande que celle du président”, abonde Florent Houdmon, délégué régional de la fondation Abbé-Pierre. S’il s’inquiète de voir l’objectif de rénovation de 10 000 logements passer de “10 ans à 15 ans”, il se réjouit cependant du “front uni” des élus municipaux et métropolitains pour convaincre le président. “On a surtout perdu du temps sur la gouvernance et là, j’ai l’impression qu’ils se sont enfin mis d’accord.”

Un premier dossier de candidature bouclé début 2022

La SPLA-IN a donc été lancée en février 2021 et l’arrivée du directeur général Franck Caro. Après avoir lancé les premiers recrutements – la société comptera bientôt huit salariés – il a fait valider sa feuille de route aux élus en juillet. “Il s’agissait de préciser quel est son rôle, comment elle se positionne par rapport à ce qui existe déjà, mais aussi quel est le timing”, commente David Ytier (LR), président de la société et représentant de la métropole, actionnaire majoritaire.

C’est sur ce dernier point que la critique du chef de l’État a surpris. “Nous avons arrêté un calendrier volontairement ambitieux pour se mettre tous sous tension”, assure David Ytier. L’équipe de la SPLA-IN doit finaliser pour janvier ou février 2022 le dossier des quatre “îlots prioritaires” (“Ventre” et “Delacroix” à Noailles, “Clovis-Hugues” et “Hoche-Versailles” dans le 3e arrondissement) qui sera présenté à l’agence nationale de rénovation urbaine (ANRU). Au total, 1829 logements, dans des quartiers concentrant un fort taux de bâti dégradé, dont la rue d’Aubagne, meurtrie en 2018 et où les périls s’alignent encore.

Avec l'agence nationale d'amélioration de l'habitat (ANAH), l'ANRU est la pierre angulaire du financement. Alors que la première est attendue sur des subventions aux propriétaires privés qui joueraient le jeu, la seconde abonderait pour les cas où la SPLA-IN devrait racheter les immeubles. "Autrement, le niveau local n'aura pas les moyens de financer ces opérations de maîtrise foncière qui coûtent extrêmement cher, surtout si on amplifie au-delà des îlots prioritaires", estime Franck Caro.

Autour des îlots, "les projets qui dorment"

En la matière il n'y a pas de blitzkrieg, c'est de la finance et du droit, cela demande de la finesse. Les pires marchands de sommeil ont souvent les meilleurs avocats.

Franck Caro, directeur général de la SPLA-IN

Chères et lentes. L'horizon probable des réhabilitations tourne autour de 2025 pour cette première phase. "En la matière il n'y a pas de blitzkrieg, c'est de la finance et du droit, cela demande de la finesse, poursuit-il. Les pires marchands de sommeil ont souvent les meilleurs avocats." Pour autant, Florent Houdmon s'interroge : "Ce qui m'inquiète, c’est le reste, hors des îlots prioritaires. Comment est-ce qu'on arrive à 10 000 logements ? Et comment est-ce qu'on crée un effet d'entraînement suffisant pour que les 30 000 autres logements indignes estimés soient rénovés ?"

Pour Sophie Camard, qui représente la Ville au conseil d’administration de la SPLA-IN, "si la recette marche, l'idée est que cela serve pour d'autres opérations, mais il ne faut pas se dire que ça doit bloquer tout le reste. À Belsunce par exemple, il y a des tas d'opérations qui peuvent être menées." L'élue explique s'être lancée "dans un recensement de tous les projets qui dorment". Depuis 15 ans, les dispositifs et les intervenants se sont multipliés en centre-ville. Des centaines d'immeubles, éparpillés, sont déjà bien identifiés.

Passation avec la Soleam

Quel rôle jouera la SPLA-IN dans ces dossiers anciens, qui constituent de bons candidats pour élargir son action ? L'agencement n'est pas encore bien arrêté, mais elle revendique un rôle de "pilote". Sur le périmètre des îlots prioritaires, c'est en tout cas elle qui se verra confier les concessions d'aménagement par la métropole. Elle récupèrerait ainsi les missions de la Soleam, autre société publique locale, en particulier sur Noailles où elle s'est enlisée. "La Soleam n'est pas un opérateur spécialisé sur l'habitat indigne, comme l'est la SPLA-IN. Ce qui est en discussion c'est que demain, elle reprenne sa place d'aménageur généraliste", formule David Ytier. "Cela va dans le sens qu'on souhaitait", commente sobrement Sophie Camard, dont la majorité a fréquemment maille à partir avec le président de la Soleam Lionel Royer-Perreaut (LR). Ce dernier y voit une passation logique, en soulignant qu'il n'y a en revanche "pas d'obstacle juridique ni politique à ce que la SPLA-IN mandate la Soleam sur certains dossiers où elle est déjà avancée".

Dans les îlots prioritaires, la Soleam passera la main à la SPLA-IN. Mais dans d'autres secteurs, cette dernière pourrait bien garder la main, sous l'autorité de la SPLA-IN.

La Soleam pourrait donc garder la main dans certains secteurs, sur mandat de la SPLA-IN. Cela pourrait être le cas par exemple des dizaines d'immeubles répartis dans d'autres îlots - Opéra, Mazagran, Coutellerie et Belsunce - où la Soleam a obtenu des déclarations d'utilité publique qui forcent les propriétaires à rénover ou à lui vendre. Le lancement effectif de ces chantiers donnerait un premier signal concret de la réponse politique après le drame du 5 novembre 2018. "On devrait connaître une accélération sur un certain nombre de dossiers début 2022", anticipe Lionel Royer-Perreaut.

L'opération menée par la Soleam pour la métropole intervient, elle aussi, sur des îlots. Ici le quartier de l'Opéra, où une trentaine d'immeubles sont ciblés. (1er arrondissement).

Entrer "dans l'intimité" des copropriétés

Cet automne, la métropole organisera une nouvelle étude "habitat". Un prestataire toquera aux portes pour observer, immeuble par immeuble, l'état du bâti, mais aussi le nombre d'occupants, leur statut, la gestion de la copropriété, etc. Tout ceci rappelle furieusement l'étude sur Noailles commandée par la Ville en... 2014. "Depuis il y a parfois eu des arrêtés de péril, des travaux, des changements de propriétaires", justifie Sophie Camard. "Les différents partenaires ont déjà accumulé une masse d'informations, la SPLA-IN mène le travail pour les rassembler et les actualiser", pose David Ytier.

"Il faut que la Ville soit là pour jouer le bâton.

Florent Houdmon, fondation Abbé-Pierre

Franck Caro fait de cette connaissance du "terrain" une des clés de la méthode pour la suite. "Il faut changer de braquet sur l'accompagnement des copropriétaires, pouvoir dénouer les ressorts des réticences, être presque dans l'intimité, à portée d'engueulade", défend-il. Dans la relation aux propriétaires d'immeubles à réhabiliter, deux approches cohabiteront : l'attribution d'aides pour ceux de bonne volonté et en capacité de payer leur part, et pour les autres, des outils plus coercitifs.

Pour tous les acteurs, ce dernier volet sera déterminant pour faire sauter les blocages. "Il faut que la Ville soit là pour jouer le bâton. La réponse graduée, des injonctions de travaux à la suspension des allocations CAF en allant jusqu'aux travaux d'office et à l'expropriation, c'est ce qui marche. Mais ce n'est jamais mis en œuvre, car il y a toujours un blanc quelque part ou un manque de coordination", insiste Florent Houdmon.

Ce trou dans la raquette, il serait notamment au niveau du service d'hygiène de la Ville. Les agents aptes à constater des infractions dans les logements, exiger des travaux et surtout suivre l'avancée des dossiers seraient trop peu nombreux. "C'est un peu mieux qu'il y a quelques mois, nous avons un service logement qui se constitue, avec des recrutements qui commencent à arriver", plaide Sophie Camard. Elle reconnaît que ce n'est "pas encore suffisant" pour absorber la masse de dossiers, "mais cela n'empêche pas d'enclencher les procédures".

Les 71 et 73 rue Clovis-Hugues, propriétés de l'établissement public foncier.

À certains endroits, le tempo de la SPLA-IN paraît décalé. D'autant plus quand les immeubles concernés sont déjà propriété d'acteurs publics. C'est le cas rue Clovis-Hugues, l'un des îlots prioritaires. Acquis en 2020 par l'établissement public foncier (EPF) pour le compte de la métropole, les 71 et 73 viennent de récolter un nouvel arrêté de mise en sécurité. Après des travaux de sécurisation dits "provisoires" menés par l'EPF en début d'année 2021, la Ville donne six mois au propriétaire pour sécuriser définitivement ces immeubles, qui sont bordés d'un périmètre de sécurité. Il en faudra bien plus à la SPLA-IN pour démarrer sa mission... L'EPF, comme la métropole, n'ont pas répondu à nos questions pour savoir s'ils mèneraient des travaux sans attendre, pour respecter les délais. En matière d'habitat indigne, Marseille n'est pas sortie de l'urgence.

Sur le projet, c'est encore le flou
En novembre 2020, la ministre du Logement s'inquiétait que ce grand chantier manquait de "concret" et poussait pour "la définition d’un projet urbain et des modalités d’association des habitants". Près d'un an après, le flou perdure et aucun lieu d'échange du type maison du projet n'a vu le jour. David Ytier ne l'exclut pas, pour la suite,  sans rien avancer de concret.
Depuis un an, en réponse à la préoccupation de la ministre, la Ville a toutefois pris en main le volet concertation, de manière moins visible, auprès de collectifs et d'associations. "Il y a des sujets sur lesquels on peut essayer d'avancer en amont", tel que le lieu des effondrements, propose Sophie Camard. À la fondation Abbé-Pierre, Florent Houdmon considère que le sujet percute nécessairement celui de la répartition du logement social au sein de la ville et plus largement de la métropole. "Aujourd'hui, cette vision n'est pas très claire, du côté de la Ville comme de la métropole", regrette-t-il.

Article en accès libre

Soutenez Marsactu en vous abonnant

OFFRE DÉCOUVERTE – 1€ LE PREMIER MOIS

Si vous avez déjà un compte, identifiez-vous.

+++

Commentaires

L’abonnement au journal vous permet de rejoindre la communauté Marsactu : créez votre blog, commentez, échanger avec les autres lecteurs. Découvrez nos offres ou connectez-vous si vous êtes déjà abonné.

  1. Vincent Squale Vert Vincent Squale Vert

    Rénovation urbaine et Lhi…Une certaine confusion car pas toujours les mêmes intérêts, enjeux et mêmes acteurs de terrains dans les collectivités. A noter toutefois que ni la Pedec ni la DDTM censés piloter la LHI dans le département et sur la VDM ne sont cités par les uns et autres. La logique renouvellement urbain semble prévaloir. Effectivement, une nécessité de coordination entre les acteurs et les outils, et de “sens” dans le projet. Comme je comprends mieux l’idée de la Métropole de mettre en place le permis de louer sur le secteur Hoche- Versailles….Y’a du boulot…et le SCHS manque toujours d’effectifs de façon notable….mais si déjà tous tirent dans le même sens, c’est un progrès à saluer.

    Signaler
  2. MarsKaa MarsKaa

    On n’est pas sorti de l’urgence en effet.

    Je me demande si le suivi du bâti est élargi à d’autres quartiers. Et s’il est effectif. Ya t-il un service qui regarde et signale les signes extérieurs de mouvement du bâti ou attend-on que des habitants face un signalement ?

    Je retiens aussi “Les pires marchands de sommeil ont souvent les meilleurs avocats.”…
    les meilleurs ou bien ceux qui ont des appuis politiques ?

    Signaler
  3. Pierre12 Pierre12

    Énorme l’usine à gaz.
    Si en 2025 ils ont rénové 100 logements, ce sera le bout du monde.
    8 salariés, dont j’imagine 2 secrétaires pour le directeur, il va falloir que les 5 autres soient très très forts.
    Et l’on nous donne des chiffres de 1829 logements dégradés, des objectifs de 10.000 et 30.000 logements à rénover avec l’effet d’entrainement.

    Ceux qui donnent ces chiffres ont-ils déjà rénovés ne serait-ce que 10 logements ?

    Même si les logements étaient vides et la propriété de l’énième spla, il leur faudrait 20 ans pour en rénover 1.000, alors 30.000.

    Ca va déjà les occuper pendant 2/3 ans, à faire des dossiers qui vont coûter quelques centaines de milliers d’euros et après encore quelques années pour obtenir le financement…

    Rajoutez y 300 écoles neuves, des piscines, des bibliothèques…

    C’est beau de rêver !

    Signaler
  4. Lecteur Electeur Lecteur Electeur

    Attention, dans tous ces quartiers il n’y a pas que des marchands de sommeils, il y a aussi des propriétaires résidents aux revenus parfois modestes qui ne peuvent pas financer une rénovation et doivent pas être spoliés comme cela arrive souvent.

    Signaler
    • Zumbi Zumbi

      Ce ne sont pas forcément eux qui ont les meilleurs avocats pour faire traîner les procédures ni les meilleurs comptables pour organiser l’évaporation de leurs revenus. En revanche ce sont, avec les locataires, les victimes habituelles des grandes opérations d’urbanisme.
      Zola raconte très bien cela d
      ans la Curée, Aristide Saccard, personnage de la famille des Rougon Macquart, se fait embaucher à l’hôtel de ville et découvre avec grand intérêt les plans projetés par les pouvoirs publics. Progressivement, il découvre qu’il peut faire fortune en achetant des immeubles promis à la destruction et en faisant jouer ses relations pour se faire fortement indemniser.

      Signaler
    • Julien Vinzent_ Julien Vinzent_

      Bonjour, en effet c’est le souci développé par Franck Caro lors de notre entretien, et qui a été quelque peu condensé ici. L’objectif de cerner la composition des copropriétés et de “lever les blocages” est aussi de limiter les expropriations de propriétaires occupants.

      Signaler
  5. Dark Vador Dark Vador

    Je vais avoir un avis navrant, je m’en repends déjà… Pour une fois (ce sera la seule j’espère) je participe à la “négative attitude” de @Pierre… J’ai peur, très peur (pour avoir souvent côtoyé les gens dont il parle) qu’il ait raison… La bureaucratie “à la Marseillaise” a fait et fait encore tellement de ravage. J’espère @Pierre que vous vous trompez et que sur cette Pierre de beaux et solides logements cesseront d’être indignes…

    Signaler
  6. fantasia fantasia

    Et concrètement ..les travaux de réhabilitation des 4 ilots prioritaires vont commencer quand?

    Signaler
    • Julien Vinzent_ Julien Vinzent_

      Concrètement, cela pourrait être entre 2023 et 2025, selon la longueur des procédures à engager pour convaincre ou forcer les propriétaires.

      Signaler
  7. Oreo Oreo

    Monsieur Vinzent je vous tire mon chapeau, vous réussissez à présenter quelque chose de cohérent, alors qu’on est d’évidence en présence d’une abominable usine à gaz. La nouvelle SPLA ne vient que rajouter une couche à ce gloubi-boulga administratif et politique et d’évidence accouchera au mieux, et à grand frais pour le contribuable, d’une souris anémique.

    Signaler
    • Brallaisse Brallaisse

      Si cela se limite à deux ou trois années cela serait très bien face à 23 années de fourberies de Gaudin.
      Mais nous sommes à Marseille…

      Signaler
  8. diasdominique diasdominique

    Monsieur Vinzent, cet article est de grande qualité mais il en manque un morceau non? Pourquoi ne parlez-vous pas des immeubles et logements qui sont réparés chaque jour sous la pression d’une procédure de péril ou d’insalubrité? J’en compte plus de 1500 logements par an avec le rythme donné depuis 2020 à l’équipe du Service sécurité des immeubles de la DPGR. Certes ce service est maltraité (cf. Blast du 14 juin et La Marseillaise du 27 juillet), mais il résiste et ses 35 agents continuent le patient travail quotidien de persuasion des propriétaires d’engager les réparations. Et oui il pourrait et devrait absolument faire beaucoup plus s’il n’était par maltraité par l’administration municipale. Mais n’est ce donc pas justement un sujet de première importance, celui d’accélérer l’application du droit (!), pour passer à 2000 ou 2500 logements/an réparés par de l’argent privé ? Et au passage perfectionner et accélérer la réponse publique aux signalements de logements indignes qui, sauf quelques cas de manipulations, ne sont rien d’autre que des appels au secours des victimes des propriétaires malhonnêtes. La SPLA-IN c’est du lourd, de la grosse artillerie, et oui il en faut. Mais une vraie stratégie de lutte contre l’habitat indigne doit inclure et non se détourner du travail de terrain quotidien de ces agents, fantassins et avant-garde de cette lutte, au “corps à corps” avec les propriétaires, les syndics et les professionnels du secteur. Car cette lutte aujourd’hui commence à payer, et le changement est amorcé : les comportement des propriétaires évoluent, et avec les premières condamnations pénales et les dizaines de procédures engagées, les propriétaires malhonnêtes qui étaient hier dans le sentiment d’impunité commencent à avoir peur. Alors oui il y a bien encore des négligents ou des paresseux pour qui c’est plus simple de dire que c’est “difficile techniquement”, et d’autres sournois qui ont sans doute intérêt à étouffer cette activité de la DPGR. Ceux-là ont intérêt à invisibiliser ces résultats. Pas nous, pas les citoyens, ce serait un gâchis immense et insensé. Il faut y mettre fin.

    Signaler

Vous avez un compte ?

Mot de passe oublié ?


Ajouter un compte Facebook ?


Nouveau sur Marsactu ?

S'inscrire