La Ville de Marseille vend pour rénovation 34 de ses taudis

Le 9 rue de l'Académie, le 80 rue Bernard du Bois et le 15 rue de la Fare. (Photos : L. Fessard, D. Coquille et JF. Poupelin - La grande vacance).

“Volets cloués par des planches de bois, porte blindée” pour cet immeuble du 13, rue d’Aubagne frappé d’arrêté de péril en 2019. “En ruine. Au 25, derniers étages occupés. Rideau métallique fermé, traces d’incendie au 27, on voit le ciel du 29”, pour le triptyque de la rue du Musée, toujours à Noailles. Ces commentaires sont tirés d’un repérage de terrain réalisé en 2019 par les médias participant à l’enquête “La grande vacance” (Marsactu, La Marseillaise, Le Ravi et Mediapart) sur le patrimoine municipal dégradé. Ils sont toujours d’actualité trois ans et une alternance politique plus tard, en cette veille de la commémoration du drame de la rue d’Aubagne, dont un des immeubles effondré était propriété publique. Ce vendredi, c’est ce legs encombrant que le conseil municipal s’apprête à transmettre à une société publique chargée de les réhabiliter.

“Nous avons comme objectif de sortir ce patrimoine de sa situation dégradée. Pour les petits fonciers, comme les appartements, nous avons opté pour la vente aux enchères”, rappelle Éric Méry, conseiller municipal délégué au patrimoine municipal. Pour les immeubles, c’est à la société publique locale d’aménagement d’intérêt nationale (SPLA-IN), créée conjointement par l’État, la métropole et la Ville, que reviendra cette tâche.

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De vieilles connaissances

Dans la liste des 34 propriétés, on trouve une majorité de biens situés à Noailles, Belsunce et au Panier. Mais aussi une acquisition récente, dans le 3e arrondissement, d’un immeuble confisqué après une saisie pénale. La plupart correspondent en tout cas à des projets inachevés, parfois de longue date : des biens sur lesquels étaient positionnés d’autres opérateurs publics (Soleam, Marseille habitat…), ou que la Ville avait un temps pensé vendre à des investisseurs privés.

Comme l’avait détaillé notre enquête “La grande vacance”, une bonne partie de ces immeubles sont même issus d’achats et d’expropriations menées dans les années 2000 et 2010 par la société publique Marseille aménagement. Chacun a sa petite histoire pour qui sait plonger dans les archives. Au Panier, le 28, montée des Accoules a par exemple entraîné des périls en cascade autour de lui, jusqu’au voisinage d’une école publique. Dans le 3e arrondissement, juste à côté du parc Bellevue, cinq immeubles étaient quant à eux visés dès 2009 par le programme de rénovation urbaine de Saint-Mauront. Un autre, au 25, boulevard National était précédemment dans le giron du bailleur social Habitat Marseille Provence.

L’immeuble vacant du 25 boulevard National est propriété publique depuis plus de 30 ans. (Photo : La grande vacance)

Le volume d’immeubles municipaux en péril reste toutefois limité si l’on compare aux centaines de périls déclarés sur des propriétés privées – 295 nouveaux arrêtés entre janvier et octobre, a calculé la Ville. Mais il témoigne de la difficulté de la puissance publique à gérer cette politique lorsqu’elle décide d’intervenir et de se substituer au privé.

Un bout de liste repris à 13 Habitat

Après le drame de la rue d’Aubagne en 2018 et la vague de périls successifs, la présidente du département Martine Vassal et Jean-Claude Gaudin s’étaient entendus pour confier au bailleur social du conseil départemental, 13 Habitat, le soin de sortir la Ville de l’indignité. 16 des 34 immeubles aujourd’hui confiés à la SPLA-IN étaient dans cette première liste. Cette opération avec des prix de vente dérisoire – parfois à l’euro symbolique – avait fait tousser la nouvelle majorité lorsqu’elle est arrivée aux manettes en 2020. Le dossier avait donc patiné dans les procédures pour ne jamais aboutir. “C’est vrai qu’on a pu s’interroger sur le prix, mais ensuite, on a plutôt travaillé sur la programmation et cela s’est bien passé”, retrace aujourd’hui Éric Méry. Désormais, le prix de cession à la SPLA-IN, qui n’est pas encore acté, n’est pas vu comme l’enjeu prioritaire. “On n’en fait pas une affaire d’argent”, pose l’élu.

La municipalité a appris que faire du logement social dans du bâti dégradé présente un coût élevé.

Entre temps, l’équipe municipale a pu mesurer les freins importants pour l’intervention d’un bailleur social sur ce patrimoine dégradé, même débarrassé des inextricables procédures d’acquisition totale. Pour proposer du logement social en sortie, le prix d’achat initial doit être mesuré, les travaux mangeant une enveloppe conséquente. Place de Lenche, dont la municipalité a fait “un totem”, la vente à Marseille habitat, société publique dont elle est propriétaire majoritaire, s’est faite à perte de plusieurs centaines de milliers d’euros afin de permettre d’équilibrer l’opération.

L’argent de l’ANRU pour équilibrer

De ce point de vue, la SPLA-IN présente l’avantage considérable d’être financée par l’agence nationale de rénovation urbaine (ANRU). Le rachat des 34 immeubles entre en effet dans le cadre plus large du programme partenarial d’aménagement entre l’État, la métropole et la Ville, qui démarre par quatre “îlots prioritaires” de Noailles et du 3e arrondissement. Le plus emblématique de ces îlots est celui de Noailles-Delacroix, qui englobe le site des effondrements de la rue d’Aubagne.

Ces 34 propriétés municipales constituent, de manière éparse, une bonne moitié de ce qu’on appelle le cinquième îlot. Il sera dédié au relogement temporaire des occupants des immeubles des quatre îlots qui feront l’objet d’une réhabilitation lourde. “L’idée est de réaliser le gros œuvre, d’assurer le clos et le couvert, en assumant le risque, explicite Franck Caro, directeur général de la SPLA-IN. Ensuite, cela permet aux organismes qui seront choisis d’assurer le second œuvre dans un budget qui correspond au financement du logement social”. 13 Habitat pourra ainsi tout à fait revenir dans la boucle en bout de course, souligne Éric Méry.

Après cette vente en masse et en comptant les sept autres immeubles intégrés au programme partenarial d’aménagement ou confiés auparavant à Marseille habitat, les 51 propriétés publiques listées dans La grande vacance sont presque toutes couvertes. Même si d’autres sont depuis entrées dans nos radars, tel que l’îlot Jouven à Saint-Mauront ou l’hôtel des Deux mondes sur le cours Belsunce. Interrogé sur ce bilan, Éric Méry pense “n’avoir quasiment plus d’immeubles comme ça. On est plutôt fiers.” À supposer que la SPLA-IN parvienne très vite à remplacer fenêtres murées et portes anti-squat par des logements sûrs et abordables…

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