Rue d’Aubagne, des propriétaires refusent de lâcher leurs biens pour un projet public flou

Le propriétaire du 75 a recouvert la façade de son immeuble de banderoles invectivant les pouvoirs publics. (Photo : Myriam Léon)

Dans le haut de la rue d’Aubagne, juste au-dessus du trou laissé par les effondrements du 5 novembre 2018, les passants s’arrêtent nombreux pour lire un appel au secours. Cette fois, Noailles ne vibre plus au rythme des témoignages de locataires victimes de marchands de sommeil, mais d’un propriétaire qui crie à l’injustice.

Depuis le 22 octobre, Kamel Redjem couvre de messages les quatre étages de la façade du 75, rue d’Aubagne. Son immeuble se trouve dans le périmètre de la déclaration d’utilité publique (DUP) dite “réserve foncière” qui court du 65 au 83 rue d’Aubagne. Cette décision administrative implique que l’ensemble des immeubles vont être rachetés par l’établissement public foncier (EPF), pour être confiés plus tard à un maître d’ouvrage public qui décidera de l’aménagement.

J’ai dépensé 75 000 euros et si un immeuble ne tombera pas à Marseille, c’est le mien.

Kamel Redjem, propriétaire

Malgré les difficultés – accès dans le périmètre de sécurité, confiscation des clés, refus d’enregistrer sa demande de subventions – il a suivi les injonctions de la direction municipale en charge du traitement des immeubles en péril et insalubres (DPGR) et réussi à faire lever l’arrêté de péril imminent qui visait son bien fin 2020. “J’ai dépensé 75 000 euros et si un immeuble ne tombera pas à Marseille, c’est le mien, se défend celui qui a hérité de ce deux-fenêtres en 2013. J’ai même poursuivi les travaux pour lever le péril ordinaire. Ça ne m’intéresse pas de vendre, en plus l’EPF m’a proposé 130 000 euros, un prix ridicule.” L’estimation de l’établissement public foncier (EPF) base son calcul sur un taudis de 111 mètres carrés. Lui s’échine à faire reconnaitre un immeuble structurellement sain d’une superficie triple, loi Carrez à l’appui.

Kamel Redjem devant les travaux effectués dans la cave de son immeuble. (Photo : ML)

Une procédure pour contrer les expropriations

Le propriétaire du 75, rue d’Aubagne fait partie des 40% de récalcitrants qui refusent l’offre d’achat de l’EPF et tombent donc sous le coup d’une expropriation. Un juge doit désormais établir un prix lors d’une audience qui aura lieu le 10 novembre au matin. Mais c’est l’après-midi que ce propriétaire et trois de ses voisins joueront leur carte maîtresse. Ils attaquent la déclaration d’utilité publique. “En 2015, le rapport Nicol sur l’état de l’habitat à Marseille préconise de donner la priorité à la réfection des logements par les propriétaires eux-mêmes, argumente Shirley Leturcq, avocate des propriétaires du 69, 75, 79, 81, 83. Si comme ça se fait en amont [l’Agence nationale de l’habitat a pris en charge 90 % des travaux au 95, rue d’Aubagne, ndlr], on avait mis la même énergie à accompagner les propriétaires de ces huit immeubles dans les dispositifs de rénovation, on n’aurait pas eu besoin de la DUP, ça aurait été plus rapide et moins couteux.”

La partie est loin d’être gagnée d’avance. Au début de l’année, une enquête publique a validé le choix de la DUP. Il est justifié par la nécessité d’un traitement global de l’alignement d’immeubles : “l’interdépendance des structures des bâtiments entraîne l’interdépendance de leurs réparations définitives. […] Une réhabilitation en diffus et/ou individuelle serait sans aucune garantie de résultats sur le long terme.” Dans ses conclusions, le commissaire-enquêteur s’appuie notamment sur un avis technique des experts de l’État, du centre scientifique et technique du bâtiment (CSTB) produit le 18 mars suite à l’enquête publique. Il préconise l’utilisation de micro-pieux sur tous les murs mitoyens pour stabiliser l’alignement d’immeubles, un procédé onéreux et compliqué à mettre en place par des particuliers.

L’avenir de ce bout de rue d’Aubagne reste flou

Cette analyse a des contradicteurs. Dominique Dias, ancien cadre du service de la sécurité des immeubles de la ville entre juin 2020 et mars 2021, est de ceux-là :

“En 2019, l’hypothèse était qu’il y avait une instabilité généralisée des immeubles. Deux ans plus tard, un conseil technique et scientifique a fait le constat qu’il y avait une stabilité. Donc l’hypothèse sur laquelle est fondée la raison d’être de la DUP est tombée. La métropole continue à se baser sur le constat que la zone est dangereuse et qu’il n’y a que l’action publique qui peut réparer. Elle se prépare à exproprier parce que, pour elle, les propriétaires frappés de péril ou d’insalubrité sont tous des marchands de sommeil. Donc il faut leur racheter leur biens au prix le plus bas dans une posture punitive”.

En attendant, la situation de ce bout de rue d’Aubagne semble figée. Faut-il voir une stratégie dans cette inertie ? En tout cas, lors d’une interview filmée donnée à La Provence le 19 mars 2021, Martine Vassal disait attendre le permis de démolition de la mairie. Mais à la veille des commémorations des trois ans du drame qui a coûté la vie à huit personnes, la métropole change radicalement sa communication. Désormais, elle assure qu’aucune orientation n’est prise sur le devenir des bâtiments. “La maîtrise publique du foncier est une étape importante, puisqu’elle est le préalable aux études sur les quatre îlots prioritaires du projet partenarial d’aménagement et à la définition d’un projet urbain mené en lien étroit avec la Ville de Marseille et les partenaires. Cette démarche est menée en concertation avec les habitants et les usagers de ces secteurs. C’est dans ce cadre que le devenir des immeubles maîtrisés par la métropole sera envisagé.”

Je suis incapable de vous dire aujourd’hui quels sont les immeubles qui seront réhabilités et ceux qui seront démolis.

Patrick Amico, adjoint au logement

Toute intervention se ferait en tout cas sous le contrôle de l’Architecte des bâtiments de France (ABF) puisque les immeubles sont situés dans l’aire de valorisation du patrimoine dont il a la charge. “La logique de l’ABF est que l’on augmente pas la dent creuse produite par l’effondrement de 2018 et que l’on réhabilite les bâtiments, selon un protocole qui pourra servir de modèle, explique l’État. Ce projet relève des collectivités, il devra respecter les règles en vigueur, et nous nous sommes assurés de la protection des immeubles pour plus de cinq ans.”

L’organisation d’une concertation, sous l’égide de la mairie, semble donc être la condition sine qua non à l’émergence d’un projet. Sollicitée sur un calendrier concernant cette co-construction, la maire du 1er arrondissement, Sophie Camard ne donne pas de date mais confirme l’idée d’une concertation “ouverte” sans proposition d’un projet municipal ficelé en amont. De son côté, l’adjoint au maire de Marseille chargé de la politique du logement et de la lutte contre l’habitat indigne, Patrick Amico, annonce un démarrage… “bientôt”. Pour lui aussi, l’avenir n’est pas tout tracé. “Nous avons fait le choix d’une DUP de réserve foncière pour nous laisser le temps de construire un projet avec les habitants. Je suis incapable de vous dire aujourd’hui quels sont les immeubles qui seront réhabilités et ceux qui seront démolis. Le seul sur lequel nous avons une quasi-certitude est le 69 qui fait déjà l’objet d’un arrêté de démolition. Pour le 71, la question n’est pas tranchée. Dans l’immédiat, nous allons commencer les travaux de sécurisation de la butte à l’arrière de l’îlot qu’il est nécessaire de conforter”, assure-t-il.

Il ajoute que la Ville a demandé à la métropole un quota de 70 % de logements sociaux et de préserver la dent creuse de tout projet immobilier. “Une modification du PLUI a été déposée et je ne vois pas la métropole refuser. Au conseil d’administration de la SPLA-IN [la société publique chargée de la rénovation du centre-ville, ndlr], il n’y a pas de contestation en ce sens.” Un accord général que confirme le président de la SPLA-IN et vice-président (LR) de la métropole David Ytier : “cela correspond à la méthode que nous avons adoptée. Il y a 20 à 30 % du bâti qui sera en maîtrise d’ouvrage publique. Dans ces immeubles-là, le but est effectivement de faire du logement social à hauteur de 70 %.” Trois ans après la chute de trois immeubles, le projet se précise doucement.

(Avec Benoît Gilles)

Actualisation à 7 h 50 : ajout de la position de l’Architecte des bâtiments de France

Actualisation à midi 25 : ajout des propos de Sophie Camard qui n’avait initialement pas répondu à nos sollicitations et de la confirmation de ses propos par David Ytier.