Rue de la république, les nouveaux promoteurs sautent dans le vide

Rue de la république, les nouveaux promoteurs sautent dans le vide

Depuis leur arrivée rue de la République en 2013 et en 2014, Foncière Développement et Promologis ont poursuivi la longue tradition de silence qui prévalait chez les promoteurs de l’artère haussmannienne depuis des décennies. Aux cris d’alarme des habitants, coups de gueule de la mairie, statistiques de l’association Un Centre-ville pour tous, ces sociétés restaient de marbre. Lorsque l’association a publié en octobre une longue enquête sur l’état du patrimoine de la rue, fruit d’un travail de porte-à-porte, les deux opérateurs n’ont pas commenté des chiffres pourtant pas glorieux.

“Sur 208 immeubles et 3947 locaux à usage d’habitation actuels, un quart des immeubles est à l’abandon ou en travaux. Sur les lots d’habitation rénovés, un tiers du parc privé n’est pas loué”, assène la synthèse de l’association, qui signale cependant la difficulté d’aboutir à une estimation fiable. Sur place, comme en témoigne le long format que Marsactu publiait fin février, les habitants historiques de la rue dénoncent eux aussi l’absence d’information, le flou des calendriers, l’impression d’un chantier qui n’en finit plus.

Des appartements encore très majoritairement vides

Les chiffres fournis par les investisseurs en termes d’occupation sont effectivement très bas. Sur les 250 logements acquis en 2013 auprès d’Atemi (Lehman Brothers), Foncière Développement, filiale de Foncière des Régions, recense “82 locataires actuellement soit 32 % des logements, selon Thierry Beaudemoulin, directeur général résidentiel. Lors de l’acquisition des logements, le nombre de locataires était de 57 soit 23% de logements occupés à l’époque”. Ainsi, la Foncière met en avant la remise en location d’une trentaine d’appartements rue de la République.

De son côté, Promologis, qui a racheté 216 logements à ANF pour quelques 34 millions d’euros en 2014, comptait “80 locataires lors de l’acquisition”, explique Anne-Christel Lextrait, directrice du développement. A l’issue d’une deuxième vague d’achat finalisée en octobre 2015, elle possède 16 000 m² de logements sur la rue, soit 12 “entrées d’immeubles”. Mais impossible d’avoir la conversion en logements et surtout en locataires. Basée à Toulouse, Promologis a pour actionnaires principaux la Caisse d’épargne Midi-Pyréenes et Ciléo, organisme gestionnaire du 1% logement.

“Ce qui peut tout stopper c’est la partie relogements”

Ces taux s’expliquent en partie par la rénovation en cours des logements. Dans son rapport, Un centre-ville pour tous retenait que ces deux nouveaux propriétaires “détiennent aujourd‘hui des patrimoines composés majoritairement de logements dans des immeubles partiellement rénovés (+ de 70%)”. À l’époque de l’enquête, elle estimait que Foncière développement et Promologis avaient “engagé le plus de travaux” avec 100 logements pour le premier et 40 pour l’autre.

Promologis estime que “tout est à rénover” selon les mots de sa directrice de développement. Un plan de 16 millions d’euros serait selon elle engagé avec une restructuration de la plupart des appartements. Une date de livraison ? “Dans deux ans. Ce qui peut tout stopper c’est la partie relogements”, estime Anne-Christel Lextrait. Seuls 27 locataires auraient déjà été relogés.

Sur ses 250 appartements, Foncière Développement annonce que “140 ont été entièrement restructurés, ainsi que leurs parties communes. Le budget de ces rénovations varie entre 600 et 800 euros par m2″. La société indique également “qu’il n’y a pas eu de mouvement de locataire dans le cadre de cette campagne de travaux”, ces derniers n’ayant “porté que sur des logements vacants”. Le calendrier est là à plus courte échéance puisque Foncière Développement prévoit une fin de travaux pour “juin 2016 et se terminera par les ravalements des façades du boulevard des Dames”, adjacent à la rue de la République.

“Des niveaux de gamme très accessibles”

Officiant habituellement plutôt dans le bureau, Foncière Développement élude la question du prix des logements livrés en précisant qu’ils “sont à loyers libres”. Promologis, dispose quant à elle de produits divers  dans son porte-feuille, des logements sociaux aux résidences étudiantes. Un programme de 120 logements étudiants est prévu en face d’une autre résidence spécialisée déjà en activité, commercialisée par Les Estudines. Sur leur site internet, on découvre des loyers variant de 449 euros mensuels à 671 euros pour des T1 “de 14 mètres carrés à 29 mètres carrés”. Voilà qui explique en grande partie les volets presque tous fermés de la résidence. Promologis assure pour sa part que ses tarifs ne seront pas aussi exorbitants, avec des appartements autour de 35 mètres carrés.

Une fois les travaux finis, Promologis prévoit 53 logements en locatif libre, “entre 8,5 euros et 10 euros le mètre carré soit en dessous du marché”, selon Anne-Christel Lextrait, 81 logements à loyer modéré et 67 logements destinés à la vente. “Nous avons prévu un prix au mètre carré allant de 2500 euros à 3400 euros”, détaille-t-elle, qualifiant ces tarifs de “très accessibles”. À ses yeux, pour ses biens rénovés, Atemi pratique “des prix tels que cela ne peut attirer que des investisseurs extérieurs”. Interrogée, l’intéressée n’a pas livré de détails sur son activité. Pour ces mêmes appartements, Un centre-ville pour tous retient “un écart de prix de plus de 1000 euros par mètre carré entre le prix de vente et le prix moyen du quartier” (sur la base de la grille tarifaire développée par  la plateforme Meilleurs agents). Ce qui explique là aussi en partie les difficultés de ces appartements à trouver preneurs.

Autre exemple entre le boulevard des Dames et la place Sadi-Carnot : sur les 16 appartements rénovés de la “Villa Eugénie” d’Atemi, dont les panneaux promotionnels sont toujours en place depuis 2013, Un centre-ville pour tous recense 11 appartements vides, tous encore sur le marché de la vente si l’on se fie au site du promoteur. Une fois vendus à la découpe, encore faut-il que ces appartements ne restent pas vides ou ne deviennent pas que des locations Airbnb.