Constat d'impasse et ébauches de solutions pour les Etats généraux du logement à Marseille

Constat d'impasse et ébauches de solutions pour les Etats généraux du logement à Marseille

Personne n’a découvert la situation au cours des derniers mois, pendant lesquels Marseille Provence Métropole (MPM) a organisé des Etats généraux du logement. Pour preuve, certains chiffres cités vendredi à l’occasion de la synthèse de ces 25 heures de débat auxquelles ont participé 140 acteurs, l’avaient déjà été lors de l’ouverture en mai : « 37000 personnes attendent un logement dans la communauté urbaine et environ trois quarts de la population sont éligibles au logement social. Cela doit tous nous interpeller », a lancé Samia Ghali, vice-président chargée du dossier.

Le bilan du programme local de l’habitat 2006-2010 de MPM (qui fixe la politique et les objectifs de la collectivité sur 5 ans, et doit être révisé d’ici 2012) était lui aussi déjà connu. Si le seuil visé de 6000 logements par an n’a pas été atteint (les réalisations plafonnant à 4900), « sur le logement social l’objectif de 20% a été dépassé avec 30%, grâce à une multiplication par trois des agréments » s’est félicité Eugène Caselli, président de MPM.

Les Marseillais ne suivent plus

Pas grand chose de neuf donc, mais les conclusions ont semblé plus incisives que d’ordinaire. Avec en appui un graphique limpide et alarmant, comparant l’évolution des revenus et des prix du logement ces dix dernières années dans la métropole marseillaise (voir ci-contre).

« On a produit plus, financé plus, mais il faut mettre ceci en regard avec le prix du logement dans le privé », a reconnu Eugène Caselli, qui estime qu’ils « ne sont pas en adéquation avec le niveau de revenus des habitants de notre métropole ». « On nous dira que l’on produit des logements. C’est vrai. Mais cela ne loge pas les plus pauvres, et même pas toutes les classes moyennes », a repris André Jolivet, président de la Maison de l’architecture et de la ville Paca.

En résumé : construire d’accord, mais reste à savoir quoi et pour qui. « Il faut arrêter de croire qu’à Marseille il faut faire des logements de standing », a lancé Samia Ghali, pour qui même les logements PLS (troisième des quatre types de logement social par revenus croissants) sont « trop cher » pour de nombreux foyers.

Maîtrise des terrains et conditions imposées

Membre de l’association Un centre ville pour tous, Christian de Leusse a préconisé de « réserver les espaces, les préserver de la spéculation et les proposer au bon moment. L’EPF (établissement public foncier, ndlr) peut largement y contribuer ». Sous entendu si tant est que les collectivités s’y investissent.

Arlette Fructus, adjointe à la mairie de Marseille, a évoqué de son côté une « aide plus en amont au logement social, au niveau de l’acquisition foncière, ce que je vais proposer au conseil municipal ». Samia Ghali semble pencher dans le même sens : « On a vu avec l’Anru (Agence nationale de rénovation urbaine, ndlr) que lorsqu’on veut se donner les moyens, bloquer certains terrains, on peut y arriver. Cela ne fera pas plaisir à tout le monde mais peut-être faudra-t-il faire de même pour le logement social ».

Arlette Fructus met aussi en avant le travail de la municipalité sur les ZAC (zones d’aménagement concertées) « qui devraient libérer 22 000 logements ». Des programmes où des conditions sont souvent posées, mais généralement via un quota d’accession sociale à la propriété. Directrice de l’Habitat à l’association d’aide aux jeunes travailleurs, Sandrine Chapuis invite plutôt à s’inspirer « des communes qui ne délivrent des autorisations pour toute opération immobilière que sous conditions , comme un pourcentage de logements PLAI (le moins cher des logements sociaux, ndlr) ». Une pratique qu’Eugène Caselli a assuré vouloir encourager lors de la révision des plans locaux d’urbanisme des communes.

Ne pas oublier la réhabilitation

Mais attention « l’offre, ce n’est pas que la production neuve. L’essentiel est constitué par le stock, qu’il faut veiller à requalifier », a alerté Philippe Méjean, de l’Institut d’urbanisme et d’aménagement d’Aix-en-Provence. Sur 480 000 résidences principales dans MPM, 60 000 logements sont « potentiellement indignes » dont 37000 « médiocres à très médiocres ». Or, seuls 1000 logements privés sont réhabilités par an avec un soutien public. « On est très loin du compte« , glisse-t-il.

Un volet sur lequel la proposition d’Eugène Caselli de « privilégier quelques outils comme le bail à réhabilitation«  peut jouer. L’engagement phare de son discours de clôture restant cependant pour lui la garantie d’emprunt accordée par MPM aux bailleurs sociaux :

Changer de cadre

Mais pour certains, comme Benoît Filippi, directeur du Centre d’étude des marchés de l’habitat et de la ville, rentrant dans un débat national pas inutile à quelques mois de l’élection présidentielle, « il faut changer de mode de régulation car le logement social est asphyxié par les marchés immobiliers ». La « flambée des prix », en plus de faire monter la note des opérations des bailleurs sociaux, fait chuter la « mobilité de sortie » des locataires. Un manque de renouvellement qui accroit encore la tension sur le logement social.

Discours rejoint par Fatih Bouaroua, président de l’antenne régionale de la Fondation Abbé Pierre (FAP), pour qui c’est le cadre actuel, entre soutien de l’Etat en baisse et libre cours au marché qui nous mène dans l’impasse :

Dans sa pétition adressée aux candidats à la présidentielle 2012, la FAP exige également entre autre un système global d’encadrement des loyers, ou encore un « bouclier énergétique ». Et s’ils en appellent classiquement à l’Etat pour un coup de pouce, les acteurs le font en notant que des fonds existent bien pour accorder des crédits d’impôts type loi Scellier : « il faudrait comptabiliser tous les financements sur la défiscalisation dont on n’a pas la transparence », avance Christian De Leusse.

En tout cas, pas de réponse du préfet délégué à l’Egalité des chances Raphaël Le Méhauté sur une aide financière accrue, si ce n’est un discours ampoulé. « Le Préfet ne peut pas faire d’annonces, le budget de l’Etat n’a pas encore été voté… Mais nous espérons qu’il ne sera pas en baisse, car nous avons déjà été taxés de manière inique l’année dernière, en plus d’un blocage des loyers », commente Bernard Oliver, président de l’Association régionale des organismes HLM.

Diversité des situations personnelles, complexité des normes et des intervenants et appel à l’expérimentation aux Etats généraux du logement, sur Marsactu

Notre article publié à l’occasion du lancement des Etats généraux de MPM

Les 15 propositions des Etats généraux qui ont eu lieu en 2010 au niveau national et dont les participants compte exiger des candidats à l’Elysée des engagements précis.

A écouter, le très complet Téléphone sonne de France Inter consacré au sujet il y a quelques jours

Bonus : le discours de clôture d’Eugène Caselli (seul le prononcé fait foi, comme d’habitude…)