[Document] Dès 2016, une étude comptait 1100 logements très dégradés à la Belle-de-Mai

[Document] Dès 2016, une étude comptait 1100 logements très dégradés à la Belle-de-Mai

Y a-t-il un tiroir spécial où la Ville range ses études urbaines ? Un tiroir avec la particularité d’avaler la clef avec laquelle il est fermé. Dans son numéro d’avril, le mensuel Le Ravi révèle l’existence d’une étude urbaine “d’accompagnement pré-opérationnel” sur l’amélioration de l’habitat de la Belle-de-Mai. Situé en périphérie immédiate du centre, ce quartier populaire est un des plus pauvres de la ville.

Il y concentre depuis plusieurs décennies une bonne partie des logements dits indignes. Cette étude de 2016, dite “étude Bosc” du nom de l’architecte qui l’a pilotée, examine, îlot par îlot, la réalité de ce mal-logement. Marsactu a pu à son tour se la procurer. Elle résume cette réalité en chiffres : 65 % des logements y sont potentiellement dégradés, soit entre 3160 et 3399 logements. Sur ce chiffre, entre 1185 et 1264 logements sont repérés comme potentiellement très dégradés, avec risque de péril. Enfin, elle trace les grandes lignes de ce que devrait être une réhabilitation en profondeur du quartier.

720 immeubles potentiellement dégradés

De Noailles à la Belle-de-Mai

Le code couleur n’est pas le même mais le jeu de cartes contenu dans cette étude ressemble furieusement à celle commandée par la Soleam  sur Noailles que Marsactu avait dévoilé en 2016. Celle-ci dénombrait immeuble par immeuble, le risque d’insalubrité ou de risque structurel des bâtiments. Cette carte finalement reprise lors de la concertation publique autour du projet Noailles (lire notre article) était issu du plan guide du projet, un document qui mêle à la fois le diagnostic fin et les éléments de programmation pour guider élus et techniciens dans leurs choix.

Le document sur la Belle de Mai a la même finalité : dans le cadre du projet de 140 hectares de Quartiers libres, la Ville et la métropole ont souhaité avoir une réflexion globale sur le le site des casernes et un périmètre plus large englobant la Belle-de-Mai. L’étude Bosc déploie également des scénarios d’aménagement avec des rues élargies, un chapelet d’espaces verts autour de la voie ferrée par exemple.

Ce type d’études de préfiguration n’a pas vocation à être rendu publique. Elle permet d’orienter les futurs aménagements choisis par les élus, en concertation plus ou moins aboutie avec la population. Les données qu’elles utilisent comme base de leur diagnostic sont souvent issues d’autres études ou de synthèse de documents existant par ailleurs. Sauf qu’en lisant bien la légende des cartes, il apparaît clairement que parmi les quelque 720 immeubles repérés comme “potentiellement dégradés”, certains ont été visités par les enquêteurs.

L’architecte montpellierain Stéphane Bosc n’a pas répondu à nos appels pour nous permettre d’éclairer la méthodologie employée lors de l’enquête de terrain réalisée en 2016. Quoi qu’il en soit, ce n’est pas seulement une visite le nez en l’air qui a permis ces chiffres établissant un risque de péril élevé. “Ce que révèle cette étude, c’est l’inaction de la Ville en terme de prévention, commente ainsi Patrick Lacoste, urbaniste et militant de l’association Un centre ville pour tous. Cette étude de 2016 leur a été livrée en 2017. Plus d’un an avant, les effondrements de la rue d’Aubagne, le service “habitat” de la Ville dispose d’une étude fouillée qui met en avant une suspicion grave de péril ou d’insalubrité et qu’est-ce que la Ville a fait ? A-t-elle envoyé des équipes du service d’hygiène ou de prévention des risques pour répondre à ces signalements ?” 

36 îlots visés

L’adjointe au logement (parti radical), Arlette Fructus, n’a pas souhaité répondre à nos questions, laissant à sa collègue Laure-Agnès Caradec, (LR) élue à l’urbanisme le soin d’apporter quelques éclaircissements. “Il s’agit d’une étude pré-opérationnelle, telle que les recommande l’Agence nationale d’amélioration de l’habitat (ANAH), détaille-t-elle. Elle doit permettre de lancer trois opérations d’amélioration programmée de l’habitat et de renouvellement urbain qui doivent s’étaler sur 15 ans sur 36 îlots de la Belle-de-Mai. Elle est essentiellement basée sur des données statistiques, sur le type de propriétaire, le nombre d’occupants, la taille des logements…”

Lorsqu’on souligne qu’il est question de visite de logements, l’adjointe à l’urbanisme souligne que des arrêtés de péril ont été pris “bien avant la rue d’Aubagne” sur les quelques 36 îlots circonscrits par l’étude et des “travaux réalisés” sans qu’elle puisse citer leur nombre ou leur ampleur.

Un démarrage en 2019, différé depuis

Les fameuses trois opérations d’amélioration de l’habitat (OPAH) sont effectivement fléchées dans l’étude sur les zones présentées comme prioritaires : Quartiers libres, Caffo et (rue) Belle-de-Mai. La première d’entre elles, baptisée Quartiers libres, est censée commencer en 2019 et s’étaler jusqu’en 2023. Elle concerne 1350 logements potentiellement dégradés dont 840 qui doivent faire l’objet d’une action coercitive, avec obligation de travaux, voire expropriation. L’étude précise même que le devenir desdits immeubles “conditionne la bonne commercialisation des programmes neufs attendus”. Problème, cette OPAH n’est pas lancée…

“L’an dernier, la métropole a lancé un marché pour une étude plus fine qui devait prolonger l’étude Bosc et préparer l’opération, détaille Laure-Agnès Caradec. Malheureusement, le marché a été déclaré infructueux, ce qui a dû ralentir le lancement de l’opération. Nous sommes toujours dépendants des délais incompressibles de la commande publique”. L’élue municipale et métropolitaine assure que la Belle-de-Mai n’est pas tombée de la carte. Les collectivités concernées comptent faire de certains immeubles du quartier des symboles du futur plan d’éradication de l’habitat indigne. “Il y aura deux îlots à Noailles, un autre à Kléber/Velten et le dernier à la Belle-de-Mai”, insiste-t-elle.

1000 logements en moins

Mais bien avant ces grandes nouveautés lancées dans la foulée du drame de la rue d’Aubagne, l’étude Bosc, détaillait dès 2016 les principaux outils qui devant permettre de réduire ces vastes poches d’insalubrité. Il s’agit d’augmenter l’offre en logements sociaux sur le quartier, notamment en rachetant un grand nombre d’immeubles. L’objectif est également de “dédensifier le quartier” à raison de 25 % des logements potentiellement dégradés. Le tableau suivant décrit précisément les intentions :

“Si on fait le calcul, c’est près de 1000 logements qui sont appelés à disparaître d’ici 2030, analyse Patrick Lacoste. C’est donc plus de 3000 personnes qu’il va falloir reloger. Où iront-elles ? Combien sont appelées à vivre sur place ?”

Laure-Agnès Caradec assume ce choix. Si de nombreux logements doivent être démolis “c’est pour améliorer les conditions d’habitat des personnes qui y vivent. Aujourd’hui, des familles nombreuses vivent dans des logements de 45 mètres carrés. L’idée est de permettre d’offrir des logements plus grands, de meilleure qualité, soit en rénovant, soit en reconstruisant du neuf. C’est une opération qui doit s’étaler sur 15 ans même s’il y a des îlots où il faudra agir dans l’urgence”. Les quelques 85 000 mètres carrés de plancher ainsi commercialisés seront à 20 % portés par des bailleurs sociaux et feront à 30 % l’objet de loyers conventionnés. Pour la création de ces nombreux logements, les regards se tournent évidemment vers le secteur des anciennes casernes, cœur du projet Quartiers libres.

“Cette étude de la Ville dresse un tableau dramatique de l’état des logements dans le quartier, constate Claude Renard, de l’association Brouettes et compagnie et qui participe à la concertation autour du projet Quartiers libres. Or, elle contient des données très importantes sur l’habitat qui ont forcément un effet sur le projet des casernes. Or, il n’est jamais question d’habitat. On nous balade depuis trois ans”.

“Nous avons présenté une synthèse de cette étude dès la première exposition sur Quartiers libres, en 2017, à la Friche, rétorque Laure-Agnès Caradec. Quant à la programmation de logements sur les casernes, nous n’en sommes pas là”. L’étude Bosc envisage pourtant 540 logements sur ce site.