Au lancement du permis de louer, la location des taudis se porte toujours bien à Noailles

Reportage
le 19 Oct 2019
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Quelques jours après le lancement du permis de louer sur le périmètre d’un Noailles élargi, les bailleurs du quartier ne semblent pas modifier leurs habitudes. Pour fonctionner, l’outil de lutte contre l’habitat indigne doit articuler différents services de la métropole, du département et de l’État. Cette nouvelle culture entre en phase expérimentale, non sans un certain flou.

L'un des bureaux de location informel de Noailles.

L'un des bureaux de location informel de Noailles.

L'enjeu

Malgré les procédures de lutte contre l'habitat indigne qui se succèdent à Noailles, les bailleurs indélicats continuent à louer des logements en passant sous le radar des contrôles.

Le contexte

La métropole a lancé l'expérimentation du permis de louer dans un périmètre qui englobe Noailles. L'objectif est de contrôler l'état des logements mis en location.

Le 16 octobre, au lendemain du lancement officiel du permis de louer, un couple avec un enfant se présente timidement devant une boutique sans enseigne située à Noailles. À l’intérieur, une guirlande de clés file au-dessus d’un bureau où un homme aux cheveux blancs s’affaire sur des fiches bristol. Sans sourire, il engage une conversation en arabe avec ses visiteurs. Les mots « 5e étage », « CAF » et « carte de séjour » émergent de la discussion. Puis, il leur lance « 26 » ou « 27 » au moment où ils repartent.

Ils repasseront donc en fin de mois. Avec sa petite salle d’attente encombrée de carrelages, de tuyaux et de pots de peinture et, au fond, une vaste pièce remplie de matériau de construction, le local tient du magasin de bricolage. Seuls les noms Zennou, Dav’Yohi, Dodyli, grossièrement inscrits au marqueur au-dessus d’une fente ménagée dans le rideau de fer, permettent de découvrir la véritable activité de ce commerce. Ils renvoient vers deux sociétés civiles immobilières (SCI), et leur gérant Raphaël Zennou. Celui-ci possède l’intégralité des immeubles 20 et 22 rue du Marché des Capucins, et quelques biens dans des copropriétés du quartier, soit une vingtaine d’appartements à Noailles.

Un mois plus tôt, une femme prête à accoucher de son deuxième enfant, avait frappé à la porte de cette « agence immobilière » des sans dossier. Ici, peu importe qu’elle présente ni travail, ni garant, elle a l’argument de choc, « je peux toucher 400 euros d’allocation logement ». C’est le sésame. « J’ai un petit T2 au 5e étage. Le loyer est de 540 euros, plus 20 euros de charge pour l’entretien et l’électricité de la cage d’escalier. Si je vous le montre vous le prenez aujourd’hui ? Je m’occupe du dossier pour la CAF. Il me faut juste un mois de loyer et un mois de caution… En espèces, je préfère. »

« Elle a la CAF, elle a tout »

Une fois gravies les marches inclinées, en veillant à ne pas trop s’accrocher à la rampe qui n’est fixée à rien au dernier niveau, le deux pièces se révèle être un studio d’environ 25 mètres carrés. L’unique fenêtre donne sur une cour intérieure jonchée de déchets. Les quelques prises électriques sont reliées à un compteur aux vieux fusibles alignés sur une planche en bois. De retour dans le bureau, la mère isolée explique qu’elle préférerait une chambre aérée pour son fils asthmatique, et non une alcôve sans lumière. Il insiste, lui propose de le louer en lui promettant de lui trouver mieux rapidement. Devant sa réticence, il l’invite à revenir dans quelques jours, et s’adresse à un homme qui semble travailler avec lui, « on va lui trouver quelque chose, elle a la CAF, elle a tout ».

L’instauration du permis de louer le 15 octobre ne parait pas modifier les méthodes de ce bailleur. Ce permis soumet pourtant toute nouvelle remise en location aux respects des règles de décence. Interrogé sur ce nouvel outil de lutte contre l’habitat indigne, il lance un regard noir, se ferme, avant de botter en touche : « Je ne suis pas au courant, je n’ai rien à vous dire. » En plein périmètre expérimental, il a pourtant l’obligation de s’y conformer sous peine d’une amende allant de 5000 à 15 000 euros. Lors de la signature d’un bail d’une résidence principale, les professionnels comme les particuliers doivent désormais demander une autorisation préalable de mise en location auprès de l’espace accompagnement habitat.

Le permis de louer, comment ça marche ?
Le guichet unique de l’habitat, dont les attributions sont déjà nombreuses, a été chargé par la métropole de s’occuper des dossiers de demandes de permis de louer, constituées d’un formulaire et des diagnostics (plomb, amiantes, termites, performances énergétiques). Après réception, un technicien assermenté visitera chaque appartement. Là, trois possibilités, soit il accorde le permis, soit il préconise des travaux de mise en conformité qui donneront lieu à une contre-visite, soit il constate l’indécence et le refuse. Ce verdict devra être rendu sous trente jours, faute de quoi le permis sera alloué de fait.

Dans le local de la rue de la République, le recrutement d’un technicien réhabilitation a d’abord fait l’objet d’un appel à candidature. Puis, la métropole a dégoté la compétence en interne. « C’est un agent expérimenté qui est dans les équipes depuis des années », assure la communication de la métropole. La question sur le métier de cette personne reste, à l’heure où nous bouclons, sans réponse.

En revanche, l’interrogation sur cet effectif réduit apparaît sans fondement. « Ça ne devrait pas représenter plus de trente-cinq dossiers par mois, et il pourra s’appuyer sur l’ensemble des services réunis au sein de l’espace accompagnement habitat. Tous les agents se côtoient donc tout le monde va monter en compétence. Et si demain, il s’avère qu’on n’a pas les équipes suffisantes, on recrutera. C’est une expérimentation, il va forcément y avoir des ajustements. »

« Des adresses à blacklister »

Le premier ajustement concerne la capacité de la Caisse d’allocations familiales (CAF) à travailler en harmonie avec ce permis de louer. « Une convention va être signée incessamment sous peu, affirme Xavier Méry, responsable de l’habitat indigne et dégradé à la métropole. Le problème c’est qu’actuellement, la CAF ne fonctionne pas par rapport au logement, mais en fonction du numéro d’allocataire. Donc c’est un changement de culture, il faut acter que l’appartement peut faire l’objet d’une suspension de CAF, à partir du moment où il n’y a pas de permis de louer. Quand la CAF saura qu’il y a tant d’adresses à black lister, elle fera une suspension d’allocation. À ce moment-là, on rentrera dans un cercle vertueux. »

De son côté, la CAF développe son propre levier de lutte contre l’habitat indigne. « La consignation des allocations reste notre premier outil coercitif, ça consiste à ne plus verser d’argent au propriétaire tant qu’il n’a pas mis son appartement aux normes », déclare Jean-Pierre Soureillat, directeur général de la caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône.

En 2018, les allocations de 51 logements ont ainsi été retenues, et cette conservation a pu être levée suite à des travaux de mise en conformité 31 fois. Signe de l’électrochoc engendré par les effondrement du 5 novembre, depuis janvier 2019, 232 conservations ont été prononcées. Seul problème, si le propriétaire rompt le bail, la CAF perd la trace du bailleur indélicat, continuant de suivre l’allocataire au fil de ses déménagements. « Nous ne gérons pas des adresses, mais des familles. Nous ne pouvons pas mettre en place un fichier de logements qui n’ont pas le permis de louer, c’est un problème technique. En revanche, l’allocataire devra fournir ce permis pour obtenir l’allocation, ce qui devrait palier la faiblesse des signalements d’indécences par les locataires. Les outils de lutte contre le mal logement se mettent en place et c’est une bonne chose. »

« En file indienne à l’UHU »

Instauré par la loi ALUR de 2014, le permis de louer existe déjà à Châteaurenard (avril 2018), à Gardanne (avril 2019), dans la métropole lilloise et dans la petite couronne parisienne (lire notre article sur les expérimentations dans les Bouches-du-Rhône). Ces expériences révèlent les écueils d’un tel instrument contraignant. « Pour les personnes qui n’obtiennent un logement que parce qu’elles touchent la CAF, ça va commencer à coincer, prévoit Xavier Méry. Pour passer sous les radars, les bailleurs indélicats vont louer au black à des gens sans droit, ni titre. En gros, on va les voir en file indienne devant l’UHU [unité d’hébergement d’urgence dont cet élu à la charge à la ville, ndlr] pour attendre les migrants qui n’ont pas obtenu de place. Là, j’imagine qu’on mettra dans la boucle la DGFIP [direction générale des finances publiques, ndlr] qui sait qui paie le foncier et où. Si on a une vraie volonté de serrer, on serre c’est pas compliqué. »

Une simplicité qui suppose toutefois une collaboration inédite entre les services de la métropole, de la CAF, des impôts et de la préfecture, pour le volet répressif. « Si un bien est loué sans ce permis et que nous l’apprenons, un courrier sera envoyer au préfet qui sommera la personne de se mettre en conformité dans un délai d’un mois, prévient Xavier Méry. Faute de quoi, le contrevenant sera passible d’une amende allant de 5 000 à 15 000 euros, mais ce n’est pas moi qui facturerai cette demande. »

Délai d’attente d’un mois dans la mise en location

Une information a été faite auprès de la Fédération des agences immobilières, suscitant des réactions variées parmi les professionnels. « Cette nouvelle loi va entraîner un délai d’attente d’un mois avant de pouvoir entrer dans les appartements, regrette une agente indépendante travaillant avec l’agence Laugier et Fine. Après, c’est une première, on va s’organiser pour faire les demandes d’autorisation de louer, et on va voir comment ça se met en place. »

Beaucoup plus enthousiaste, Emmanuelle Basset, chargée des locations au cabinet D’Agostino y voit un appui pour inciter les propriétaires à entreprendre des travaux. « Ça va dans le bon sens pour assainir le parc locatif. Moi, j’essaie d’être juste pour les deux parties, je pense qu’il y a quand même un minimum à proposer aux locataires. Quand je récupère un bien, je dresse un état de lieux et parfois j’explique qu’on ne peut pas louer en l’état. J’ai des appartements que je ne parviens pas à placer, même pour 350 euros. Quand il n’y a pas d’isolation et un grille-pain pour tout chauffage, la personne qui visite sait qu’elle va dépenser une fortune en électricité l’hiver, et qu’elle continuera à avoir froid. »

Illustration glaçante à quelques rues de là. Un panneau « chambres à louer » suivi de deux numéros de téléphone ouvre sur un autre monde de la location. Sur quatre étages, l’immeuble compte 29 chambres avec salles de bain et toilettes communs sur le palier. Un simple coup de fil, et rendez-vous est pris pour visiter la chambre 6, au premier étage. Présentée comme un 10-12 mètres carrés à 350 euros tout compris, le lit une place remplit pourtant un quart de l’espace.

Aucun chauffage n’encombre la pièce. La fenêtre donne sur un mur gris, atteignable, en tendant le bras. Au plafond, une plaque de plexiglas laisse des ouvertures et offre une vue imprenable sur les tuiles et la charpente. Interrogé sur l’étanchéité du toit, le tenancier se montre presque vexé. « Non, il ne pleut pas dedans, l’immeuble est en très bon état. Quelqu’un va venir pour remettre la plaque bien droite. » Et pour la cuisine ? « Tu amènes ta plaque, il y a des prises, il y a tout. » En effet, il y a deux prises électriques. Et pour la CAF ? « Pas de problèmes, je te fais l’attestation. » Et pour le permis de louer ? Après un moment d’hésitation : « Il y a tout, les services de la mairie sont passés hier. » Si demain, le permis de louer permet de « serrer » ce business lucratif, il basculera probablement dans la location saisonnière style Airbnb, qui comme l’hôtellerie échappe à cet outil de lutte contre l’habitat indigne.

Un périmètre de la rue de Rome au cours Julien

Au-delà du symbole après les effondrements du 5 novembre 2018, le choix d’expérimenter le permis de louer dans le quartier de Noailles s’appuie sur la forte proportion de propriétaires bailleurs (80 %), et une faible présence de bailleurs sociaux (4 %). De la rue Saint-Ferréol au cours Julien et de la Canebière à la rue Estelle, ce périmètre compte 2558 résidences principales disséminées dans des copropriétés présentant des signes de fragilité ou de désorganisation. Au vu du turn-over de locataires observé dans cette zone (25 % par an), 400 habitations pourraient être concernées par l’autorisation préalable de mise en location sur une première année.

 

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Commentaires

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  1. eFrançoise eFrançoise

    A vérifier, mais il semblerait que ce soit une technicienne du Service d’hygiène de la ville qui ait été recrutée …on comprend pourquoi la métropole reste discrète sur le sujet.

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  2. Vincent Squale Vert Vincent Squale Vert

    Effectivement c’est ce qui est rapporté plus 2 techniciens et Soliha en appui pour les préconisations pour les autorisations sous conditions… Mais aucune certitude sur l’utilisation du rapport du PDLHI à ce jour, il semblerait qu’une grille propre soit créée, qui serait irrecevable par les partenaires citées dont notamment la Caf dont l’action s’inscrit résolument dans le cadre du PDLHI et dans le plan pluriannuel de l’état de lutte co trr l’habitat indigne. En revanche, perso ne n’interroge la métropole sur la complétude de l’outil de repérage et de traitement de l’habitat indigne, que ni le SCHS ni le SPGR complètent. Difficile dans ces conditions de créer un partenariat utile avec la DGFP.

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  3. Pierre Robin Pierre Robin

    Il y a quand même beaucoup de fautes d’orthographe dans cet article les gars…

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    • Electeur du 8e Electeur du 8e

      Je plussoie. Faut vraiment vérifier les participes passés, trop souvent confondus avec des verbes à l’infinitif, et pas seulement dans cet article…

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    • Doc Boxk Doc Boxk

      Je confirme. Au niveau des fautes d’orthographe, Il pleut dru. Comme la météo marseillaise ce lundi.
      On approche de la cote d’alerte.
      Une bonne relecture et ça se soigne.

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    • Julien Vinzent_ Julien Vinzent_

      Bonjour, merci à vous trois pour vos remarques qui conservent une certaine bienveillance. La semaine du lancement du nouveau site a été longue, visiblement trop pour la relecture du vendredi soir.

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  4. David David

    Donc, pour résumer :
    -le « bailleur » (moi je dirais les choses plus clairement, c’est un marchand de sommeil) doit demander un permis s’il loue un logement dans la zone. Sinon, il est passible d’une amende absolument ridicule (max 15 000 euro, ce qui représente quoi, pour l’individu pris en exemple dans l’article ? Un mois d’activité ? Et ça, ce serait s’il se fait prendre… Voir ci dessous).
    -les moyens alloués à cette vérification, par la clique aux commandes de ce système bien juteux depuis presque un quart de siècle, sont ridicules : un agent (!) qui doit réceptionner, vérifier les dossiers, les instruire…c’est sûr, il va chopper tous les mafieux de la zone qui se remplissent les poches sur le dos de nos impôts (vive la caf !) et surtout font de l’argent avec la misère !
    -comme par hasard, si dans les 30 jours le dossier n’est pas instruit, il s’agira d’un accord tacite… Voyons voir, avec les moyens faramineux alloués au service en charge des dossiers, ça ne devrait jamais arriver non ?

    Bon allez, j’arrête là…

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    • Vincent Squale Vert Vincent Squale Vert

      Pas faux, on préfère mettre les fonds, d’ailleurs qui ne sont pour certains par encore financés, dans l’accompagnement au relogement comme la Mous de Soliha an centre ville. En revanche, la question notamment dans le cadre des municipales, c’est l’utilisation de l’enveloppe donnée au SCHS par l’état alors que ledit service est clairement défaillant et en sous effectif opérationnel . Où passe donc l’argent ?

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