Osez l’investissement immobilier en pays salonais ! Mais pas n’importe où.

Entretien adressé à Provence Business fin octobre 2019 et publié par fragments. Il s’agit ici de l’intégralité de mes réponses.

Nicolas Madelénat di Florio est le fondateur des Cours Florio (2016). Ancien enseignant et chercheur (Faculté de droit et de science politique, Aix-Marseille Université mais aussi Professeur invité dans plusieurs universités étrangères), il a publié plusieurs ouvrages dont Propos d’éthique économique avec le Professeur Jean-Yves Naudet. Il co-dirige la collection Cosmopolitismes aux Presses Universitaires d’Aix-Marseille.

Est-il pertinent d’investir en pays salonais ? Oui, sans hésitation. Les hausses de l’immobilier n’atteignent pas, dans la même mesure, la province que les grandes villes comme Paris et Bordeaux. En cela, le pays salonais peut tirer son épingle du jeu et voir la valeur des biens acquis augmenter. A la condition impérative, toutefois, d’adopter une grande rigueur dans son choix en pariant sur les zones les plus prometteuses et en évitant celles moins demandées en raison de prix élevés (Pélissanne, par exemple, autrefois très recherchée) ou d’une liquidité très faible maintenant des prix, en apparence, à un niveau important. 

Peut-on investir partout ? Non, il faut être très sélectif et tabler sur une progression durable des infrastructures et une saine gestion financière. Sans quoi, tôt ou tard, la note des dépenses publiques locales sera répercutée sur les taxes locales… et donc sur les propriétaires. A cela s’ajoute que la métropolisation accentue les cassures entre les espaces hétérogènes du territoire : plus un territoire est demandé par des gens à revenus élevés, et plus on peut s’attendre à des hausses de prix. Moins il est demandé, et plus les biens tarderont à se revendre ou à se louer. Je parie beaucoup sur Salon, dans l’avenir. En contre-partie, je déconseille fortement Pélissanne, qui en était un des satellites « dortoirs » mais où des prix très élevés couplés à une dégradation de la qualité de vie et la mort du centre-ville sont des facteurs qui pèseront à l’avenir sur la demande. Je ne recommande pas, non plus, les très petites localités où la visibilité est délicate et où il est difficile de louer à des personnes extérieures de manière durable. Les très petits villages me semblent être plutôt comparables à une économie de niche pour des biens exceptionnels. L’entrée de gamme/moyenne gamme me semble décorrélé de toute réalité économique et je déconseille donc de s’y intéresser. 

Est-il judicieux de privilégier certains types de biens plutôt que d’autres ? Je ne suis pas convaincu par les programmes neufs, très demandés et donc très chers. Ils sont portés par un environnement de taux bas qui favorise des prix élevés, tout autant qu’une demande plus forte que l’offre qu’elle rencontre. Je crois davantage au pouvoir (défiscalisant pour partie quand il y a des travaux et créateur de valeur) de l’ancien. Salon-de-Provence est, à mon sens, la ville la plus prometteuse. C’est une ville « cœur de territoire » avec un profil économique dynamique et diversifié permettant d’attirer un large panel de catégories socio-professionnelles tout en garantissant l’attractivité future. La partie la plus intéressante, en terme locatif, se situant plutôt à mon sens en périphérie dans les quartiers déconsidérés mais où une demande locative forte permet des rendements de qualité. Le dynamisme économique profitant à la pérennité des locations. En contre-partie, les petites localités autour de Salon perdent proportionnellement en attractivité: plus Salon s’affirme comme un espace d’excellence et plus les autres localités, aux moyens plus faibles, semblent perdre en compétitivité. 

Peut-on considérer que le territoire évolue depuis le rattachement à la métropole et le transfert de compétences qui l’accompagne ? La métropole, et l’intégration croissante des compétences jusque-là exercées par les communes, m’encourage à y voir une opportunité pour les petites villes attractives et bien reliées aux réseaux de transport. Là encore, je pense que Salon saura tirer son épingle du jeu avec sa gare la reliant à l’aéroport, à Marseille et Avignon mais aussi en raison de sa connexion aux réseaux autoroutiers. Je ne doute pas qu’elle pourra attirer des CSP+ qui, juste là, avaient parfois tendance à payer plus cher pour des petits villages « préservés » mais où il est difficile, dorénavant, de concilier identité villageoise et développement. Or, Salon bénéficie d’une « décote » immobilière due, pour partie, à des impôts locaux élevés (mais liés à des activités nombreuses et des animations). La revalorisation des valeurs locatives voulue par l’Etat entraînera, probablement, des hausses de taxes foncières. Cela devrait avoir pour effet de renforcer l’attractivité de Salon tout en décourageant l’engagement, dans l’ancien tout au moins, pour les villages alentours qui ne seront probablement pas en mesure de compenser cet essoufflement de leur compétitivité (l’analyse du neuf est différente et ne tient pas à l’attractivité de la ville concernée mais à une demande très supérieure à l’offre).

Ne peut-on investir que dans l’immobilier direct ? Ou d’autres produits sont envisageables ? A mon sens, il est plus intéressant de tabler sur des biens louables de manière optimisée. Ainsi, je privilégierais des appartements voire des immeubles, en fonction du profil de l’investisseur. Pour mutualiser les risques, et si cela est financièrement possible pour l’investisseur, je lui recommanderais de profiter des SCPI (qui apportent les mêmes avantages qu’un bien immobilier classique) mais, souvent, profitent d’une fiscalité plus intéressante si les biens détenus le sont à l’étranger. Les rendements servis sont de très belle qualité et cela permet d’avoir un portefeuille immobilier diversifié dans des zones et des actifs différents. La diversification permettant de diminuer, profondément, le risque.