La rue de la République à nouveau prise dans un jeu de bonneteau financier

La rue de la République à nouveau prise dans un jeu de bonneteau financier

En septembre prochain, les commerçants de la rue de la République ont prévu de fêter les 150 ans de cette artère impériale inaugurée en 1864. Le premier tiers – entre le Vieux-Port et la place Sadi-Carnot – offre un visage sans doute conforme à ce que rêvait Edouard Péreire, son premier promoteur. Pour le reste, le destin de la rue de la République ressemble fort à un bégaiement persistant. Entamée il y a plus de dix ans, la rénovation de la rue patine au rythme des cessions successives entre sociétés foncières.

Ce jeu de passe à dix a connu un nouvel épisode cette semaine avec l'annonce par Eurazeo de la vente du patrimoine que sa filiale ANF – anciennement Société immobilière marseillaise (SIM) – possédait depuis plus d'un siècle. Déjà, l'an dernier, la rumeur d'une vente à la découpe avait couru avant d'être démentie. Un an plus tard, la société annonce avoir obtenu une promesse de vente pour trois lots. "Sur les 16 000 mètres carrés, 10 000 étaient vacants. Ce sont principalement des logements, accompagnés de quelques commerces", détaille Ghislaine Seguin, directeur immobilier à ANF. En revanche, ils se refusent à dire à qui ils ont prévu de vendre ces 216 logements pour 34 millions d'euros.

Voici – en anglais – le plan des immeubles vendus (en rouge) :

Dans le cartouche rosé, ANF justifie la vente par plusieurs arguments : des ensembles résidentiels vacants, une qualité inférieure des immeubles de la partie centrale de la rue, certains propriétaires peu enclins à rénover leurs biens, un investissement important sans garantie de dividendes, des dividendes moyens actuels entre 1 et 2%, une mise en accord avec une stratégie globale.

Il y a un an et toujours avec une grande discrétion, c'est le second propriétaire Atemi Méditerranée qui cédait son patrimoine résidentiel à Foncière développement, une filiale de la Foncière des régions, déjà présente sur le périmètre d'Euroméditerranée à travers le projet Euromed center. En un an, la quasi-totalité du patrimoine résidentiel qui reste à rénover a ainsi changé de mains. Du côté de l'établissement public, on se refuse à commenter ce qui "relève de l'activité normale des sociétés foncières" tout en restant "attentif" à l'avancée de la réhabilitation.

Une pudeur qui dénote dans un dossier qui a toujours été suivi de près par les responsables politiques et par l'opérateur public. "Nous avons eu une réunion en janvier dernier avec les responsables d'Euroméditerranée pour faire le point sur ce dossier, s'étonne David Escobar, urbaniste et militant de l'association Un centre ville pour tous. À cette date, ils savaient déjà qu'Atemi avait vendu la majeure partie de son patrimoine résidentiel." En effet, la Foncière a acquis en juillet 2013 pour 43 millions d'euros 250 logements dans lesquels elle a déjà lancé les travaux de rénovation. Elle espère "une livraison fin 2014 et en 2015". 

La règle des trois tiers

Cette vente met fin à une longue période de flou. En effet, un temps filiale de la banque américaine Lehmans Brother's, Atemi avait cessé de communiquer sur ces intentions durant de longues années. Au point que la Ville et Euroméditerranée avait dû hausser le ton en 2010 et relancer une charte qu'elle avait signé avec son prédécesseur P2C Immobilier. Cette charte volontariste prévoit notamment de respecter la règle de trois tiers dans les logements livrés : un tiers de logements sociaux, un tiers de logements à loyer intermédiaire et le dernier tiers à loyer libre. Le document diffusé à l'époque prévoyait également une livraison de tous les logements réhabilités en 2014. Même si l'autre propriétaire, ANF, n'était pas concerné par cette charte non contraignante, elle était censée livrer les appartements rénovés dès cette année.

La Ville a donc peu goûté d'apprendre il y a quelques jours à peine que la maison mère Eurazeo prévoyait de vendre ses trois derniers lots dans la rue sans les avoir rénovés ou à peine. Sollicité par la presse, la collectivité a donc communiqué une position officielle plutôt ulcérée :

Nous ne pouvons que regretter l'absence de dialogue en amont sur un projet de cession de ce type au groupe Promologis. Nous demandons au groupe ANF-Eurazeo et à Atemi un point global de l'avancement des rénovations et des actions de revitalisation des commerces de la rue de la République avant d'étudier plus en amont cette opération de valorisation de patrimoine.

En fin d'attaque, elle pointe : "Il est impensable pour la Ville qu'une opération de ce type puisse avoir lieu sans cette mise au point". Le niveau d'agacement de cette réaction peut se mesurer à un détail crucial : le communiqué livre le nom de l'acheteur pressenti d'Eurazeo. Ce qui n'est pas franchement du goût de la société cotée en bourse qui voit piétiner sa volonté de confidentialité. Quelques heures plus tard, ils feront part à leur tour de leur réaction à la réaction : 

Ces propos ne reflètent en aucune façon la qualité des relations que nous entretenons depuis des années avec la Ville de Marseille. Sans une relation solide avec la mairie, nous ne serions pas aujourd'hui le premier investisseur privé dans cette ville où nous avons investi 500 millions d'euros. Nous n'y avons jamais été aussi présents.

Concernant Promologis, la fiche d'identité de ce nouvel acteur de la rue est riche d'enseignements. Promologis est une société basée à Toulouse dont les deux actionnaires principaux sont la caisse d'épargne Midi Pyrénées et Ciléo, organisme gestionnaire du 1% patronal. A la case "métiers" de leur site internet, figurent le logement destiné aux étudiants, l'accession à la propriété et le logement social.

"Une offre diversifiée"

Selon nos informations, c'est le type de cocktail qui serait à l'étude pour la rue de la République avec des logements à loyer libre, intermédiaire mais aussi des logements étudiants et du logement social. Or, ce n'est pas forcément en accord avec les ambitions de la Ville à cet endroit. Depuis 1995 et l'inclusion de la rue dans le périmètre Euroméditerranée, elle a toujours souhaité que la rue incarne le trait d'union hausmanien entre le Vieux-Port et le nouveau quartier de la Joliette. Avec, à la clef, l'arrivée de nouvelles populations mieux argentées. Dans le cocktail promis, de nouveaux logements étudiants viendraient s'ajouter aux deux résidences déjà réalisées par Eurazeo. Quant aux logements sociaux, ils amèneront sans doute le nouveau propriétaire à solliciter des aides publiques au titre de l'aide à la pierre ou pour des garanties bancaires.

Et c'est ce qui peut expliquer en partie le courroux municipal. En effet, ANF-Eurazeo fait part d'une importante décote du prix de vente "de 11% par rapport à nos valeurs d'expertise. 5% sont liés à la décote du logement à Marseille. Les six autres pourcents sont explicables par le volume important de la vente", explique la directrice immobilier d'Eurazeo. Or, pour certains observateurs, cette vente d'immeubles en grande partie vacants et non rénovés aurait pu susciter des décotes plus importantes. Sauf si l'acquéreur est susceptible de recevoir des aides publiques qui compensent alors le surcoût de son achat.

Les locataires d'abord

Pour l'heure, l'agence Provence Méditerranée de Promologis se refuse à tout commentaire, en raison de l'état d'avancement de la cession mais aussi pour des raisons plus humaines : "Il y a près de 80 locataires dans ces immeubles et c'est d'abord à eux que nous destinons la primeur de l'information".

Pour autant, Promologis ne dément pas avoir pour objectif de proposer une offre diversifiée pouvant contenir du logement étudiants et social notamment à destination des locataires qui bénéficient aujourd'hui de prix de loyer très bas. Et comme ailleurs en France, ils solliciteraient alors de l'aide publique pour financer la rénovation d'appartements dont les loyers seraient maîtrisés. Quant à établir un lien entre le prix de vente et la sollicitation de l'aide publique, la représentante de Promologis élude : "C'est une question légitime à condition que nous ayons acheté bien au-dessus du prix du marché". À 1800 euros le mètre carré, la surcote est difficile à prouver.

En tout cas, cela augure de discussions acérées entre les nouveaux propriétaires et les collectivités publiques dans "les six mois à venir". Et la rue de la République verra encore s'éloigner le fabuleux destin promis depuis 150 ans.

Actualisation : jeudi 24 juillet, la société ANF-Eurazeo réagit à la position officielle de la ville de Marseille.