À Noailles, les propriétaires de taudis se reconvertissent dans la location touristique

Décryptage
le 5 Nov 2020
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Soumis au permis de louer, les bailleurs indélicats de Noailles continuent de passer sous les radars grâce, notamment, à la location saisonnière. Face à l’explosion de ce marché, l’offre locative ne cesse de diminuer. Une conjoncture propice aux affaires des marchands de sommeil.

Le palier d'un appartement en location saisonnière, rue d'Aubagne. (Image ML)

Le palier d'un appartement en location saisonnière, rue d'Aubagne. (Image ML)

“J’ai un salaire correct et je suis propriétaire d’un appartement à Paris que je loue, je me disais que ça allait être simple de trouver une location à Marseille, mais alors pas du tout.” Néo-Marseillaise débarquée en octobre, Sabine Allier s’est heurtée à un marché locatif sélectif à l’extrême. “Je devais gagner trois fois le montant du loyer et être en CDI, ou on me proposait des baux en résidence secondaire limités à huit mois”. Ce type de contrat permet aux propriétaires de récupérer leurs appartements à la belle saison pour profiter de la manne de la location saisonnière. En limitant celle-ci à quatre mois, il n’y a pas besoin d’obtenir une autorisation de la mairie pour le retrait (temporaire) du logement du marché.

“En juillet 2016, il y avait à peu près 13 000 logements disponibles à la location, en juillet 2020 il n’y en avait plus que 3 000”, chiffre Jean Berthoz, président de l’Union des syndicats de l’immobilier Marseille Provence Corse. Pour Stéphane Pujol de l’Immobilière Pujol, cette offre locative réduite à peau de chagrin découle de divers facteurs. “L’Agam (ndlr : Agence d’urbanisme de l’agglomération de Marseille) estime qu’il y a entre 6 et 8000 appartements sortis du système locatif traditionnel pour aller dans la location saisonnière courte durée. Il y a aussi une érosion des propriétaires bailleurs qui vendent ou ne veulent plus de locataires. Enfin, il y a les arrêtés de péril, l’évacuation et la fermeture de dizaines d’immeubles avec des habitants qu’il a fallu reloger. Cette conjoncture, c’est tout bénéfice pour les marchands de sommeil qui en profitent pour louer leurs appartements pourris.”

Rue Longue des Capucins, un écriteau à l’orthographe approximative accueille les touristes. (Image ML)

Des Air bnb à petit prix rue d’Aubagne

Deux ans après la crise qui a suivi les effondrements de la rue d’Aubagne, Noailles n’a pas encore remis d’aplomb son parc immobilier, mais n’échappe pourtant pas au phénomène de la location saisonnière. La proximité de la gare Saint-Charles, du Vieux-Port et du cours Julien a de quoi séduire les touristes. Les annonces diffusées sur les plateformes comme Airbnb, Booking ou Leboncoin ne manquent pas de vanter ces mérites, tout en évitant généralement de nommer le quartier. Professionnelle de la location de vacances, Chantal Mulot gère quasiment tout un immeuble non loin de la célèbre quincaillerie Maison Empereur. Installée depuis 2012, elle a racheté progressivement tous les appartements, sauf un. “Au début, j’étais quasiment toute seule, maintenant il y a vraiment de la concurrence. C’est plutôt positif parce que ça restaure le parc immobilier. Quand tu fais de la location saisonnière, tu es obligé d’avoir des logements décents, les clients sont extrêmement exigeants.” Avant de se lancer, pour ne pas rebuter ses clients, elle a refait sa cage d’escalier et la porte d’entrée de son immeuble, elle-même.

Un rapide survol des locations saisonnières sur Mappy permet d’explorer l’offre et de découvrir que tous les propriétaires ne s’encombrent pas de telles considérations. Des adresses peuvent surprendre, comme ce beau duplex sous combles fraîchement rénové au 3 rue Jean-Roque, immeuble dont l’arrêté de péril a été levé le 23 octobre. Ou encore, le 5/7 rue Longue-des-Capucins qui jouxte un immeuble entièrement muré. Le pire côtoie le meilleur avec des notes d’évaluation sur le site Booking allant de 9,8 à 4,7. Au 7, rue d’Aubagne, bâtiment étroit dont la cage d’escalier penche nettement sur la droite laissant présumer un tassement des planchers, quatre appartements sont proposés aux voyageurs sous l’intitulé “Appartement Vieux-Port”. Un commentaire du 27 novembre 2019 rappelle les témoignages ordinaires des locataires confrontés à des marchands de sommeil. “Odeurs et remontées de la vidange de WC dans le siphon de la douche, pas de VMC (ndlr : aération)“. Au 21 rue d’Aubagne, où deux appartements sont dédiés aux touristes, l’entrée est jonchée de sacs plastiques, la montée dans les étages se fait dans le noir pour déboucher sur des paliers encombrés de matériel de nettoyage ou de chantier. Un commentaire du 6 février 2020 complète le tableau ragoutant : “Les travaux ne sont pas finis (porte de salle de bain qui ne se ferme pas, prise juste à côté du coin douche donc pas aux normes et pas utilisable car humidité, trou dans les murs de salle de bain, jour d’au moins 5 cm en dessous de la porte d’entrée et celle de la salle de bain, l’entrée de l’immeuble pleine de peinture et de caillou de ciment. Chauffage d’appoint qui ne chauffe même pas ! 14 degrés dans la pièce.” D’autres voyageurs mécontents signalent la présence de cafards, de punaises de lits, de souris, de dégâts des eaux, de “travaux de camouflages indignes de Booking”

L’entrée du 21, rue d’Aubagne, où se trouvent des appartement en location saisonnière. (Image ML)

Un effet pervers du permis de louer ?

Pour les professionnels de l’immobilier, le permis de louer, institué depuis le 15 octobre 2019 par la métropole sur le quartier de Noailles, accentue ce phénomène. Obligatoire dans le secteur, ce dispositif impose aux bailleurs d’ouvrir leurs portes à chaque nouvelle signature de bail, afin qu’un technicien vérifie l’état de décence des logements. “Le problème du permis de louer, c’est qu’il ne touche que les baux traditionnels de résidence principale, explique Jean Berthoz. C’est complètement contre-productif, puisque si vous faites de la location saisonnière, vous échappez à ce dispositif mais aussi aux diagnostics qui permettent d’établir la salubrité d’un logement, l’amiante, le plomb, la performance énergétique, la loi Carrez.” En un an, 187 demandes de permis de louer ont été déposées, bien peu dans un quartier qui compte 2500 logements et se caractérise par un taux de rotation important. La métropole attendait le dépôt de 400 dossiers par an. “Les marchands de sommeil trouvent toujours des arrangements, donc ça ne pénalise que les bailleurs vertueux, affirme Patrick D’Agostino, de l’agence D’Agostino. En plus, la procédure est complexe et je m’interroge sur le délai d’intervention des experts sur place. Vous pouvez rarement dire à un propriétaire qui vient de perdre son locataire, attendez que je fasse la déclaration à la mairie, ça va prendre deux mois avant que je puisse remettre en location. Du coup, la location saisonnière explose.”

Accompagnatrice des Compagnons bâtisseurs Provence, L’Aura Bary sillonne Noailles depuis deux ans pour rassurer les habitants et les aider dans l’auto-réhabilitation de leurs logements. Missionnée chez des nouveaux locataires, elle trouve que bien souvent, c’est plutôt les propriétaires le problème. “Rue d’Aubagne, un bailleur a mis une copie du permis de louer dans le bail spécifiant que son logement était impropre à la location en l’état. Du coup, nous avons fait constater la location malgré le défaut de réalisation des travaux.” Ont suivi de nombreux allers-retours entre les services techniques de la Ville et le propriétaire retors avant de constater des améliorations. Dans un autre cas, rue Pollak, elle raconte qu’un locataire a eu le choix de refuser la location ou de la prendre sans permis de louer, sachant qu’aucun travaux ne seraient entrepris.

Les cages d’escaliers et les appartements autour restent pourris.

L’aura Bary, intervenante pour les Compagnons bâtisseurs

Au fil de ses visites, L’Aura Bary entend souvent parler de voisins qui déménagent, remplacés par les allées et venues de vacanciers. “Je ne sais pas comment ils arrivent à trouver des clients, parce que les cages d’escaliers et les appartements autour restent pourris. On constate un peu partout une uniformisation des travaux, ils habillent avec du placo posé à un centimètre des murs moisis, et cachent tout derrière. J’appelle ça la rénovation Airbnb, et d’ailleurs il y a de moins en moins de locataires dans ces immeubles.” Pour appâter le client dans des taudis, la formule est simple, des prix attrayants et des jolies photos qui ne correspondent d’ailleurs pas forcément au logement proposé.

Contactées lors de précédentes enquêtes, la plateformes expliquent se contenter de mettre en relation une offre et des personnes intéressées. Interrogées sur la spécificité des propositions de logement à Marseille en pleine crise des périls, elles expliquaient, l’an dernier, être en phase de vérification et attentives aux commentaires sans plus de précision sur le processus de contrôle.

Sans-papiers et touristes, proies faciles des marchands de sommeil

Les choses s’amélioreront le jour où on entrera dans les 500 immeubles de Noailles pour réaliser à chaque fois un diagnostic général.

Stéphane Pujol

Au lancement du permis de louer, Xavier Méry, alors élu responsable de l’habitat indigne à la métropole, imaginait déjà une stratégie d’évitement. “Pour passer sous les radars, les bailleurs indélicats vont louer au black à des gens sans droit ni titre.” Les personnes sans-papier restent une manne pour un propriétaire qui veut éviter les procédures et les contraintes. Le touriste en quête de logement low cost en est une autre. “En 2008, j’ai démissionné de quasiment tous mes mandats de gestion sur Noailles, raconte l’agent immobilier Stéphane Pujol. J’ai eu trop de problèmes avec des copropriétaires qui refusaient tous les travaux. Les choses s’amélioreront le jour où on entrera dans les 500 immeubles de Noailles pour réaliser à chaque fois un diagnostic général. Il faut que le bâton ce soit la mairie, qu’elle soit dure, compétente, qu’elle suive les dossiers et que les informations ne se perdent pas”

La nouvelle équipe municipale avait mis à l’ordre du jour du conseil municipal du 9 novembre, finalement reporté, des décisions concernant le permis de louer et le plafonnement des loyers. Quid de la location saisonnière ? En charge de la politique du logement et de la lutte contre l’habitat indigne, Patrick Amico n’a pas répondu aux sollicitations de Marsactu à ce sujet. Voté en janvier 2020 par la précédente équipe, un dispositif applicable depuis le 1er octobre lui donnera un poste d’observation privilégié sur ce phénomène. Toute location touristique, quelle que soit la durée, est désormais soumise à enregistrement préalable, avec un numéro unique. Il s’agit, comme le réclamaient les hôteliers, de faciliter l’appréhension du marché et les contrôles, notamment vis-à-vis de ceux qui débordent et louent en fait à l’année. À condition que les moyens soient mis pour exploiter tous les outils réglementaires, comme a pu le faire Paris.

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Commentaires

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  1. Brallaisse Brallaisse

    Étonnante cette capacité des pourris à s’adapter.
    Ils ont de beaux jours devant eux grâce à l’inertie ou à la bienveillance de l’administration municipale, au choix.
    Tournez manège, nous sommes repartis dans la combine marseillaise.

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    • BRASILIA8 BRASILIA8

      le problème c’est qu’ils sont à la limite de la légalité
      ils utilisent la loi sur la location saisonnière et la Ville comme la Métropole ne peuvent pas faire grand chose

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  2. kukulkan kukulkan

    C’est grave ! Il faut des mesures !

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  3. juH juH

    Il faudrait peut-être que la mairie exerce son droit de préemption pour éviter que des airbnb ou autres profiteurs ne s’installent dans des immeubles insalubres, exemple au célèbre 4 rue Pythéas, premier immeuble en péril signalé ici:
    https://twitter.com/DavidLaMars/status/1311682433910267905
    Qui achèterait une ruine pareille si ce n’est un quelqu’un dont les intentions sont douteuses ?
    Dans ce lieu, du logement social public ou une maison de la culture de quartier ou …
    Il est peut-être encore temps !

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  4. Brallaisse Brallaisse

    Vendre le Vélodrome, par exemple.

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  5. BRASILIA8 BRASILIA8

    cela fera une rustine c’est tout le système qui est à revoir tant que l’on laissera la loi du marché décider ces situations perdureront sous cette forme ou sous une autre

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    • Brallaisse Brallaisse

      Vous avez raison , mais avec 350 à 400 millions on peut faire des trucs et puis fini l’entretien et la maintenance pendant 20 à 25 années

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  6. Forza Forza

    Merci pour cet intéressant reportage. Est-ce que à présent ces proprios ne sont pas également censés (j’ai bien dit “censés”) demander à la mairie une autorisation de changement d’usage du logement en local commercial, ce qui pourrait être un outil de contrôle supplémentaire ?
    https://www.leblogpatrimoine.com/immobilier/location-meublee/airbnb-a-paris-et-dans-les-villes-de-plus-de-200-000-habitants-cest-fini-la-cjue-confirme-lobligation-de-changement-dusage.html

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    • Avicenne Avicenne

      Mais, sur quelles bases, la mairie donne- t- elle son autorisation ? un dossier qui peut être trafiqué ?
      Il y a beaucoup d’étudiants dans le secteur de l’immobilier, qui ont des difficultés à vivre en cette période, la ville ne pourrait- elle pas leur proposé un stage rémunéré pour faire un bilan de ces 500 habitats indignes, ils acqueraient de plus une expérience.
      Je suis entrée dans un des immeubles de Noailles en 1992 , dans les bureaux d’un client, c’était infâme !! mais j’étais présente pour lui faire signer 1 million de francs d’emprunts d’Etat !!!

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    • Avicenne Avicenne

      J’ai commis une erreur, ce n’était pas un emprunt d’État mais , des bons du trésor anonyme.

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    • Avicenne Avicenne

      anonymes, désolée !

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    • Julien Vinzent_ Julien Vinzent_

      Bonjour,
      comme mentionné dans l’article, ce changement d’usage ne vaut que pour une location touristique plus de quatre mois dans l’année.

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  7. Bibliothécaire Bibliothécaire

    Un des cas d’application du DTG évoqué par Stéphane Pujol dans l’article :
    “Le DTG est obligatoire pour un immeuble qui fait l’objet d’une procédure d’insalubrité et pour lequel l’administration demande au syndic de copropriété de le lui produire.”

    https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32059

    Du DTG, Diagnostic Technique Global découlent notamment un état des lieux des obligations règlementaires (des parties communes) ainsi qu’un plan pluri annuel de travaux. Ce diagnostic est ensuite fourni au potentiel acquéreur d’un lot dans l’immeuble. Si arrêté de péril car travaux de structures non réalisés, les propriétaires en ont été informés.

    Enfin, entre la propriété du bien et sa préemption par la Ville, il y a toute une série de dispositifs pour rénover l’immeuble.

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  8. Brallaisse Brallaisse

    Avicienne, payé en liquide ?

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