Le cauchemar du Solaris, symbole écorné d’une “rénovation écologique” de l’habitat indigne

Le Solaris, angle de la rue Félix-Pyat et de la rue Gaillard (3e)

L’immeuble forme un éperon au coin de la rue Félix-Pyat et de la rue Gaillard (3e). Il détonne dans un quartier en chantier, entre les immeubles neufs qui remplacent peu à peu l’habitat ouvrier et les derniers taudis qui attendent démolition. Au milieu de l’éperon, un serpentin noirci forme une drôle d’écusson façon ready-made. Il devait permettre de chauffer l’eau à l’énergie solaire et donner un caractère pionnier à cet immeuble. En réalité, il n’a quasiment jamais fonctionné.

En 2011, Urbanis Aménagement conviait la presse à visiter cet exemple d’une rénovation écologique de l’habitat indigne : chauffe-eau solaire, enduit chaux-chanvre, chaudière au gaz dernier cri. Sur le papier, l’immeuble tenait lieu de symbole, soutenu par la Ville, la métropole et l’Agence nationale de rénovation urbaine (ANRU). Un symbole souligné par le recours au dispositif municipal “chèque premier logement”, permettant une accession sociale à la propriété.

“Un décor de théâtre”

Neuf ans plus tard, le symbole est passablement écorné. À entendre les propriétaires, il s’est même transformé en cauchemar. Retraité, Daniel Balcan dresse un constat sans appel : “Je suis entré en avril 2012 avec le dispositif chèque premier logement. Et d’emblée, rien n’a fonctionné. J’ai l’impression d’habiter un décor de théâtre”. L’homme est écolo, vote en ce sens depuis toujours : “c’est pour cette qualité écologique que j’ai acheté là”. Mais le chauffe-eau n’a jamais vraiment fonctionné, ni le chauffage au gaz. “Du coup, comme je refuse de me chauffer au nucléaire quand j’ai froid je mets un pull, et quand il fait très froid, une combinaison de ski”.

D’étage en étage, c’est le même discours. Depuis les premiers mois de leur installation, les habitants vivent au rythme des dysfonctionnements, comme une machine qui peu à peu se déglingue et emporte tout, du toit à la porte. “C’est simple, si j’avais su où je mettais les pieds, jamais je n’aurais acheté”, souffle Laurence Le Bozec qui a acquis ce bien pour “avoir quelque chose à la retraite”. Parisienne mutée à Marseille en 2012, elle ne connaît pas spécialement le quartier mais se réjouit de ce T3 bien agencé qui lui permet d’accueillir son fils. “Le problème, c’est que dès la deuxième année le chauffage a cessé de fonctionner. J’avais une couverture polaire, un pyjama polaire, tout était polaire. Et mon fils a refusé de me rejoindre. C’est là où je leur en veux le plus : j’ai perdu des années de vie commune avec mon fils. Et ça ne se rattrape pas”.

“Escalier plus chaud que les appartements”

Au troisième Olympe Bourcart a fait de la dénonciation de ces dysfonctionnements un combat quasi quotidien. Face à la difficulté à obtenir des réponses tant du syndic professionnel que du promoteur, Urbanis développement, elle est devenue syndic bénévole de l’immeuble. Les courriers, procédures, expertises remplissent plusieurs porte-vues. Mère de deux jeunes enfants, elle a vécu plusieurs hivers dans une seule pièce, avant de se résoudre à faire installer des radiateurs électriques. “Au début il y avait un problème de réglage. L’escalier était plus chaud que nos appartements et la pression ne permettait pas à l’eau de monter jusqu’au troisième. On s’est ensuite rendu compte que les compteurs individuels prévus ne fonctionnaient pas”.

Elle ouvre le placard technique de son palier : des tuyaux d’adduction d’eau – tous bleus – y sont entremêlés façon spaghettis. “Un expert est venu, mandaté par l’assureur de la garantie dommages, il nous a dit que la mise en fonctionnement était impossible à chiffrer”. Du coup, la chaudière flambant neuve dort dans son local…

“Eau chaude en été”

“De toute façon, même si on avait pu la faire fonctionner, la consommation aurait été bien supérieure à ce qui nous a été promis”, assure Olivier Augé. Fort d’une certaine expérience du bâtiment, il est devenu président du conseil syndical et a pris en main les aspects techniques du dossier. C’est lui qui a réparé la porte d’entrée qui n’avait jamais vraiment fermé. Lui encore qui est allé dans les combles vérifier pourquoi le chauffe-eau solaire ne marchait qu’en été. “Le système fonctionne grâce à une sonde qui doit faire monter l’eau dans les tuyaux en fonction de la chaleur en façade, explique le copropriétaire. Or, ils avaient placé la sonde dans les combles. Ça ne marchait que quand il faisait chaud là-haut“.

Problème, comme il a touché cette sonde, l’assurance refuse de prendre en charge la réparation. Et le chauffe-eau s’est ajouté au différend. Jean-Marc Natali, le président du comité de surveillance d’Urbanis aménagement, assume les choix faits “il y a près de dix ans” d’une rénovation écologique, permettant une sortie par le haut de l’habitat indigne. “Et je rappelle que le bâtiment était en péril en 2008”, souligne le spécialiste de la résorption de l’habitat indigne “depuis 40 ans”.

Il défend donc l’emploi de “matériaux bio-sourcés”, du solaire, d’une chaudière au gaz “qui fonctionne”. Et regrette les choix des propriétaires de dénoncer le contrat de maintenance, renoncer au syndic professionnel et au chauffage au gaz. “Ce n’est pas bien ordonné mais ça marche”, assure-t-il, contre l’avis des principaux intéressés. Il affiche toutefois un réel embarras devant cette belle histoire qui vire au cauchemar. Il se retrouve face à une situation enkystée, à des propriétaires “braqués”, à qui il peine à offrir une solution qui serait acceptée par tous en bonne intelligence.

Cheminées à reprendre

Car les aléas ne se limitent pas au chauffage ou à la porte qui ne ferme pas. Selon le témoignages des propriétaires : les bacs de douche ont dû être changés, l’enduit chaux-chanvre part en poussière, l’enduit extérieur ne vaut guère mieux, les combles ne sont pas isolées, toit et cheminées menacent de tomber. Il y a quelques jours, Olympe Bourcart a retrouvé une brique, tombée d’une cheminée, sur le sol de sa chambre. Celle-ci est condamnée depuis des infiltrations récurrentes dans le plafond ouvert en attente de réparation. “En fait, c’est l’ensemble de la toiture et des cheminées qu’il faut reprendre”, estime la syndic bénévole.

Dans cet inventaire d’aléas divers, il y a eu la goutte d’eau de trop en début d’année. “Régulièrement, une odeur d’égout envahissait la cage d’escalier”, poursuit Olympe Bourcart. “Puis on a été envahis de moucherons”, décrit Laurence Le Bozec. Un jour, un des voisins fait un trou dans une cloison pour vérifier le raccordement du tout-à-l’égout. “On s’est aperçus qu’il manquait un bouchon, on a demandé à Urbanis de s’en occuper, et ça a traîné”. L’odeur a persisté.

Pas de raccordement au tout-à-l’égout

En février, il se décide à faire sauter le carreau de plâtre et découvre que les tuyaux d’évacuation donnent directement sur le sol avant de ruisseler vers un tuyau en grès. Pire, les investigations menées par une entreprise mandatée révèlent que ce tuyau qui s’accroche au réseau unitaire est cassé imbibant du même coup le sol sur lequel est posé l’immeuble, dénué de fondations. “On a tous suivi le drame de la rue d’Aubagne et le rôle supposé de l’eau dans la fragilisation des immeubles”, constate Olympe Bourcart.  Olivier  Augé filme donc la scène et fait le siège de la mairie de secteur. Déjà alertée à maintes reprises sur le dossier, Lisette Narducci convoque Jean-Marc Natali pour une nouvelle réunion de médiation.

“Nous nous sommes engagés à financer les travaux pour cet immeuble”, explique ce dernier. “En toute transparence, et dès fin 2018, nous avions convenu avec notre concédant Aix-Marseille métropole de réserver une enveloppe financière exceptionnelle de 30 000 euros hors taxe”, écrit-il dans un courrier fin novembre, qu’il produit en appui de ses dires. Il fait remarquer également qu’il s’agit là du quatrième protocole proposé aux copropriétaires, sans résultat, soulignant que certains d’entre eux en ont fait “un combat personnel“.

Dialogue en impasse

“Le problème, c’est que nous voulons qu’ils financent l’ensemble des travaux qui sont de leur fait, à commencer par le clos et le couvert, s’insurge Olympe Bourcart. Or, ils ont déjà retranché le coût aux 30 000 euros du raccordement au tout-à-l’égout qu’on a tous découvert cette année. Et puis ils nous demandent de renoncer à toute poursuite alors que certains d’entre nous ne veulent pas en rester là”.

Par le passé, les copropriétaires ont tenté de passer par la voie contentieuse en justice, mais les coûts élevés des frais d’avocat et d’expertise les ont fait renoncer. Alors la syndic bénévole a écrit à tous les signataires de la convention Anru dans laquelle s’inscrivait cette rénovation, estimant que l’argent public avait servi une mauvaise cause et que l’immeuble menaçait péril. “Une des cheminées surplombe la cour de l’école voisine”, souligne-t-elle.

Endettée sur 25 ans, elle dit ne plus pouvoir quitter les lieux. “Les appartements ont perdu de la valeur du fait des malfaçons”, constate également Laurence Lebozanec. Les derniers appartements vendus ont subi une décote de près de 35%, ce que le promoteur ne nie pas. De ce fait, tous les gens interrogés se disent “prisonniers” : condamnés à rester ou à perdre de l’argent. Loin des promesses d’investissement du chèque premier logement.