Autour de la cité radieuse, la métropole revoit à la baisse ses ambitions immobilières

L'unité d'habitation de la Cité radieuse a été construite en 1952 en bordure du boulevard Michelet. (Photo SL)

Entre le boulevard Michelet et l’avenue de Mazargues (8e), les balcons rouges, jaunes et bleus de la cité radieuse colorent le paysage urbain. La résidence imaginée par Le Corbusier est sortie de terre dans les années 50. Classée au patrimoine mondial de l’Unesco et monument historique depuis 1986, elle reçoit des milliers de visiteurs chaque année.

Mais les amateurs d’architecture doivent se contenter du bâtiment et ne pas trop regarder alentours, car en bordure du site, le paysage offre une dysharmonie très marseillaise. Difficile d’y voir un motif de balade, à moins d’être aussi passionné de voitures : au pied de l’immeuble, une foule de véhicules est amassée sous les platanes et à 50 mètres, deux concessionnaires automobiles arborent leurs derniers modèles. Le reste du quartier se compose de maisons pavillonnaires, d’anciens bâtiments industriels et de commerces vieillissants.

Depuis 2019, la métropole Aix-Marseille planche sur une feuille de route pour imaginer l’avenir du secteur et encadrer l’urbanisation. Une première version de cette orientation d’aménagement et de programmation (OAP) avait fait bondir les habitants. Elle prévoyait 1000 logements et des tourelles de 50 mètres de haut. Le commissaire enquêteur, chargé de rédiger un rapport et des conclusions à l’issue de l’enquête publique, avait demandé le gel des projets pour cinq ans, le temps d’approfondir la réflexion. L’Architecte des bâtiments de France (ABF), sollicité pour tout ce qui touche aux bâtiments classés, avait aussi suggéré la révision de cette OAP.

Après cette levée de boucliers, la métropole a décidé de repartir à zéro avec une nouvelle concertation lancée en novembre 2021. Depuis, le nombre de logements constructibles et leurs tailles ont largement été réduits dans les projections. “Très franchement, en 2019, il y avait une tension monumentale sur le sujet, reconnaît une source proche du dossier. Aujourd’hui, on arrive sur un projet qui fait consensus pour tous“.

Des immeubles de 16 mètres de haut maximum

Dans le périmètre, trois emplacements sont constructibles : ceux du supermarché Casino, du concessionnaire Peugeot et des commerces installés sur les établissements Reggio. L’OAP doit fixer les règles d’urbanisme qui seront appliquées le jour où ces propriétaires privés décideront de vendre.

Autour de la table, les acteurs sont nombreux. La métropole, la Ville, la direction régionale des affaires culturelles (DRAC), le CIQ Sainte-Anne et les habitants de l’unité d’habitation travaillent ensemble pour définir les grands principes. Un zonage spécifique sera proposé au moment de la troisième modification du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) en octobre 2022. Mercredi 22 juin, lors d’un comité de pilotage, la métropole a fait savoir que, finalement, les immeubles ne dépasseront pas 16 mètres de haut. Soit quatre étages maximum au-dessus du rez-de-chaussée. “Les habitants étaient soulagés, on partait de tellement loin“, souffle Pierre Benarroche, maire (Printemps marseillais) des 6/8.

Le statut de la Cité radieuse impose que les perspectives de vue depuis les toits de la résidence et sur la résidence elle-même soient dégagées.

Parce qu’on ne peut pas faire n’importe quoi autour de la maison du fada pour ne pas risquer son déclassement. Si cela devait advenir, les 16 autres œuvres du Corbusier protégées par l’Unesco pourraient être impactées. Pour travailler, la métropole s’est appuyée sur le rapport Mingoli, produit par le ministère de la Culture. La principale préconisation du document est le respect des “cônes de vue” : des perspectives de vues depuis le toit et les étages de la résidence mais également depuis les rues adjacentes en direction du bâtiment. Dans le schéma de la métropole, on dénombre six espaces qui ne doivent pas empêcher la vision de la cité radieuse tout autour du bâtiment.

D’après les services métropolitains, d’autres sites sont étudiés par l’ABF et l’agence d’urbanisme de l’agglomération marseillaise (AGAM) et pourraient faire l’objet d’une forme de protection patrimoniale : l’ancienne huilerie Reggio datant de 1868 et l’immeuble abritant la Fédération du bâtiment situé plus bas sur le boulevard Michelet.

Le périmètre du schéma de travail de l’OAP s’est élargi pour intégrer le boulevard Michelet et la bastide de La Magalone (Document de travail – Cliquer pour agrandir)

“Préserver le cadre de vie”

Alors que la précédente OAP prévoyait 1000 logements, la métropole table cette fois-ci sur une fourchette entre 350 et 400 logements. Une baisse drastique par rapport aux ambitions de départ. Avec la volonté affichée de produire de la mixité sociale. Sur certains des îlots constructibles, le schéma prévoit de mélanger logements et bureaux. Le zonage donne la priorité aux liaisons piétonnières autour du bâtiment et jusqu’à la rive d’en face, autour de la bastide de la Magalone. Trois emplacements sont réservés pour la création d’espaces publics. Le nouveau projet “est beaucoup plus protecteur pour ce site et vise à améliorer le cadre de vie des habitants“, appuie-t-on à la métropole.

De nouvelles places de stationnement sont aussi à l’étude pour recadrer les stationnements anarchiques. Quant au parking au pied de la cité radieuse, il deviendra propriété de la Ville dans quelques jours et sera classé au même titre que l’unité d’habitation. “Il faudra faire une étude patrimoniale avec la Drac et la fondation Le Corbusier pour élaborer un plan de gestion“, indique Perrine Prigent, conseillère municipale déléguée à la valorisation du patrimoine.

Des vigilances sur les types de logements

Pour l’heure, pas de précisions sur le type d’habitations qui naîtront un jour autour de la Cité. Si un consensus général s’est dégagé de la dernière réunion, Pierre Benarroche assure rester vigilant sur la taille des logements qui sortiront de terre. “Aujourd’hui, on a besoin de grandes typologies. Il y a des ménages qui ont du mal à se loger“, esquisse le maire de secteur.

Questionnée à ce sujet, la métropole indique ne pas pouvoir imposer un type précis aux promoteurs, mais un seuil de “servitude” : un pourcentage obligatoire de logements d’une taille minimale. Un dossier en cours d’élaboration et de discussions selon les services de l’institution.

Les promoteurs devront intégrer de toute façon intégrer 30% de logements sociaux dès que leur opération dépassera 30 logements, si l’on suit la révision du plan d’urbanisme en cours qui applique cette règle aux zones de “bonne desserte” en transports en commun. Sur ce point, le maire de secteur, ancien cadre dans le logement social, craint les combines des promoteurs pour passer outre cette obligation. “Il suffit de saucissonner ça en petites opérations. Au lieu d’en avoir un qui construit, ils sont plusieurs à se distribuer le chantier pour être en dessous du seuil“, fustige-t-il.

Pour l’heure, les discussions sur le document cadre vont se poursuivre jusqu’en octobre, avant la présentation en conseil de métropole de la modification du PLUi. Une fois l’OAP rédigée, une enquête publique se tiendra à partir de septembre 2023, l’occasion de nouveaux débats, forcément enflammés quand il s’agit de la maison du fada.