Logement indigne à Marseille : un rapport au vitriol

Montée des Accoules à Marseille. Clémentine Vaysse

Le brûlot tient en 27 petites pages (sans les annexes) sobrement intitulées “La requalification du parc immobilier privé à Marseille”. Il a été établi par Christian Nicol, inspecteur général honoraire de l’administration du développement durable et a été remis en mai dernier à la ministre du logement, Sylvia Pinel. Au printemps, la ministre souhaitait disposer d’un document de cadrage et de propositions en vue du comité interministériel consacré à la métropole marseillaise à la fin mai. Le haut fonctionnaire a tenu parole en rendant sa copie dans les temps. Le caractère urgent de la commande n’explique pas seul le ton corrosif du document. En peu de mots, il décape à l’acide les politiques publiques qui visent à résorber l’habitat indigne à Marseille.

Christian Nicol n’y va pas par quatre chemins. Il considère que les dispositifs mis en place “ont eu un effet marginal sur le traitement de l’habitat indigne”, du fait notamment de “l’insuffisante coordination des acteurs”, de “la mauvaise utilisation de la boîte à outils de la lutte contre l’habitat indigne” et des “difficultés opérationnelles pour assurer le recyclage des îlots concentrant les plus dures”.

“100 000 habitants”

Or, il ne s’agit pas à Marseille d’un sujet marginal. Selon la définition du rapport Nicol, le parc privé potentiellement indigne (PPPI) présente un risque pour la santé ou la sécurité “de quelque 100 000 habitants”. Ce parc est évalué à Marseille à 40 000 logements, soit 13% des résidences principales. Pour l’essentiel, il s’agit de copropriétés fragiles du centre et du nord de la ville ainsi que de grands ensembles privés repérés depuis longtemps et qui, pour certains, font déjà l’objet de plans de sauvegarde.

“Tout ce qu’il dit est dans le domaine public, je le trouve plutôt gentil en fait”, glisse Fathi Bouaroua avec un soupçon d’ironie. Délégué régional de la fondation Abbé Pierre, il fait partie des gens reçus par l’équipe Nicol. Pourtant, le rapport n’épargne personne : Ville, État ou Agence régionale de santé (ARS)… Ainsi, les services de l’État n’ont mis en place “qu’en 2014” le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne. Au sein de la Ville, l’articulation entre les services “est quasi inexistante” du fait de l’absence de “doctrine commune”. De toute façon, les “moyens humains et le savoir-faire sont insuffisants dans les différents services (Ville et État)” et “aucune hiérarchisation commune de l’urgence n’a été définie face à l’ampleur du phénomène”. Quant à l’ARS, “elle ne peut s’exonérer de l’exercice de responsabilités essentielles de l’Etat en matière de police de l’insalubrité”. On n’entend pas le bruit des baffes mais c’est tout comme.

“Signes d’essoufflement’

Pour établir cette démonstration, il prend appui sur le bilan des opérations qu’il présente en annexe. Là encore, c’est sévère. Le périmètre de restauration immobilière ? “Aucun bilan des opérations n’a été portée à la connaissance de l’État”. L’opération d’amélioration de l’habitat indigne menée par la Ville en partenariat avec l’État ? Comme Marsactu l’avait déjà souligné, ses résultats sont mitigés. Sur les 500 immeubles visés, 207 ont été traités entre 2008 et 2013. Même le groupement opérationnel de lutte contre l’habitat indigne (Golhi) mis en place par le parquet en 2011 et présenté alors comme un axe majeur “montre des signes d’essoufflement” avec “un signalement par mois” et des services d’enquête de police insuffisamment dotés.

En recevant officiellement le rapport il y a quelques jours à peine, l’adjointe au logement (UDI) Arlette Fructus a toussé fort. “J’avais moi-même demandé à la ministre la réalisation du diagnostic sur le logement privé dans le cadre de l’élaboration du contrat de ville. C’est ce qui a débouché sur cette mission confiée à Christian Nicol, une personne très compétente par ailleurs. Mais, une journée d’audition de l’ensemble des acteurs pour prendre la mesure des problèmes du logement privé à Marseille, cela me paraît plutôt restrictif et lapidaire dans la forme”, juge-t-elle. Elle prend pour exemple le bilan de l’opération d’amélioration de l’habitat indigne, où elle affirme que ses services ont traité 350 immeubles. “Et nous avons fourni ces chiffres à la mission Nicol”.

Viscosité des circuits

Le rapport Nicol s’appuie toutefois sur des données objectives qui concernent l’ensemble de la chaîne de prise en charge de l’habitat indigne ou insalubre. Et celle-ci démarre au signalement. Le 18 septembre dernier, la fondation Abbé Pierre convoquait la presse pour faire état de la viscosité du circuit d’alerte. Dans de nombreux cas portés à la connaissance de la fondation – courriers à l’appui – les inspecteurs de salubrité ne prennent pas la peine de se déplacer auprès des familles qui signalent la dégradation de leur logement. “Depuis 1983, l’État a délégué à la Ville sa compétence en matière d’hygiène et de salubrité. Cela est financé via la dotation globale de décentralisation. La Ville doit donc être en situation de fournir les moyens humains nécessaires à ce contrôle”, conclut Fathi Bouaroua.

Cela peut expliquer le peu d’arrêtés pris par le maire ou le préfet pour péril (117 en 2014), insalubrité (20 la même année) ou procédures de travaux d’office (5 en tout). Ces arrêtés sont rares et fragiles juridiquement avec un vrai “risque contentieux” et un “traitement inefficace de l’habitat indigne ou dégradé”, reprend le rapport. “Mais il ne suffit pas de constater qu’il y a du salpêtre pour juger que le logement est insalubre, contre Arlette Fructus. Ce sont des procédures complexes.”

“130 places de relogement”

Cette complexité ne suffit pas à expliquer “la frilosité” des acteurs en la matière. Si on suit le rapport, l’existence d’arrêté semble permettre d’éviter d’importants surcoûts quand la Ville ou l’Etat se substitue aux propriétaires impécunieux ou récalcitrants. Elle peut aussi éviter que les habitants ne se retournent contre l’État ou la Ville en cas d’accident… “Prendre des arrêtés ne suffit pas, rétorque Fructus. C’est toute une chaîne qui est nécessaire derrière. La Ville dispose de 130 places de relogement temporaire. C’est trop peu. Mais quel financement de l’État pour les augmenter? Ce sont là de vraies questions.”

Quant aux appels à la réorganisation des services de la Ville ou de la communauté urbaine, ils sont perçus comme de l’ingérence pure et simple. “Nous nous organisons comme nous le voulons, réplique Arlette Fructus. Je trouve dommage que ce rapport prenne cette forme car j’étais demandeuse d’un diagnostic. Nous souhaitions de vraies pistes d’amélioration de la coordination pour mieux agir ensemble. Pour l’instant, nous attendons encore.”

Pour remédier à cette situation, l’équipe de Christian Nicol formule une batterie de préconisations. Certaines sonnent étrangement. Notamment quand le rapport recommande des embauches à l’Agence régionale de santé (“4 à 5 postes dans l’immédiat”) ou dans les services de police (“besoins estimés par le préfet à 10 postes”). Quand on connaît l’état des finances publiques, la recommandation sonne dans le vide.

Intérêt national

De ce rapport vitriolé, le comité interministériel a retenu une mesure principale associée à un nom barbare, l’Orcod-IN, pour opération de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national. La seule lancée en France a été installée à Clichy en juin dernier. Elle rappelle la nouvelle “opération d’intérêt national” que l’ancien premier ministre, Jean-Marc Ayrault avait appelé de ses vœux en 2012 lors du premier comité interministériel sur Marseille. Mais quand à Clichy-Bas 4000 logement sont concernées, à Marseille on évoque 6000 copropriétés visées.

Dans ce lot, l’opération d’intérêt national s’attèlera d’abord à traiter les grandes copropriétés dégradées qui jalonnent le Nord de la ville en alternance avec les barres et tours du logement social. Plusieurs d’entre elles font déjà l’objet de plan de sauvegarde ou programme de rénovation urbaine. Elles sont 21 sur le territoire marseillais à nécessiter une action rapide et concertée. Face à l’ampleur de la tâche, le 29 mai dernier, Manuel Valls a annoncé le lancement d’une mission préfiguration pilotée par le préfet qui devra rendre copie d’ici fin 2016.

Comme à Clichy, c’est l’établissement public foncier (EPF) qui aurait la charge du suivi de 8 copropriétés. “C’est un outil dédié à la veille foncière au service des collectivités et de l’implantation de logements sociaux, s’étonne Fathi Bouaroua. Cela ne fait pas partie de ses missions aujourd’hui. Ils ne sont pas équipés pour traiter les copropriétés. Cela donc prendre du temps. Mais a-t-on le temps d’attendre ?”

Extension d’Euromed

Surtout que l’EPF opèrera en tandem avec l’établissement public d’aménagement Euroméditerranée, déjà en charge d’une opération d’intérêt national qui fête ses 20 ans d’existence en 2015. Si on suit le rapport Nicol, celui-ci se trouverait à assumer la maîtrise d’ouvrage de copropriétés comme Bel Horizon situées sur son périmètre mais aussi à ses franges. C’est notamment le cas des abords extérieurs du parc Bellevue, à Saint-Mauront mais aussi de Maison-Blanche au Canet. Le choix d’Euromediterranée, peut paraître incongru. “Ce n’est pas [sa] mission, constate Arlette Fructus. C’est d’abord un outil d’aménagement. Là encore, il faudra renforcer leurs équipes. Cela va prendre du temps.”

De fait, la rénovation n’apparaît pas comme une compétence première de l’établissement. Pourtant, depuis ses débuts, les équipes d’Euromed ont toujours piloté des projets d’amélioration de l’habitat ou de rénovation urbaine. “Seulement, cela se voit moins que l’aménagement du boulevard du littoral”, sourit Guillaume Kolf, directeur de la rénovation urbaine pour Euromed. Mais l’établissement public est aujourd’hui encore maître d’ouvrage de projets de rénovation urbaine notamment autour de la porte d’Aix. “Nous y avons réalisé 60 relogements, quasiment tous dans l’hyper-centre. Cela ne s’est pas su.” Euromed a également piloté l’opération d’amélioration de l’habitat (OPAH) de la tour Bel Horizon qui domine l’entrée de l’autoroute A7. Avec moins de succès.

Car cette même tour réapparaît au détour du rapport Nicol. “Très clairement nous nous nous sommes affrontés à des difficultés de solvabilité des propriétaires pour réaliser les travaux de façade et d’huisserie. Celles-ci présentent un vrai risque pour les habitants comme pour la propagation d’incendies”, reprend le directeur. L’établissement devra donc remettre son ouvrage sur le métier. Et ça ne s’arrête pas là.

Démolir Maison-Blanche

En effet, Euromed va devoir voir au-delà de son périmètre pour affronter un dossier un autrement plus lourd : la copropriété Maison-Blanche au Canet. Délaissée par l’action publique depuis des décennies, elle échoie donc à son voisin le plus proche. “C’était soit on allait à Maison-Blanche, soit elle venait à nous”, sourit Guillaume Kolf. En effet, durant la phase de concertation publique de l’extension d’Euroméditerranée vers le Nord, la question de Maison-Blanche revenait sans cesse. La mission Nicol remet la Maison-Blanche sur le tapis avec un beau nœud dessus.

“C’est un gros morceau, constate Guillaume Kolf. Aujourd’hui, 230 familles vivent là avec de vraies difficultés d’habitabilité, des poutres portantes à deux mètres de haut… C’est très complexe à réhabiliter. La question est : que fait-on et avec quels objectifs ?” Le rapport Nicol répond abruptement : “Démolition envisagée”. Le représentant d’Euromed est plus nuancé. Les années vont passer avant de voir les tours tomber.

Rectificatif : Suppression de la mention de 17% de logements sociaux à Marseille comme indiqué dans le rapport Nicol. Selon d’autres sources, Marseille est aujourd’hui à 21% de logements sociaux. Précision d’Arlette Fructus sur le nombre d’immeubles traités lors de l’opération d’amélioration de l’habitat indigne.