Le grand chantier de l’habitat indigne toque aux portes de Noailles et de la Belle de mai

La rue Halle-Delacroix à Noailles fait partie des "îlôts" visés. (Photo LC)

Il n’y a plus qu’à. Venu trois jours la semaine dernière pour dérouler son plan “Marseille en grand”, Emmanuel Macron a seulement effleuré le sujet de l’habitat indigne et de la rénovation du centre-ville. Il faut dire que ce volet-là du plan est censé avoir déjà été ouvert après les effondrements de la rue d’Aubagne. “L’enjeu est désormais d’accélérer, nous avons collectivement été trop lents”, a exhorté le président de la République lors de son discours au Pharo.

La SPLA-IN est active depuis trois mois, avant, c’était une coquille vide

Sophie Camard, maire des 1/7

Une “petite musique” que les élus locaux, Ville comme métropole, ont tenté de déjouer la veille, lors du diner au fort d’Entrecasteaux, raconte Sophie Camard, maire des 1/7 (Gauche républicaine et socialiste). “Nous avons fait passer des messages convergents sur le fait que ça avance. La SPLA-IN [société publique locale d’aménagement d’intérêt national, ndlr] est active depuis trois mois, avant, c’était une coquille vide”, défend-elle.

C’est peut-être le problème : après une première signature en janvier 2019, il aura fallu attendre deux ans pour la création de cette société, qui réunit l’État, la Ville et la métropole. Un retard à l’allumage qu’avait déjà souligné la ministre du Logement en novembre 2020. “Deux ans et demi après le drame de la rue d’Aubagne, mon impatience est encore plus grande que celle du président”, abonde Florent Houdmon, délégué régional de la fondation Abbé-Pierre. S’il s’inquiète de voir l’objectif de rénovation de 10 000 logements passer de “10 ans à 15 ans”, il se réjouit cependant du “front uni” des élus municipaux et métropolitains pour convaincre le président. “On a surtout perdu du temps sur la gouvernance et là, j’ai l’impression qu’ils se sont enfin mis d’accord.”

Un premier dossier de candidature bouclé début 2022

La SPLA-IN a donc été lancée en février 2021 et l’arrivée du directeur général Franck Caro. Après avoir lancé les premiers recrutements – la société comptera bientôt huit salariés – il a fait valider sa feuille de route aux élus en juillet. “Il s’agissait de préciser quel est son rôle, comment elle se positionne par rapport à ce qui existe déjà, mais aussi quel est le timing”, commente David Ytier (LR), président de la société et représentant de la métropole, actionnaire majoritaire.

C’est sur ce dernier point que la critique du chef de l’État a surpris. “Nous avons arrêté un calendrier volontairement ambitieux pour se mettre tous sous tension”, assure David Ytier. L’équipe de la SPLA-IN doit finaliser pour janvier ou février 2022 le dossier des quatre “îlots prioritaires” (“Ventre” et “Delacroix” à Noailles, “Clovis-Hugues” et “Hoche-Versailles” dans le 3e arrondissement) qui sera présenté à l’agence nationale de rénovation urbaine (ANRU). Au total, 1829 logements, dans des quartiers concentrant un fort taux de bâti dégradé, dont la rue d’Aubagne, meurtrie en 2018 et où les périls s’alignent encore.

Avec l'agence nationale d'amélioration de l'habitat (ANAH), l'ANRU est la pierre angulaire du financement. Alors que la première est attendue sur des subventions aux propriétaires privés qui joueraient le jeu, la seconde abonderait pour les cas où la SPLA-IN devrait racheter les immeubles. "Autrement, le niveau local n'aura pas les moyens de financer ces opérations de maîtrise foncière qui coûtent extrêmement cher, surtout si on amplifie au-delà des îlots prioritaires", estime Franck Caro.

Autour des îlots, "les projets qui dorment"

En la matière il n'y a pas de blitzkrieg, c'est de la finance et du droit, cela demande de la finesse. Les pires marchands de sommeil ont souvent les meilleurs avocats.

Franck Caro, directeur général de la SPLA-IN

Chères et lentes. L'horizon probable des réhabilitations tourne autour de 2025 pour cette première phase. "En la matière il n'y a pas de blitzkrieg, c'est de la finance et du droit, cela demande de la finesse, poursuit-il. Les pires marchands de sommeil ont souvent les meilleurs avocats." Pour autant, Florent Houdmon s'interroge : "Ce qui m'inquiète, c’est le reste, hors des îlots prioritaires. Comment est-ce qu'on arrive à 10 000 logements ? Et comment est-ce qu'on crée un effet d'entraînement suffisant pour que les 30 000 autres logements indignes estimés soient rénovés ?"

Pour Sophie Camard, qui représente la Ville au conseil d’administration de la SPLA-IN, "si la recette marche, l'idée est que cela serve pour d'autres opérations, mais il ne faut pas se dire que ça doit bloquer tout le reste. À Belsunce par exemple, il y a des tas d'opérations qui peuvent être menées." L'élue explique s'être lancée "dans un recensement de tous les projets qui dorment". Depuis 15 ans, les dispositifs et les intervenants se sont multipliés en centre-ville. Des centaines d'immeubles, éparpillés, sont déjà bien identifiés.

Passation avec la Soleam

Quel rôle jouera la SPLA-IN dans ces dossiers anciens, qui constituent de bons candidats pour élargir son action ? L'agencement n'est pas encore bien arrêté, mais elle revendique un rôle de "pilote". Sur le périmètre des îlots prioritaires, c'est en tout cas elle qui se verra confier les concessions d'aménagement par la métropole. Elle récupèrerait ainsi les missions de la Soleam, autre société publique locale, en particulier sur Noailles où elle s'est enlisée. "La Soleam n'est pas un opérateur spécialisé sur l'habitat indigne, comme l'est la SPLA-IN. Ce qui est en discussion c'est que demain, elle reprenne sa place d'aménageur généraliste", formule David Ytier. "Cela va dans le sens qu'on souhaitait", commente sobrement Sophie Camard, dont la majorité a fréquemment maille à partir avec le président de la Soleam Lionel Royer-Perreaut (LR). Ce dernier y voit une passation logique, en soulignant qu'il n'y a en revanche "pas d'obstacle juridique ni politique à ce que la SPLA-IN mandate la Soleam sur certains dossiers où elle est déjà avancée".

Dans les îlots prioritaires, la Soleam passera la main à la SPLA-IN. Mais dans d'autres secteurs, cette dernière pourrait bien garder la main, sous l'autorité de la SPLA-IN.

La Soleam pourrait donc garder la main dans certains secteurs, sur mandat de la SPLA-IN. Cela pourrait être le cas par exemple des dizaines d'immeubles répartis dans d'autres îlots - Opéra, Mazagran, Coutellerie et Belsunce - où la Soleam a obtenu des déclarations d'utilité publique qui forcent les propriétaires à rénover ou à lui vendre. Le lancement effectif de ces chantiers donnerait un premier signal concret de la réponse politique après le drame du 5 novembre 2018. "On devrait connaître une accélération sur un certain nombre de dossiers début 2022", anticipe Lionel Royer-Perreaut.

L'opération menée par la Soleam pour la métropole intervient, elle aussi, sur des îlots. Ici le quartier de l'Opéra, où une trentaine d'immeubles sont ciblés. (1er arrondissement).

Entrer "dans l'intimité" des copropriétés

Cet automne, la métropole organisera une nouvelle étude "habitat". Un prestataire toquera aux portes pour observer, immeuble par immeuble, l'état du bâti, mais aussi le nombre d'occupants, leur statut, la gestion de la copropriété, etc. Tout ceci rappelle furieusement l'étude sur Noailles commandée par la Ville en... 2014. "Depuis il y a parfois eu des arrêtés de péril, des travaux, des changements de propriétaires", justifie Sophie Camard. "Les différents partenaires ont déjà accumulé une masse d'informations, la SPLA-IN mène le travail pour les rassembler et les actualiser", pose David Ytier.

"Il faut que la Ville soit là pour jouer le bâton.

Florent Houdmon, fondation Abbé-Pierre

Franck Caro fait de cette connaissance du "terrain" une des clés de la méthode pour la suite. "Il faut changer de braquet sur l'accompagnement des copropriétaires, pouvoir dénouer les ressorts des réticences, être presque dans l'intimité, à portée d'engueulade", défend-il. Dans la relation aux propriétaires d'immeubles à réhabiliter, deux approches cohabiteront : l'attribution d'aides pour ceux de bonne volonté et en capacité de payer leur part, et pour les autres, des outils plus coercitifs.

Pour tous les acteurs, ce dernier volet sera déterminant pour faire sauter les blocages. "Il faut que la Ville soit là pour jouer le bâton. La réponse graduée, des injonctions de travaux à la suspension des allocations CAF en allant jusqu'aux travaux d'office et à l'expropriation, c'est ce qui marche. Mais ce n'est jamais mis en œuvre, car il y a toujours un blanc quelque part ou un manque de coordination", insiste Florent Houdmon.

Ce trou dans la raquette, il serait notamment au niveau du service d'hygiène de la Ville. Les agents aptes à constater des infractions dans les logements, exiger des travaux et surtout suivre l'avancée des dossiers seraient trop peu nombreux. "C'est un peu mieux qu'il y a quelques mois, nous avons un service logement qui se constitue, avec des recrutements qui commencent à arriver", plaide Sophie Camard. Elle reconnaît que ce n'est "pas encore suffisant" pour absorber la masse de dossiers, "mais cela n'empêche pas d'enclencher les procédures".

Les 71 et 73 rue Clovis-Hugues, propriétés de l'établissement public foncier.

À certains endroits, le tempo de la SPLA-IN paraît décalé. D'autant plus quand les immeubles concernés sont déjà propriété d'acteurs publics. C'est le cas rue Clovis-Hugues, l'un des îlots prioritaires. Acquis en 2020 par l'établissement public foncier (EPF) pour le compte de la métropole, les 71 et 73 viennent de récolter un nouvel arrêté de mise en sécurité. Après des travaux de sécurisation dits "provisoires" menés par l'EPF en début d'année 2021, la Ville donne six mois au propriétaire pour sécuriser définitivement ces immeubles, qui sont bordés d'un périmètre de sécurité. Il en faudra bien plus à la SPLA-IN pour démarrer sa mission... L'EPF, comme la métropole, n'ont pas répondu à nos questions pour savoir s'ils mèneraient des travaux sans attendre, pour respecter les délais. En matière d'habitat indigne, Marseille n'est pas sortie de l'urgence.

Sur le projet, c'est encore le flou

En novembre 2020, la ministre du Logement s'inquiétait que ce grand chantier manquait de "concret" et poussait pour "la définition d’un projet urbain et des modalités d’association des habitants". Près d'un an après, le flou perdure et aucun lieu d'échange du type maison du projet n'a vu le jour. David Ytier ne l'exclut pas, pour la suite,  sans rien avancer de concret.
Depuis un an, en réponse à la préoccupation de la ministre, la Ville a toutefois pris en main le volet concertation, de manière moins visible, auprès de collectifs et d'associations. "Il y a des sujets sur lesquels on peut essayer d'avancer en amont", tel que le lieu des effondrements, propose Sophie Camard. À la fondation Abbé-Pierre, Florent Houdmon considère que le sujet percute nécessairement celui de la répartition du logement social au sein de la ville et plus largement de la métropole. "Aujourd'hui, cette vision n'est pas très claire, du côté de la Ville comme de la métropole", regrette-t-il.