Le quartier ouvrier des Crottes, nouveau décor de logements “atypiques” pour investisseurs

Maquette des futurs logements sur le site industriel de la Tulipe, aux Crottes. (Photo : CMB)

Pour l’heure, c’est une friche industrielle mais il faut se projeter : demain, une cour piétonne, des rez-de-jardins, des appartements en duplex avec double exposition. Une communicante s’emballe : “Ça fait rêver, non ?” Nous sommes aux Crottes. Ce mercredi, Euroméditerranée présente le projet “La Tulipe”, futur “hameau” de 40 logements dans le 15e arrondissement de Marseille. Déjà 18 acquéreurs y ont réservé leurs biens. “C’est ce qu’on appelle un succès commercial”, se réjouit Arnaud Baudel, le directeur général adjoint d’Histoire & Patrimoine, marque du groupe Altarea Cogedim, spécialisée dans la réhabilitation urbaine, à la manœuvre ici. Comptez entre 5000 et 6000 euros le mètre carré. Soit, le double du prix moyen pour le 15e arrondissement, selon le baromètre de SeLoger.

La Tulipe va s’épanouir en lieu et place des locaux d’une ex savonnerie et d’une ancienne manufacture. Ce sera, aussi, bientôt le nom de cet ensemble de biens “atypiques”, loin, très loin de l’esprit ouvrier qui marque l’histoire du quartier. Ce projet de réhabilitation urbaine s’inscrit au sein de l’opération d’intérêt national Euroméditerranée 2. Depuis plusieurs années déjà, le quartier des Crottes est chamboulé par ce deuxième volet de l’opération, et ses quelques propriétaires occupants, expropriés. Au nord, près du marché aux Puces, le projet Les Fabriques est sur le point d’être livré. Au sud, ça sera La Tulipe.

Le groupe Histoire & Patrimoine jouera aussi le rôle de syndic une fois les appartements livrés. Le projet se décline en trois espaces. La visite de cette semaine s’est concentrée sur les bâtiments qui serviront à l’habitat, dans la grande manufacture Moncada, longtemps squattée. Face à cette dernière, l’ancienne usine de la Tulipe mutera en une école de hip-hop, un musée du street art et une auberge de jeunesse “lifestyle”. Cette dernière est baptisée “l’hostellerie”.

Centre de hip hop et auberge de jeunesse

Le projet de centre de hip-hop et de street art n’est pas encore défini en détail. Nous apprenons seulement qu’il a pour ambition de devenir “le deuxième plus grand centre de ce type à Marseille”, et qu’il sera détenu et géré par la société Maquis’art. Cette dernière semble être spécialiste en la matière, puisqu’elle pilote actuellement un projet similaire à Saint-Denis, dans une gare désaffectée de banlieue parisienne. “Ils ont déjà fait venir des jeunes sur site. C’est très important dans ce type de projet de créer des collaborations avec les habitants”, assure Arnaud Baudel, d’Histoire & Patrimoine, sans donner plus de détails.

Concernant “l’hostellerie”, Euroméditerranée promet là aussi des chambres “atypiques”, explique sa directrice générale Aurélie Cousi. Une auberge de jeunesse aux Crottes ? Le pari est lancé. “L’idée est de créer de la porosité entre le centre de hip-hop et l’hostellerie, pour donner envie aux gens de venir et ainsi générer de la mixité externe”, poursuit le directeur général adjoint, Arnaud Baudel.

Paumé entre les bâtiments en friche, les petites rues désertes et la voie, peu accueillante, qui accueille le métro aérien, le décor actuel ne s’y prête pas beaucoup. Mais l’arrivée prochaine du tramway risque bien de bouleverser la face du quartier plus vite qu’il n’y paraît. En 2025, l’actuel terminus d’Arenc sera repoussé jusqu’à la station de métro Gèze. Une perspective très attendue par les habitants du quartier, mais aussi, donc, par les professionnels de l’immobilier.

Standing supérieur

Pour ceux qui pilotent le projet de La Tulipe, trois idées sont à retenir : “patrimoine, développement durable, inclusion”. Pour le patrimoine, on promet de ne rien détruire. Mais le permis de construire placardé au mur affiche pourtant la démolition de 876 mètres carrés. On est invités à visiter la friche. Les travaux n’ont pas démarré. À l’intérieur, l’ancienne usine arbore de très beaux volumes. La hauteur sous plafond servira à créer des appartements en duplex. Les grandes ouvertures permettront d’offrir de l’ensoleillement à trois quarts des logements, même le 21 décembre, promet la plaquette de présentation.

Dans certains bâtiments, la hauteur sous plafond permettra la construction d’appartements en duplex. (Photo : CMB)

Le développement durable est un objectif de “recherche de sens”, devenu central, selon Arnaud Baudel, dans le contexte de “crise du marché immobilier actuel”. Le bilan carbone des travaux sera ainsi 50% inférieur à celui d’un chantier de construction classique, promet le promoteur. Le chantier devra aussi respecter les normes du projet Happen, destiné à l’optimisation énergétique des logements soumis au climat méditerranéen. “Ce haut niveau d’exigence s’adresse aux habitants du quartier, à qui on veut dire, qu’eux aussi, ont droit à la même qualité d’habitat qu’ailleurs. L’enjeu environnemental est lié aux enjeux sociaux”, affirme Aurélie Cousi d’Euroméditerranée, qui veut allier “qualité de vie et logements abordables”.

C’est donc là qu’intervient le volet “inclusion”. Et avec lui, les questions qui fâchent. Avec un prix d’achat compris entre 5000 et 6000 euros le mètre carré, “à quelle population vous voulez vous adresser ?” demande un journaliste. Les questions similaires s’enchaînent : l’audience n’est pas convaincue par le discours officiel. Un léger malaise plane. Une autre journaliste renchérit : “Les Marseillais n’arrivent plus à se loger. Avec ces prix, est-ce que vous ne lancez pas la gentrification des Crottes ?”

Rétropédalage d’Histoire & Patrimoine : “Non, j’ai dû mal m’exprimer. Aux Crottes, on compte environ 15% de propriétaires. Nous attendons certains propriétaires occupants, mais principalement des acquéreurs qui destineront leurs biens à la location. Et là, on sera dans les prix du marché, autour de 10 ou 11 euros le mètre carré.” Dans le même temps, Arnaud Baudel promet des appartements au “confort supérieur aux standards du neuf”. Ce standing semble très peu compatible avec le loyer au mètre carré annoncé.

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C’est là que les propriétaires pourront tirer avantage d’un coup de pouce fiscal. Les logements sont en effet éligibles à un dispositif de défiscalisation. Ce dernier est progressif, et peut atteindre 17,5% de réduction d’impôts pour une mise en location de 12 ans. En retour, le loyer doit être plafonné. Suffisamment pour que la population du quartier puisse y loger ?

L’avenir le dira bien assez tôt. Puisqu’à partir du moment où la moitié des appartements sont déjà réservés, “rien ne pourra plus nous arrêter”, se réjouit le directeur général d’Histoire & Patrimoine. Dans la plaquette de présentation, on lit : “La Tulipe ambitionne de dynamiser le « village » [des Crottes] sans le brusquer, sans occulter son histoire ni araser son présent”.