Muré depuis près de dix ans, l'îlot Abadie s'apprête à accueillir de nouveaux habitants. La complexité de sa réhabilitation a enterré tout espoir de retour des anciens locataires dont le propriétaire avait été condamné pour ses activités de marchand de sommeil.

Le Panier, un matin de fin d’été. Deux touristes, reconnaissables à leur combo sac à dos, appareil photo, sandales-chaussettes et accent du Nord, empruntent la rue du Poirier. En prenant par la montée des Accoules, ils bifurquent avant le “parcours pédestre” de la ville matérialisé par un marquage au sol. L’ambiance est bien différente de la rue qui mène à la jolie place des Moulins. Rue du Poirier, un immeuble sur deux est inhabité. “T’as vu, c’est tout muré ?”, interroge l’un deux, tentant de déchiffrer les panneaux blancs des permis de construire apposés sur les façades grisâtres. La rue est déserte, les volets cloués ou fenêtres murées.abadie-poirier-volets

Un peu plus loin, un camion de chantier bouche la rue. S’ils étaient passés une petite heure plus tôt, ils auraient croisé un aréopage d’élues et techniciens, casque de chantier sur le crâne, réuni au pied de l’îlot Abadie. Ce pâté de maison recouvert d’échafaudages porte le nom d’une petite rue sombre. D’un côté, le flanc de l’Intercontinental, l’hôtel le plus luxueux de la ville. De l’autre, la rue du Poirier.

D’ici l’été 2016, des familles emménageront dans des appartements tout neufs derrière les façades anciennes qui ont été conservées. La scène pourrait être banale. Or, elle conclut un pan de l’histoire du quartier et, plus généralement, raconte les dérives de la rénovation urbaine du centre-ville de Marseille.

Propriété d’un marchand de sommeil, Dominique dit “Papa” Sanchez, cet îlot Abadie a longtemps été le symbole du mal-logement dans ce secteur. Des centaines de familles, souvent d’origine comorienne, ont vécu dans des appartements minuscules, parfois sans fenêtre, aux murs couverts de salpêtre. Il a fallu 15 ans pour ce que ces logements indignes aient une seconde vie. 15 ans, au cours desquels les habitants de ces immeubles ont été perdus de vue. Pourtant ces derniers ont mené et gagné plusieurs combats judiciaires contre le marchand de sommeil, puis Marseille Aménagement, l’aménageur de la Ville qui avait en charge la rénovation du centre-ville. 

Un des premiers marchands de sommeil condamné

Les 20 et 22 montée des accoules font partie du 2ème lot rénovés et remis sur le marché
Les 20 et 22 montée des Accoules font partie du 2e lot rénové et remis sur le marché

En 2003, la Ville a racheté à Dominique Sanchez sa centaine d’appartements pour un peu plus de 500 000 euros. Cette acquisition s’inscrit alors dans le plan d’éradication de l’habitat indigne que la Ville a signé avec l’État un an auparavant. La même année, “Papa Sanchez”, 91 ans, est poursuivi par des familles comoriennes à qui il louait des pièces insalubres pour une petite fortune. “Une dame m’avait parlé de ces habitants, se souvient l’avocat Benoît Candon qui les a accompagnés. Je suis allé sur place. Je leur ai dit qu’il fallait porter plainte mais, comme souvent, je n’avais pas de partie civile. Trois familles comoriennes ont fini par accepter mais elles ne sont pas venues au tribunal”. En juin 2003, c’est un vieillard prétendant avoir Alzheimer qui est jugé pour “soumission de plusieurs personnes vulnérables à des conditions d’hébergement indignes”. Il ne prend même pas d’avocat.

A l’audience, il expliquera qu’il pensait rendre service à ces personnes sans ressources à qui personne n’accepte de louer sans garantie. Une défense classique des marchands de sommeil qui, encore aujourd’hui, gèrent ce qu’on appelle aussi du “logement social de fait”. Sauf que ni les loyers, ni les normes d’habitations ne relèvent du social.

Une des plaignantes expliquera payer 106 euros par mois pour une pièce de 1,5 mètres sur 3,5 avec une minuscule fenêtre où elle vit seule avec sa fille. Ancien employé de la banque Martin-Maurel, habitant d’Allauch, le patriarche est condamné à 2 mois d’emprisonnement avec sursis et 100 000 euros d’amende en 2003. Pour une des premières fois, un marchand de sommeil est ainsi rattrapé par la justice.

Le patrimoine Sanchez au Panier

En orange : le lot 1 déjà rénové. En bleu : le lot 2 en cours de rénovation. Voir en plein écran

Mais ces logements étaient connus et signalés comme dangereux depuis 15 ans… Les premiers arrêtés de péril datent de 1986 et en 1992, l’ensemble du patrimoine Sanchez est alors déclaré insalubre. Bien que les logements soient censés être murés au fur et à mesure des départs de locataires, le père Sanchez renouvelle les baux et continue son activité. Il refuse une première offre d’achat de ses biens. Peu avant d’être jugé et condamné, il finit par les vendre à la ville de Marseille qui confie leurs destin à la société d’économie mixte Marseille Aménagement. Celle-ci est en charge de la rénovation du centre-ville au travers d’un périmètre de restauration immobilière.

Marseille Aménagement condamné

Pour les habitants, c’est le début d’une nouvelle ère, pas forcément très différente. Le bailleur a changé, les logements sont toujours aussi insalubres. A l’époque, il est question qu’une partie des habitants qui le désirent puissent revenir vivre sur place une fois les travaux de rénovation réalisés. Parallèlement, Benoît Candon aide les trois mêmes familles face à leur nouveau propriétaire. En novembre 2003, elles le font condamner pour les conditions dans lesquelles sont opérés les relogements. La société d’économie mixte leur demande par exemple d’honorer des loyers alors que la procédure d’arrêté de péril veut que le paiement soit suspendu. L’aménageur de la Ville refuse également de proposer des relogements aux locataires sans-papiers, ce qui n’est pas légal. Cette condamnation sera confirmée en appel deux ans plus tard.

Pendant ce temps, une association, Initiative citoyenne pour l’insertion, est mandatée pour suivre les relogements, répartis entre huit bailleurs sociaux. “Les logements arrivaient au fur et à mesure”, se souvient son ancien directeur Paul-Charles Delapeyre. Nous avions une permanence rue du Poirier. Ce que nous voulions, c’était suivre la volonté des familles”. Dans ce long format de Tabasco Vidéo, on peut suivre ses équipes dans leur travail sur le terrain avec les habitants de l’îlot Abadie :

Lorsque la mission d’accompagnement de l’association ICI se finit en mai 2005, 69 logements ont été attribués aux familles du patrimoine Sanchez et 25 familles restent à reloger. Les logements mis à disposition par les bailleurs sociaux sont situés dans onze arrondissements de la ville, les 1er, 3e et 15e étant majoritaires. Le principe de ce type d’opération est en général de permettre aux habitants de rester dans leur quartier. Mais pas dans ce cas là. Compte-tenu du temps passé, aucune n’a pu retrouver ce coin du Panier dont la population a changé. Les années ont ôté tout espoir de retour même si certains, comme Paul-Charles Delapeyre, ne se faisaient pas d’illusion :

Je ne croyais pas au relogement sur place. Cela arrangeait tout le monde que les Comoriens quittent le Panier.

Répartition par arrondissement des 69 familles relogées : 

Un îlot complètement restructuré 

Au printemps, ce seront de tout nouveaux habitants qui intégreront l’îlot Abadie, entièrement refait à neuf. “Ils seront choisi en fonction de leur position sur la liste d’attente”, indique Pierre Fournon, le directeur de Nouveau logis provençal, le logeur social qui a piloté la rénovation. D’autres les rejoindront quand les immeubles de la rue du Poirier et de la Montée des Accoules seront rénovés. “Ce quartier prend de l’allure” se réjouissait Arlette Fructus lors de la visite des officiels en septembre dernier.

De l’allure certes mais une page se tourne, celle d’un quartier porte d’entrée de la ville pour nombre de travailleurs pauvres. À l’époque du PRI, la Ville voulait faire du Panier un “petit Montmartre”. Aujourd’hui, avec l’afflux des touristes et les boutiques qui les visent, le pari est en partie réussi. “La volonté de la Ville était aussi de faire muter ce quartier, de requalifier ce secteur, admet Pierre Fournon. L’enjeu est que les nouveaux locataires contribuent à l’évolution de ce quartier”. Sur les 45 logements sociaux, 10 relèvent de la catégorie PLS, qui permet à un couple gagnant jusqu’à 34 900 euros par an d’y avoir droit. Bien entendu, c’est un plafond. L’îlot compte 20 logements PLUS, correspondant à du logement social plus traditionnel. Une fois les échafaudages démontés et les façades ravalées, l’îlot Abadie et les autres immeubles auront tourné pour de bon la page du père Sanchez et du logement indigne. 

La transition aura été fort coûteuse en argent public. “Sans les subventions, le projet n’aurait pas été possible”, assume Patrick Joubert, directeur adjoint de la maîtrise d’ouvrage du Nouveau Logis Provençal. Avec un coût de 5,4 millions d’euros pour 45 logements, il s’agit d’’une opération clairement déficitaire” selon son directeur Pierre Fournon. La perte ? “Très importante. Plusieurs centaines de milliers d’euros”. Nouveau Logis Provençal peut-il vendre les biens après un certain temps ? “Nous sommes engagés pendant onze ans, répond Pierre Fournon. Ensuite, si nous voulons vendre, il nous faut une dérogation du préfet. Mais ce n’est pas le but”, précise-t-il pour rassurer. 

“Nous n’aurions jamais trouvé d’acquéreur privé”, commente-t-on à la direction du logement de la Ville. Cette dernière a participé au financement, avec l’agence nationale de rénovation urbaine, le conseil régional et le conseil départemental. Quand le Nouveau Logis Provençal acquiert l’îlot Abadie en 2006, il est tel que l’a laissé le marchand de sommeil, divisés en minuscules logements inhabitables. Il a été régulièrement réouvert et squatté. Pareil pour les autres immeubles. 

Pour des raisons de coût, l’idée initiale était de détruire pour reconstruire. “Nous avons fait deux demandes de démolition mais l’architecte des bâtiments de France nous a opposé un refus très ferme”, se souvient Patrick Joubert. Du fait d’un classement en zone protégée, les façades et les ouvertures doivent être conservées telles quelles. C’est le prix du périmètre de restauration immobilière que la Ville avait mis en place sur tout le centre-ville. Né de la loi Malraux, il délimitait une zone de protection qui permettait aux propriétaires privés d’investir tout en défiscalisant le montant des travaux.

En contrepartie, l’architecte des bâtiments de France gardait un œil sur le bâti. Au final, les investisseurs privés ne sont pas venus ou si peu. Et c’est le public qui est a payé la rénovation. “Je n’ai jamais pensé qu’on puisse le réhabiliter”, commentait lors de la visite de chantier Lisette Narducci. À partir de l’avis de l’architecte des bâtiments de France, Nouveau Logis Provençal se met donc à la recherche d’une entreprise qui puisse, avec l’enveloppe allouée, restructurer complètement le bâtiment sans toucher à son esthétique.

L'intérieur de l'ilôt Abadie en septembre 2015, avant les travaux de finitions. Les immeubles ont été assemblés autour d'une grande cage d'escaliers surplombée par un puits de lumière
L’intérieur de l’ilôt Abadie en septembre 2015, avant les travaux de finitions. Les immeubles ont été assemblés autour d’une grande cage d’escaliers surplombée par un puits de lumière

Du fait de la taille des “logements”, 20 mètres carrés en moyenne mais dont certains étaient de minuscules pièces noires, il a fallu assembler les immeubles de l’îlot pour obtenir des logements d’une taille digne. Après un premier appel d’offres infructueux, un second permet de trouver un prestataire, Dumez, fililale de Vinci. Mais en décembre 2008, un incendie amoche encore un peu plus le bâtiment et de l’amiante est découverte en masse dans les gravats. “Nous sommes allés de mauvaise surprise en mauvaise surprise, avoue Patrick Joubert. Ce n’était déjà pas une construction noble. L’absence d’entretien et les réparations de fortune ont aggravé son état”.

Lors du chantier, les ouvriers découvrent des murs colmatés avec tout ce qui passait, des poutres réparées avec d’autres poutres attachées en guise de pansement… Finalement, tout l’intérieur est détruit et restructuré en assemblant les immeubles autour d’un puits de lumière. Dix ans après le rachat par Nouveau Logis Provençal et “sans temps mort”, selon son directeur adjoint de la maîtrise d’ouvrage, l’îlot Abadie compte neuf appartements T2, cinq T3 et un T5. La rénovation des autres immeubles de la rue a posé le même problème de restructuration des logements mais dans une autre mesure. Les derniers locataires ont quitté les lieux l’année dernière, suite à l’effondrement d’une partie de leur immeuble de la montée des Accoules. Mais même pour eux, les espoirs de retour sont bien minces. 

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Clémentine Vaysse
Ex-journaliste aujourd'hui agricultrice

Commentaires

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  1. Trésorier Trésorier

    En tant que contribuable et percepteur, je constate qu’on a dépense un million d’euros pour rénover chaque appartement.

    Cette dépense me semble liée à l’absence d’entretien du bâti par le marchand de sommeil a qui on a payé 500 000 € pour acquérir son tas de locaux insalubres.

    Questions :

    – cette sommes a t elle été séquestrée au profit de ses victimes (occupants, mairie,…) ? ;
    – des poursuites ou actions civiles ont elle été engagées sur ses biens personnels d’Allauch pour récupérer une partie des fonds ? Sinon, tout cela a été pour lui une opération très fructueuse.

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    • Clémentine Vaysse Clémentine Vaysse

      Bonjour,
      Le marchand de sommeil, Dominique Sanchez a été condamné en juin 2003 à 2 ans d’emprisonnement avec sursis et à 100 000 euros d’amende auxquels s’ajoutent des dommages et intérêts pour les familles partie civile, dont les plus importants s’élèvent à un peu plus de 10 000 euros. Pour ce qui est des 500 000 euros pour l’achat de ses biens, il ne me semble pas que cette somme ait été gelée. L’acte d’achat est antérieur à la condamnation.
      Sur le financement de l’opération de rénovation dans le détail, sur les 5,4 millions d’euros pour les deux lots (45 appartements), le bailleur, Nouveau Logis Provençal, apporte 4 millions d’euros. L’ANRU 500 000 euros, la ville de Marseille, le Conseil régional et le conseil général financent à hauteur de 300 000 euros chacun.

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  2. Happy Happy

    Félicitations pour cet article qui expose de façon complète et nuancée le problème très complexe de la lutte contre l’habitat indigne – on pourrait dire les bailleurs indignes ! Telle que présentée, malgre le titre de l’article l’opération me paraît plutôt être un succès, vu l’ampleur des contraintes. Restent les questions du coût pour la collectivité et de l’impunité des marchands de sommeil. Cela renvoie à mon avis à la protection quasi absolue de la propriété privée dans notre droit, en dépit des usages indignes et quasi criminels que font certains propriétaires de leur “bien”.

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  3. Billand Billand

    c’est pour ce journalisme et ce type d’article que je lis marsactu; tout y est, c’est complet , clair, intéressant et on y découvre une situation que nul autre titre (marseillais en tout cas) n’aborderait, à mon avis
    Merci

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  4. Patjoub Patjoub

    L’opération est en deux tranches : l’Ilot Abadie, qui compte 15 logements ; et une série de 8 immeubles dans les rues alentours, qui comptent 30 logements. L’ensemble de la rénovation comprendra donc 45 logements sociaux au final.
    Le prix de revient de 5,5M€ TTC annoncé dans l’article ne concerne que les 30 logements de la seconde tranche. Si l’on considère que l’Ilot Abadie lui-même est revenu à 3,2M€, on arrive à un total de 8,7 M€ TTC (foncier + travaux + études + raccordement aux réseaux + TVA). Pour rassurer “Trésorier”, on arrive à un coût de 194k€ TTC par logement qui, s’il reste élevé, est plus réaliste.
    Le total des subventions publiques pour les 45 logements (ANRU, Région, Département, Ville) s’élève à 1.630.000€ soit 18,6%. La somme est élevée, mais comme il est dit dans l’article, aucun investisseur privé n’aurait pu porter un tel investissement, seul un bailleur social a la capacité d’envisager une opération comme celle-là sur du très long terme. Et sans ces subventions, le projet n’aurait pas pu se faire.
    Car on parle bien d’une reconstruction à neuf, et de véritables logements agréables et confortables : pas d’une rénovation légère comme on a pu en voir beaucoup dans le centre-ville.
    La comparaison entre le nombre étonnant de familles relogées (69 !) et le nombre de logements réalisés dans l’Ilot Abadie (15 logements) montre l’exiguïté dans laquelle devaient vivre les anciens locataires….

    Je partage l’appréciation des autres commentaires quant à la qualité de l’article, qui a la grande vertu de mettre l’histoire de cet îlot en perspective avec son passé. Merci pour la vidéo. Et merci de mettre en lumière ce petit bout de ville qui aura connu beaucoup d’histoire humaine, autant pour ceux qui l’ont habité que pour les ouvriers qui ont ouvré à sa rénovation.

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