À peine sorti de son procès, le marchand de sommeil Zennou expulse un locataire

Il serait bon de rappeler aux lecteurs de Marsactu qui fantasment sur des “appuis” ou le simple fait de payer un huissier pour faire expulser un locataire les basiques de la procédure en la matière.

Dans l’hypothèse d’un bail d’habitation (donc ni un bail civil, ni un bail meublé), le propriétaire dispose de deux principaux moyens pour mettre fin au bail unilatéralement au bail :
– le défaut de paiement du loyer par le locataire
– le défaut d’assurance

Je passe donc sur les autres moyens (trouble de voisinage et autres défauts du locataire à ses obligations).

Pour simplifier, on appliquera également le principe de Pareto pour se focaliser sur les cas les plus fréquents.

Tout commence quand le locataire ne paye pas ce qu’il doit au propriétaire. Ce dernier peut lui envoyer des mises en demeure. Mais le point de départ de la procédure reste le commandement de payer, délivré donc par huissier, aux frais du propriétaire. Le coût est d’environ 180 EUR. La loi oblige l’huissier à déclarer cette démarche auprès de la préfecture, qui peut ainsi anticiper une future expulsion, et de la CAF, qui suspend alors le versement d’éventuelles allocations logement. Ces deux administrations sont aussi informées du montant de la dette du locataire, qui comprend le coût du commandement.

Deux mois plus tard, sans action du locataire pour rembourser sa dette, le propriétaire peut alors assigner le locataire devant le juge. Il s’agit d’une procédure en référé, c’est à dire en urgence. Etant donné l’indigence de notre justice, notamment à Marseille, le greffe inscrit l’affaire environ 6 mois après l’assignation. Le coût est là encore à la charge du propriétaire. Il faut compter environ 1000 EUR d’honoraires d’avocat et 200 EUR de diligences d’huissier. Dans l’assignation, le propriétaire demande (i) la résiliation du bail (faut-il encore que le bail soit correctement rédigé et qu’il dispose d’une telle clause), (ii) le paiement d’une indemnité d’occupation qui correspond généralement au montant du loyer pour la période occupée sans titre entre la résiliation du bail et la sortie des lieux et (iii) le recours à la force publique en cas de refus du locataire d’évacuer les lieux.

Deux mois après la date d’audience, si aucun renvoi n’a été demandé ou subi (à cause d’une grève de la justice par exemple, ou d’un magistrat absent), l’ordonnance de référé en rendue. Si elle est favorable au propriétaire, le bail est résilié et le locataire est condamné à payer une indemnité d’occupation et les frais engagés par le propriétaire pour la procédure (mais en pratique, une partie seulement). Pour que la décision du juge soit opposable au locataire, le propriétaire doit lui signifier par voie d’huissier. Coût pour le propriétaire : 150 EUR

Deux mois après la signification de l’ordonnance, et si aucun recours n’est intervenu, le propriétaire peut demander à l’huissier de tenter de récupérer le logement. C’est l’expulsion, qui ne peut pas intervenir pendant la trêve hivernale.

Si le locataire refuse de quitter les lieux, l’huissier est tenu de demander le concours de la force publique. En aucun cas l’huissier ne peut forcer le locataire à partir. Si aucun équipage de police ou gendarmerie ne se déplace, l’huissier doit donc s’adresser au préfet.

En pratique, le préfet refuse (rarement) ou ne répond pas (la plupart du temps). S’il refuse, c’est pour ne pas causer de trouble à l’ordre public. C’est notamment le cas dès que des jeunes enfants font partie du foyer du locataire. S’il ne répond pas c’est que les services sont débordés.

Dans ces deux cas, le propriétaire doit assigner l’Etat devant le tribunal administratif. Et de nouveau payer environ 1200 EUR à un avocat. Le propriétaire est alors quasiment assuré de gagner : d’une part le tribunal ordonne au préfet d’expulser le locataire, d’autre part, il condamne l’Etat à payer au propriétaire l’équivalent du loyer entre le moment où la réquisition a eu lieu et le moment où le locataire a effectivement quitté les lieux. Evidemment, le coût de l’inaction du préfet est in fine payé par le contribuable.

Arrive donc le moment où le locataire quitte les lieux avec le concours de la force publique. 

Ensuite, s’il est insolvable, et grâce à la procédure de rétablissement personnel, le propriétaire ne reverra jamais les frais engagés ; jamais. Et ce sans compter les loyers perdus.

Donc, sans connaître un seul élément de la procédure initiée par ce monsieur, il est absolument certain que si un juge a ordonné le recours à la force publique, c’est que le propriétaire était dans son droit le plus absolu, tout “marchand de sommeil” (les guillemets sont là pour rappeler qu’il ne s’agit pas d’un terme juridique) qu’il soit.