Quand l’avocat de la Ville faisait une plus-value sur un ancien immeuble municipal en péril

Muré depuis des années, l'immeuble est entouré depuis plus d'un an d'un périmètre de sécurité.

C’est un carambolage. Une adresse qui remonte à la surface et qui fait tilt. Le 29 juin, Olivier Grimaldi défend la Ville de Marseille face au collectif du 5 novembre, qui met en cause la collectivité dans sa gestion des procédures de péril. À l’appui de sa démonstration, l’avocat de l’association cite un certain nombre d’exemples, dont le 88, cours Gouffé. Jusqu’alors plongé dans ses notes, l’avocat de la Ville relève la tête. Cet immeuble, Olivier Grimaldi le connaît bien : il l’a acheté à la mairie en 2007, avant de le revendre en 2010.

Dix ans plus tard, la végétation donne une touche de couleur inquiétante à sa façade murée. Ces plantes, signes bien connus de toitures et gouttières endommagées, on les observe déjà sur un cliché pris par Google street view en juin 2008, alors qu’Olivier Grimaldi est encore propriétaire. Arrivée en 2010 au numéro 84/86, quelques mois avant la vente, une voisine se souvient d’un immeuble déjà dégradé et n’a pas mémoire de travaux d’ampleur. “C’était tout ouvert, il y avait des squatteurs, j’ai réussi à le faire murer en 2011”, témoigne-t-elle. Aujourd’hui encore, en conséquence de cette absence d’étanchéité du 88, de l’eau s’infiltre jusque dans son salon. Elle désespère de parvenir à y mettre un terme, en dépit d’une décision de justice favorable de 2015 visant les nouveaux propriétaires. Du côté du collectif du 5 novembre, on dit ignorer toute implication passée d’Olivier Grimaldi dans cet immeuble, simplement repéré lors de la vague de périls de novembre 2018.

À sa décharge, lorsque Olivier Grimaldi l’acquiert en 2007 – dans une société civile immobilière (SCI) commune avec le notaire Patrick Michelucci – le 88, cours Gouffé est déjà dans un sale état. Entré dans le patrimoine de la Ville de Marseille en 1976, il est décrit ainsi 31 ans plus tard : “Bâti en très mauvais état ayant entraîné une interdiction d’habitation”. Valeur vénale fixée par le service de l’État qui évalue chaque bien public vendu : 74 000 euros. L’escalier est écroulé, le rez-de-chaussée laisse apparaître un trou béant vers les caves, mais le potentiel est là : une localisation intéressante, à 700 mètres de la place Castellane, et 320 mètres carrés de surface de plancher qui permettent d’y rebâtir quatre appartements de type T4. La SCI Maldilucci, contraction issue des noms des deux associés, en offre près du double, 135 000 euros, à la Ville de Marseille.

Des engagements non tenus

Comment l’immeuble a-t-il pu se retrouver dans cet état, comment l’acheteur a-t-il été  choisi ? La délibération votée en conseil municipal est muette sur ces points. “La SCI Maldilucci a sollicité auprès de la Ville de Marseille l’acquisition de cet ensemble immobilier, en vue de sa rénovation complète et pour le destiner à un usage d’habitation personnelle à des membres de la SCI”, précise-t-elle seulement. Lesquels seraient donc suffisamment nombreux pour occuper quatre appartements… Sollicitée, la Ville de Marseille a remonté quelques compléments de ses archives :

13 opérateurs ont été informés de la vente de cet immeuble et de la nécessité de déposer un dossier. Lors de la commission foncière du 23 octobre 2006, cinq dossiers de candidature ont été examinés. Sur ces cinq dossiers, un seul comportait un programme et des plans : celui de la SCI Maldilucci.

Un programme que “l’acquéreur s’engage à respecter scrupuleusement”, prévoit la convention de vente signée en janvier 2007 par la SCI et la Ville, que Marsactu a pu consulter.

Extrait de la convention de cession.

Il n’en sera rien. “On s’est rendu compte que ce n’était pas tenable financièrement”, justifie Olivier Grimaldi au téléphone. C’est plus précisément la nécessité de creuser pour accueillir un parking qui aurait plombé l’opération. Le système original venu d’Allemagne, qui consiste en une sorte d’ascenseur à voiture, est effectivement mentionné dans le dossier de présentation du projet, annexé à la convention.

Le schéma du “Parklift”, qui permet de multiplier les places de parking dans un espace réduit.

L’avocat reconnaît “une erreur”, plaide sa jeunesse à l’époque, 33 ans. Un an plus tard, il devenait toutefois l’avocat de la Ville, comme depuis pour de nombreux acteurs de poids, du syndicat des territoriaux Force ouvrière à l’OM.

“Je suis sûr qu’on a perdu de l’argent”

La façade arrière de l’immeuble est aussi murée mais la porte est ouverte et la cour encombrée de détritus.

Pour Olivier Grimaldi et son associé, l’“erreur” s’est toutefois soldée par une revente à un prix intéressant : 245 000 euros, soit une plus-value de 110 000 euros, + 80 % en moins de trois ans. “Je suis sûr qu’on a perdu de l’argent”, certifie Olivier Grimaldi, qui balaie par ailleurs tout conflit d’intérêts. Il laisse ainsi entendre que des travaux conséquents auraient été engagés, avant de renoncer, mais sans apporter de documents. C’est Patrick Michelucci, par ailleurs président du club sportif l’US Endoume, qui aurait géré l’opération. Nous n’avons pas réussi à joindre ce dernier en dépit de nos efforts répétés.

La Ville de Marseille, quant à elle, n’a pas répondu à nos questions sur le non-respect de la convention et la plus-value qu’elle a laissé passer. En effet, elle aurait pu enclencher une procédure de préemption pour empêcher la revente et négocier un prix inférieur. Pendant les dix années qui ont suivi, elle ne s’est pas non plus illustrée par sa fermeté envers la nouvelle propriétaire, une gestionnaire d’agence immobilière cachée derrière deux SCI écran et un notaire varois comme gérant apparent.

Une expropriation votée sans suites

En 2011, le 88, cours Gouffé est intégré par la Ville à la concession d’éradication de l’habitat indigne confiée à la société publique Marseille habitat. En 2012, un arrêté de péril imminent vient constater, si besoin en était, l’état inquiétant de l’immeuble. En 2013, le conseil municipal vote même l’expropriation, via Marseille habitat, du bien vendu six ans plus tôt.

Cinq ans passent, comme un nouvel exemple de l’absence de suite des décisions politiques en matière d’habitat indigne. Jusqu’au 5 novembre 2018, les effondrements de la rue d’Aubagne, le collectif nommé d’après de cette date et la stratégie lancée le même mois par Martine Vassal. Dans la foulée d’un nouvel arrêté de péril, la métropole vote, en juin 2019, l’expropriation. Aux dernières nouvelles une demande doit être déposée au préfet, dans un lot d’une quarantaine d’immeubles. Restera à fixer le prix de ce fiasco.