Habitat indigne à Marseille : quelles procédures pour éviter le pire ?

Cet immeuble de Belsunce fait l'objet d'un long contentieux juridique entre la Ville et ses propriétaires.

L’effondrement de trois immeubles lundi pose la délicate question de la responsabilité et des mécanismes qui doivent permettre d’anticiper une telle tragédie. Elle est d’ailleurs au cœur de l’enquête ouverte par le procureur de Marseille, Xavier Tarabeux. Parmi les pièces que les enquêteurs ont tenté d’obtenir figurent en bonne place les arrêtés de péril pris par la Ville. Marsactu décrypte les différents mécanismes qui permettent aux pouvoirs publics d’agir dans des logements insalubres ou dangereux.

Le propriétaire d’un logement est l’unique responsable de la qualité de son bien, mais plusieurs procédures permettent aux autorités compétentes de l’obliger à agir en cas d’urgence, voire d’intervenir à sa place s’il s’avère défaillant.

À Marseille, la politique de lutte contre l’habitat dégradé implique l’ensemble des acteurs publics, à travers un enchevêtrement de plans et de dispositifs dont la lisibilité ne saute pas aux yeux. Toutefois, la compétence permettant de lutter contre l’habitat indigne, c’est à dire présentant un danger pour son occupant, est d’abord partagée entre les services de l’État et le maire, selon le type de risque et le degré de gravité. Concernant les arrêtés de péril, la mairie reste seule compétente, même si ceux-ci sont visés par la préfecture.

Insalubrité, indécence, péril : de quoi parle-t-on ?

Les situations d’habitat dit “indigne” concernent des logements sur lesquels il existe un danger direct pour ses occupants ou pour les riverains. On distingue d’une part les situations d’insalubrité, qui présentent un risque pour la santé et qui relèvent du code de la santé publique. C’est le cas notamment du suivi de la présence de plomb dans les peintures ou les tuyauteries. D’autres situations mettent en jeu l’intégrité physique des habitants ou des riverains et qui relève du code de la construction et de l’habitation. Ces dernières concernent souvent l’immeuble dans son ensemble, car c’est la structure du bâtiment qui est concernée (murs porteurs, toiture). On parle alors de péril.

Le premier signalement d’un logement jugé indigne est généralement adressé à la mairie de Marseille, bien qu’il soit possible de le transmettre à d’autres collectivités comme le département. Tout citoyen peut en être à l’origine, mais dans les faits ce sont généralement les locataires des logements concernés, les propriétaires, les syndics de copropriété, ou encore les pompiers ou les services sociaux qui en font la démarche.

Les situations de logement dits “indécents” ne sont pas concernées par ces procédures. Elles relèvent en effet du droit privé et permettent au locataire d’exiger de son bailleur des travaux dans le cadre de son obligation d’offrir un logement décent (éclairage, équipements, aération…). Dans ce cas, le logement ne doit pas présenter de risques immédiats pour son occupant.

L’arrêté de péril, une prérogative municipale

Les procédures faisant suite à un signalement pour péril sont prises en charge par la mairie de Marseille au sein du service de la prévention et de la gestion des risques (SPGR), qui dépend de l’adjoint au maire Julien Ruas. Selon ce dernier interrogé par La Provence, ces procédures concerneraient actuellement “plusieurs dizaines” de logements marseillais. Selon nos informations, elles représenteraient plutôt plusieurs centaines de dossiers en cours.

Au sein du SPGR, la division de la sécurité des immeubles réunit une petite équipe de six personnes, dont deux sont spécialistes en bâtiment. L’équipe est chargée de réaliser un rapport de visite après un signalement. Au regard du degré de dangerosité, deux procédures peuvent être engagées selon que le risque soit jugé immédiat (péril imminent) ou non (procédure ordinaire).

Dans le cas d’un péril jugé imminent, un rapport est réalisé par un expert désigné par le tribunal administratif de Marseille. Sur la base de ses conclusions, un arrêté de péril imminent peut être pris par le maire, qu’il peut assortir d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter les lieux, voire d’une démolition partielle du logement. C’est la procédure qui a été suivie pour le n°65 de la rue d’Aubagne, pour lequel la mairie a prononcé une interdiction d’habiter les lieux pour le seul premier étage de l’immeuble.

Les travaux nécessaires à la mise en sécurité doivent alors être réalisés par un “homme de l’art”, qui est un professionnel indépendant normalement désigné d’un commun accord par les parties. Après son intervention, la mairie peut prononcer la main-levée de l’arrêté de péril. Dans le cas du n°65, on ne sait pas, pour l’heure, si ces travaux avaient bien été réalisés (voir notre article sur le sujet).

Dans de nombreux cas, le logement visé par une procédure de péril imminent fait également l’objet d’un arrêté de péril ordinaire, qui court tant que les travaux définitifs permettant l’habitabilité du logement n’auront pas été réalisés.

Compétences partagés dans la lutte contre l’insalubrité

La lutte contre l’insalubrité est une compétence de l’État, notamment traitée par la préfecture à travers l’adoption d’arrêtés d’insalubrité. Mais le maire dispose d’outils réglementaires lui permettant d’agir dans le cas de signalement de logements jugés insalubres, ce qui lui permet par exemple de mettre en demeure les propriétaires ne respectant pas le règlement sanitaire départemental. En réalité, comme l’estime le département, “95% des réclamations [liées à l’habitat dégradé] relèvent de la compétence du maire”. 

Pour traiter les signalements en matière d’insalubrité, la ville de Marseille dispose d’une situation dérogatoire qui lui permet d’instruire ces dossiers en lieu et place des équipes de l’Agence régionale de santé (ARS), un service de l’État. C’est également le cas à Aix-en-Provence, Arles et Salon-de-Provence. Les services de la santé publique et des handicapés de la mairie de Marseille, sur signalement, réalisent un rapport de visite. Celui-ci est transmis à l’ARS, où une petite équipe “de trois personnes” est détachée pour traiter les dossiers marseillais, comme nous l’indique Philippe Silvy, ingénieur principal d’études sanitaires à l’ARS PACA.

Dans le cas d’une procédure ordinaire, l’agence organise une commission réunissant le ou les propriétaires du logement soupçonné d’insalubrité ainsi que différents représentants de l’État et de la société civile. Sur la base de ses conclusions, la préfecture peut prendre un arrêté d’insalubrité qu’elle peut assortir d’une interdiction d’habiter le logement. Là encore, le degré d’urgence déterminera la procédure choisie : en cas d’urgence, l’arrêté d’insalubrité peut mettre en demeure le propriétaire d’effectuer les travaux sans phase contradictoire. Selon Philippe Silvy, seuls “11 arrêtés” d’insalubrité ont été pris en 2018 sur le périmètre marseillais, contre près de 300 à l’échelle régionale.

Procédures coercitives : l’ultime recours

À Marseille comme ailleurs, les actions cœrcitives s’inscrivent dans le cadre de politiques plus larges de lutte contre l’habitat dégradé. On peut ainsi évoquer les actions incitatives, qui permettent d’encourager les propriétaires à effectuer des travaux de réhabilitation dans le cadre d’opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH). Ces mécanismes, compliqués à mettre en œuvre et coûteux, portent difficilement leurs fruits dans les situations les plus complexes, comme à Noailles (lire notre article).

Dans ces cas, la Ville peut alors acquérir le logement indigne, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation en cas de refus et quand la copropriété  a été jugée en état de carence comme c’était le cas pour l’immeuble du n°63 de la rue d’Aubagne. À l’amiable pour une partie, par la voie plus longue de l’expropriation : c’est ce qui avait permis à Marseille Habitat d’acquérir la totalité des logements début 2017 dans le cadre de la concession d’éradication d’habitat indigne que lui a confiée la Ville. Cette acquisition devait viser “à sa réhabilitation complète et pérenne”, comme l’indique un arrêté municipal de 2013. Reste à comprendre désormais pourquoi Marseille Habitat, qui agit au nom de la mairie, n’a pas pu sécuriser durablement son bien pour éviter son effondrement.