Davantage de logements sociaux bientôt imposés dans les résidences neuves à Marseille

La construction de résidences devra impliquer 30% de logements sociaux dans certains secteurs. (Photo LC)

“Constructif”. Sur le fond comme sur la forme, le courrier de Martine Vassal, envoyé fin juillet à Benoît Payan présente sa réponse aux propositions de la Ville dans le cadre de la “modification n°2” du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUI). Dans ce courrier, la présidente de la métropole lâche ce qui était encore entendu comme un mot grossier par les élus de son propre camp : l’abaissement à 30 logements du seuil à partir duquel les promoteurs immobiliers auront obligation de réaliser 30 % de logements sociaux.

Pour parler très concrètement, à partir du moment où la nouvelle version du PLUI sera appliquée, un immeuble de 30 appartements comprendra obligatoirement dix logements sociaux. Auparavant, à Marseille, le PLUI fixait ce seuil à 30 % pour 100 logements, freinant de fait le développement du logement social alors que près de 80 000 demandes d’appartement n’aboutissent pas chaque année à Marseille.

Une règle valable dans les quartiers les mieux desservis

À cette évolution de principe, la métropole ajoute des nuances. En effet, la Ville entendait étendre ce taux à toute la Ville, assorti d’un nombre de mètres carrés minimal fixé à 2000 pour éviter les entourloupes avec la règle. En réponse, Martine Vassal prévoit deux zones. Il y a d’un côté une zone dite “de bonne desserte” en transports en commun où ce nouveau taux s’applique. Pour le reste de la ville, le seuil grimpe à 60 logements.

[Martine Vassal] a répondu positivement aux demandes du maire de Marseille tout en intégrant des nuances.

Laure-Agnès Caradec, élue (LR) à l’urbanisme au conseil de territoire

“Martine Vassal a toujours souhaité être à l’écoute des maires depuis le début de la mandature, commente Laure-Agnès Caradec, la vice-présidente du conseil de territoire, déléguée à l’urbanisme. Dans ce courrier, elle a répondu positivement aux demandes du maire de Marseille tout en intégrant des nuances. Il n’est pas raisonnable de construire des logements sociaux dans des endroits inaccessibles en transports en commun. On le sait, les personnes bénéficiaires de ces logements ont également des besoins en terme d’emploi et de mobilité qu’il faut pouvoir satisfaire.“

Cette définition des zones de bonne desserte limite tout de même le caractère constructif de la proposition. La métropole vise des corridors de 500 mètres autour des lignes de métro et de tramway et des “patates” de 700 mètres de circonférence autour des “gares structurantes de la ville” (Saint-Charles, Blancarde et Saint-Antoine). Bien entendu, cette zone prend en compte les projets inscrits au plan de déplacements urbains, mais ceux-ci sont loin de couvrir la totalité de la ville, surtout si on exclut de ces transports en site propre, les bus à haut niveau de service (BHNS) qui circulent la plupart du temps sur des voies réservées.

“Nous ne pouvons nous satisfaire de cette réponse en demi-teinte, regrette Mathilde Chaboche adjointe au maire chargée de l’urbanisme (PM). Dans la crise du logement social que nous connaissons tous les leviers doivent activés. Cela révèle un manque de courage politique de ne pas imposer ce seuil à toutes les opérations”. Pour elle, cette décision est symptomatique “de cette métropole des maires qui ne donnent pas droit aux demandes du maire de Marseille”.

Des zones exemptées

D’autre part, ces nouveaux seuils ne s’appliqueront pas dans les quartiers prioritaires, qui font l’objet de projets de renouvellement urbain et dans lesquels il n’est pas prévu de construire de nouveaux logements sociaux, hors ceux reconstruits en compensation de ceux qui y sont démolis. Enfin, elles ne s’appliquent pas non plus dans les zones d’aménagement qui prévoient déjà des taux de logements sociaux. “C’est le cas à Euroméditerranée où on applique depuis longtemps ce taux de 30%”, complète Laure-Agnès Caradec, également présidente de l’établissement public qui pilote l’opération.

Cela correspond à ce qui se fait dans de nombreuses villes. À Aix, ce seuil s’applique à partir de 2000 mètres carrés.

Jean-Noël Léon, président de la fédération des promoteurs immobiliers

Du côté des promoteurs immobiliers, l’accueil n’est pas aussi frigorifié qu’on pourrait le penser. “Ce n’est pas vraiment une surprise, constate Jean-Noël Léon, le président de la fédération qui les regroupe. Nous savions que c’était une volonté du nouveau maire de Marseille. Cela correspond également à ce qui se fait dans de nombreuses villes. À Aix, ce seuil s’applique à partir de 2000 mètres carrés, c’est-à-dire 25 logements. La couleur politique n’est pas la même, mais c’est la même philosophie.”

Dans son courrier, Martine Vassal conclut tout de même par une petite perfidie, en rappelant qu’au-delà des règles du PLUI, la Ville reste compétente en matière de délivrance des permis. Un commentaire que Laure-Agnès Caradec, qui a précédé Mathilde Chaboche comme adjointe à l’urbanisme, reprend aisément à son compte. “La Ville a tout à fait la possibilité de négocier avec les promoteurs pour faire valoir ses exigences en matière de logement social”, rappelle-t-elle. Un discours largement repris à son compte, par la fédération des promoteurs immobiliers qui s’inquiète grandement de la pénurie de constructions neuves post-crise du Covid du fait “de l’installation de la nouvelle majorité”.

Là encore, Mathilde Chaboche balaie la critique : “Bien entendu, nous pouvons négocier pied à pied avec chacun des promoteurs. Mais ce que nous demandons justement, c’est une règle claire qui nous évite les négociations permanentes“. Quant au supposé coup d’arrêt aux permis de construire, elle l’attribue aux baisses des dépôts : “le taux de refus est le même que par le passé. Pour une bonne part, la baisse des dépôts est liée à la mise en place du PLUI, au Covid et aux élections. Pour nous, chaque refus de permis est un échec“. Une nouvelle fois, les débats promettent d’être vifs sur un sujet toujours clivant.