À la Joliette, le deuxième cœur commerçant de Marseille ne trouve toujours pas son rythme

Un midi au passage Verneuil à la Joliette (2e). (Photo : Yasmine Sellami)

À l’entrée des Docks village, à la Joliette (2e), du plastique noir recouvre la devanture de Waffle factory, une enseigne belge spécialiste de la gaufre. “Ils ont fermé il y a une semaine”, explique Philippe Lucas, serveur dans l’établissement voisin, Picnic. Sur sa terrasse, une famille termine son goûter, et beaucoup de tables sont vides, ce mardi 12 mars à 15 h 30. “À midi, il y a du monde, mais l’après-midi, personne”, constate Tinhinane Addi, elle aussi employée de ce café-restaurant. Les deux collègues se disent tout de même chanceux. “Nous, on est présents ici depuis 7 ans. On a notre clientèle fidèle qui revient depuis des années pour manger le midi, et heureusement. Parce que c’est très compliqué d’avoir des clients ici. Les Marseillais ne viennent pas parce qu’il n’y a pas de boutiques”, confient-ils.

Les Docks villages ont ouvert leurs portes au public fin 2015. Pensé comme un nouvel acteur du dynamisme économique local, l’espace de 12 000 mètres carrés, accueille des bureaux dans les étages et des cellules commerciales au rez-de-chaussée. Indissociable du projet Euroméditerranée 1, le lieu, situé juste en face des Terrasses du port avait pour ambition d’incarner “une toute nouvelle génération de centre de vie et le symbole inédit de l’art de vivre méditerranéen”, comme l’indique une brochure éditée par le centre commercial. Ce même document promet un endroit où “fooding, shopping, loisirs, sports et plaisirs se confondent dans un décor majestueux”.

Cet après-midi hivernal à la même adresse, le décor est toujours majestueux et l’architecture impressionnante. Mais les autres promesses ne sont pas au rendez-vous. Loin du foisonnement que pourrait connaître un centre comme celui-ci, les couloirs sont peu animés. Le babyfoot mis à disposition ne trouve pas preneur et les bancs sont quasi inoccupés. Beaucoup de boutiques ont les rideaux baissés et les murs recouverts d’illustrations mettant en scène des lieux emblématiques de la ville et des phrases dans le “parler marseillais” ne semblent pas attirer de regards curieux. Les quelques passants qui empruntent le chemin des Docks le font surtout pour traverser, sans s’arrêter.

“On est devenus une cantine géante, ce n’est pas une galerie”

Nordine Haddjeri, gérant d’une boutique aux Docks

Selon les constats des différents commerçants rencontrés, le centre connaît son pic de fréquentation à midi, les jours de semaine, grâce aux employés de bureaux qui viennent s’y nourrir. “On est devenus une cantine géante, ce n’est pas une galerie”, grince Nordine Haddjeri, gérant d’une boutique de costumes et trésorier de l’association des commerçants des Docks. Sur les 80 commerces annoncées à l’ouverture, seule une petite dizaine perdure aujourd’hui, non sans difficulté. “Nous, on a pu tenir parce qu’on a changé notre stratégie pour réussir à faire venir des gens via la communication en ligne. Mais beaucoup n’ont pas eu d’autre choix que la fermeture”, regrette le professionnel.

Pascal Guzenne, le président de l’association des commerçants, qui aujourd’hui ne compte plus que “six personnes, sur la bonne soixantaine du départ”, fait partie de ceux qui ont baissé le rideau. ” Ils nous annonçaient 13 millions de visiteurs par an. C’est pour ça qu’on a ouvert. Aujourd’hui, on ne dépasse pas les 500 000 à 800 000 passages annuels maximum”, regrette l’entrepreneur dont le magasin de prêt-à-porter est fermé depuis maintenant deux ans. “On a fait un très bon démarrage, puis ça a été la descente aux enfers, se souvient-il. On a tenu six ans, puis on a renoncé. Le trafic était inexistant.”

Des procédures en cours à l’encontre du bailleur

À la question du trafic, s’ajoute celle du montant des loyers et des charges demandées par Constructa, gestionnaire des lieux pour le bailleur Joliette bâtiment SAS, propriété de l’entreprise Amundi immobilier. Entre 250 euros et 350 euros le mètre carré, ” le loyer n’est pas en phase avec la réalité”, estime Pascal Guzenne. “On est prêts à payer le prix qu’il faut s’il y a l’engagement tenu. Et là, la clientèle n’a pas atteint le niveau attendu”, regrette-t-il. Un constat partagé par plusieurs locataires de commerce dans le centre, dont certains ont choisi la voie de la justice comme issue.

Plusieurs procédures sont en cours contre le bailleur. Certaines, à titre individuel, et une, au nom de l’association des commerçants. L’avocate Florence Bliek représente divers dossiers, dont celui porté par l’association. “La problématique est toujours à peu près la même : les charges locatives sont très importantes par rapport au chiffre d’affaires peu élevé, dans ce centre commercial qui n’a jamais existé”, explique-t-elle.

L’assignation faite par le groupe de commerçants date de 2020. Elle porte sur “l’absence de commercialité générale dans le centre”, précise maître Florence Bliek. Les entrepreneurs demandent des dommages et intérêts pour “préjudice subi pour manquement du bailleur à l’encontre de ses obligations”. Quatre ans plus tard, la procédure est toujours en cours. “C’est tellement long que les entreprises liquident entre-temps”, observe l’avocate. Contacté, le gestionnaire des Docks, Constructa n’a pas souhaité répondre à nos questions. “Nous ne pouvons qu’exécuter ce que nous demande le bailleur, et le bailleur ne veut pas qu’on communique. D’autant plus qu’on va bientôt annoncer l’ouverture de nouveaux commerces. Nous ne parlerons pas avant”, déclare Cindy Chagouri, directrice du site.

Des loyers en décalage avec la réalité

Toujours à la Joliette, à 300 mètres des Docks village en allant vers Arenc et le site de la future cité judiciaire, un autre périmètre en plein cœur du quartier d’affaires Euroméditerranée peine également à attirer. Au passage Verneuil (2ᵉ), qui rejoint le théâtre de la Joliette, à l’heure du déjeuner, il n’y a personne sur les terrasses, les parasols sont fermés et les chaises rangées. Quelques clients sont attablés en intérieur. Et nombreux sont celles et ceux qui défilent, nourriture à emporter à la main.

Sur les huit restaurants que compte la rue, deux sont définitivement fermés. Et plusieurs des commerçants toujours en place, se plaignent, eux aussi, de “loyers en décalage avec la réalité” et de “manque de clients”. Dandy’O, un bar-restaurant qui se tient sur deux étages, a dû réaménager son intérieur. “Je n’utilise plus la mezzanine, car il n’y a pas assez de clientèle”, regrette Sacha Zuili-Voinchet, le patron du bar. Le gérant, qui imaginait son enseigne comme une “cantine chic” et “un lieu pour accueillir les cadres supérieurs en afterwork” dit rencontrer des difficultés économiques, notamment pour payer un loyer d’environ 500 euros du mètre carré. Un prix qu’il juge trop élevé pour son chiffre d’affaires.

On a tout essayé : ouvrir le week-end, faire de la privatisation, réduire les effectifs… Ça ne marche pas.

Sacha Zuili-Voinchet

Le gérant demande au bailleur, Euromarseille PK, qui appartient à la foncière Covivio, de lui réduire le montant du loyer. “Au début, on était sept salariés, aujourd’hui, on est trois. On a tout essayé : ouvrir le week-end, faire de la privatisation, réduire les effectifs… Ça ne marche pas”, regrette l’ingénieur de formation.

À une minute à pied, Marie-Hélène Cas tient un bar à salades depuis cinq ans. “C’est la seule et unique fois où j’ai fait de la restauration, et ce sera la dernière !”, s’exclame-t-elle. La sexagénaire autrefois employée dans le prêt-à-porter rencontre, elle aussi, des difficultés économiques. “Je suis passée de six salariés à l’ouverture à quatre aujourd’hui, regrette-t-elle. Je ne peux pas essayer de gagner plus en ouvrant le soir. La salade, ce n’est pas adapté”. Ni Euromarseille, ni Covivio n’ont accepté de répondre à Marsactu.

Un dynamisme longtemps attendu

La commerçante paie un loyer de 5400 euros par mois et ses ventes varient entre 60 tickets les mauvais jours et 130 à 140 tickets les bons jours, avec un montant moyen de 13 euros par commande. “Je ne m’en sors pas. Tout augmente et l’avenir est incertain étant donné le danger économique dans lequel je me trouve. Je vais prendre ma retraite !” , désespère-t-elle. Là aussi, les commerçants se sont lancés dans des procédures pour que la justice contraigne leur bailleur à trouver des solutions à ce marasme économique. Jusqu’ici, en vain.

Du côté d’Euroméditerranée, Corinne Orsoni, directrice du développement économique, met des chiffres sur la réussite du quartier. “Nous avons un taux d’occupation des bureaux de 97,3% sur les 735 000 mètres carrés actuels. Les difficultés des commerces sont liées à des causes bien plus vastes que notre petit périmètre. C’est une difficulté à l’échelle nationale”, estime-t-elle. Dans un document récapitulatif des derniers chiffres clés, Euroméditerranée reconnait que “le marché des commerces n’échappe pas en 2023 au ralentissement général de l’activité, mais conserve son attractivité auprès des investisseurs”. La directrice du développement économique appelle à prendre du recul : “C’est un secteur qui a été vide depuis longtemps. La vie d’un quartier, ça prend du temps.” Un temps qui commence à être long, pour celles et ceux dont les revenus dépendent de cette “vie de quartier” qui n’a jamais vraiment démarré.