La nécessité d’un plus grand contrôle des services de l’État pour l’instruction des permis de construire

« Les hommes sont comme des pommes, quand on les entasse, ils pourrissent. » Mirabeau

Madame la Ministre,

Par ce témoignage et cet appel, les citoyens résidant aux Docks Libres à Marseille font écho à vos interventions, lors de vos passages, dont celui du 24 novembre dernier, par lequel vous avez rappelé que

« Sur l’ensemble de la ville, ce n’est pas l’État qui a la compétence pour délivrer des permis de construire, c’est la mairie ».

Vous avez également fait preuve de volonté et d’ambition devant les nécessaires changements de stratégie en matière de méthodes, de blocages, de délais, de résultats :

« Je siffle la fin de la récréation ». Propos relayés par le journal La Provence.

Depuis longtemps, ce sont les Marseillais qui pâtissent de politiques politiciennes unilatérales qui datent…générant de strate en strate le délitement de la démocratie et de l’intérêt général. À présent, malgré l’espoir porté par les discours du « Printemps Marseillais », on assiste toujours à des enjeux qui se préoccupent en priorité d’ambitions personnelles et de tambouilles internes, avant les objectifs défendus devant leurs mandants et, ce, au détriment de l’intérêt général, à l’inverse de la défense noble des « affaires de la cité. »

Devant ce modèle et les pratiques qui en découlent, comment ne pas douter que les « services » en charge de l’instruction des demandes de Permis de Construire puissent s’autoriser des passades avec les exigences de régulation dans les dossiers ?

C’est ainsi que les copropriétaires des Docks Libres, par centaines, sont aujourd’hui les victimes de la chronique d’un échec annoncé dès le départ, qui ne peut être le fait des acquéreurs occupants ou bailleurs
qui ont adhéré au projet « Les Docks Libres ». Cette opération VEFA de grande envergure s’est inscrite dans la composition urbaine par deux îlots, les Docks Libres I et les Docks Libres II, dont le promoteur est la SNC Marseille Crémieux représentée par le groupe Nexity Immobilier Résidentiel, relayée par Nexity Service…

En son temps, les propos tenus dans la presse par M. Lionel SEROPIAN, Directeur Général Provence de la branche promotion Nexity, porteur du programme Les Docks Libres, ne laissaient pas de place au doute :

« Être pionnier, aller chercher des parts de marchés, cela peut se faire de façon citoyenne et intelligente”, “La réussite est réelle”…”La mixité se vit, elle ne se décrète pas »

Les acquéreurs ont adhéré au projet urbain et architectural de l’ensemble immobilier et à ses fondements de mixité sociale, visant à « reconstruire la ville sur la ville dans un quartier en pleine mutation » !

A l’aune de la réalité vécue, ces aphorismes résonnent amèrement !

Au temps de cette « opération de revitalisation » dans un quartier en devenir, chacun voulait pourtant être sur la photo.

Peu après les livraisons par le promoteur et la prise de contrôle des syndics du même groupe, sont apparues les premières difficultés, désordres techniques importants, laissés sans suite…malgré les interventions des copropriétaires. Cela est vrai pour les Docks Libres I et les Docks Libres II…

Après les livraisons et l’apparition des désordres, est organisée une rencontre entre les représentants des Docks Libres II, le promoteur Nexity représenté par Monsieur Vidal, et Monsieur Anthony Krehmeier, maire des 2e/3e arrondissements. Ce dernier, à cette occasion, explique aux présents que :

« Nexity s’est beaucoup investi dans le quartier… des solutions existent, les procédures sont longues, coûteuses, peu sûres…le promoteur a de meilleurs avocats, qu’il gagnerait… »

L’ensemble de ces mots nous a consterné par une conception inversée de l’égalité et de la justice. Le mensonge triomphant du promoteur face à des proies faciles ! Pourtant, et heureusement pour les copropriétaires, a été ouverte la voie des expertises judiciaires pour conserver leurs garanties et leurs droits. Les conclusions sont implacables !

A mi-mandat, en soirée de présentation de son bilan de maire de secteur, Monsieur Krehmeier répétait devant l’assemblée réunie pour la circonstance, balayant toute question : « Les Docks Libres, c’est un échec ! », sentence indiquant que le politique ne veut plus être sur la photo, retournement visant à dédouaner le politique de toute responsabilité dans le traitement du dossier. L’absence de résultat est toujours attribuée à des actes extérieurs, la mauvaise foi étant de règle, la défausse est permanente et impose sa violence en continu.

L’échec de qui ? Certainement pas des acquéreurs et des occupants qui mettent tous leurs efforts et leur détermination pour maintenir en état, leurs bâtiments d’habitation, leurs copropriétés !

L’opération de grande envergure présentée par la Direction Nexity, « porteur de progrès, dans un quartier en devenir », 2ème tranche des Docks Libres, est confirmée par une présentation séduisante…pour le négoce de centaines de logements et commerces…

Mais, dès la phase de demande de Permis de Construire, pièce cardinale du dossier dont le notaire se veut le garant, le promoteur a enfreint ses obligations légales et n’a pas introduit les pièces obligatoires de l’ASL MARSEILLE DOCKS LIBRES II, statuts et division, dans la demande de Permis de Construire Modificative du 20 mai 2016. Cette demande PCM importante a pourtant inscrit, à la demande des services de sécurité incendie (Marins Pompiers de Marseille), l’exigence de l’unification du parking en un seul et même ouvrage enterrée sur trois niveaux, 300 places, avec cages, issues de secours, et équipements pour la sécurité incendie…

Cette construction souterraine, sur laquelle sont édifiés cinq bâtiments d’habitation, est contractuellement à céder en pleine propriété à l’ASL MARSEILLE DOCKS LIBRES II, tout comme les espaces verts du coeur d’îlot et autres ouvrages…suivant les statuts signés ultérieurement chez le notaire, par le promoteur et tous les acquéreurs, cession au titre des biens, ouvrages et équipements d’intérêt collectif à l’ensemble immobilier et inscrits dans la gouvernance de l’ASL MARSEILLE DOCKS LIBRES II.

Le PCM du 20 mai 2016, incomplet et non conforme, est resté sans aucune régularisation en mairie ! Ce faisant, le promoteur a hypothéqué toutes possibilités d’enregistrement en Préfecture et de publication au Journal Officiel de l’ASL MARSEILLE DOCKS LIBRES II, privant « de fait » l’Association Syndicale Libre de sa personnalité morale et de sa capacité juridique !

Pourtant, le cadre vicié et les gestions détournées de l’ASL MARSEILLE DOCKS LIBRES II installés par Nexity Service sont mis à jour par les copropriétaires, membres de droit à l’ASL : une ASL dans l’incapacité d’ouvrir un compte bancaire, de signer un quelconque contrat avec des tiers pour l’entretien, de régulariser la cession de biens, ouvrages et équipements qui lui sont dévolus en pleine propriété, ou encore dans l’incapacité d’organiser sa défense !

La plèbe des sous-citoyens, l’affront à l’intelligence et l’arrogance qui l’accompagne !

Seule réponse, un déni de réalité par les services du promoteur et ses partenaires, suivi d’un abandon complet des copropriétaires, membre de l’ASL, laissés à leur sort, et une permanence des allégations mensongères présentées sous la forme générique :

– D’un « Fonctionnement de fait » : cette appellation aberrante est issue des vices de formalités imposés « de fait » aux acquéreurs…par les services Nexity pour le promoteur, en lieu et place de statuts ASL enregistrés et publiés, constituant le contrat permanent permettant de définir l’organisation juridique de cette ASL, son objet, l’administration des charges avec une personnalité morale et une capacité juridique, et non une association dont les statuts ne sont opposables qu’à ses membres mais jamais à des tiers !

– « Mise à disposition des biens à l’ASL » en lieu et place d’une appropriation contractuellement prévue, par un acte notarié de cession à l’ASL MARSEILLE DOCKS LIBRES II, à l’initiative du promoteur SNC MARSEILLE CREMIEUX représenté par Nexity Immobilier Résidentiel, appropriation qui fait pourtant partie de l’objet même de l’ASL…

Par l’absence de cession, les membres restent spoliés de leur quote-part d’ASL acquise dans les ventes, le promoteur restant à ce jour propriétaire des biens et ouvrages collectifs !

Faut-il le rappeler ? Les acquéreurs de lots dans l’ensemble immobilier n’ont jamais signé ni approuvé chez le notaire ces concepts issus d’un micmac jargonneux, d’une défense labyrinthique et fourre-tout, accompagnés de récits cyniques loin de la vérité du dossier ASL accablant, imposés par Nexity à ses acquéreurs.

Malgré l’absence de régularisation, malgré les interventions répétées des centaines de membres de l’ASL MARSEILLE DOCKS LIBRES II, laissés dans le désarroi, une direction ad hoc de la Ville de Marseille, et non l’adjoint au Maire en fonction, a confirmé la DAACT des Docks Libres II en janvier 2022, clôturant le dossier !

Une grande majorité de copropriétaires, membres de l’ASL, après avoir convoqué une Assemblée Générale en avril 2021, ont généré le Bureau de l’ASL conformément aux statuts signés chez le notaire. Devant le sinistre laissé dans le déni, ils se sont tournés vers les services de la Préfecture.

Les services de l’État, conscients de la situation sinistrée de l’ASL, se sont penchés sur le dossier, et ont apporté leur compétence et leur concours aux membres de l’ASL. C’est ainsi que le 27 septembre 2022, a
été publiée au journal Officiel l’ASL MARSEILLE DOCKS LIBRES II, ouvrant la voie à la capacité juridique et à la nomination d’un avocat pour réclamer l’application des statuts :

– en exigeant des plans de récolement et une division en volumes conforme au Permis de Construire Modificatif du 20 mai 2016 ;

– en exigeant la remise en état de l’ensemble des biens d’intérêt collectif communs à l’ensemble immobilier, laissés sans conservation ni entretien par le promoteur, contrairement à ses obligations statutaires !

– en exigeant une cession par acte notarié, des biens, ouvrages et équipements collectifs dévolus en pleine propriété à l’ASL.

À ce jour, après des années de mesures dilatoires, pas de réponse du notaire, garant des actes de vente de l’opération, quant aux questions légitimes des acquéreurs. Bien au contraire, les exigences du PCM du 20 mai 2016 sont mises sous un tapis, et en surface reste la tromperie :

« l’ensemble des documents (statuts de l’ASL et Etat descriptif de division en volume, cahier des charges) ne pose pas de difficulté particulière et relève d’un montage « classique » et qui est opérationnel. »

Encore des génériques !

Cette démarche inconséquente est à l’opposé de la conception même de la ville DURABLE, qui ne peut s’entendre sans moyen de gouvernance. Pour la programmation d’ensembles immobiliers ayant en commun des biens, ouvrages et équipements, la loi prescrit au demandeur de joindre dans les dossiers de demande PC, les statuts et la division de l’ASL obligatoire, pour précisément échapper au vide juridique quant à l’administration ultérieure des biens, ouvrages et équipements d’intérêt collectif, associés et rattachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’ASL.

Il s’avère, par ailleurs, que les Docks Libres I, longtemps administrés par les services Nexity, avec toutes les négligences rattachées, se trouvent, à ce jour encore, sans cession actée des biens d’intérêt collectif dévolus à l’ASL des Docks Libres I.

L’échec de qui, à nouveau ? Certainement pas des acquéreurs, qui mettent tous leurs efforts en oeuvre pour interpeler également les Directions de sociétés partenaires du promoteur, sociétés propriétaires de logements sociaux construits avec l’aide de l’État, astreintes à des devoirs de conduite digne vis-à-vis des occupants, et à des règles visant à la maintenance de leurs bâtiments !

Faut-il normaliser les agissements délictueux, les allégations mensongères ?
Faut-il mépriser le droit pour tenir une telle outrance infligée aux acquéreurs, ne correspondant en rien aux engagements pris par le promoteur ?

Les acquéreurs des Docks Libres se trouvent face au groupe 3F, qui répond à ses objectifs de construction de logements par l’acquisition de blocs auprès du promoteur, et se hâte d’oublier ce faisant ses engagements signés dans l’acte de vente relatifs à l’ASL MARSEILLE DOCKS LIBRES II de l’ensemble immobilier, ses missions sociales de suivi et de règlementation, devenant le pire des partenaires et voisin…

Le groupe 3F, en bon « sachant » professionnel, n’a rien trouvé à redire à la situation calamiteuse de l’ASL MARSEILLE DOCKS LIBRES II, ainsi qu’aux sinistres graves induits par l’inconséquence et l’incurie des services du promoteur.

Au contraire, « ce partenaire » du promoteur, mais en aucun cas celui des copropriétés du même ensemble immobilier, abuse de la situation juridiquement hors normes pour s’affranchir de toute participation aux charges collectives, pour ne pas entretenir ses biens, oubliant ses locataires, sauf pour des rappels de charges locatives avec deux à trois années de retard, les mettant dans de graves difficultés…ou pour les laisser sans ascenseur pendant des mois dans un immeuble de 18 niveaux…sans se préoccuper de l’état désastreux des
espaces verts du cœur d’îlot, non cédés à l’ASL et à charge du promoteur, qui les abandonne sans arrosage ni entretien.

En réalité, ce « sachant » se borne à une gestion purement comptable des lieux…il est vrai que c’est un expert-comptable qui est aux manettes chez 3F SUD depuis presque deux décennies…alors les concepts d’ensemble immobilier répondant à la question de la densité urbaine, de la mixité sociale, des obligations afférentes, du vivre ensemble, des médiations pour l’application d’un règlement chez les preneurs, de la question du durable…tout devient abstraction dans ce groupe…suivie d’une surdité mentale, qui s’arrête au cadrage d’un écran… « ce partenaire » laissé sans contrôle par le politique, si ce n’est une permanente pratique du déni, sans vérification et sans un regard sur site…

Oui, un échec issu d’un comportement qui stigmatise les lieux…et se cache derrière ses soutiens, sa sphère d’influence…Le seul propos d’un voisin de ce type est « d’avoir raison », d’imposer sa position absurde d’un bâtiment autonome qu’il possèderait avec son propre parking, à l’instar d’un bâtiment isolé sur sa parcelle, sans autre argument que de nier la réalité. Cette réalité justement, c’est celle d’un ensemble immobilier dans lequel le groupe a acquis un bâtiment suivant les engagements signés par le « même expert-comptable » lors de l’acte de vente, y compris tous les renoncements et consentements relatifs à la situation du PCM du 20 mai 2016, modifiant le projet parking en un seul et même ouvrage autonome au sens de la loi, dans lequel le groupe a acquis des places de stationnement privatives, comme tous les autres copropriétaires…rien de plus ! Il ne suffit pas d’être un adepte de la méthode Coué !

Devant le politique qui se lave les mains par une sentence condamnant à l’échec, devant un promoteur qui nie en continu l’état chaotique de l’ASL, avec une violence sans égale, les acquéreurs et résidents assistent au délitement de l’ensemble immobilier…Les conséquences de cette incurie sont invivables au quotidien pour les usagers des lieux…

Les acquéreurs de lots, membres de l’ASL MARSEILLE DOCKS LIBRES II, sont les victimes abusées, mises devant le fait accompli, face à une stratégie d’abandon, de défausses, et de maquillages, et face au refus de procéder à une régularisation complète par le promoteur, visant toujours à minorer et ignorer les conséquences de ses actes, laissés sans réparation.

Devant un promoteur qui n’assume rien de son fiasco, est-ce une coïncidence si, à ce jour encore, le dossier de réparation et de cession reste accroché à des promesses sans réalité, inscrivant jusqu’à l’usure les mesures dilatoires…

La réalité est à constater sur site, pour voir le résultat d’un dossier jamais régularisé et non conforme aux exigences de la loi.

Réalité qui plaide effectivement pour du contrôle et de la rigueur…sous l’autorité des responsables,
Réalité qui plaide contre les voies rattachées à des manoeuvres, dont le préjudice sera porté en fin de course par les proies faciles occupées par leur quotidien…

Oui, la question de « l’échec des Docks Libres » est politique, Monsieur Krehmeier, au sens noble de la gestion de la cité ! Il vous appartient de prendre ce dossier par une autre voie que celle d’un constat étriqué et réduit à une simple formule !

Vous l’avez compris, Madame la Ministre, nous sommes comme beaucoup d’autres, dans le quartier, des citoyens engagés dans la défense de l’intérêt général et d’un morceau de ville en cours d’évolution, citoyens qui n’acceptent pas que la position du déni soit la seule réponse apportée aux problèmes soulevés, citoyens qui n’entendent pas que la sanction des urnes soit la réponse au politique…

Il reste la part méprisée du débat et du dialogue citoyen, nourri d’une connaissance réelle du site et des dossiers, et le courage politique nécessaire…

Avec nos remerciements pour la lecture de cette longue lettre, visant à témoigner de la nécessité d’un plus grand contrôle des services de l’État pour l’instruction des permis de construire, veuillez croire, Madame la Ministre, en l’expression de nos respectueuses salutations.

Pour tous les copropriétaires et habitants du quartier, qui subissent au quotidien les conséquences d’actes dont ils ne sont pas responsables,
actes laissés sans réparation.