Theodora, le méga-projet immobilier de Kévin Polizzi refait surface à Gèze

Visuel non contractuel présenté en 2022. On devine les "plots" du bâtiment principal à gauche et la mini-tour à droite.

S’il voit le jour, ce sera probablement le plus gros projet immobilier de la décennie à Marseille. Avec 35 000 mètres carrés, Theodora devancerait ainsi la tour Mirabeau, bâtie à côté de celle de la CMA-CGM, et tutoierait les 40 000 mètres carrés de La Marseillaise inaugurée en 2018. À une différence près : ce “smart campus” promu par l’entrepreneur Kévin Polizzi, s’étirerait plus en longueur qu’en hauteur. Le bâtiment principal est constitué d’un socle de 180 mètres de long sur lequel seront posés cinq “plots”, montant jusqu’à 36 mètres.

Pour l’instant, c’est surtout le démarrage du chantier qui s’allonge. Cela fait déjà près de quatre ans que le fondateur de Jaguar Network, aujourd’hui à la tête d’un nouveau groupe baptisé Unitel, a mis la main sur le terrain, en bordure nord du boulevard Capitaine-Gèze, pour près de huit millions d’euros. L’ancienne huilerie, devenue pendant quelques décennies un entrepôt logistique, puis un “espace santé” de proximité des hôpitaux de Marseille, est assise sur un foncier de 16 650 mètres carrés.

Fouilles fructueuses et dérogation de hauteur

À quelques centaines de mètres de l’ancien cimetière des Crottes inventorié il y a une dizaine d’années, le site a été dûment fouillé. “On a trouvé à peu près tout ce qu’on pouvait trouver à Marseille : une voie romaine, un ossuaire de la peste avec plus de 700 squelettes, un prieuré, une église… Le site a désormais été jugé “non remarquable”, car d’époque 1700/1800. Ils ont évacué ce qu’ils voulaient garder et nous ont restitué le terrain. On attaque la finalisation de la dépollution, mais avec entre-temps un prestataire qui a déposé le bilan”, énumère Kévin Polizzi.

Reste à obtenir les autorisations administratives, avec un dossier déposé fin mars auprès des services de l’État. C’est sur son flanc ouest, là où l’avenue Ibrahim-Ali débute son long cheminement vers le nord, que les cabinets d’architectures Carta et VLEG ont imaginé le bâtiment principal. En bordure de capitaine-Gèze, face au pôle d’échange où arrivera prochainement le tramway, un deuxième bâtiment prendrait ses aises jusqu’à 17 étages, avec une résidence “co-living”. “Le projet se répartit en plusieurs hauteurs car sur un bâtiment de cette taille, il n’était pas question de faire trop massif”, nuance Laure-Agnès Caradec, vice-présidente de la métropole déléguée à l’urbanisme, en référence aux “plots”.

Celle qui est aussi présidente de l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée observe que l’architecture du second bâtiment, “avec une émergence limitée, est raccord avec ce qui se fait aux Fabriques”, de l’autre côté du boulevard. Là, c’est un quartier entier de 250 000 mètres carrés que Bouygues construit, après le premier périmètre délégué à Eiffage, plus au sud. Dans les deux cas, certains immeubles montent jusqu’au R+17.

La résidence AL-FA des Fabriques, qui monte jusqu’à 15 étages. (Photo : Julien Vinzent)

Un accord politique entériné le 18 avril

Une hauteur hors normes qui nécessite de s’affranchir du plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi), plafonné à 18 mètres. Après un long processus administratif, le conseil métropolitain devrait approuver le 18 avril un zonage dédié à Theodora, au milieu d’un ensemble de modification du document d’urbanisme. “C’est le fruit de nombreuses réunions de travail avec le porteur de projet et la Ville de Marseille, poursuit l’élue. Il y a une volonté politique commune, dont l’OAP [orientation d’aménagement et de programmation, ndlr] porte les exigences.”

“Nous avons un accord de principe, exprimé par courrier commun du 23 janvier 2023, sur la surface totale, les hauteurs, les aménités [crèche notamment, ndlr] etc.”, confirme l’adjoint au maire de Marseille délégué à l’économie, Laurent Lhardit. Parmi les points clés, la création d’un parvis public dans le prolongement de la future place aménagée par Euroméditerranée et d’un parc, privé celui-ci, sur une part importante du terrain. Traversé par le ruisseau des Aygalades, le site répliquerait ainsi le principe prévu par Euroméditerranée plus au sud : réaménager le lit pour accompagner les crues… et gagner en capacité à construire. Un troisième bâtiment, réduit à quatre étages et posé sur pilotis, accueillera ainsi des bureaux.

Les collectivités ont notamment été attentives à la programmation, avec une offre de commerces et services en rez-de-chaussée, et 5250 mètres carrés dédiés à la formation, sans quoi le “hub d’innovation pour tous” aurait perdu de sa substance. “L’idée c’est d’avoir deux ou trois écoles, développe l’intéressé, après avoir tenté de faire venir l’école des mines. On a la chance dans le numérique d’avoir une pluralité de métiers.” La Ville signera aussi prochainement une charte d’insertion, avec une part réservée aux “publics éloignés de l’emploi” et aux PME et structures de l’économie sociale et solidaire.

De l’immobilier ou de l’emploi ?

Mais le dur des négociations s’est déroulé sur le plan des droits à bâtir. Au départ imaginé à 18 500 mètres carrés, sans le bâtiment le plus haut, Theodora a vite grossi dans ses ambitions. En 2022, alors que se profilait une enquête publique dédiée, le site de présentation du projet poussait même jusqu’à 37 000 m2. De quoi poser la question du statut réel du “hub urbain d’innovation numérique pour tous”, qui promettait 3000 emplois dans son sillage.

À l’origine, le projet était porté par la Foncière Jaguar, une société créée en 2014 par Kévin Polizzi pour accompagner les projets immobiliers du groupe éponyme. Un nom associé à celui du fleuron des services numériques et à ses perspectives de recrutement, 350 salariés en 2021 et 1000 supplémentaires anticipés sous la poussée de l’arrivée d’Iliad (Free). Mais les ponts ont fini par être coupés avec Kévin Polizzi et c’est à Smartseille que le groupe a choisi de s’installer pour continuer sa croissance, sous la bannière de Free Pro. “À partir du moment où il n’y avait pas d’engagements fermes de création d’emploi, on se retrouvait dans une situation classique de promotion immobilière, avec un risque de distorsion de concurrence pour le marché. D’où la demande d’engagements d’implantation de la part d’entreprises”, commente Laurent Lhardit.

Une casquette de promoteur que le patron d’Unitel tient à ne pas revêtir. “C’est un projet économique, cela n’a jamais été de l’immobilier de bureaux”, plaide-t-il. Sur les “2000 personnes sur site”, il imagine en apporter “plus de 50 % avec Unitel. On va venir avec toutes les sociétés du groupe.” Témoin que ce dernier commence à grossir, Unitel Technologies, l’une des filiales, a d’ailleurs signé récemment un bail pour 2000 m2 au Mirabeau, la tour CMA-CGM / Bouygues. Theodora intègrera notamment un call center, avec “un plot dédié, compatible avec les exigences particulières de cette activité”, illustre Kévin Polizzi. “L’idée, c’est de confirmer mon implantation à Marseille. Je ne suis pas devenu aixois après le rachat de The Camp”, poursuit l’associé de Stéphane Soto, l’ancien président de la French Tech Aix-Marseille.

Le “navire amiral” d’un réseau métropolitain

Il faut dire que depuis ses premiers pas dans le BTP, effectués pour accueillir le siège de Jaguar Networks à l’Estaque, Kévin Polizzi a surtout exporté son concept de “smart building”. Sur la base de ce “prototype”, un premier “Quanta” a ainsi poussé à Lyon. Un permis de construire va être déposé pour un second à Aubagne, là encore intégré dans une opération d’urbanisme spécifique votée par la métropole. “Ce n’est pas tous les jours qu’un entrepreneur vient vous voir en vous disant « monsieur le maire, je mets 25 millions »“, s’époustouflait Gérard Gazay en 2022, lors de la présentation du projet. Un Quanta Aix se profile aussi sur la zone de la Constance, un autre est en gestation à Istres…

Kévin Polizzi (polo bleu) en 2022 lors de la présentation du Quanta Aubagne. (Photo : Ville d’Aubagne)

Là encore, il est tentant d’y voir un empilement de mètres carrés, même si Unitel ne se pose pas en promoteur qui disparaît dès le chantier livré mais en bailleur de ses propres constructions. C’est là qu’intervient un autre volet du récit, celui d’un réseau métropolitain. Par ailleurs vice-président de la métropole délégué à l’économie, Gérard Gazay disait ainsi avoir été séduit par le côté “polycentrique (Aix, Marseille, Aubagne, Istres)” du patron marseillais… “Theodora, c’est le navire amiral”, expliquait alors ce dernier. Les locataires d’Unitel pourraient ainsi profiter de services (bureaux, salles de réunions) dans l’un des Quanta et même des espaces plus haut de gamme de The Camp. “Les entreprises qui cherchent des profils qualifiés ont souvent du mal à recruter et ont des collaborateurs qui viennent de partout. Chez Jaguar, on en avait beaucoup qui venaient d’Aubagne à l’Estaque tous les jours.”

Mais, en ce début avril 2024, le réseau conceptuel pourrait tout aussi bien se passer de son cœur marseillais. “Ce qui est sur notre parcelle est derrière nous, maintenant on s’interroge plus sur ce qui est dehors. On se pose des questions par rapport à ce qu’est Gèze aujourd’hui, avec des problématiques quotidiennes de sécurité, avec un marché aux biffins, freine-t-il. Je me suis donné jusqu’au 30 juin pour voir si on sort de la cacophonie Ville / métropole / Euroméditerranée et prendre une première décision, sur le lancement de la construction. Ensuite, on verra si on y installe le groupe ou si on s’en va.” Une manière de renverser les rôles après avoir dû convaincre les élus ?