320 millions en 15 ans pour espérer en finir avec l’habitat indigne

Maison Blanche (14e), l'une des grandes copropriétés dégradées

Au printemps dernier, l’inspecteur général Christian Nicol rendait un rapport particulièrement sévère sur le logement indigne à Marseille, destiné à la ministre du logement d’alors. Le corrosif document pointait le résultat insatisfaisant des politiques publiques qui visent à le résorber depuis bon nombre d’années. Et ce, quelle que soit l’autorité (Ville, État, agence régionale de santé, parquet…) qui en ait la charge. Le constat avait provoqué un certain courroux municipal mais depuis les principales institutions se sont retrouvées autour d’une table pour mettre sur pied une politique plus efficace, notamment en direction de l’habitat indigne dans le parc privé.

“Le rapport Nicol est ce qu’il est, mais il a le mérite d’avoir poussé les acteurs à mutualiser leurs compétences pour établir un plan d’action”, concède Arlette Fructus, adjointe au logement (UDI) pour la mairie de Marseille. Un premier comité de pilotage a eu lieu le 16 février dernier sur le thème de l’habitat indigne et des copropriétés dégradées. Les acteurs (Ville, État et collectivités…) et financeurs (caisse d’allocations familiales, Caisse des dépôts…) publics se sont donnés trois axes pour agir.

Le premier concerne les petites copropriétés, souvent isolées et disséminées dans le centre-ville, à la Belle-de-Mai (3e), les Crottes (15e), la Cabucelle (15e) ou Saint-Marcel (11e). “Nous avons chiffré une première intervention qui devrait s’étaler sur quinze ans, établie à 170 millions d’euros répartis entre l’État, la Ville, les collectivités, et nous l’espérons l’ANAH [Agence nationale de l’habitat, ndlr] que nous devons rencontrer mi mars”, détaille Arlette Fructus. L’établissement public Euroméditerranée, l’établissement public foncier, les bailleurs sociaux, la métropole ou encore l’Agence nationale de rénovation urbaine (Anru) doivent en assumer une partie.

Dix gros morceaux

Un autre gros chantier concerne les grandes copropriétés dégradées (dotées de plus de 260 logements en moyenne). “Une soixantaine sont jugées problématiques, une dizaine nécessitent une priorité d’action”, explique Arlette Fructus. Une liste figurait déjà en annexe du rapport Nicol, avec une ébauche de dispositif d’intervention.

Annexe du rapport Nicol (issue d’un travail des services de la Ville et de l’État).

Pour certaines copropriétés, le travail a été commencé dans le cadre du premier plan national de rénovation urbaine, avec des résultats mitigés. C’est le cas du parc Kallisté. Le nouveau programme chiffré à 28 millions d’euros doit être financé par les partenaires publics locaux. Il est notamment question de démolir les deux bâtiments les plus dégradés : le B, puis le H. “Un premier travail va consister à se rendre propriétaire des appartements”, commente Arlette Fructus. Plombières (3e), le Mail B (14e) seraient aussi concernées par une intervention. Tout comme le parc Corot (14e). Pour cette dernière, “le préfet va rendre un arrêté pour mettre en œuvre un plan de redressement”.

De leur côté, Maison Blanche (14e) et Bel Horizon (3e) doivent être traitées par Euroméditerranée. La première est en bordure du périmètre de l’opération d’intérêt national. Et plus spécifiquement de son extension. “C’était soit on allait à Maison-Blanche, soit elle venait à nous”, soulignait Guillaume Kolf, le directeur de la rénovation urbaine d’Euromed quand nous l’interrogions en octobre. Quant à la copropriété Bel Horizon qui borde l’A7, à l’entrée de ville, les phases successives de travaux n’ont pas réussi à donner un avenir à la tour dont les balcons s’effritent à vue d’œil.

Diagnostic

Mais derrière l’état parfois désastreux du bâti, il y a des réalités sociales et financières souvent complexes. Le préfet délégué pour l’égalité des chances Yves Rousset explique ainsi qu’avant d’agir “il faudra déterminer la réalité financière (état du syndic, endetté ou non…) et la réalité sociale (marchands de sommeil, propriétaires bailleurs, problèmes de sécurité et à l’ordre public…). En fonction, nous pourrons établir un diagnostic précis pour adopter la stratégie adéquate.” Celle-ci pourra être la démolition pure et simple ou le choix de confier à un bailleur le soin de racheter des appartements pour rentrer dans le capital de la copropriété “en vue de rétablir l’équilibre financier, difficile à atteindre en cas de démolition”.

“Comme pour les petites, l’action sur les grosses copropriétés devrait s’étaler sur quinze ans. Elle a été chiffrée à près de 150 millions d’euros”, poursuit Arlette Fructus. Enfin, le dernier axe d’action concerne les copropriétés qui donneraient des “signaux de difficultés”. “Là, il va s’agir de réaliser un travail de prévention, réinvestir les propriétaires et le conseil syndical dans leurs obligations souvent délaissées”. 

“Pas juste un problème de bâti”

Ce plan de travail est accueilli avec scepticisme par Fathi Bouaroua, directeur régional de la Fondation Abbé Pierre qui dit s’interroger sur “le modèle économique” de ce nouveau plan : “D’abord si les actions sont menées uniquement sur du bâti, les coûts réels vont être multipliés par trois si on veut arriver au bout. Sur les 150 millions par exemple, il va falloir vérifier la part de chacun. Ça va être compliqué de faire payer des propriétaires occupants par exemple. Le problème des copropriétés, ce n’est pas juste un problème de bâti mais aussi de pauvreté, une question sociale.” Et pour appuyer ses mises en garde, Fathi Bouaroua fait une piqûre de rappel : “Qu’est devenu le plan d’éradication porté sur 500 habitats insalubres, signé en 2002 ? Quel est le résultat aujourd’hui ?”. Selon un bilan précédent, seuls 207 logements ont été effectivement traités entre 2008 et 2013. 

Si le préfet pour l’égalité des chances Yves Rousset regrette de n’avoir pu aller assez loin sur certains points, “en particulier sur les grosses copropriétés dégradées”, il note certaines avancées. “Nous avons annoncé avec les services de l’État la mise en place d’une procédure avec la CAF, l’ARS, la Direction départementale de la cohésion sociale, la Direction départementale des territoires et de la mer, la préfecture de police et le parquet qui va permettre d’identifier la nature des dégradations dans les logements”. 

Une fiche sera ainsi remise aux travailleurs sociaux et associatifs, à remplir pour décrire ce qu’ils voient et déterminer s’il s’agit d’habitat indigne ou insalubre – ce qui donne lieu à des procédures différentes. Ensuite, la fiche sera transmise à la CAF pour une première expertise, puis soit communiquée au service hygiène et santé de la Ville, soit au propriétaire, pour qu’il fasse les travaux. “Avec possibilité de consigner les APL (aide personnalisée au logement) pour l’y contraindre, et de faire intervenir le parquet si le propriétaire est récalcitrant” détaille Yves Rousset.

Une telle mobilisation des acteurs en vue de lutter contre l’habitat indigne rappelle fortement le Groupement opérationnel de lutte contre l’habitat indigne (Golhi), mis en place en mai 2011 par le procureur d’alors Jacques Dallest. Il avait été épinglé par le rapport Nicol comme montrant “des signes d’essoufflement”. Reste donc à espérer que ces annonces seront réellement suivies d’effet. En attendant, d’autres comités de pilotage suivront, le prochain étant prévu vers mai. “La machine est bien enclenchée désormais. Un cadre a été validé et accepté par tout le monde”, se réjouit Arlette Fructus. Le temps paraît sans doute plus long pour les habitants concernés.