À la Joliette, les commerçants des Docks tirent la langue ou baissent le rideau

À la Joliette, les commerçants des Docks tirent la langue ou baissent le rideau

Le long des galeries endormies des Docks Village, les commerçants cadenassent les portes vitrées de leurs boutiques. Ce mardi 22 janvier à 19 heures, ils sont une quinzaine à se faire servir l’apéritif, accueillis par une poignée de main chaleureuse de la nouvelle directrice du centre commercial pour le compte du gestionnaire Constructa, Cindy Chagouri. C’est aussi l’heure à laquelle les employés des bureaux des étages s’en vont. Dans les couloirs, deux vigiles et un agent d’entretien brisent le silence des lieux. Trois amis sont attablés à Dakao, chaîne marseillaise d’asian street food. Les quatre cours des Docks sont arrosées de musique lounge. L’éclairage tamisé laisse apparaître en contrebas les terrasses vides des restaurants, tenus par leur bail de rester ouverts jusqu’à 23 heures, coûte que coûte.

Cindy Chagouri, ancienne vice-présidente des florissantes Terrasses du Port de l’autre côté du quai de la Joliette, est en poste aux Docks depuis le 2 janvier. Pour les locataires de ce centre commercial ouvert depuis octobre 2015, les changements de direction sont habituels. La première réunion marketing de l’année est alors boudée par de nombreux commerçants, lassés par une gestion jugée “catastrophique” qui a déjà poussé 26 boutiques à tirer le rideau. Parmi les absents, le président de l’association des commerçants, qui a d’ailleurs démissionné dix jours plus tard : “Je me suis beaucoup battu et je n’ai pas réussi à instaurer de dialogue”, lâche Emmanuel Laurand, par ailleurs gérant de l’Ambassade de Bretagne.

Une trentaine d’enseignes au lieu de 80

Cet entrepreneur, qui avoue des soucis de trésorerie, note que les départs s’accélèrent : “Il y a eu sept fermetures depuis septembre. Et qu’on arrête de nous dire que nous sommes des mauvais commerçants. Même les grandes maisons n’ont pas tenu : la boutique Reebok, le restaurant Le Passedat ont fermé alors que personne n’oserait douter qu’ils savent faire !” Dans ce centre commercial plusieurs fois primé pour sa beauté architecturale, seule une trentaine d’enseignes survivent aujourd’hui au lieu des 80 annoncées au départ.

Plusieurs commerçants dénoncent des loyers trop élevés. Selon le gestionnaire des Docks Constructa, “le loyer [annuel] moyen est entre 300 à 350 euros par m2, ce qui est très nettement inférieur aux loyers des centres commerciaux à proximité“. En effet, ce chiffre grimpe à 800 euros au Prado, 900 euros au Centre Bourse et 1150 euros aux Terrasses du Port selon une étude publiée par Euroméditerranée. Cela n’empêche pas de faire passer les comptes au rouge.

La boutique Reebok a fermé fin décembre.

“Nous avons signé des baux avec des loyers par palier qui augmentent sur les cinq premières années d’activité. Nous avons tous accepté ce deal car Marc Pietri [PDG de Constructa, NDLR] parlait d’un objectif de 10 millions de visiteurs par an. Sauf que les visiteurs ne sont jamais arrivés”, déplore un gérant de boutique. Il considère que le projet est un échec : “On nous a présenté un concept qui serait complémentaire aux Terrasses. Sauf qu’aujourd’hui le trajet d’un client typique, c’est qu’en sortant du métro, au lieu de passer par chez nous, il contourne les Docks pour aller aux Terrasses ! Et ça, ça nous tue.”

Prélèvements non-négociables

L’homme, qui souhaite rester anonyme assure que “tous les commerçants ont des impayés. Résultat, la direction saisit nos comptes sans prévenir.” Les 25 000 euros encore sur son compte ont été prélevés en octobre dernier. Constructa assure que ces saisies sont effectuées seulement “quand nous avons exploré toutes les pistes amiables et que nous avons essuyé des refus de négociation”. Les échanges de mails entre le commerçant et le bailleur révèlent pourtant que le gérant avait formulé une proposition d’échéancier, sans succès.

Florence Bliek, l’avocate de l’association des commerçants, rappelle que ces saisies sont légales, mais estime qu’elles “ne témoignent pas d’une volonté de régler les choses à l’amiable”. Selon elle, “pour cette histoire de loyers surévalués, la question d’une tromperie va finir par se poser”.

Bataille de chiffres

Pour le moment, c’est au titre d’un autre motif que quatre procédures judiciaires sont engagées devant le tribunal de grande instance : notamment une estimation jugée fautive des provisions pour charges. En effet, les premiers projets de baux fixaient les charges à 80 euros par m2 mais depuis l’ouverture du centre, ce montant a presque doublé. Une hausse justifiée par Constructa dans un mail adressé à l’association des commerçants en février 2016 par une “majoration du budget”, qui l’explique seulement par la mise aux normes de deux postes de sécurité des Docks.

Dans un courrier de réponse, l’association des commerçants estime qu’il s’agit plutôt d’une “information erronée qui a été donnée aux preneurs lors des négociations”. Elle conclut surtout que le montant final “remet en cause l’ensemble des business plan des commerçants des Docks. S’il avait été connu en amont, certains n’auraient pas signé, d’autres auraient pris des surfaces moins conséquentes.” 

Un an plus tard, les commerçants demandent à recevoir les justificatifs des charges de 2016 et 2017. Un document sur lequel ils découvrent que la surface de référence du centre commercial est de 10 000 m2. Or, les premières estimations de surfaces communiquées en 2015 faisaient état de 17 000 m2. Autant dire qu’en divisant le montant global des charges par ce dernier chiffre, le résultat au m2 serait largement inférieur. L’association des commerçants s’interroge sur une éventuelle dissimulation de la réelle surface du centre. Questionné sur la surface actuelle des Docks Village, Constructa balaye la polémique de chiffres et tranche pour… 14 000 m2.

Plusieurs années en perte

Souvent déçus des réponses du gestionnaire, les commerçants déplorent surtout l’absence de dialogue avec le propriétaire principal, Amundi Immobilier. Si Constructa est bien à l’origine du projet de transformation de l’immeuble de bureaux, le promoteur agit pour le compte de propriétaires successifs. En octobre 2017, cette société de gestion immobilière a racheté à JP Morgan la majeure partie des Docks, commerces et bureaux compris. Le montant de la transaction n’a pas été communiqué, mais il apparaît dans les comptes annuels de Joliette Bâtiment SAS, le bailleur du propriétaire : 231 millions d’euros. Un chiffre à mettre en perspective avec le bilan très mitigé de l’activité du bâtiment : 12 millions d’euros de perte en 2016, et 11 millions d’euros de perte sur les 9 premiers mois de l’année 2017.

Contacté par Marsactu, Amundi n’a, dans un premier temps, pas souhaité répondre à nos questions, obligeant ainsi Constructa à suivre la même voie. C’est seulement après plusieurs échanges téléphoniques, sous l’impulsion de Marc Pietri, convaincu d’avoir “des bonnes nouvelles à communiquer”, qu’un entretien est organisé avec Sandra Chalinet, directrice de portefeuille pour Constructa aux Docks. Cet entretien est doublé d’un mail à notre attention, qui récapitule les réponses dans un document long de cinq pages.

Y sont énumérées les “actions marketing” censées faire décoller le centre : café histoire, expositions, pop-up store anti-gaspi… De quoi juger “l’activité commerciale satisfaisante au regard de la fréquentation” : + 8 % par rapport à l’année 2017. “Cela nous amène à une fréquentation de plus de 3,5 millions de visiteurs pour 2018”, résume Sandra Chalinet, précisant que ce chiffre comprend aussi les allées et venues des 3000 salariés des bureaux. Constructa assure que de prochaines signatures dans les étages amèneront “environ 1200 salariés et étudiants” supplémentaires en 2019. Un potentiel de futurs clients bienvenu, mais bien insuffisant pour atteindre l’objectif initial de 10 millions de visiteurs annuels.

Vous pouvez retrouver cette enquête dans le numéro de février du Ravi, le mensuel régional d’enquête et de satire dont nous sommes partenaires.